Тема 3. Инвестиционная недвижимость мсфо (ias) 40

1. Введение

Сфера применения

Данный стандарт (МСФО 40) применяется в связи с признанием, оценкой и раскрытием информации по Инвестиционной недвижимости.

 

Данный стандарт не затрагивает вопросов, связанных со стандартом МСФО 17 Аренда:

1 Классификацию аренды на финансовую и операционную;

2 Признание доходов от сдачи в аренду инвестиционной недвижимости;

3 Оценку процентных доходов, указанных в финансовой отчетности арендатора;

4 Оценку чистых инвестиций в финансовую аренду в финансовой отчетности арендодателя;

5 Учет операций продажи и обратной аренды; и

6 Раскрытие информации по финансовой и операционной аренде.

 

Данный стандарт не применяется к:

1. биологическим активам, относящимся к сельскохозяйственной деятельности (см. МСФО 41 Сельское хозяйство); а также

2. правам на полезные ископаемые, таким как нефть, природный газ и аналогичные невосстанавливаемые ресурсы.

 

2. Определения

Балансовая стоимость

Балансовая стоимость – это стоимость актива, указанная в бухгалтерском балансе.

Фактическая стоимость – это сумма уплаченных денежных средств (или эквивалентов денежных средств) и справедливая стоимость любого другого возмещения, переданного для приобретения актива на момент его приобретения или создания.

 

Справедливая стоимость

Справедливая стоимость - это сумма средств, на которую можно обменять актив или погасить обязательство при совершении сделки между хорошо осведомленными, желающими совершить такую операцию сторонами на общих условиях.

 

Инвестиционная недвижимость

Инвестиционная недвижимость – это недвижимость, представленная следующими видами активов: земля; здания; часть здания; земля и здания, находящаяся в распоряжении самой компании или арендатора (в случае финансовой аренды), предназначенное для получения дохода от аренды, либо выгод в связи с повышением стоимости капитала, либо того и другого.

 

К инвестиционной недвижимости не относится:

1 средства, используемые в производстве, поставках товаров, продукции, работ, услуг или в административных целях;

2 средства, предназначенные для продажи в ходе обычной коммерческой деятельности.

Так офисное здание приобретенное для размещения персонала сомой компании или в целях последующей продажи риэлторской фирмой, не является инвестиционной недвижимостью, так как используется для собственных нужд. Если же здание приобретено с целью сдачи площадей в аренду, то такое здание следует классифицировать как инвестиционную недвижимость.

 

Средства, используемые для собственных нужд – это недвижимость, используемая владельцем (собственником или арендатором по договору финансовой аренды) в коммерческих целях. К ним применяется МСФО 16 Основные средства.

Арендатор получает средства на условиях операционной аренды. В том случае, если арендатор передает их в субаренду, получаемый доход может учитываться в качестве части стоимости арендуемого объекта. При этом должны выполняться следующие условия:

-арендуемый объект соответствует определению инвестиционной недвижимости;

-арендатор учитывает его по справедливой стоимости.

 

В случае принятия арендатором решения о применении вышеуказанного способа учета, все арендуемые объекты (по операционной аренде) должны учитываться единообразно, т.е. признаваться инвестиционной недвижимостью и оцениваться по справедливой стоимости.

 

Инвестиционная недвижимость предназначена для получения прибыли от сдачи ее в аренду или с целью увеличения стоимости капитала, или по обеим причинам.

 

Примеры инвестиционной недвижимости:

(1) земля, предназначенная для долгосрочного увеличения стоимости капитала, а не для продажи в ходе обычной деятельности компании;

(2) земля, предназначенная для возможного коммерческого использования в будущем. Земля рассматривается как недвижимость, предназначенная для увеличения стоимости капитала компании;

(3) принадлежащие компании здания (в том числе полученные по финансовой аренде), а также сдаваемые в операционную аренду;

(4) Незанятое здание, предназначенное для сдачи в операционную аренду.

 

Примеры объектов, не являющихся инвестиционной недвижимостью:

(1) Средства, предназначенные для продажи в ходе обычной деятельности компании (в том числе объекты, находящиеся в стадии строительства или реконструкции). Данные средства учитываются в соответствии с МСФО 2 Запасы.

(2) Средства, которые строятся или реконструируются по заказу для третьей стороны. Учет производится в соответствии с МСФО 11 Договоры подряда.

(3) Средства, используемые для собственных нужд, учитываются в соответствии с МСФО 16. Аналогичным образом учитываются средства, предназначенные для реконструкции и последующего использования для собственных нужд, например, предназначенные для проживания сотрудников компании (независимо от того, платят ли сотрудники аренду по рыночным ценам или нет), а также не сдаваемые в аренду средства, подлежащие списанию или выбывающие по прочим причинам.

 

(4) МСФО 16 применяется в отношении объектов, находящихся в процессе строительства или реконструкции, предназначенных для использования в качестве инвестиционной недвижимости. После завершения строительства или реконструкции, учет таких объектов ведется в соответствии с МСФО 40. В отношении объектов, ранее признанных инвестиционной недвижимостью, но находящихся в процессе реконструкции, применяется МСФО 40. Но только в том случае, если их использование в качестве инвестиционной недвижимости после завершения реконструкции носит долгосрочный характер.

 

(5) недвижимость, сдаваемая в финансовую аренду другой компании.

 

Средства, находящиеся в недвижимости компании, могут быть предназначены одновременно для:

1 получения дохода от сдачи в аренду или с целью увеличения стоимости капитала,

2 производства товаров, продукции, работ, услуг, или в административных целях.

 

Объекты, используемые в разных целях (для аренды, для собственных нужд), подлежат обособленному учету. В то же время, возможен раздельный учет одного объекта недвижимости, конструктивно обособленные части которого используются по-разному.

Если части одного объекта не могут быть проданы по отдельности, такой объект признается в качестве инвестиционной недвижимости при условии, что часть объекта, используемая для собственных нужд, несущественна.

 

В отдельных случаях арендодатель может предоставлять дополнительные услуги арендаторам. При этом арендодатель учитывает переданные в аренду объекты в качестве инвестиционной недвижимости, если стоимость услуг является несущественной по сравнению с величиной арендной платы.

Также возможен обратный случай, когда стоимость предоставляемых услуг арендаторам существенно превышает величину арендной платы. При этом недвижимость признается средствами, используемыми для собственных нужд, а не инвестиционной недвижимостью.

 

На практике могут возникнуть затруднения с определением того, являются ли дополнительные услуги настолько существенными, чтобы признать объекты недвижимости в качестве используемых для собственных нужд. Например, владелец гостиницы может передать все или отдельные функции управления гостиницей третьей стороне, что усложняет определение существенности.

 

Определение имущества в качестве инвестиционной недвижимости происходит на основе профессионального суждения. Компания может разработать критерии для обеспечения взвешенного подхода к признанию средств инвестиционной недвижимости.

 

Возможен случай, когда компания является собственником имущества, сдаваемого в аренду материнской или дочерней компании. В этом случае, имущество не может классифицироваться как инвестиционная недвижимость в консолидированной финансовой отчетности, поскольку оно не является передаваемым в аренду для Группы.

 

Однако для компании-владельца такое имущество признается инвестиционной недвижимостью при соответствии его установленным критериям. Следовательно, в своей отдельной финансовой отчетности владелец учитывает имущество в качестве инвестиционной недвижимости.

 

3. Признание и оценка инвестиционной недвижимости

Инвестиционная недвижимость признается в качестве актива только когда:

1. существует вероятность того, что инвестиционная недвижимость в будущем принесет экономические выгоды и

2. стоимость инвестиционной недвижимости может быть надежно оценена.

 

Стоимость объекта инвестиционной недвижимости включает первоначальные затраты на приобретение.

Стоимость инвестиционной недвижимости включает цену покупки и все напрямую связанные с приобретением расходы.

 

Стоимость сооруженного компанией объекта инвестиционной недвижимости определяется на момент завершения строительства или реконструкции. До момента завершения строительства компания для учета объекта применяет МСФО 16. С наступлением этого момента объект переводится в состав инвестиционной недвижимости и к нему начинает применяться МСФО 40.

 

Примеры затрат, которые должны отражаться в качестве расходов и не могут быть капитализированы:

(i) затраты, связанные с пуском предприятия (за исключением ситуаций, когда существует необходимость приведения объектов в состояние, при котором они могут функционировать в производственном режиме, определяемым руководством компании),

(ii) эксплуатационные расходы, которые возникли до того, как объекты инвестиционной недвижимости достигли запланированных эксплуатационных характеристик,

(iii) сверхнормативная величина материальных расходов, расходов на оплату труда, других ресурсов, используемых в строительстве или реконструкции объектов недвижимости.

 

Если продавцом предоставляется рассрочка платежа за объект инвестиционной недвижимости, его стоимость признается в учете покупателя по цене, не включающей процент за рассрочку. Разница между общим объемом выплат и согласованной ценой признается в течение периода рассрочки платежа в качестве расходов на выплату процентов.

 

Первоначальные затраты на уплату процентов по арендованным объектам, классифицированным в качестве инвестиционной недвижимости, учитываются как затраты на финансовую аренду в соответствии с МСФО 17. Объекты учитываются по наименьшей оценке из справедливой стоимости и текущей стоимости минимальных арендных платежей. Сумма, эквивалентная установленной оценке объекта, признается в качестве обязательства.

(Текущая стоимость минимальных арендных платежей подробно раскрывается в учебном пособии по МСФО 17).

 

Стоимость объекта инвестиционной недвижимости, приобретенного в обмен на неденежный (немонетарный) актив, оценивается по справедливой стоимости переданного актива, за исключением следующих ситуаций:

(1) передача объекта осуществляется на безвозмездной основе; или

справедливая стоимость полученного/переданного актива может быть надежно определена.

 

Если приобретенный актив не оценивается по справедливой стоимости, его стоимость измеряется по балансовой стоимости переданного актива.

 

Последующие затраты.

Затраты на ремонт и текущую эксплуатацию не отражаются на стоимости инвестиционной недвижимости.

Все последующие затраты отражаются в отчете о прибылях и убытках по мере их возникновения, за исключением случаев когда

- существует вероятность получения компанией в будущем больших экономических выгод, чем было рассчитано первоначально;

- затраты могут быть достоверно оценены и отнесены на конкретный объект инвестиционной недвижимости.

 

4. Последующая оценка

В учетной политике компания должна выбрать либо способ учетапо справедливой стоимости, либо способ учета по затратам на приобретение (строительство) (по первоначальной стоимости) в отношении объектов инвестиционной недвижимости.

 

Переход от учета по фактическим затратам к учету по справедливой стоимости может способствовать лучшему представлению информации в финансовой отчетности. Весьма маловероятно, что обратный переход приведет к представлению более достоверной информации.

 

МСФО 40 требует, чтобы все компании определяли справедливую стоимость инвестиционной недвижимости, либо в качестве бухгалтерской оценки (если компания использует учет по справедливой стоимости) или для раскрытия информации в отчетности (если компания использует учет по фактическим затратам).

 

Справедливая стоимость должна определяться независимым оценщиком, который имеет соответствующую профессиональную квалификацию, а также свежий опыт оценки объектов, относящихся к соответствующему типу инвестиционной недвижимости.

Учет по справедливой стоимости

После первоначального признания объектов недвижимости в сумме затрат на их приобретение (строительство), компания, которая ведет учет по справедливой стоимости, оценивает все свои объекты инвестиционной недвижимости по справедливой стоимости.

 

Прибыль/убытки от изменения справедливой стоимости отражаются в отчете о прибылях и убытках в периоде их возникновения.

 

Справедливая стоимость инвестиционной недвижимости – это стоимость инвестиционной недвижимости в сделке между осведомленными, желающими совершить такую сделку независимыми сторонами.

 

Справедливая стоимость объекта инвестиционной недвижимости определяется без учета расходов, возникающих при его продаже.

 

Справедливая стоимость инвестиционной недвижимости может определяться на основе текущего дохода от сдачи ее в аренду, а также экономически обоснованные предположения о величине арендного дохода и предполагаемых платежей в связи с будущей передачей в аренду.

 

В исключительных случаях справедливая стоимость объекта недвижимости не может быть надежно определена. Это происходит в случае исчезновения рынка продаж конкретного вида инвестиционной недвижимости.

 

При определении справедливой стоимости инвестиционной недвижимости компания учитывает конструктивно сочлененные предметы (основные средства) в со ставе инвестиционной недвижимости.

 

Справедливая стоимость объектов инвестиционной недвижимости:

§ не отражает будущих капитальных затрат по усовершенствованию или расширению объектов

§ не отражает экономических выгод от будущих затрат.

 

Невозможность определения справедливой стоимости

 

В исключительных случаях справедливую стоимость инвестиционной недвижимости невозможно достоверно оценить. Это происходит, когда сделки с аналогичными объектами недвижимости на рынке редки, а альтернативная оценка справедливой стоимости инвестиционной недвижимости (например, основанная на прогнозировании дисконтированных потоков денежных средств) отсутствует.

 

В подобных случаях следует учитывать инвестиционную недвижимость по фактическим затратам на приобретение в соответствии с МСФО 16, до момента выбытия такой недвижимости. Применительно к данной ситуации, делается предположение, что ликвидационная стоимость этой инвестиционной недвижимости равна нулю. Таким образом, полная величина стоимости объекта инвестиционной недвижимости амортизируется в течение всего срока его полезной службы.

 

Согласно МСФО 16, при возможности достоверной оценки, инвестиционная недвижимость должна оцениваться компанией по справедливой стоимости.

 

Оценка по справедливой стоимости используется до момента выбытия объекта, даже в том случае, если сделки с инвестиционной недвижимостью на рынке проводятся реже или если рыночные цены на аналогичную недвижимость становятся менее устойчивыми.