Заглавная страница Избранные статьи Случайная статья Познавательные статьи Новые добавления Обратная связь FAQ Написать работу КАТЕГОРИИ:  Археология Биология Генетика География Информатика История Логика Маркетинг Математика Менеджмент Механика Педагогика Религия Социология Технологии Физика Философия Финансы Химия ЭкологияТОП 10 на сайте Приготовление дезинфицирующих растворов различной концентрацииТехника нижней прямой подачи мяча. Франко-прусская война (причины и последствия) Организация работы процедурного кабинета Смысловое и механическое запоминание, их место и роль в усвоении знаний Коммуникативные барьеры и пути их преодоления Обработка изделий медицинского назначения многократного применения Образцы текста публицистического стиля Четыре типа изменения баланса Задачи с ответами для Всероссийской олимпиады по праву 
Мы поможем в написании ваших работ! ЗНАЕТЕ ЛИ ВЫ?
Влияние общества на человека
Приготовление дезинфицирующих растворов различной концентрации Практические работы по географии для 6 класса Организация работы процедурного кабинета Изменения в неживой природе осенью Уборка процедурного кабинета Сольфеджио. Все правила по сольфеджио Балочные системы. Определение реакций опор и моментов защемления |
Анализ рынка недвижимости Г. Брянска и оценкаСодержание книги
Поиск на нашем сайте
СОДЕРЖАНИЕ ВВЕДЕНИЕ......................................................................................................... 4 1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ СИСТЕМНОГО ПОДХОДА К 1.1 Сущность, принципы и содержание системного подхода к управлению объектом недвижимости........................................................................................... 6 1.2 Характеристика сделок с недвижимым имуществом с целью принятия эффективных управленческих решений........................................................................ 10 2 АНАЛИЗ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ Г. БРЯНСКА И ОЦЕНКА 2.1 Комплексный анализ рынка недвижимости г. Брянска......................... 19 2.2Выполнение экспертизы объекта недвижимости для выявления факторов его развития.................................................................................................... 27 2.3 Исследование доходов и расходов в процессе эксплуатации 3 ФОРМИРОВАНИЕ СИСТЕМЫ УПРАВЛЕНЧЕСКИХ РЕШЕНИЙ С 3.1 Основы благоустройства прилегающих территорий многоэтажного жилого дома.................................................................................................................. 39 3.2Инвестиционная привлекательность объекта недвижимости................. 46 3.3 Выбор наиболее эффективного варианта управления объектом недвижимости......................................................................................... 47 ЗАКЛЮЧЕНИЕ................................................................................................ 51 СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ................................................ 52 ПРИЛОЖЕНИЯ
ВВЕДЕНИЕ Управление недвижимым имуществом - это комплексный подход к развитию и управлению недвижимости. В рамках управления недвижимым имуществом происходит разграничение функций собственника и управляющего, т. е. собственник передает в доверительное управление объекты недвижимого имущества, при этом управляющий действует от собственного имени и за счет собственника. За собственником остаются функции принятия стратегических решений и контроля за качеством исполнения. Функции оперативного управления делегируются доверительному управляющему. Такой подход позволяет решать задачи, связанные с созданием, развитием, оценкой и управлением недвижимости в целях реализации интересов собственников. Управление недвижимостью охватывает следующие направления: - экономическое — управление доходами и затратами, распределение финансовых потоков, позиционирование объекта на рынке; - техническое — содержание и развитие объекта недвижимости в соответствии с его функциональным назначением и установленными требованиями; -правовое — комплексное юридическое сопровождение управления недвижимостью; Задачи управления недвижимостью определяет собственник, в зависимости от целей - максимизация дохода, увеличение ликвидности объекта недвижимости, увеличение его стоимости или иные цели. Экономические задачи управления недвижимостью: - планирование и бюджетирование доходов и расходов по недвижимости; - привлечение инвестиций; - маркетинг и реклама объекта, привлечение арендаторов; - анализ эксплуатационных расходов и их снижение; - контроль за поступлением арендных платежей; - поддержание арендных ставок в соответствии с рыночным уровнем; - создание прозрачных для собственника финансовых отношений. Технические задачи управления недвижимостью: - техническое обслуживание и эксплуатация недвижимости; - отношения с коммунальными службами; - организация охраны объекта недвижимости; - отношения с субподрядчиками по эксплуатации; - согласование перепланировок и реконструкций. Правовые задачи управления недвижимостью: - подготовка и заключение договоров с арендаторами, подрядчикам;
- представление интересов в государственных и муниципальных органах; - разрешение спорных вопросов, защита интересов в суде. Основная цель данной курсовой работы — решение управленческих задач недвижимого имущества. Объектом исследования работы является 10-ти этажный жилой дом по адресу ул. Авиационная д.5. Помимо этого в рамках курсовой работы будут изучены особенности системного подхода к управлению объектами недвижимости. Так же будет проведен комплексный анализ рынка недвижимости г. Брянска. В конце будут сформирование системы управленческих решений с учетом принципов системного подхода к управлению объектом недвижимости. 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ УПРАВЛЕНИЯ ОБЪЕКТОМ НЕДВИЖИМОСТИ. 1.1 Сущность и особенности системного подхода к управлению объектами недвижимости Изучение мирового и отечественного опыта показывает, что только применение профессионального подхода к управлению недвижимым имуществом позволяет существенно повысить его эффективность в интересах собственников, пользователей недвижимости, государства и общества в целом. Система профессионального подхода к управлению недвижимостью начинается в Англии XV-XVI веков, именно тогда была впервые сформирована первая государственная служба специально уполномоченных чиновников по межеванию земельных участков, регистрации объектов земельной собственности и прав на них. Появление такой службы стало необходимостью в связи с тем, что земля в те времена была основой жизнедеятельности человека и главным источником дохода, а отсутствие законно обоснованных границ земельных участков создавало массу проблем и конфликтов. Тогда же получило широкое применение понятие "сервейинг" (от англ. Survey - межевание, обмер, инспектирование), представляющее собой реализацию системного подхода к анализу, развитию и управлению земельным участком, или объектом недвижимости. Развитие рынка требовало новых квалифицированных специалистов в этой области, и в 1868 году в Лондоне был основан институт по подготовке сервейеров. В 1881 году этому учебному заведению было присвоено звание "Королевский институт полномочных оценщиков" (Royal Institution of Chartered Surveyors). С тех пор до настоящего времени сервейеры занимаются всем комплексом работ, связанных с недвижимостью. Они владеют всей необходимой информацией по городскому планированию, подготовке и внедрению проектов по застройке, реконструкции и модернизации зданий, принимают участие в оценке, продаже, аренде и управлении коммерческой недвижимостью. В России слово "сервейер" встречается значительно реже, чем обще В русском языке этот вид деятельности принято называть "профессиональным управлением недвижимостью". С появлением рыночных отношений в России возрождается класс собственников коммерческой недвижимости. В начале 90-х ими стали директора акционированных предприятий, успешные риэлтеры, крупные бизнесмены, вложившие свободные средства в недвижимость с целью защиты капитала от инфляции. Став собственниками, все они столкнулись с множеством проблем, главной из которых стало отсутствие квалифицированных кадров. Хозяйственные службы, или другие, специально созданные подразделения, на которые обычно возлагалось управление, не имели специалистов, способных правильно определить проблему объекта, провести маркетинг, разработать концепцию развития, рассчитать долгосрочный прогноз рынка аренды и пр. В то время в России не существовало учебных заведений, обучающих управлению коммерческой недвижимостью. Лишь в 1995 году Институт Управления Недвижимостью Национальной Ассоциации Риэлтеров США (Institute of Real Estate Management - IREM) совместно с Восточно-европейским фондом недвижимости впервые провел пробный недельный курс. В США членами IREM является лишь 9% всех управляющих, но именно они считаются наиболее квалифицированными, под их управлением находится 43% недвижимости. А в 1997 году Российская Гиль
Рисунок 1 Общий вид отдела управления Конечно, приведенная выше схема не является догмой, подразделений может быть больше, а взаимоотношения между ними могут быть другими. Но отсутствие, какого либо из этих отделов значительно осложнит профессиональную деятельность управляющей компании, или повлечет дополнительные расходы на оплату услуг посредников. Поскольку о назначении большинства отделов говорит их название, остановимся только на некоторых из них: Управляющий объектом - на основе данных маркетинга разрабатывает стратегию и тактику развития объекта, занимается подбором арендаторов, контролирует денежные потоки, связанные с его объектом, направляет и контролирует работу служб охраны и эксплуатации. Отдел эксплуатации - обеспечивает хозяйственное обслуживание и надлежащее состояние (в соответствии с правилами и нормами производственной санитарии и противопожарной защиты) зданий и помещений, в которых расположены подразделения предприятия. Контролирует исправность оборудования (лифтов, освещения, систем отопления и вентиляции); принимает участие в разработке планов текущих и капитальных ремонтов основных фондов предприятия (зданий, систем водоснабжения, воздухопроводов и других сооружений). Тесно сотрудничает с подрядными организациями и коммунальными службами. Отдел капитального строительства - заключает договора на проектирование, реконструкцию и строительство объектов, находящихся в собственности, или переданных в управление управляющей компании, контролирует работу подрядных организаций, занимающихся этими видами деятельности. Юридический отдел - постоянная работа с собственниками, аренда 1.2 Характеристика сделок с недвижимым имуществом с целью принятия эффективных управленческих решений Сделки с недвижимостью в настоящее время являются одной из наиболее востребованных, но в то же время одной из наиболее сложных областей права. Без должного опыта и соответствующих знаний в данной области достаточно сложно самостоятельно ориентироваться. Что включает в себя понятие сделки по недвижимости, какие сделки бывают и в чем могут быть серьезные отличия? Сделки с недвижимостью — это взаимодействие между юридическими и/или физическими лицами, результатом которых должно стать изменение, появление или расторжение каких-либо имущественных обязанностей и прав. Основанием для заключения договора является волеизъявление физического или юридического лица, направленное на достижение той или иной цели. Все совершаемые сделки подлежат обязательной государственной регистрации (исключения в данном случае составляют краткосрочные договоры аренды, заключаемые между несколькими физическими лицами без нотариального заверения). Регистрация сделок осуществляется в Управлении Росреестра. Основные виды сделок с недвижимостью. Дарение Согласно условиям этой сделки происходит безвозмездная передача недвижимого имущества одной стороны другой стороне. Отличительной особенностью данного вида сделки является отсутствие оплаты, в том числе денег или каких-либо услуг. До того момента, как будет зарегистрировано государственное право на недвижимость, даритель имеет возможность согласно условиям договора отозвать свое дарение. Основные операции: дарение земельного участка и земельной доли; дарение жилья. Аренда Согласно условиям сделки по аренде недвижимость передается одним лицом другому лицу на основании получения каких-либо благ (денежной компенсации, либо дополнительных услуг). В редких случаях договор аренды может быть составлен на безвозмездной основе, но такой договор должен быть классифицирован как договор безвозмездного пользования. Обмен (мена) Обмен - осуществляется между нанимателем (собственником) и нанимателем, фиксируется договором обмена. Мена - обмен собственности на собственность (договоры мены - те же правила, что и при сделке покупки-продажи). Купля-продажа По договору купли-продажи продавец обязуется передать объект недвижимости в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять этот объект и уплатить за него определенную цену. Договор купли-продажи объекта недвижимого имущества подлежит обязательной государственной регистрации. Стоит отметить, что в настоящее время этот вид сделок является наиболее популярным и часто используемым: купля-продажа жилья в т. ч. и в рассрочку; расселение коммунальных и крупногабаритных квартир; купля-продажа земельного участка, земельного пая; купля-продажа нежилых помещений, зданий и сооружений, имущественных комплексов; расторжение договора купли-продажи. Приватизация Бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд). Операции: приватизация комнат и квартир в муниципальном (государственном, ведомственном, общественном) жилом фонде; приватизация земельного участка; расторжение договора о приватизации (деприватизация). МНОГОЭТАЖНОГО ЖИЛОГО ДОМА. Недвижимости. Рассмотрим 3 варианта использования нежилых помещений исследуемого дома и выберем как наиболее выгодно можно использовать данные нежилые помещения. В первом варианте мы используем все 3 помещения для сдачи в аренду под магазин. Во втором варианте помещение площадью 134,7 кв.м. мы сдаем в аренду под офис, а помещения площадью 451,1 кв.м. и 546,3 кв.м. так же используем для сдачи в аренду под магазин. В третьем варианте предполагаем, что помещение площадью 546,3 кв.м. будет использовано для сдачи в аренду под салон красоты, остальные помещения будут использованы как и в предыдущем варианте под офис и магазин. Среднее значение Размеров арендных ставок в 2012 году за 1 кв.м представлен во второй главе пункт 2.1. Для офисных помещений размер арендной ставки за 1 кв.м. составляет 550 руб. Для торговых помещений -860руб./кв.м. Для нежилых помещений - 588руб./кв.м. Исходя из этих данных составив смету доходов и расходов для каждого из вариантов использования нежилых помещений исследуемого дома. Смета доходов и расходов для первого варианта использования нежилых помещений представлена в таблице 13. Таблица 13 - Смета расходов и доходов (Вариант 1)
Смета доходов и расходов для второго варианта использования нежилых помещений представлена в таблице 13 Таблица 14 - Смета расходов и доходов (Вариант 2)
Окончание таблицы 13.
Смета доходов и расходов для третьего варианта использования нежилых помещений представлена в таблице 5 Таблица 14 - Смета расходов и доходов (Вариант 3)
Представим графически финансовый результат трех вариантов управления недвижимости и выберем наиболее прибыльный вариант использования нежилых помещений. Графически финансовый результат управления недвижимости представлен на рисунке 18.
Рисунок 18 Финансовые результаты управления объектом недвижимости. Из данного графика видно, что наиболее прибыльный для нас вариант использования нежилых помещений это вариант 1 - использование нежилых помещений для сдачи в аренду под магазины. ЗАКЛЮЧЕНИЕ В данной курсовой работе были основные вопросы касающиеся управления объектом недвижимости. Конкретным объектом исследования стал 10-ти этажный жилой дом со встроенными торгово-офисными помещениями, расположенный по адресу: г. Брянск, Советский р-н, ул. Авиационная д. 5а. Для данного объекта недвижимости было проведено Исследование доходов и расходов в процессе эксплуатации многоэтажного жилого дома. Была составлена смета доходов и расходов (финансовый план). Следующим этапом курсовой работы стал анализ инвестиционной привлекательности объекта недвижимости, исходя из которого был разработан наиболее эффективный вариант управления данным объектом недвижимости. Помимо этого в данной курсовой работе был проведен анализ рынка недвижимости города Брянска. Рассмотрены основные виды сделок с объектами недвижимости, а так же рассмотрены основные виды экспертиз применяемых к объектам недвижимости. СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ 1. Асаул, А.Н. Экономика недвижимости: учеб. пособие для вузов/ А.Н. Асаул, А.В. Карасев.-2-е изд.-М.: 2001.-304 с. 2. Грабовой, П. Г. Экономика и управление недвижимостью. - Смоленск: Смолин Плюс, М.: «АСВ», 1999. - 430 с. 3. Методические рекомендации по определению и учету расходов и доходов на содержание многоквартирного дома. - М.: Центр муниципальной экономики и права, 2006. 4. Оценка недвижимости: учебник для вузов/ А.Г.Грязнова, М.А.Федотова, Н.В. Агуреев и др.; под общ. ред. профессора Грязновой А.Г. - М.: Финансы и статистика, 2007. - 495 с. 5. Ежедневное рекламно - информационное издание «Недвижимость Брянск + Строительство» № 2 (260) от 21 января 2009 г., № 12 (270) от 31 марта 2009 г., № 3 (387) от 21 марта 2010 г., № 16 (390) от 28 мая 2010 г.
6. Методические рекомендации по определению и учету расходов и доходов на содержание многоквартирного дома. - М.: Центр муниципальной экономики и права, 2006. 7. Официальный сайт газеты «Моя реклама» в г. Брянск: www.reklama32.ru
8. Официальный сайт газеты «Из рук в руки» в г. Брянск: www.irr.ru 9. Брянский сервер недвижимости: www.brsn.ru 10. Сайт бесплатных объявлений www.avito.ru 11. Официальный сайт «ООО Брянскремстрой»: www.bryanskremstroy.ru . 12. Официальный сайт «ООО ДАР-стой»: www.darstroi32.ru ПРИЛОЖЕНИЯ ПРИЛОЖЕНИЕ 1 Предложение аренды нежилых помещений за 2009 год
ПРИЛОЖЕНИЕ 2 Предложение продаж нежилых помещений за 2009 год
ПРИЛОЖЕНИЕ 3 Предложение аренды нежилых помещений за 2010 год
ПРИЛОЖЕНИЕ 4 Предложение продаж нежилых помещений за 2010год
ПРИЛОЖЕНИЕ 5 Предложение продаж нежилых помещений за 2011 г.
ПРИЛОЖЕНИЕ 6 Предложение аренды нежилых помещений за 2011 год
ПРИЛОЖЕНИЕ 7 Предложение продажи нежилых помещений за 2012 г.
ПРИЛОЖЕНИЕ 8 Предложение аренды нежилых помещений за 2012 г.
СОДЕРЖАНИЕ ВВЕДЕНИЕ......................................................................................................... 4 1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ СИСТЕМНОГО ПОДХОДА К 1.1 Сущность, принципы и содержание системного подхода к управлению объектом недвижимости........................................................................................... 6 1.2 Характеристика сделок с недвижимым имуществом с целью принятия эффективных управленческих решений........................................................................ 10 2 АНАЛИЗ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ Г. БРЯНСКА И ОЦЕНКА 2.1 Комплексный анализ рынка недвижимости г. Брянска......................... 19 2.2Выполнение экспертизы объекта недвижимости для выявления факторов его развития.................................................................................................... 27 2.3 Исследование доходов и расходов в процессе эксплуатации 3 ФОРМИРОВАНИЕ СИСТЕМЫ УПРАВЛЕНЧЕСКИХ РЕШЕНИЙ С 3.1 Основы благоустройства прилегающих территорий многоэтажного жилого дома.................................................................................................................. 39 3.2Инвестиционная привлекательность объекта недвижимости................. 46 3.3 Выбор наиболее эффективного варианта управления объектом недвижимости......................................................................................... 47 ЗАКЛЮЧЕНИЕ................................................................................................ 51 СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ................................................ 52 ПРИЛОЖЕНИЯ
ВВЕДЕНИЕ Управление недвижимым имуществом - это комплексный подход к развитию и управлению недвижимости. В рамках управления недвижимым имуществом происходит разграничение функций собственника и управляющего, т. е. собственник передает в доверительное управление объекты недвижимого имущества, при этом управляющий действует от собственного имени и за счет собственника. За собственником остаются функции принятия стратегических решений и контроля за качеством исполнения. Функции оперативного управления делегируются доверительному управляющему. Такой подход позволяет решать задачи, связанные с созданием, развитием, оценкой и управлением недвижимости в целях реализации интересов собственников. Управление недвижимостью охватывает следующие направления: - экономическое — управление доходами и затратами, распределение финансовых потоков, позиционирование объекта на рынке; - техническое — содержание и развитие объекта недвижимости в соответствии с его функциональным назначением и установленными требованиями; -правовое — комплексное юридическое сопровождение управления недвижимостью; Задачи управления недвижимостью определяет собственник, в зависимости от целей - максимизация дохода, увеличение ликвидности объекта недвижимости, увеличение его стоимости или иные цели. Экономические задачи управления недвижимостью: - планирование и бюджетирование доходов и расходов по недвижимости; - привлечение инвестиций; - маркетинг и реклама объекта, привлечение арендаторов; - анализ эксплуатационных расходов и их снижение; - контроль за поступлением арендных платежей; - поддержание арендных ставок в соответствии с рыночным уровнем; - создание прозрачных для собственника финансовых отношений. Технические задачи управления недвижимостью: - техническое обслуживание и эксплуатация недвижимости; - отношения с коммунальными службами; - организация охраны объекта недвижимости; - отношения с субподрядчиками по эксплуатации; - согласование перепланировок и реконструкций. Правовые задачи управления недвижимостью: - подготовка и заключение договоров с арендаторами, подрядчикам;
- представление интересов в государственных и муниципальных органах; - разрешение спорных вопросов, защита интересов в суде. Основная цель данной курсовой работы — решение управленческих задач недвижимого имущества. Объектом исследования работы является 10-ти этажный жилой дом по адресу ул. Авиационная д.5. Помимо этого в рамках курсовой работы будут изучены особенности системного подхода к управлению объектами недвижимости. Так же будет проведен комплексный анализ рынка недвижимости г. Брянска. В конце будут сформирование системы управленческих решений с учетом принципов системного подхода к управлению объектом недвижимости. 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ УПРАВЛЕНИЯ ОБЪЕКТОМ НЕДВИЖИМОСТИ. 1.1 Сущность и особенности системного подхода к управлению объектами недвижимости Изучение мирового и отечественного опыта показывает, что только применение профессионального подхода к управлению недвижимым имуществом позволяет существенно повысить его эффективность в интересах собственников, пользователей недвижимости, государства и общества в целом. Система профессионального подхода к управлению недвижимостью начинается в Англии XV-XVI веков, именно тогда была впервые сформирована первая государственная служба специально уполномоченных чиновников по межеванию земельных участков, регистрации объектов земельной собственности и прав на них. Появление такой службы стало необходимостью в связи с тем, что земля в те времена была основой жизнедеятельности человека и главным источником дохода, а отсутствие законно обоснованных границ земельных участков создавало массу проблем и конфликтов. Тогда же получило широкое применение понятие "сервейинг" (от англ. Survey - межевание, обмер, инспектирование), представляющее собой реализацию системного подхода к анализу, развитию и управлению земельным участком, или объектом недвижимости. Развитие рынка требовало новых квалифицированных специалистов в этой области, и в 1868 году в Лондоне был основан институт по подготовке сервейеров. В 1881 году этому учебному заведению было присвоено звание "Королевский институт полномочных оценщиков" (Royal Institution of Chartered Surveyors). С тех пор до настоящего времени сервейеры занимаются всем комплексом работ, связанных с недвижимостью. Они владеют всей необходимой информацией по городскому планированию, подготовке и внедрению проектов по застройке, реконструкции и модернизации зданий, принимают участие в оценке, продаже, аренде и управлении коммерческой недвижимостью. В России слово "сервейер" встречается значительно реже, чем обще
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
|
Последнее изменение этой страницы: 2016-08-01; просмотров: 604; Нарушение авторского права страницы; Мы поможем в написании вашей работы! infopedia.su Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав. Обратная связь - 18.118.19.207 (0.017 с.) |
