Комплексный анализ рынка недвижимости г. Брянска.

Рынок недвижимости — это совокупность сделок, совершенных с не­движимостью, информационного их обеспечения, операций по управлению и финансированию работ в области недвижимости. Купля-продажа недвижи­мости это не просто обычная купля-продажа товаров длительного пользова­ния, а и движение капитала, т. е. стоимости, приносящей доход. Так, куплен­ный дом, квартира, земельный участок через некоторое время можно продать по более высокой цене иди сдавать в аренду и иметь от этого дополнитель­ный доход.

Рынок недвижимости, как и любой другой рынок, характеризуется тенденциями развития и динамикой цен на недвижимость.

В данной курсовой работе мы производим анализ предложений продаж и аренды нежилых помещений.

Анализ основан на информации, опубликованной на официальный сай­тах газет «Моя реклама» (http://www.moyareklama.ru) и «Из рук в руки» (www.irr.ru), на сайте Брянский сервер недвижимости (www.brsn.ru), а так же на рекламном сайте www.avito.ru

Анализ предложений продажи нежилых помещений

Одной из основных задач данной курсовой работы является комплекс­ный анализ рынка многоэтажных жилых домов. В связи с этим проведем анализ данного сегмента рынка за: 2009-2012 годы.

Результаты анализа предложений продажи нежилых помещений за 1кв.м. в г.Брянске, полученные в процессе выявления, представлены в при­ложении 1.

Определим среднюю стоимость продажи нежилого помещения за 1 кв. м в г.Брянске, результаты представлены в таблице 2.

Таблица 2 - Средняя стоимость за 1 кв. м нежилых помещений в 2009-2012 году в г. Брянске

 

 

Район г.Брянска	Анализируемый период, год
Бежицкий
Советский
Володарский
Фокинский

Изменения средней стоимости за 1кв.м. нежилых помещений по рай­онам за 2009-2012 года представлены на рисунках 6-9

Рисунок 6 - Динамика средней стоимости 1 кв. м нежилых помещений в Бежицком р-не г. Брянска за 2009-2012 года.

Рисунок 7 - Динамика средней стоимости 1 кв. м нежилых помещений в Советском р-не г. Брянска за 2009-2012года.

Рисунок 8 - Динамика средней стоимости 1 кв. м нежилых помещений в Володарском р-не г. Брянска за 2009-2012 года.

Рисунок 9 - Динамика средней стоимости 1 кв. м нежилых помещений в Володарском р-не г. Брянска за 2009-2012года.

Средняя стоимость за 1 кв. м нежилых помещений в г. Брянске достиг-ла своего наименьшего значения в 2011 году (42000 руб/м), наибольшее значение выявлено в 2010 году (47000 руб/м). Цены сложившиеся на рынке недвижимости в 2009-2012 годах значительно снизились; что составило в Бежицком районе -1,8 раза, Советском районе - 1,7 раза, в Фокинском рай­оне - 1,5 раза). В Володарском районе цены за период 2009-2012 годах повы­сились в 1,2 раза.

Самое высокое значение средней стоимости за 1 кв. м нежилых поме­щений характерно для объектов, находящихся в Советском районе, самая низкая для объектов расположенных в Володарском районе.

Анализ предложений аренды нежилых помещений

Результаты анализа предложений аренды нежилых помещений в г.Брянске, за 2009-2012 года полученные в процессе выявления, представле­ны в приложении 2.

Определим средний размер арендной платы нежилого помещения за 1 кв. м в г.Брянске, результаты представлены в Таблице 3.

Таблица 3 - Средняя арендная ставка за 1 кв. м. нежилых помеще­ний в г. Брянске в период с 2009 по 2012 гг.

 

 

Район г.Брянска	Средняя арендная ставка за 1 кв. м. нежилых помещений в г. Брянска
2009 год	2010 год	2011 год	2012 год
Бежицкий
Советский
Фокинский
Володарский

Диаграммы изменения средней арендной ставки 1 кв. м нежилых по­мещений по районам г. Брянска с 2009 по 2012 гг. представлены на рисунке 10.

 

Рисунок 10 - Динамика средней арендной ставки 1 кв. м нежилых по­мещений в районах г. Брянска с 2009 по 2012 гг.

Из построенных зависимостей видно, что арендная ставка нежилых помещений за 1 кв.м. в Бежицком районе в 2012 г. самая высокая, а в 2009 г. она наименьшая. В Володарском районе, наоборот, в 2012 г. арендная ставка самая низкая. Самые высокие значения арендной ставки за 1 кв. м нежилых помещений в 2012 г. характерны для объектов, рас­положенных в Советском, Бежицком и Фокинском районах, а самое низ­кое значение - в Володарском районе.

Средние значения арендной ставки за 1 кв. м торговых помещений в г. Брянске в период с 2009 по 2012 гг. представлены в таблице 4.

Таблица 4 - Средняя арендная ставка за 1 кв. м торговых помещений в г. Брянске в период с 2009 по 2012 гг.

 

Район г. Брянска	Средняя	арендная ставка за	1 кв. м торговых помещений
	2009 год	2010 год	2011 год	2012 год
Бежицкий
Советский
Фокинский
Володарский

Диаграммы изменения средней арендной ставки 1 кв. м торговых по­мещений по районам г. Брянска с 2009 по 2012 гг. представлены на рисунке 11.

 

Рисунок 11 - Динамика средней арендной ставки 1 кв. м торговых по­мещений в районах г. Брянска с 2009 по 2012 гг.

Средние значения арендной ставки за 1 кв. м офисных помещений в г. Брянске в период с 2009 по 2012 гг. представлены в таблице 5.

Таблица 5 - Средняя арендная ставка за 1 кв. м офисных помещений в г.Брянске в период с 2009 по 2012 гг.

 

 

Район г. Брянска	Средняя арендная ставка за	1 кв. м офисных помещений
2009 год	2010 год	2011 год	2012 год
Бежицкий
Советский
Фокинский
Володарский

Диаграммы изменения средней арендной ставки 1 кв. м офисных по­мещений по районам г. Брянска с 2009 по 2012 гг. представлены на рисунке 12.

Рисунок 12 - Динамика средней арендной ставки 1 кв. м офисных по­мещений в районах г. Брянска с 2009 по 2012 гг.

Средняя величина арендной ставки за 1 кв. м офисных помещений в г. Брянске достигла своего наименьшего значения в 2011 году (352 руб/м), наибольшее значение выявлено в 2012 году (388 руб/м). Цены, сложившие­ся на рынке недвижимости в 2009-2012 годах, значительно снизились; что составило в Советском районе - 1,9 раза, в Бежицком районе - 1,5 раза. В Во­лодарском районе и Фокинском районе цены за период 2009-2012 годах из­менялись не значительно.

Самое высокое значение арендной ставки за 1 кв. м нежилых помеще­ний характерно для объектов, находящихся в Советском районе, самая низ­кая для объектов, расположенных в Володарском районе.

2.2 Выполнение экспертизы объекта недвижимости для выявления фак­торов его развития.

Под экспертизой в общем случае понимается тщательное изучение, об­следование, исследование объектов недвижимости и оформление не этой ос­нове профессионального заключения о свойствах, достоинствах, недостатках

и дефектах объекта, а также возможных путях и средствах устранения недос­татков, улучшения свойств и т.д., позволяющих повысить его полезность в интересах настоящего или предстоящего владельца.

К числу проводимых экспертиз объектов недвижимости относятся: правовая, техническая, управленческая, экономическая, экологическая и экс­пертиза местоположения.

Правовая экспертиза

Сущностью правовой экспертизы проявляется в изучении документов, удостоверяющих право владения объекта недвижимости действующего вла­дельца, выступающего в роли продавца, и оформление заключения о так на­зываемой правовой чистоте объекта, о законности права владения со стороны продавца.

Основные аспекты правовой экспертизы для объектов недвижимости приведены в таблице 6.

Таблица 6 - Аспекты правовой экспертизы [1,с.45]

 

 

 

 

Объект	Предмет	Мера	Вид результата	Результат
Право удостоверяющая до­кументация	Право вла­дения и его состав­ляющие	Законность	Качественный	Правовая чисто­та/нечистота
Количественный

Правовая экспертиза строительства позволяет проверить и оценить: -наличие прав на земельный участок и их соответствие законодательст­ву;

-статус инвестора и легитимность его прав на объект незавершенного строительства;

-существующие обременения, ограничения и потенциальные или заяв­ленные требования и претензии со стороны третьих лиц, затрагивающие пра­ва на объект незавершенного строительства;

-наличие и соответствие законодательству разрешительной документа­ции на выполнение строительных работ;

-наличие и соответствие законодательству и интересам заказчика всех договоров, связанных с осуществлением строительства;

-наличие и соответствие действующему законодательству исполнитель­ной документации.

Право собственности определяет отношение физических и юридических лиц к недвижимости как к своей или как к чужой.

Право собственности на недвижимость включает в себя три основных полномочия:

-право владения как предоставленная законом возможность физическо­го контроля над объектом, обладания им. Можно владеть объектом, но не пользоваться им. Это редко бывает разумным и противоречит принципу ра­ционального экономического поведения хозяйствующего субъекта;

-право пользования служит основанием для законной эксплуатации объ­екта по усмотрению или желанию собственника или другого пользователя (например, объект сдан в аренду) с целью получения прибыли или иных ре­зультатов либо полезных свойств;

-право распоряжения дает собственнику возможность совершать дейст­вия, юридически определяющие судьбу имущества, т.е. продавать, сдавать в аренду, закладывать, завещать и даже уничтожать.

Имущественное право — право, охраняющее и описывающее свойства материальных объектов права собственности. Также это субъективные права участников правоотношений, связанные с владением, пользованием и распо­ряжением имуществом, а также с теми материальными требованиями, кото­рые возникают между участниками экономического оборота по поводу обме­на товарами, услугами, выполняемыми работами.

По данным курсовой работы имущественными правами на нежилые помещения является частная собственность.

Частная собственность, одна из форм собственности, означающая аб­солютное, защищенное законом право гражданина или юридического лица на конкретное имущество (землю, другое движимое и недвижимое имущество).

Исходя, из исходных данных имущественным правом на земельный участок является аренда.

Аренда земли, форма землепользования, при которой собственник зем­ли передаёт свой земельный участок на определённый срок другому лицу (арендатору) для ведения хозяйства за определённое вознаграждение (аренд­ную плату). По действующему в Российской Федерации законодательству на условиях аренды земельные участки предоставляются гражданам Российской Федерации, иностранным гражданам, лицам без гражданства, юридическим лицам, международным объединениям и организациям с участием россий­ских и иностранных юридических лиц, международным организациям, ино­странным государствам, иностранным юридическим лицам, а также иным организациям и лицам в случаях, предусмотренных законодательством.

Размер арендной платы устанавливается договором, однако он не дол­жен превышать суммы земельного налога с арендуемых земельных участков.

Основные характеристики правовой экспертизы объекта исследования приведены в таблице 6.

Таблица 6 - Характеристики правовой экспертизы объекта исследова­ния

 

Характеристика правовой экспертизы	Описание для объекта (многоэтажного жи­лого дома, расположенного по адресу г. Брянск, ул. Авиационная)
Права на земельный участок	право аренды
Имущественные права на нежилые поме­щения	Частная собственность, муниципальная собственность
Фактическое использование земельного участка	Застроенный земельный участок
Фактическое использование нежилых по­мещений	Под торговые помещения, офисные поме­щения
Ограничения прав	не выявлено

Техническая экспертиза

Сущность технической экспертизы является изучение как самого объ­екта недвижимости в натуральном представлении, так и относящейся к нему технической (проектной) документации и оформление заключения о его тех­ническом состоянии: устойчивости, прочности, тепло- и звукоизоляционных свойствах, уровнях износов и т.д.

Результаты технической экспертизы используются в первую очередь при оценке потребительной стоимости объекта недвижимости, во вторую -при разработке эксплуатационных, ремонтно-восстановительных мероприя­тий и с целью развития недвижимости, т.е. с целью повышения потребитель­ной стоимости объекта недвижимости, другими словами — с целью обосно­вания допустимых и рациональных вариантов воспроизводства.

Отличительными особенностями технической экспертизы является то, что она осуществляется по отношению к существующим объектам недвижи­мости и не обязательно связана с рынком. Ее результаты, как уже отмеча­лось, могут быть использованы в целях рациональной эксплуатации и разви­тия объекта. Ее надлежит осуществлять с определенной периодичностью.

Основные аспекты технической экспертизы приведены в таблице 7.

Таблица 7 - Аспекты технической экспертизы [1,с.46]

 

 

Объект	Предмет	Мера	Вид результата	Результат
Здание, соору-	Степень при-	Прочность, ус-	Качественный	Пригодность/
жение, земель­но-	годности к ис­пользованию	тойчивость и т.д.		непригодность
Количествен-	Значения физи-
имущественный			ный	ческого и мо-
комплекс и т.д.				рального изно-сов

В соответствии с ВСН 58-86, данное жилое здание относится к первой группе капитальности, срок службы - 150лет.

Экологическая экспертиза

Экологическая экспертиза - установление соответствия намечаемой хо­зяйственной и иной деятельности экологическим требованиям и определение допустимости реализации объекта экологической экспертизы в целях преду­преждения возможных неблагоприятных воздействий этой деятельности на окружающую природную среду и связанных с ними социальных, экономиче­ских и иных последствий реализации объекта экологической экспертизы.

Сущность экологической экспертизы является изучение проектной доку­ментации по объекту недвижимости, исследование реального процесса его функционирования и оформление на этой основе профессионального заклю­чения о потенциальной или реальной опасности, которую объект может представлять или уже представляет для окружающей среды (эндогенная на­правленность экспертизы) и для самого владельца (экзогенная направлен­ность экспертизы) в результате производственных или бытовых выбросов (в атмосферу), сбросов (в водную среду), выделений различных веществ, сопут­ствующих эксплуатации рассматриваемого объекта, а также размещения раз­личных отходов, и выработка предложений по уменьшению такой опасности, вплоть до решения о нецелесообразности возведения или прекращения дея­тельности существующего объекта. Основные аспекты экологической экс­пертизы отражены в таблице 8.

Таблица 8 - Аспекты экологической экспертизы [1,с.51]

 

 

Объект	Предмет	Мера	Вид результата	Результат
Здание, соору-	Опасность, обу-	Уровень	Качественный	Безопа-
жение, земель-но-	словленная функ­ционированием	вредного воздействия		сен/опасен
Количествен-	Значения выбро-
имуществен-	объекта	на человека	ный	сов, сбросов, вы-
ный комплекс		и окружающую среду		делении, захоро­нений и наноси­мый ими ущерб

Экологической экспертизе с помощью дозиметрических приборов под­вергаются существующие объекты недвижимости на предмет определения количества выделений в помещения загрязнителей (радиационных, химиче­ских, электромагнитных, шумовых, тепловых и др.) с разработкой рекомен­даций и технических решений по снижению уровня загрязнения помещений до норм, не превышающих предельно допустимые концентрации.

Исследуемый объект соответствует экологическим требованиям.

Экономическая экспертиза

К экономической экспертизе относятся все виды анализа, связанного со стоимостной (денежной) оценкой факторов влияния. Экономическая экспер­тиза включает в себя анализ и определение характеристик совокупности рынков, связанных с рассматриваемым объектом, анализ рынка объектов-аналогов, параметры которого используются при сравнительном подходе к оценке стоимости, определение величины затрат по видам производственных мероприятий, параметры финансовой системы, уровень налогообложения, типы рисков.

Экономическая обоснованность - один из основных факторов определе­ния стратегии управления недвижимостью. В процессе экономического обоснования на выбранный период планирования прогнозируются доходы и расходы от объекта недвижимости. Решаются задачи финансирования, опре­деляются денежные потоки от объекта недвижимости и ставки дисконтиро­вания, удовлетворяющие требованиям собственника. Особое внимание уде­ляется времени поступления и оттока денежных средств, выручке от аренд­ных услуг, затратам на управление, капитальный ремонт и эксплуатацию объекта недвижимости. В ходе экономической экспертизы необходимо:

-провести анализ существующего использования объекта недвижимо­сти;

- определить период планирования бюджета расходов и доходов от объ­екта недвижимости (краткосрочный бюджет содержит данные менее чем за один год, годовой бюджет - это сводная ведомость прогнозируемых доходов и расходов за один год, долгосрочный бюджет прогнозирует данные более чем на один год - 3 - 5 лет.);

- составить перечень всех возможных стратегий управления объектом;

- составить перечень мероприятий по основным направлениям управле­ния объектом недвижимости в разрезе потенциально возможных стратегий управления;

- спрогнозировать размер доходов и расходов от использования объекта недвижимости в разрезе потенциально возможных стратегий управления.

Результаты экономической экспертизы приведены в пункте 2.3

2.3 Исследование доходов и расходов в процессе эксплуатации много­этажного жилого дома.

Расходы на содержание многоквартирного дома включают:

- расходы на содержание и текущий ремонт общего имущества в мно­гоквартирном доме;

- расходы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартир­ном доме;

- расходы на управление многоквартирным домом;

- расходы на коммунальные услуги;

- расходы на иную, направленную на достижение целей содержания
многоквартирного дома, деятельность.

Состав и размер расходов на содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме зависит от перечня, состава и периодич­ности работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества. Основ­ными объективными факторами, влияющими на перечень выполняемых ра­бот, являются: степень физического износа многоквартирного дома, матери­ал конструктивных элементов, этажность, наличие и характеристика внутридомового инженерного оборудования и технических устройств, придомовой территории и расположенные на ней объекты, являющиеся общим имущест­вом в многоквартирном доме.

Расходы на содержание и текущий ремонт общего имущества в много­квартирном доме включают в себя расходы на оплату труда с отчислениями на социальные нужды основных рабочих, расходы на материальные ресурсы, расходы на содержание машин и механизмов, общеэксплуатационные и дру­гие расходы.

На расходы управляющей компании по содержанию и текущему ре­монту жилых домов, оборудованных лифтом и мусоропроводом установлена цена (18,05 руб/м2 на основании Приложения к постановлению Брянской го­родской администрации от 21.12. 2011г. №3375-п. Данная цена включает:

6,0 руб/м2 - техническое обслуживание лифтов;

1,14 руб/м2 - вывоз ТБО от населения;

0,28 руб/м2 - т/о общедомовых газовых сетей;

2,00 руб/м2 - зарплата дворника с отчислениями на социальные нужды;

0,75 руб/м2 - оплата уборщицы лестничных клеток с отчислениями на социальные нужды;

0,09 руб/м2 - оплата уборщицы м/проводов с отчислениями на соци­альные нужды;

5,99 руб/м2 - текущий ремонт;

1,80 руб/м2 - административно-хозяйственный расходы, расходы на об­служивание работников производства, расходы по организации работ, прочие эксплуатационные работы. При этом в процентном отношении по нормативу общеэксплуатационные расходы составляют 70-79% от ФОТ рабочих, заня­тых содержанием и ремонтом жилищного фонда.

Состав и размер расходов на управление многоквартирным домом за­висят- от выбранного собственниками способа управления многоквартирным домом, количества и видов выполняемых работ и предоставляемых услуг по содержанию многоквартирного дома.

При управлении многоквартирным домом управляющей организацией расходы на управление включают расходы на оплату труда и отчисления на социальные нужды работников, занятых управлением многоквартирным до­мом, расходы на содержание и эксплуатацию помещений (зданий) управ­ляющих организаций, другие расходы, связанные с управлением многоквар­тирным домом, и прибыль управляющей организации.

Так как год строительства исследуемого нами жилого дома - 2012, следо­вательно, в капитальном и текущем ремонте не нуждается.

Величину расходов на управление многоквартирным домом принимаем равной 10% от расходов на содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме.

Поскольку на данном этапе текущий ремонт мы не проводим, то для оп­ределения величины расходов на управление многоквартирным домом вос­пользуемся данными ремонтно-строительной компании «ООО Брянскремстрой». Средняя величина расходов на текущий ремонт 10-ти этажного дома по данным этой компании ровна 1827910 руб. Тогда 70 % составит 182791 руб.

Помимо расходов на управление дома, мы проводим работы по благоуст­ройству придомовой территории. Эти расходы составляют 2809586 руб. Под­робные расчеты представлены в пункте 3.1

Доходы от содержания многоквартирного дома - средства, направляе­мые на содержание многоквартирного дома, образуемые из платежей собст­венников помещений и иных поступлений.

Доходы от содержания многоквартирного дома классифицируются по источнику получения и включают:

- доходы в виде платежей за содержание и ремонт жилых помещений в многоквартирном доме (обязательных платежей и взносов членов объедине­ния собственников жилых помещений);

- доходы в виде целевого финансирования;

- доходы в виде платежей за коммунальные услуги;

- доходы от иной, направленной на достижение целей содержания мно­гоквартирного дома, деятельности.

Доходы от платежей за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяются как сумма платежей за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, установленных для соб­ственников помещений в таком доме и нанимателей жилых помещений.

Плата за содержание и ремонт жилого помещения определяется путем умножения общей площади квартир на установленный тариф. Согласно При­ложению к постановлению Брянской городской администрации от 21.12.2011г. №3375-п, тариф для нанимателей и собственников жилых поме­щений по содержанию и текущему ремонту жилых домов, оборудованных лифтом и мусоропроводом, составляет на 2012 г. 18,05 руб/м.

Для данного многоквартирного дома платежи за содержание и текущий ремонт за год составляют:

Дсод. = 18,05 • 4585 12 = 993111 руб.

Доходы в виде платежей за коммунальные услуги включают платежи граждан, проживающих в многоквартирном доме, за предоставленные им коммунальные услуги: холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление, газоснабжение, электроснабжение. При отсутствии приборов уче­та, платежи за коммунальные услуги определяются исходя из нормативов по­требления коммунальных услуг, установленных в порядке, определенном за­конодательством, и утвержденных тарифов на коммунальные ресурсы.

Доходы в виде поступлений от иной, осуществляемой в целях содер­жания многоквартирного дома, деятельности, включают доходы от использо­вания общего имущества:

- доходы от сдачи в аренду части общего имущества в многоквартир­ном доме;

- прочие доходы от иной, осуществляемой в целях содержания много­квартирного дома, деятельности.

Доходы от сдачи в аренду общего имущества в многоквартирном доме определяются с учетом размера и форм арендной платы, установленных ус­ловиями договора, заключенного в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

В данной работе мы получаем доходы от сдачи нежилых помещений. Площадь нежилых помещений находящихся в муниципальной собственности составляет 997,4 кв.м.

Доходы от сдачи в аренду нежилых помещений рассчитываем по форму­ле:

fl=S*A*n,

где S - площадь нежилого помещения, м;

А - арендная ставка 1 м нежилых помещений, руб.;

п - число арендных периодов в году.

Таким образом, доходы от сдачи в аренду нежилого помещения состав­ляют:

Д=1132*860*12=8019096руб

Полученные данные сводим в смету доходов и расходов, представленную в таблице 9.

Таблица 9 - Смета расходов и доходов (финансовый план)

 

№ п/п	Наименование статей	Сумма, руб.
1.	Расходы, всего
1.1.	Расходы на управление многоквартирным домом
1.2.	расходы на работы по благоустройству придомовой терри­тории
2.	Доходы, всего
2.1.1.	Платежи за содержание и текущий ремонт общего имуще­ства в многоквартирном доме
2.3.	Доход от иной деятельности, в том числе:
2.3.1..	Доходы от сдачи в аренду нежилых помещений
3.	Финансовый результат