Заглавная страница Избранные статьи Случайная статья Познавательные статьи Новые добавления Обратная связь КАТЕГОРИИ: Археология Биология Генетика География Информатика История Логика Маркетинг Математика Менеджмент Механика Педагогика Религия Социология Технологии Физика Философия Финансы Химия Экология ТОП 10 на сайте Приготовление дезинфицирующих растворов различной концентрации Техника нижней прямой подачи мяча. Франко-прусская война (причины и последствия) Организация работы процедурного кабинета Смысловое и механическое запоминание, их место и роль в усвоении знаний Коммуникативные барьеры и пути их преодоления Обработка изделий медицинского назначения многократного применения Образцы текста публицистического стиля Четыре типа изменения баланса Задачи с ответами для Всероссийской олимпиады по праву Мы поможем в написании ваших работ! ЗНАЕТЕ ЛИ ВЫ? Влияние общества на человека Приготовление дезинфицирующих растворов различной концентрации Практические работы по географии для 6 класса Организация работы процедурного кабинета Изменения в неживой природе осенью Уборка процедурного кабинета Сольфеджио. Все правила по сольфеджио Балочные системы. Определение реакций опор и моментов защемления	Главная Избранные Случайная статья Познавательные Новые добавления Обратная связь FAQ Комплексный анализ рынка недвижимости г. Брянска. ⇐ ПредыдущаяСтр 2 из 3Следующая ⇒ Рынок недвижимости — это совокупность сделок, совершенных с не­движимостью, информационного их обеспечения, операций по управлению и финансированию работ в области недвижимости. Купля-продажа недвижи­мости это не просто обычная купля-продажа товаров длительного пользова­ния, а и движение капитала, т. е. стоимости, приносящей доход. Так, куплен­ный дом, квартира, земельный участок через некоторое время можно продать по более высокой цене иди сдавать в аренду и иметь от этого дополнитель­ный доход. Рынок недвижимости, как и любой другой рынок, характеризуется тенденциями развития и динамикой цен на недвижимость. В данной курсовой работе мы производим анализ предложений продаж и аренды нежилых помещений. Анализ основан на информации, опубликованной на официальный сай­тах газет «Моя реклама» (http://www.moyareklama.ru) и «Из рук в руки» (www.irr.ru), на сайте Брянский сервер недвижимости (www.brsn.ru), а так же на рекламном сайте www.avito.ru Анализ предложений продажи нежилых помещений Одной из основных задач данной курсовой работы является комплекс­ный анализ рынка многоэтажных жилых домов. В связи с этим проведем анализ данного сегмента рынка за: 2009-2012 годы. Результаты анализа предложений продажи нежилых помещений за 1кв.м. в г.Брянске, полученные в процессе выявления, представлены в при­ложении 1. Определим среднюю стоимость продажи нежилого помещения за 1 кв. м в г.Брянске, результаты представлены в таблице 2. Таблица 2 - Средняя стоимость за 1 кв. м нежилых помещений в 2009-2012 году в г. Брянске     Район г.Брянска Анализируемый период, год         Бежицкий         Советский         Володарский         Фокинский         Изменения средней стоимости за 1кв.м. нежилых помещений по рай­онам за 2009-2012 года представлены на рисунках 6-9 Рисунок 6 - Динамика средней стоимости 1 кв. м нежилых помещений в Бежицком р-не г. Брянска за 2009-2012 года. Рисунок 7 - Динамика средней стоимости 1 кв. м нежилых помещений в Советском р-не г. Брянска за 2009-2012года. Рисунок 8 - Динамика средней стоимости 1 кв. м нежилых помещений в Володарском р-не г. Брянска за 2009-2012 года. Рисунок 9 - Динамика средней стоимости 1 кв. м нежилых помещений в Володарском р-не г. Брянска за 2009-2012года. Средняя стоимость за 1 кв. м нежилых помещений в г. Брянске достиг-ла своего наименьшего значения в 2011 году (42000 руб/м), наибольшее значение выявлено в 2010 году (47000 руб/м). Цены сложившиеся на рынке недвижимости в 2009-2012 годах значительно снизились; что составило в Бежицком районе -1,8 раза, Советском районе - 1,7 раза, в Фокинском рай­оне - 1,5 раза). В Володарском районе цены за период 2009-2012 годах повы­сились в 1,2 раза. Самое высокое значение средней стоимости за 1 кв. м нежилых поме­щений характерно для объектов, находящихся в Советском районе, самая низкая для объектов расположенных в Володарском районе. Анализ предложений аренды нежилых помещений Результаты анализа предложений аренды нежилых помещений в г.Брянске, за 2009-2012 года полученные в процессе выявления, представле­ны в приложении 2. Определим средний размер арендной платы нежилого помещения за 1 кв. м в г.Брянске, результаты представлены в Таблице 3. Таблица 3 - Средняя арендная ставка за 1 кв. м. нежилых помеще­ний в г. Брянске в период с 2009 по 2012 гг.     Район г.Брянска Средняя арендная ставка за 1 кв. м. нежилых помещений в г. Брянска 2009 год 2010 год 2011 год 2012 год Бежицкий         Советский         Фокинский         Володарский         Диаграммы изменения средней арендной ставки 1 кв. м нежилых по­мещений по районам г. Брянска с 2009 по 2012 гг. представлены на рисунке 10.   Рисунок 10 - Динамика средней арендной ставки 1 кв. м нежилых по­мещений в районах г. Брянска с 2009 по 2012 гг. Из построенных зависимостей видно, что арендная ставка нежилых помещений за 1 кв.м. в Бежицком районе в 2012 г. самая высокая, а в 2009 г. она наименьшая. В Володарском районе, наоборот, в 2012 г. арендная ставка самая низкая. Самые высокие значения арендной ставки за 1 кв. м нежилых помещений в 2012 г. характерны для объектов, рас­положенных в Советском, Бежицком и Фокинском районах, а самое низ­кое значение - в Володарском районе. Средние значения арендной ставки за 1 кв. м торговых помещений в г. Брянске в период с 2009 по 2012 гг. представлены в таблице 4. Таблица 4 - Средняя арендная ставка за 1 кв. м торговых помещений в г. Брянске в период с 2009 по 2012 гг.   Район г. Брянска Средняя арендная ставка за 1 кв. м торговых помещений     2009 год 2010 год 2011 год 2012 год Бежицкий         Советский         Фокинский         Володарский                   Диаграммы изменения средней арендной ставки 1 кв. м торговых по­мещений по районам г. Брянска с 2009 по 2012 гг. представлены на рисунке 11.   Рисунок 11 - Динамика средней арендной ставки 1 кв. м торговых по­мещений в районах г. Брянска с 2009 по 2012 гг. Средние значения арендной ставки за 1 кв. м офисных помещений в г. Брянске в период с 2009 по 2012 гг. представлены в таблице 5. Таблица 5 - Средняя арендная ставка за 1 кв. м офисных помещений в г.Брянске в период с 2009 по 2012 гг.     Район г. Брянска Средняя арендная ставка за 1 кв. м офисных помещений 2009 год 2010 год 2011 год 2012 год Бежицкий         Советский         Фокинский         Володарский         Диаграммы изменения средней арендной ставки 1 кв. м офисных по­мещений по районам г. Брянска с 2009 по 2012 гг. представлены на рисунке 12. Рисунок 12 - Динамика средней арендной ставки 1 кв. м офисных по­мещений в районах г. Брянска с 2009 по 2012 гг. Средняя величина арендной ставки за 1 кв. м офисных помещений в г. Брянске достигла своего наименьшего значения в 2011 году (352 руб/м), наибольшее значение выявлено в 2012 году (388 руб/м). Цены, сложившие­ся на рынке недвижимости в 2009-2012 годах, значительно снизились; что составило в Советском районе - 1,9 раза, в Бежицком районе - 1,5 раза. В Во­лодарском районе и Фокинском районе цены за период 2009-2012 годах из­менялись не значительно. Самое высокое значение арендной ставки за 1 кв. м нежилых помеще­ний характерно для объектов, находящихся в Советском районе, самая низ­кая для объектов, расположенных в Володарском районе. 2.2 Выполнение экспертизы объекта недвижимости для выявления фак­торов его развития. Под экспертизой в общем случае понимается тщательное изучение, об­следование, исследование объектов недвижимости и оформление не этой ос­нове профессионального заключения о свойствах, достоинствах, недостатках и дефектах объекта, а также возможных путях и средствах устранения недос­татков, улучшения свойств и т.д., позволяющих повысить его полезность в интересах настоящего или предстоящего владельца. К числу проводимых экспертиз объектов недвижимости относятся: правовая, техническая, управленческая, экономическая, экологическая и экс­пертиза местоположения. Правовая экспертиза Сущностью правовой экспертизы проявляется в изучении документов, удостоверяющих право владения объекта недвижимости действующего вла­дельца, выступающего в роли продавца, и оформление заключения о так на­зываемой правовой чистоте объекта, о законности права владения со стороны продавца. Основные аспекты правовой экспертизы для объектов недвижимости приведены в таблице 6. Таблица 6 - Аспекты правовой экспертизы [1,с.45]     Объект Предмет Мера Вид результата Результат Право удостоверяющая до­кументация Право вла­дения и его состав­ляющие Законность Качественный Правовая чисто­та/нечистота	Количественный

Правовая экспертиза строительства позволяет проверить и оценить: -наличие прав на земельный участок и их соответствие законодательст­ву;

-статус инвестора и легитимность его прав на объект незавершенного строительства;

-существующие обременения, ограничения и потенциальные или заяв­ленные требования и претензии со стороны третьих лиц, затрагивающие пра­ва на объект незавершенного строительства;

-наличие и соответствие законодательству разрешительной документа­ции на выполнение строительных работ;

-наличие и соответствие законодательству и интересам заказчика всех договоров, связанных с осуществлением строительства;

-наличие и соответствие действующему законодательству исполнитель­ной документации.

Право собственности определяет отношение физических и юридических лиц к недвижимости как к своей или как к чужой.

Право собственности на недвижимость включает в себя три основных полномочия:

-право владения как предоставленная законом возможность физическо­го контроля над объектом, обладания им. Можно владеть объектом, но не пользоваться им. Это редко бывает разумным и противоречит принципу ра­ционального экономического поведения хозяйствующего субъекта;

-право пользования служит основанием для законной эксплуатации объ­екта по усмотрению или желанию собственника или другого пользователя (например, объект сдан в аренду) с целью получения прибыли или иных ре­зультатов либо полезных свойств;

-право распоряжения дает собственнику возможность совершать дейст­вия, юридически определяющие судьбу имущества, т.е. продавать, сдавать в аренду, закладывать, завещать и даже уничтожать.

Имущественное право — право, охраняющее и описывающее свойства материальных объектов права собственности. Также это субъективные права участников правоотношений, связанные с владением, пользованием и распо­ряжением имуществом, а также с теми материальными требованиями, кото­рые возникают между участниками экономического оборота по поводу обме­на товарами, услугами, выполняемыми работами.

По данным курсовой работы имущественными правами на нежилые помещения является частная собственность.

Частная собственность, одна из форм собственности, означающая аб­солютное, защищенное законом право гражданина или юридического лица на конкретное имущество (землю, другое движимое и недвижимое имущество).

Исходя, из исходных данных имущественным правом на земельный участок является аренда.

Аренда земли, форма землепользования, при которой собственник зем­ли передаёт свой земельный участок на определённый срок другому лицу (арендатору) для ведения хозяйства за определённое вознаграждение (аренд­ную плату). По действующему в Российской Федерации законодательству на условиях аренды земельные участки предоставляются гражданам Российской Федерации, иностранным гражданам, лицам без гражданства, юридическим лицам, международным объединениям и организациям с участием россий­ских и иностранных юридических лиц, международным организациям, ино­странным государствам, иностранным юридическим лицам, а также иным организациям и лицам в случаях, предусмотренных законодательством.

Размер арендной платы устанавливается договором, однако он не дол­жен превышать суммы земельного налога с арендуемых земельных участков.

Основные характеристики правовой экспертизы объекта исследования приведены в таблице 6.

Таблица 6 - Характеристики правовой экспертизы объекта исследова­ния

 

Характеристика правовой экспертизы	Описание для объекта (многоэтажного жи­лого дома, расположенного по адресу г. Брянск, ул. Авиационная)
Права на земельный участок	право аренды
Имущественные права на нежилые поме­щения	Частная собственность, муниципальная собственность
Фактическое использование земельного участка	Застроенный земельный участок
Фактическое использование нежилых по­мещений	Под торговые помещения, офисные поме­щения
Ограничения прав	не выявлено

Техническая экспертиза

Сущность технической экспертизы является изучение как самого объ­екта недвижимости в натуральном представлении, так и относящейся к нему технической (проектной) документации и оформление заключения о его тех­ническом состоянии: устойчивости, прочности, тепло- и звукоизоляционных свойствах, уровнях износов и т.д.

Результаты технической экспертизы используются в первую очередь при оценке потребительной стоимости объекта недвижимости, во вторую -при разработке эксплуатационных, ремонтно-восстановительных мероприя­тий и с целью развития недвижимости, т.е. с целью повышения потребитель­ной стоимости объекта недвижимости, другими словами — с целью обосно­вания допустимых и рациональных вариантов воспроизводства.

Отличительными особенностями технической экспертизы является то, что она осуществляется по отношению к существующим объектам недвижи­мости и не обязательно связана с рынком. Ее результаты, как уже отмеча­лось, могут быть использованы в целях рациональной эксплуатации и разви­тия объекта. Ее надлежит осуществлять с определенной периодичностью.

Основные аспекты технической экспертизы приведены в таблице 7.

Таблица 7 - Аспекты технической экспертизы [1,с.46]

 

 

Объект	Предмет	Мера	Вид результата	Результат
Здание, соору-	Степень при-	Прочность, ус-	Качественный	Пригодность/
жение, земель­но-	годности к ис­пользованию	тойчивость и т.д.		непригодность

Количествен- Значения физи- имущественный     ный ческого и мо- комплекс и т.д.       рального изно-сов

В соответствии с ВСН 58-86, данное жилое здание относится к первой группе капитальности, срок службы - 150лет.

Экологическая экспертиза

Экологическая экспертиза - установление соответствия намечаемой хо­зяйственной и иной деятельности экологическим требованиям и определение допустимости реализации объекта экологической экспертизы в целях преду­преждения возможных неблагоприятных воздействий этой деятельности на окружающую природную среду и связанных с ними социальных, экономиче­ских и иных последствий реализации объекта экологической экспертизы.

Сущность экологической экспертизы является изучение проектной доку­ментации по объекту недвижимости, исследование реального процесса его функционирования и оформление на этой основе профессионального заклю­чения о потенциальной или реальной опасности, которую объект может представлять или уже представляет для окружающей среды (эндогенная на­правленность экспертизы) и для самого владельца (экзогенная направлен­ность экспертизы) в результате производственных или бытовых выбросов (в атмосферу), сбросов (в водную среду), выделений различных веществ, сопут­ствующих эксплуатации рассматриваемого объекта, а также размещения раз­личных отходов, и выработка предложений по уменьшению такой опасности, вплоть до решения о нецелесообразности возведения или прекращения дея­тельности существующего объекта. Основные аспекты экологической экс­пертизы отражены в таблице 8.

Таблица 8 - Аспекты экологической экспертизы [1,с.51]

 

 

Объект	Предмет	Мера	Вид результата	Результат
Здание, соору-	Опасность, обу-	Уровень	Качественный	Безопа-
жение, земель-но-	словленная функ­ционированием	вредного воздействия		сен/опасен
Количествен-	Значения выбро-
имуществен-	объекта	на человека	ный	сов, сбросов, вы-
ный комплекс		и окружающую среду		делении, захоро­нений и наноси­мый ими ущерб

Экологической экспертизе с помощью дозиметрических приборов под­вергаются существующие объекты недвижимости на предмет определения количества выделений в помещения загрязнителей (радиационных, химиче­ских, электромагнитных, шумовых, тепловых и др.) с разработкой рекомен­даций и технических решений по снижению уровня загрязнения помещений до норм, не превышающих предельно допустимые концентрации.

Исследуемый объект соответствует экологическим требованиям.

Экономическая экспертиза

К экономической экспертизе относятся все виды анализа, связанного со стоимостной (денежной) оценкой факторов влияния. Экономическая экспер­тиза включает в себя анализ и определение характеристик совокупности рынков, связанных с рассматриваемым объектом, анализ рынка объектов-аналогов, параметры которого используются при сравнительном подходе к оценке стоимости, определение величины затрат по видам производственных мероприятий, параметры финансовой системы, уровень налогообложения, типы рисков.

Экономическая обоснованность - один из основных факторов определе­ния стратегии управления недвижимостью. В процессе экономического обоснования на выбранный период планирования прогнозируются доходы и расходы от объекта недвижимости. Решаются задачи финансирования, опре­деляются денежные потоки от объекта недвижимости и ставки дисконтиро­вания, удовлетворяющие требованиям собственника. Особое внимание уде­ляется времени поступления и оттока денежных средств, выручке от аренд­ных услуг, затратам на управление, капитальный ремонт и эксплуатацию объекта недвижимости. В ходе экономической экспертизы необходимо:

-провести анализ существующего использования объекта недвижимо­сти;

- определить период планирования бюджета расходов и доходов от объ­екта недвижимости (краткосрочный бюджет содержит данные менее чем за один год, годовой бюджет - это сводная ведомость прогнозируемых доходов и расходов за один год, долгосрочный бюджет прогнозирует данные более чем на один год - 3 - 5 лет.);

- составить перечень всех возможных стратегий управления объектом;

- составить перечень мероприятий по основным направлениям управле­ния объектом недвижимости в разрезе потенциально возможных стратегий управления;

- спрогнозировать размер доходов и расходов от использования объекта недвижимости в разрезе потенциально возможных стратегий управления.

Результаты экономической экспертизы приведены в пункте 2.3

2.3 Исследование доходов и расходов в процессе эксплуатации много­этажного жилого дома.

Расходы на содержание многоквартирного дома включают:

- расходы на содержание и текущий ремонт общего имущества в мно­гоквартирном доме;

- расходы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартир­ном доме;

- расходы на управление многоквартирным домом;

- расходы на коммунальные услуги;

- расходы на иную, направленную на достижение целей содержания
многоквартирного дома, деятельность.

Состав и размер расходов на содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме зависит от перечня, состава и периодич­ности работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества. Основ­ными объективными факторами, влияющими на перечень выполняемых ра­бот, являются: степень физического износа многоквартирного дома, матери­ал конструктивных элементов, этажность, наличие и характеристика внутридомового инженерного оборудования и технических устройств, придомовой территории и расположенные на ней объекты, являющиеся общим имущест­вом в многоквартирном доме.

Расходы на содержание и текущий ремонт общего имущества в много­квартирном доме включают в себя расходы на оплату труда с отчислениями на социальные нужды основных рабочих, расходы на материальные ресурсы, расходы на содержание машин и механизмов, общеэксплуатационные и дру­гие расходы.

На расходы управляющей компании по содержанию и текущему ре­монту жилых домов, оборудованных лифтом и мусоропроводом установлена цена (18,05 руб/м2 на основании Приложения к постановлению Брянской го­родской администрации от 21.12. 2011г. №3375-п. Данная цена включает:

6,0 руб/м2 - техническое обслуживание лифтов;

1,14 руб/м2 - вывоз ТБО от населения;

0,28 руб/м2 - т/о общедомовых газовых сетей;

2,00 руб/м2 - зарплата дворника с отчислениями на социальные нужды;

0,75 руб/м2 - оплата уборщицы лестничных клеток с отчислениями на социальные нужды;

0,09 руб/м2 - оплата уборщицы м/проводов с отчислениями на соци­альные нужды;

5,99 руб/м2 - текущий ремонт;

1,80 руб/м2 - административно-хозяйственный расходы, расходы на об­служивание работников производства, расходы по организации работ, прочие эксплуатационные работы. При этом в процентном отношении по нормативу общеэксплуатационные расходы составляют 70-79% от ФОТ рабочих, заня­тых содержанием и ремонтом жилищного фонда.

Состав и размер расходов на управление многоквартирным домом за­висят- от выбранного собственниками способа управления многоквартирным домом, количества и видов выполняемых работ и предоставляемых услуг по содержанию многоквартирного дома.

При управлении многоквартирным домом управляющей организацией расходы на управление включают расходы на оплату труда и отчисления на социальные нужды работников, занятых управлением многоквартирным до­мом, расходы на содержание и эксплуатацию помещений (зданий) управ­ляющих организаций, другие расходы, связанные с управлением многоквар­тирным домом, и прибыль управляющей организации.

Так как год строительства исследуемого нами жилого дома - 2012, следо­вательно, в капитальном и текущем ремонте не нуждается.

Величину расходов на управление многоквартирным домом принимаем равной 10% от расходов на содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме.

Поскольку на данном этапе текущий ремонт мы не проводим, то для оп­ределения величины расходов на управление многоквартирным домом вос­пользуемся данными ремонтно-строительной компании «ООО Брянскремстрой». Средняя величина расходов на текущий ремонт 10-ти этажного дома по данным этой компании ровна 1827910 руб. Тогда 70 % составит 182791 руб.

Помимо расходов на управление дома, мы проводим работы по благоуст­ройству придомовой территории. Эти расходы составляют 2809586 руб. Под­робные расчеты представлены в пункте 3.1

Доходы от содержания многоквартирного дома - средства, направляе­мые на содержание многоквартирного дома, образуемые из платежей собст­венников помещений и иных поступлений.

Доходы от содержания многоквартирного дома классифицируются по источнику получения и включают:

- доходы в виде платежей за содержание и ремонт жилых помещений в многоквартирном доме (обязательных платежей и взносов членов объедине­ния собственников жилых помещений);

- доходы в виде целевого финансирования;

- доходы в виде платежей за коммунальные услуги;

- доходы от иной, направленной на достижение целей содержания мно­гоквартирного дома, деятельности.

Доходы от платежей за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяются как сумма платежей за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, установленных для соб­ственников помещений в таком доме и нанимателей жилых помещений.

Плата за содержание и ремонт жилого помещения определяется путем умножения общей площади квартир на установленный тариф. Согласно При­ложению к постановлению Брянской городской администрации от 21.12.2011г. №3375-п, тариф для нанимателей и собственников жилых поме­щений по содержанию и текущему ремонту жилых домов, оборудованных лифтом и мусоропроводом, составляет на 2012 г. 18,05 руб/м.

Для данного многоквартирного дома платежи за содержание и текущий ремонт за год составляют:

Дсод. = 18,05 • 4585 12 = 993111 руб.

Доходы в виде платежей за коммунальные услуги включают платежи граждан, проживающих в многоквартирном доме, за предоставленные им коммунальные услуги: холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление, газоснабжение, электроснабжение. При отсутствии приборов уче­та, платежи за коммунальные услуги определяются исходя из нормативов по­требления коммунальных услуг, установленных в порядке, определенном за­конодательством, и утвержденных тарифов на коммунальные ресурсы.

Доходы в виде поступлений от иной, осуществляемой в целях содер­жания многоквартирного дома, деятельности, включают доходы от использо­вания общего имущества:

- доходы от сдачи в аренду части общего имущества в многоквартир­ном доме;

- прочие доходы от иной, осуществляемой в целях содержания много­квартирного дома, деятельности.

Доходы от сдачи в аренду общего имущества в многоквартирном доме определяются с учетом размера и форм арендной платы, установленных ус­ловиями договора, заключенного в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

В данной работе мы получаем доходы от сдачи нежилых помещений. Площадь нежилых помещений находящихся в муниципальной собственности составляет 997,4 кв.м.

Доходы от сдачи в аренду нежилых помещений рассчитываем по форму­ле:

fl=S*A*n,

где S - площадь нежилого помещения, м;

А - арендная ставка 1 м нежилых помещений, руб.;

п - число арендных периодов в году.

Таким образом, доходы от сдачи в аренду нежилого помещения состав­ляют:

Д=1132*860*12=8019096руб

Полученные данные сводим в смету доходов и расходов, представленную в таблице 9.

Таблица 9 - Смета расходов и доходов (финансовый план)