Принципы анализа финансовых потоков при оценке недвижимости.

I. При оценке недвижимости финансовые потоки обычно определяются за годовой отрезок времени (при анализе периода реконструкции или строительства возможно рассмотрение и ежеквартальных финансовых потоков).

II. Доход от объекта недвижимости - это доход от сдачи объекта в аренду, то есть доход арендодателя (как если бы ОН был сдан в аренду).

III. Это доход от объекта, целиком сданного в аренду.

IV. Это "стабильный доход", то есть доход за типичный год.

V. Этот доход должен соответствовать типичным условиям рынка в данном районе.

Ожидаемые потоки наличности на различных этапах инвестиционного

цикла объекта.

Диаграмма. Общая схема жизнедеятельности объекта недвижимости.

 

Прогнозный период А, начинающийся с момента оценки, обычно составляет в США 10 лет, так как там существует право ускоренной амортизации (законодательным образом установленное снижение процентной ставки налога) на первых 7 лет (жизнедеятельности ОН, которое потом исчезает, и амортизация начисляется обычным способом.

В конце прогнозного периода происходит перепродажа (реверсия), причем, будущую стоимость перепродажи позволяют установить предположения о постпрогнозном периоде В. для которого характерен стабилизированный (то есть постоянный, постоянно убывающий или постоянно растущий) доход.

При использовании доходного метода для оценки стоимости ОН, аналитик (оценщик) должен выяснить все вопросы, касающиеся правовой сущности владения ОН. Это:

1. Вид права владения (в частности, для выяснения вопросов, связанных с налогообложением).

• Совместно - долевое или общее- право владения (корпоративное - АО или товарищество – ТОО);
• Доверительное владение, когда интересы бенефициария выражает третья сторона (за несовершеннолетнего, или недееспособного, или в случае анонимного владения).

§ Налог на здания в год:

- для юридических лиц (коммерческих структур) - 2% от балансовой стоимости;

- для физических лиц (частных лиц) -0,1 % от балансовой стоимости.

2. Структура капитала по финансовым признакам:

• доля собственного капитала инвестора;

§ наличие и размер ипотечного кредитования (закладные).

3. Объем юридических прав:

• оценивается право полной собственности данным ОН или только
• право аренды и т.д..

Источники информации для анализа финансовых потоков.

I. Договор аренды. Может быть:

- краткосрочный, со сроком не более 3 -х лет;

- долгосрочный со сроком более 3 - х лет, возможно, с правом последующего выкупа ОН (по опциону).

В договоре аренды выясняется тип арендной платы. Это может быть:

• договор с постоянной арендной платой, когда фиксирована и арендная плата и даты выплаты (такая форма характерна для стабильного развивающегося рынка);
• по переменным арендным ставкам (используется при нестабильном рынке для уменьшения срока аренды арендодателем);
• с индексированной арендной платой, когда производится корректировка удорожания стоимости жизни, например, привязкой рубля к долларовому эквиваленту;
• с переоцениваемой арендной платой (ее переоценка происходит вместе с переоценкой ОН один раз в год);
• с процентной арендной платой, когда определяется ее постоянный минимальный уровень плюс процент от дохода, приносимого ОН (например, для объектов розничной торговли). Из договора об аренде следует выяснить, является ли эта аренда на основе:
• валовой ренты, когда все расходы несет владелец недвижимости;
• чистой ренты, когда все расходы (или часть их) несет арендатор.

При наличии абсолютно чистой аренды операционные расходы равны нулю (ОР=0) для собственника ОН (арендодателя).

При долгосрочной аренде следует учитывать контрактную, а не рыночную (экономическую) ренту.

Контрактная рента - размер арендной платы, определяемой договором оо аренде, согласованной между собственником и каждым арендатором.

Экономическая рента (рыночная) - величина арендной платы, которую можно ожидать от данной недвижимости на рынке в настоящее время. Это преобладающая на данном сегменте рынка ставка арендной платы для схожего имущества.

II. Финансовые отчеты собственника объекта недвижимости:

• баланс;
• отчет о доходах;
• отчет о движении наличных средств (в России не предусмотрен законодательством); и другая информация, предоставляемая собственником.

III. Рыночная информация.

• рыночные данные по сделкам купли/продажи по другим сопоставимым или конкурируюишм.объектам (для определения коэффициента капитализации, исходя из рыночной ситуации);
• рыночные ставки арендной платы;
• рыночные коэффициенты загрузки и типичные для данного рынка коэффициенты затрат; и т.п.

IV. Аналитические материалы.

• государственные титульные регистры, плановые документы;
• доклады правительственных агентств, университетов, торговых ассоциаций, общенациональных и местных организаций, оказывающих информационные услуги, информационные бюллетени риэлторских фирм, листинги продаж в специализированной прессе.

V. Архив оценщика.

• сведения, получаемые в результате наблюдений оценщика и его бесед, проведенных со специалистами сферы недвижимости;
• информационно-аналитическая
• база, сформированная из опыта его предыдущей работы в области оценки недвижимости.

АНАЛИЗ И КОРРЕКТИРОВКА ФИНАНСОВОГО ОТЧЕТА СОБСТВЕННИКА.

Когда приносящий доход ОН покупается с целью инвестирования средств, его новый владелец ожидает выгоды, которые должны быть получены в будущем и которые классифицируются следующим образом:

1 - поток денежных средств;

2 - экономия подоходного налога;

3 - повышение стоимости ОН (во времени на рынке недвижимости и за счет так называемых "вкладов");

4 - снижение ипотечного долга(а. следовательно, повышение стоимости ОН на рынке).

Именно на эти 4 типа финансовых выгод ориентируются собственники. Общепринятые же принципы бухгалтерского учета признают четко определенные понятия:

• чистого дохода
• дохода от прироста капитала при перепродаже (реверсии).

Однако характер дохода, получаемый от ОН, не обязательно соответствует бухгалтерскому определению чистого дохода и повышению стоимости актива, получаемому при перепродаже ОН. Поэтому аналитики рынка недвижимости должны реконструировать финансовые отчеты таким образом, чтобы в них была приведена рыночная стоимость наиболее важных статей баланса.

В этом разделе на примере гипотетического ОН мы покажем, как информация, содержащаяся в бухгалтерских отчетах, используется собственниками недвижимости, оценщиками и аналитиками в своих целях, почему и как адаптируются эти финансовые отчеты.

Одной из основных форм финансового отчета собственника является баланс.

Рассмотрим упрощенный баланс для гипотетического объекта жилого дома в 20 квартир, сданного в аренду.

Упрощенный баланс.

Таблица. Упрошенный баланс.

АКТИВЫ
Здание (и другие улучшения)	$450.000
Земля	$ 50.000
Всего	$ 500.000
ОБЯЗАТЕЛЬСТВА И СОБСТВЕННЫЙ КАПИТАЛ (ПАССИВЫ)
Ипотечный кредит (12% на 25 лет)	S 400.000
Собственный капитал	$100.000
Всего	$ 500.000

 

Баланс - это форма финансового отчета, отражающая финансовое положение компании на определенный момент времени (дату). Упрощенная структура баланса

* Активы - сумма средств, находящихся в распоряжении предприятия (собственника) на дату составления баланса включает:

- Основные средства (в том числе - недвижимость)

- Оборотные средства Материалы, произведенные и складированные товары, закупленное сырье и т.д.).

* Пассивы - источники основных и оборотных средств (обязательства и собственный капитал, собственные и заемные средства).

АКТИВЫ всегда равны ПАССИВАМ.

Рассмотрим второй вид финансового отчета собственника - это бухгалтерский отчет о доходах, предположим, на 01.01.1996 г..

Таблица. Бухгалтерский отчет о доходах.

Доход
Рентный доход	$ 105.332
Прочие поступления	$ 5.000
Всего	$110.332
Расход
Коммунальные услуги	$ 3.500
Ремонт	$ 2.500
Содержание бассейна	$ 1.000
Зарплата	$ 4.000
Налоги на зарплату	$500
Запасы	$ 1.500
Реклама	$500
Процент за кредит	$ 47.854
Юридические и бухгалтерские услуги	$ 2.000
Налоги на собственность	$ 8.000
Амортизация	$ 20.000
Прочие	S 1.500
Всего	$ 92.854
Чистый доход (убыток) до налогообложения	$ 17.478

 

Здесь все статьи доходов и расходов сведены воедино. Оценщик недвижимости -аналитик предварительно перестраивает отчет в так называемый гипотетический отчет собственника о доходах. Этот отчет отражает уже 4 уровня дохода.