Виды коэффициентов капитализации и ставок дохода.

Рассмотрим таблицу, в которой анализируется структура различных видов коэффициентов капитализации.

Таблица. Виды коэффициентов капитализации.

 

№п/п	Наименование коэффициента	Обозначение	Учет дохода
ON	OF
	Общий коэффициент капитализации		+	+
	Общая ставка дохода		+	-
	Коэффициент капитализации для зданий		+	+
	Ставка дохода для зданий		+	-
	Коэффициент капитализации земли		+	-
	Ставка дохода для земли		+	-
	Коэффициент капитализации собственного капитала		+	+
	Ставка дохода на собственный капитал		+	-
	Коэффициент капитализации заемного капитала		+	+
	Ставка дохода на заемный капитал (ставка ссудного процента)		+	-

 

 

Используемые в этой таблице индексы означают:

В - для зданий;

L - для земли;

Е- для собственного капитала;

М - для заемного капитала.

 

Коэффициент капитализации R и ставка дохода всегда различаются амортизационной составляющей там, где есть улучшения, созданные человеческими руками. На фондовом рынке, где товаром являются ценные бумаги (акции, облигации и т. п.), и при оценке земли (а земля, как известно, не подвержена износу, неистощаема), коэффициент капитализации равен ставке дохода на инвестиции, то есть R = , так как амортизация в этих случаях отсутствует.

 

ВИДЫ ОТДАЧИ НА КАПИТАЛ.

 

Рассмотрим более подробно первую составляющую коэффициента капитализации, а именно, отдачу на капитал, ее виды и экономический смысл.

Капитализация потока доходов может производиться при трех вариантах прогнозируемого изменения стоимости вложенного капитала:

• стоимость капитала не меняется:
• стоимость капитала возрастает (происходит его удорожание);
• стоимость капитала падает.

Эти прогнозы об изменении стоимости инвестированного капитала отражаются на величине коэффициента капитализации и, в частности, на величине отдачи на капитал. Чтобы понять, каким образом это происходит, рассмотрим виды отдачи на капитал.

Отдача на капитал бывает двух типов:

• текущая отдача
• конечная отдача .

Текущая отдача - это отношение величины текущего годового денежного дохода на инвестиции к сумме инвестиций. Не отражает дохода от реверсии.

Конечная отдача - ставка, учитывающая не только текущий доход на инвестиции, но и доход от реверсии. Этот показатель доходности учитывает не только размеры и время получения будущих доходов, но и ожидаемые прирост или потерю инвестированного капитала. Для нахождения конечной отдачи необходимо найти так называемую внутреннюю норму рентабельности.

Внутренняя норма рентабельности (или внутренняя ставка доходности) (IRR)- это ставка дохода на инвестиции, которая делает эквивалентным на текущий момент все будущие доходы с осуществленными за период владения инвестициями, то есть, если из суммы инвестиций (отрицательный денежный поток) вычесть дисконтированные по внутренней ставке доходности (IRR) будущие доходы (положительные денежные потоки), то эта разница должна быть равна нулю.

Таким образом, конечная отдача - более чувствительный показатель, включающий корректировку текущей отдачи на ожидаемый прирост или потерю капитала инвестором в течение всего периода владения активом. Иногда называется также аффективной (реальной) ставкой дохода на капитал. Равняется процентному отношению между эффективным ежегодным доходом и ценой инвестиций (размером капиталовложений) с настоящего момента оценки до момента продажи актива или возврата капитала.

МЕТОДЫ ОПРЕДЕЛЯЕМ КОЭФФИЦИЕНТА КАПИТАЛИЗАЦИИ.

 

Как следует из формулы - - определения стоимости объекта недвижимости методом прямой капитализации, встает задача определения общего коэффициента капитализации R.

Обзор методов определения коэффициента капитализации.

Известны следующие четыре группы методов определения коэффициента капитализации:

1. Метод рыночной экстракции (рыночной выжимки) - это метод определения коэффициента капитализации на основе данных о цене продаж и чистом операционном доходе по сопоставимым объектам недвижимости на рынке по формуле V = I/R.
2. Однако, прежде, чем применять этот метод, оценщик должен убедиться в том, что объекты, которые он собирается использовать, действительно являются сопоставимыми по отношению к оцениваемому, и что условия продаж были типичными для данного сегмента рынка.
3. 2. Метод кумулятивного построения коэффициента капитализации (аналитический метод), где за основу берется безрисковая ставка процента. к которой прибавляются поправки на риск, низкую ликвидность и компенсация за риск управления инвестициями, характерные для того типа недвижимости, к которому принадлежит оцениваемый объект.
4. Методы ипотечно - инвестиционного анализа, которые применяются в случае смешанной структуры капитала, при использовании заемных средств.
5. Метод экспертизы - определение ставки дохода на капитал путем опроса экспертов - лиц, профессионально работающих на рынке недвижимости -международных инвесторов, девелоперов, подрядчиков, консультантов.

Рассмотрим более подробно первые два из этих методов.

Метод рыночной экстракции.

Этот метод основан на анализе и обработке рыночной информации. Он используется на развитом западном рынке недвижимости в 90% случаев. Считается лучшим методом определения коэффициента капитализации, так как отражает состояние этого рынка.

Формула определения коэффициента капитализации по результатам рыночной выжимки имеет вид:

где I - среднестатистический чистый операционный доход идентичных (сопоставимых) объектов;

V - среднестатистическая цена продажи сопоставимых объектов.