Заглавная страница Избранные статьи Случайная статья Познавательные статьи Новые добавления Обратная связь FAQ Написать работу КАТЕГОРИИ:  Археология Биология Генетика География Информатика История Логика Маркетинг Математика Менеджмент Механика Педагогика Религия Социология Технологии Физика Философия Финансы Химия ЭкологияТОП 10 на сайте Приготовление дезинфицирующих растворов различной концентрацииТехника нижней прямой подачи мяча. Франко-прусская война (причины и последствия) Организация работы процедурного кабинета Смысловое и механическое запоминание, их место и роль в усвоении знаний Коммуникативные барьеры и пути их преодоления Обработка изделий медицинского назначения многократного применения Образцы текста публицистического стиля Четыре типа изменения баланса Задачи с ответами для Всероссийской олимпиады по праву 
Мы поможем в написании ваших работ! ЗНАЕТЕ ЛИ ВЫ?
Влияние общества на человека
Приготовление дезинфицирующих растворов различной концентрации Практические работы по географии для 6 класса Организация работы процедурного кабинета Изменения в неживой природе осенью Уборка процедурного кабинета Сольфеджио. Все правила по сольфеджио Балочные системы. Определение реакций опор и моментов защемления |
В рамках данной работы, необходимо использовать метод капитализации по расчетным моделям.Содержание книги
Поиск на нашем сайте
Основные этапы реализации доходного подхода методом капитализации по расчетным моделям: - определение ожидаемого дохода для определения потенциального валового дохода (ПВД); - определение возможных потерь от простоя (незагруженности) помещений и потери при сборе арендной платы для определения действительного валового дохода (ДВД); - определение всех эксплуатационных расходов и вычитание их из ДВД для определения чистого операционного дохода (ЧОД); - определение ставки капитализации. - определение стоимости объекта путем капитализации ЧОД, т.е. преобразованием ежегодного дохода в стоимость. Потенциальный валовой доход (potential gross income - PGI) - это доход, который можно получить от недвижимости, при 100%-ном ее использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставке и рассчитывается по формуле: ПВД = S*Ca (1) где: S – площадь, сдаваемая в аренду, м2; Ca – арендная ставка за 1м2. Рыночная арендная ставка представляет собой ставку, преобладающую на рынке аналогичных объектов недвижимости. Действительный валовой доход (effective gross income – EGI) – это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости: ДВД = ПВД*Кз + Прочие доходы (2) где: Кз – коэффициент загрузки (определяется в соответствии с приложением 4) Величина арендной платы определяется с применением метода количественных корректировок. Таблица 5. Перечень объектов аналогов
Таблица 6. Сведения по ценоформирующим факторам объектов сравнения
Таблица 7. Сводные характеристики объекта оценки и объектов аналогов
На основании полученных данных, произведем расчет потенциального валового дохода, генерируемого объектом оценки. Таблица 8. Расчет потенциального валового дохода за объект оценки
* рассчитывается сроком на 1 год Чистый операционный доход является одной из разновидностей денежного потока, которая наилучшим образом описывает стоимость недвижимого имущества компаний, основной деятельностью которых является удержание застроенных объектов недвижимости и сдача их в аренду. Для расчета чистого операционного дохода необходимо определить величину операционных расходов. Операционные расходы включают в себя постоянные расходы, переменные расходы и резерв на замещение. Условия договоров по аренде объектов недвижимости зависят от расходов, включенных в стоимость арендной платы. В любом случае обязанностью собственника остается оплата обязательных платежей (налог на имущество, земельный налог и т.д.) и управленческих расходов. Операционные расходы представляют собой периодические затраты необходимые для поддержания функциональной пригодности объекта, обеспечивающие получение валового дохода. В рамках контрольной работы необходимо учесть в расчете следующие расходы. 1. Расходы на замещение (резерв на замещение). Расходы на замещение - расходы по замене на протяжении экономической жизни объекта отдельных его элементов, подверженных более быстрому износу, чем основные конструкции. Стоимость замены короткоживущих элементов определена на основании усредненных данных по затратам на внутреннею отделку помещений из расчета на 1 м2 помещения. Удельная стоимость внутренней отделки объекта оценки составляет 8000 руб./кв. м. Величина фонда возмещения строительных элементов сформирована по методу Инвуда (рекапитализация при формировании фонда возмещения по ставке доходности, которая может быть определена по доходности ОФЗ). Отдельно следует отметить, что в связи с тем, что общая стоимость затрат на капитальный ремонт рассчитана в ценах базового периода (а не в ценах прогнозного периода на момент проведения ремонта), то для расчета ежегодных резервов на замещение необходимо использовать реальную ставку дохода (ставку доходности, очищенную от инфляции (размер инфляции принять в размере 4,1%)). Таблица 9. Расчет расходов на замещение
Става доходности очищенная о инфляции определяется с использованием управления Фишера: Yo = (Yn – Ti) / (1+ Ti/100), (3) где: Yo – реальная ставка доходности; Yn – номинальная ставка доходности; Ti – темп инфляции. Ежегодные резервы на замещение определяются по следующей формуле: Ежегодные резервы на замещение = Сумма к накоплению ´ SFF (n, %), (4) где: SFF – фактор фонда возмещения – 3-я-функция сложного процента, рассчитывается по следующей формуле:
где: i – ставка доходности (доля единицы); n – срок накопления, лет. 2. Налог на имущество. Порядок формирования налога а имущество организаций регулируется Налоговым кодексом РФ (глава 30). Налоговая ставка на имущество организаций на территории Волгоградской области составляет 2,2%. Налоговая база определяется как среднегодовая стоимость имущества, признаваемого объектом налогообложения. При этом имущество учитывается по остаточной стоимости. Для настоящего расчета в качестве остаточной балансовой стоимости принимается стоимость, полученная в сравнительном подходе, как наиболее вероятная величина, по которой при покупке объекта оценки он будет поставлен на баланс потенциального покупателя. Таблица 10. Расчет налога на имущество организаций
3. Расходы на управление. В рамках данной работы расходы на управление находятся в диапазоне 2-5% от действительного валового дохода. Расчет операционных расходов необходимых для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства валового дохода представлен в таблице ниже. Таблица 11. Определение величины операционных расходов
Расчет чистого операционного дохода, генерируемого единым объектом оценки, определен как разница действительного валового дохода и операционных расходов, рассчитанных выше, и представлен в таблице ниже. Таблица 12. Расчет чистого операционного дохода и денежного потока от основной деятельности
Ставка капитализации представляет собой коэффициент, устанавливающий зависимость между стоимостью объекта и ожидаемым доходом от его эксплуатации. Ставка капитализации состоит из двух частей – ставки доходности инвестиций, являющейся компенсацией, которая должна выплачиваться инвестору за использование денежных средств, связанных с конкретным инвестированием и нормы возврата капитала, т.е. погашение суммы первоначальных вложений. Ставка доходности инвестиций, используемая применительно к недвижимости, включает четыре составляющие: безрисковый доход на капитал, премию за общий риск инвестиций в недвижимость, специальную премию за ликвидность конкретного объекта и премия за инвестиционный менеджмент. Безрисковая процентная ставка – ставка доходности вложений в высоколиквидные активы, т.е. это ставка, которая отражает фактические рыночные возможности вложения денежных средств фирм и частных лиц без какого бы ни было риска невозврата. В качестве безрисковой ставки можно использовать доходность к погашению долгосрочных гособлигаций по состоянию на дату оценки (http://www.cbr.ru/hd_base/GKOOFZ_MR.asp?) Риски инвестиций в недвижимость подразделяются на два вида. К первому относятся систематические и несистематические риски, ко второму – статичные и динамичные. Систематический риск связывают с появлением излишнего числа конкурирующих объектов, изменением законодательства в худшую для инвестора сторону и т.п. Несистематический риск – это риск, связанный с конкретной оцениваемой собственностью и не зависимый от рисков, распространяющихся на сопоставимые объекты. К примеру, ухудшение физического состояния здания, неуплата арендных платежей, криминогенные факторы и т.п. Статичный риск – это риск, который можно рассчитать и переложить на страховую компанию. Размер поправки за статичный риск определяется как размер страховых отчислений за полный пакет страховки недвижимости. Динамический риск может быть определен как прибыль или потеря определенных выгод вследствие конкуренции. Таблица 13. Расчет премии за риск инвестиций в недвижимость
Каждый фактор риска в табл. оценивается по 5 – бальной шкале. При оценке каждого фактора риска в соответствующей графе ставится 1 балл. В строке «кол-во наблюдений» баллы суммируются, в строке «взвешенные значения» - суммарные баллы перемножаются с соответствующим рангом. Поправка на риск определяется отношением суммы взвешенных значений и количества факторов риска. Премия за риск низкой ликвидности отражает невозможность быстрого реконструирования капитала инвестора за счет быстрой продажи инвестиций в недвижимость по стоимости, близкой к рыночной. Риск низкой ликвидности принят как вероятность потерь за период, превышающий срок экспозиции условно безрискового и абсолютно ликвидного актива. В контрольной работе риск низкой ликвидности равен 3% Управленческий риск отражает потенциальную возможность неадекватного управления собственностью, что может привести к снижению ее стоимости. Чем специализированнее собственность, тем выше риск управления. Риски, связанные с управлением инвестициями (отсутствием профессиональных управляющих недвижимостью), можно распределить следующим образом: Таблица 14. Расчет премии за управленческий риск
Таблица 15. Определение величины ставки капитализации
Ставка капитализации (реальная) определяется с использованием управления Фишера: Ro = (Rn – Ti) / (1+ Ti/100), (6) Для определения рыночной стоимости объекта необходимо величину денежного потока, генерируемого объектом оценки, разделить на соответствующий коэффициент капитализации.
Таблица 16. Определение стоимости объекта оценки доходным подходом
На основании проведенных расчетов, приходим к заключению, что стоимость объекта оценки, определенная доходным подходом на (указать дату), с учетом налога на добавленную стоимость и округления составляет:
8. Согласование результатов и итоговое заключение о рыночной стоимости. В зависимости от конкретной ситуации, результаты каждого из трех подходов могут в большей или меньшей степени отличаться друг от друга. Выбор итоговой величины стоимости зависит от назначения оценки, имеющейся информации и степени ее достоверности. Для определения итоговой величины стоимости используется метод средневзвешенного значения, а также субъективное мнение оценщика. Для выбора окончательной величины стоимости, основывающейся на факторах нескольких промежуточных результатов, мы использовали метод весовых коэффициентов, в соответствии с которым, результату, полученному по каждому из примененных подходов, присваивается весовой коэффициент. При выборе весовых коэффициентов мы принимали во внимание следующие факторы: 1. Основным преимуществом сравнительного подхода является возможность отразить мнение типичных продавцов и покупателей на рынке. В ценах продаж (предложений) отражается текущая рыночная ситуация на определенном сегменте рынка. При наличии достаточного числа продавцов и покупателей, и количества обрабатываемой информации подход является статистически обоснованным. В качестве основного недостатка сравнительного подхода следует указать достаточную степень субъективизма при логическом анализе скорректированных данных о существенно различающихся объектах сравнения. Так же недостатком данного подхода является тот факт, что российский рынок характеризуется высокой долей теневых сделок и сложностью получения необходимой исходной информации. 2. Основным преимуществом доходного подхода является то, что он непосредственно отражает рыночную конъюнктуру. При расчете капитализируемого дохода составляется гипотетический отчет о доходах, основной принцип которого – предположение о рыночном уровне эксплуатации недвижимости. При составлении гипотетического отчета о доходах, анализировались арендные ставки по помещениям аналогичного назначения, объемно-планировочного и конструктивного решения, что и объект оценки. Основные недостатки подхода схожи с недостатками сравнительного подхода и в большинстве своем заключаются в присущем субъективизме при анализе рыночных данных, а также присутствием теневых сделок на российском рынке, что вынуждает использовать не результаты реальных сделок, а лишь данные по предложениям. Дополнительным недостатком доходного подхода является невозможность достоверного прогнозирования развития рынка недвижимости. Таблица 17. Определение весовых коэффициентов применяемых подходов
На основании вышеизложенного для определения итоговой величины стоимости объекта оценки мы присвоили следующие весовые коэффициенты: 0,70 – сравнительный подход, 0,30 – доходный подход. Согласование результатов применения двух из трех подходов при определении рыночной стоимости объекта оценки дало следующую стоимость: Таблица 18. Результаты определения рыночной стоимости
В итоге проведенных исследований и расчетов делаем следующий вывод: рыночная стоимость (указать объект оценки), расположенного по адресу: (указать адрес) по состоянию на (указать дату), с учетом ограничительных условий и сделанных допущений, округленно, с учетом налога на добавленную стоимость составляет:
Список используемой литературы
Приложение 1 Таблица1. Характеристики объекта оценки (встроенные нежилые помещения)
Приложение 2 Пример описания объекта оценки
Объект оценки представляет собой встроенное нежилое помещение: подвал общей площадью 89,9 м2, расположенное в жилом многоэтажном доме по адресу: Волгоградская обл., г. Волгоград, Красноармейский район, ул. им. Фадеева, 27. Доступ в оцениваемый объект осуществляется посредством отдельного входа со стороны дворового фасада здания. Здание, в котором непосредственно расположен объект оценки, представлено пятиэтажным жилым кирпичным домом. Помещения объекта оценки оборудовано всеми основными видами коммунального обеспечения: электроснабжение, водоснабжение, отопление, канализация. Физическое состояние жилого дома хорошее, состояние внутренней отделки помещений удовлетворительное. Класс качества внутренней отделки – «стандарт». Текущее использование объекта оценки – торговое. Объект оценки представлен различными помещениями как основного так вспомогательного назначения (согласно экспликации технического паспорта). Объект оценки расположен в жилой зоне (согласно данным Генерального плана г. Волгограда, утвержденного решением Волгоградской городской думой от 29.06.2007 № 47/1112, с изменениями от 19.06.2013г.[3]). Жилой дом, в котором находи
|
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
|
Последнее изменение этой страницы: 2016-04-18; просмотров: 188; Нарушение авторского права страницы; Мы поможем в написании вашей работы! infopedia.su Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав. Обратная связь - 18.222.161.187 (0.013 с.) |
, (5)
(7)
