Кафедра экономики и управления проектами в строительстве



Мы поможем в написании ваших работ!


Мы поможем в написании ваших работ!



Мы поможем в написании ваших работ!


ЗНАЕТЕ ЛИ ВЫ?

Кафедра экономики и управления проектами в строительстве



Кафедра экономики и управления проектами в строительстве

Оценка недвижимости

Методические указания по выполнению контрольной работы

для студентов очной и заочной формы обучения

по направлениям подготовки: 080200.62 Менеджмент

Волгоград 2016

 

 

УДК 332.62 (075.8)

ББК 65.223я73

Оценка недвижимости:методические указания к выполнению контрольной работы для студентов очной и заочной формы обучения по направлениям подготовки: 080200.62 Менеджмент / сост. Д.Е. Киселев ; Волгор. гос. архит.-строит. ун-т. — Волгоград : ВолгГАСУ, 2016. — 31 с.

 

Содержатся рекомендации по выполнению контрольной работы и список рекомендуемой литературы.


 

Предисловие

Оценка недвижимости представляет собой процесс определения ее стоимости. Законодательной основой оценки являются Федеральный закон № 135-ФЗ от 29.07.1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральные стандарты оценки (ФСО), в частности оценка недвижимости регулируется ФСО №7 (Оценка недвижимости).

При осуществлении оценочной деятельности используются следующие виды стоимости объекта оценки: рыночная; инвестиционная; ликвидационная; кадастровая.

В соответствии с законом об оценочной деятельности При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

· одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

· стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

· объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

· цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

· платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Основными подходами (совокупность методов оценки, объединенных общей методологией), используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор используемых подходов.

Задание

Определить рыночную стоимость объекта оценки, с использованием сравнительного и доходного подходов.

Количественные и качественные характеристика объекта оценки приведены в приложении 1. Выбор варианта осуществляется в соответствии со списком группы.


Задание на оценку

Здание на оценку представляет собой сформулированный перечень основных задач и характеристик объекта оценки.

Задние на оценку заполняется на основе данных приложения 1.

Таблица 1. Задание на оценку

Показатель Значение
Состав объекта оценки с указанием сведений, достаточных для идентификации каждой из его частей (при наличии): Встроенное нежилое помещений, общей площадью 60 кв.м.
Месторасположение имущества Проспект Ленина, 46
Права на объект оценки, учитываемые при определении стоимости объекта оценки: СОБСТВЕННОСТЬ
Характеристики объекта оценки и его оцениваемых частей или ссылки на доступные для оценщика документы, содержащие такие характеристики: Установление качественных и количественных характеристик объекта оценки производилось на основе технической документации органов технической инвентаризации, свидетельств о государственной регистрации права, кадастровых паспортов, данные Публичной кадастровой карты.
Цель оценки:  
Предполагаемое использование результатов оценки (задача оценки): Для принятия управленческих решений  
Вид определяемой стоимости объекта:  
Дата оценки (дата определения стоимости, дата проведения оценки):  
Дата составления отчета:  
Ограничение (обременение) прав:  
Особенности проведения осмотра объекта оценки: Осмотр производится без ограничения доступа к объекту оценки.

 

Описание объекта оценки

В данном подразделе должна быть приведена следующая информация об объекте оценки:

- количественные и качественные характеристики объекта оценки (в том числе, сведения об имущественных правах, обременениях, связанных с объектом оценки, физических свойствах объекта оценки, износе, устареваниях);

- количественные и качественные характеристики элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки;

- информация о текущем использовании объекта оценки;

- другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость;

Пример описания объекта оценки в приложении 2

Анализ социально-экономического положения

Анализ социально-экономического положения Российской Федерации

Анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки. Объем подраздела не должен превышать 3 стр.

При выполнении анализа целесообразно использовать данные мониторинга Министерства экономического развития РФ[1].

Анализ социально-экономического положения региона

Анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в регионе на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки. Объем подраздела не должен превышать 3 стр.

При выполнении анализа целесообразно использовать материалы пресс-службы Волгоградской областной Думы[2], а также данные социально-экономического развития региона.

 

Анализ рынка недвижимости

В данном подразделе необходимо:

- определить сегмент рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект. Если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта. Следует обратить внимание, что объект оценки является встроенным нежилым помещением в многоквартирных жилых домах. Объект оценки относится к рынку коммерческой недвижимости, в сегменте торгово-офисной недвижимости;

- провести анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен. Ценовой диапазон целесообразно сформировать по данным открытых источников предложений (https://www.avito.ru/volgograd; http://www.domofond.ru/; https://www.nedvizhka.ru/, http://domino-rf.ru/ и т.п.), в расчете на 1 кв.м. общей площади встроенных нежилых помещений;

- провести анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, например: влияние местоположения на стоимость, влияние этажа расположения на стоимость, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов (см. приложение 4).

 

Пример анализа НЭИ в приложении 3

 

Обоснование выбора подходов к оценке

В данном разделе необходимо дать краткую характеристику затратному, сравнительному и доходному подходам в соответствии с ФСО, и обосновать применение или отказ от использования каждого из подходов.

В рамках контрольной работы необходимо обосновать применение сравнительного и доходного подходов и отказ от использования затратного подхода.

 

Сравнительный подход

Согласно ФСО №1, сравнительный подход – совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами. Объектом - аналогом признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Сравнительный подход в оценке основывается на сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости (объекты аналоги), которые были проданы на соответствующем сегменте рынка или включены в реестр на продажу. Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект. Сравнительный подход является подходом непосредственного моделирования факторов спроса и предложения на рынке недвижимости.

В основе сравнительного подхода лежит предпосылка о том, что рыночная стоимость является функцией некоторой совокупности характеристик — ценообразующих факторов. Именно последние определяют соотношение спроса и предложения для объектов аналогов. Эти ценообразующие факторы называют элементами сравнения.

В соответствии с ФСО №7 п.22 д в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.

В качестве объектов аналогов могут быть использованы только встроенные нежилые помещения в многоквартирных жилых домах, соответствующие НЭИ объекта оценки. Объекты аналоги следует подбирать в административном районе объекта оценки.

Для выбора аналогов необходимо использовать информацию риэлтерских фирм и

Газета "Домино-недвижимость" (http://domino-rf.ru/);

Газета "Все для вас" (http://www.vdv-s.ru/);

Газета "Из рук в руки" (http://www.irr.ru/), и т.д.

А так же сайт бесплатных объявлений:

http://www.avito.ru/;

http://www.domofond.ru/;

https://www.nedvizhka.ru/.

В результате анализа рынка предложений к продаже коммерческой недвижимости, необходимо сформировать перечень исходных данных. В качестве объектов аналогов минимально можно использовать четыре объекта, которые наиболее полно сопоставимы по ценообразующим факторам с объектом оценки (по местоположению, этажу расположения, состоянии внутренней отделки, общей площади). Объекты аналоги которые имеют существенные различия с объектом оценки в расчет не принимаются.

 


Таблица 2. Перечень объектов аналогов

№ п./п. Общие характеристики объекта (текст объявления) Адрес объекта сравнения (город, административный район, улица, № дома) Общая площадь, м2 Цена предложения (в том числе НДС), руб. Дата предложения (дата размещения объявления или дата его обновления) Источник информации (указывается адресная строка интернет-страницы) Удельная стоимость, руб./м2
             
             
             
             

 

Таблица 3. Сведения по ценоформирующим факторам объектов аналогов

№ п./п. Адрес Удельная стоимость, руб./м2 Общая площадь, м2 Этаж расположения Состояние помещений Тип входа (отдельный / общий) Локальное место расположения
             
             
             
             

 

В контрольной работе необходимо определить ценообразующие факторы которые будут использованы при расчете стоимости сравнительным подходом, т.е. это те факторы по которым имеется различие между объектом оценки и объектом аналогом. Отличия в ценообразующих факторах должны быть скорректированы. При этом следует дать обоснование величине каждой применяемой корректировки.

Пример обоснования корректировки в приложении 5

Итоговая удельная стоимость объекта оценки будет рассчитана как среднеарифметическое значение скорректированных удельных стоимостей объектов аналогов.


Таблица 4.Расчет стоимости сравнительным подходом

Элементы сравнения* Ед.изм. Объект оценки Объект аналог 1 Объект аналог 2 Объект аналог 3 Объект аналог 4
Тип объекта   Встроенное нежилое помещение. Торгово-офисное назначение Встроенное нежилое помещение. Торгово-офисное назначение Встроенное нежилое помещение. Торгово-офисное назначение Встроенное нежилое помещение. Торгово-офисное назначение Встроенное нежилое помещение. Торгово-офисное назначение
Место расположения            
Общая площадь м2          
Цена сделки/предложения Руб.          
Удельная стоимость руб./м2          
Корректировки
Передаваемые имущественные права            
Корректировка %          
Скорректированная удельная стоимость руб./м2          
Условия финансирования     Рыночные Рыночные Рыночные Рыночные
Корректировка %          
Скорректированная удельная стоимость руб./м2          
Условия продажи     Рыночные (типичные) Рыночные (типичные) Рыночные (типичные) Рыночные (типичные)
Корректировка %          
Скорректированная удельная стоимость руб./м2          
Условия рынка     Предложения к продаже Предложения к продаже Предложения к продаже Предложения к продаже
Корректировка (скидка на торг) %          
Скорректированная удельная стоимость руб./м2          
Состояние рынка (дата продажи/предложения)            
Корректировка %          
Скорректированная удельная стоимость руб./м2          
Месторасположение объекта            
Административный район города            
Корректировка %          
Скорректированная удельная стоимость руб./м2          
Локальное месторасположение (расположение относительно красной линии)            
Корректировка %          
Скорректированная удельная стоимость руб./м2          
Физическое состояние объекта (состояние внутренней отделки)            
Сравнительная корректировка            
Корректировка %          
Скорректированная удельная стоимость руб./м2          
Этаж расположения            
Сравнительная корректировка            
Корректировка %          
Скорректированная удельная стоимость руб./м2          
Характеристика входа            
Корректирующий коэффициент            
Корректировка %          
Общая площадь м2          
Сравнительная корректировка            
Корректирующий коэффициент            
Корректировка %          
Скорректированная удельная стоимость руб./м2          
Удельная стоимость объекта оценки руб./м2    
Общая стоимость объекта оценки на основании сравнительного подхода руб.    

*. в таблице приведен стандартный перечень элементов сравнения, при наличии дополнительных различий в ценообразующих факторах, необходимо их учесть в данной таблице.

Таким образом, стоимость объекта оценки по состоянию на (указать дату оценки), определенная сравнительным подходом составляет:

 


Доходный подход

Доходный подход - совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Согласно п.23 ФСО№7 в рамках доходного подхода стоимость недвижимости может определяться методом прямой капитализации, методом дисконтирования денежных потоков или методом капитализации по расчетным моделям.

Метод прямой капитализации применяется для оценки объектов недвижимости, не требующих значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию. Определение стоимости объектов недвижимости с использованием данного метода выполняется путем деления соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации, которая при этом определяется на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту;

Метод дисконтирования денежных потоков применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов с произвольной динамикой их изменения во времени путем дисконтирования их по ставке, соответствующей доходности инвестиций в аналогичную недвижимость;

Метод капитализации по расчетным моделям применяется для оценки недвижимости, генерирующей регулярные потоки доходов с ожидаемой динамикой их изменения. Капитализация таких доходов проводится по общей ставке капитализации, конструируемой на основе ставки дисконтирования, принимаемой в расчет модели возврата капитала, способов и условий финансирования, а также ожидаемых изменений доходов и стоимости недвижимости в будущем.

Список используемой литературы

  1. Гражданский кодекс Российской Федерации.
  2. Налоговый кодекс Российской Федерации.
  3. Федеральный Закон Российской Федерации от 29 июля 1998 г. № 135 – ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» с изменениями и дополнениями.
  4. Приказ Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)";
  5. Приказ Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 298 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)";
  6. Приказ Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)";
  7. Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 25.09.2014 года №611 г. Москва "Об утверждении федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО №7)";
  8. Тепман, Л. Н. Оценка недвижимости [Электронный ресурс]: учеб. пособие для студентов вузов, обучающихся по специальностям экономики и управления (060000) / Л. Н. Тепман; под ред. В. А. Швандара. - 2-е изд., перераб. и доп. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2012. - 463 с. (ЭБС: ИНФРА-М)
  9. Косорукова, И. В. Оценка стоимости имущества [Электронный ресурс] : учеб. пособие / О. М. Ванданимаева, П. В. Дронов, Н. Н. Ивлиева и др.; под ред. И. В. Косоруковой. - М.: Московский финансово-промышленный университет «Синергия», 2012. (ЭБС: ИНФРА-М)
  10. http://www.ocenchik.ru/
  11. http://www.appraiser.ru/

 


Приложение 1

Таблица1. Характеристики объекта оценки (встроенные нежилые помещения)

Адрес (г. Волгоград) Этаж Общая площадь, м2 Расположение входа Текущее использование Инженерные коммуникации Состояние помещений Имущественные права Ограничение права
Николая Отрады, 36 Первый Главный фасад Офисное Все Отличное Собственность Нет
Академика богомольца, 1 Цоколь Главный фасад Магазин Все Хорошее Собственность Нет
Дегтярева, 1 Подвал Главный фасад Магазин Все Удовлетворительное Собственность Нет
Проспект Ленина, 213 Первый Главный фасад Магазин Все Отличное Собственность Нет
Генерала Штеменко, 8 Цоколь Главный фасад Офисное Все Хорошее Собственность Нет
Проспект Ленина, 105 Подвал Главный фасад Магазин Все Удовлетворительное Собственность Нет
Проспект Ленина, 101 Первый Главный фасад Офисное Все Отличное Собственность Нет
Проспект Ленина, 47 Цоколь Главный фасад Магазин Все Хорошее Собственность Нет
7-я Гвардейская, 8 Подвал Главный фасад Магазин Все Удовлетворительное Собственность Нет
Проспект Ленина, 43 Первый Главный фасад Магазин Все Отличное Собственность Нет
Проспект Ленина, 46 Цоколь Главный фасад Офисное Все Хорошее Собственность Нет
Пражская, 12 Подвал Главный фасад Магазин Все Удовлетворительное Собственность Нет
Проспект Ленина, 35 Первый Главный фасад Офисное Все Отличное Собственность Нет
Проспект Ленина, 30 Цоколь Главный фасад Магазин Все Хорошее Собственность Нет
Проспект Ленина, 23 Подвал Главный фасад Магазин Все Удовлетворительное Собственность Нет
Проспект Ленина, 22а Первый Главный фасад Магазин Все Отличное Собственность Нет
Рабоче-Крестьянская, 4 Цоколь Главный фасад Офисное Все Хорошее Собственность Нет
Рабоче-Крестьянская, 14 Подвал Главный фасад Магазин Все Удовлетворительное Собственность Нет
Рабоче-Крестьянская, 27 Первый Главный фасад Офисное Все Отличное Собственность Нет
Баррикадная, 13 Цоколь Главный фасад Магазин Все Хорошее Собственность Нет
Рабоче-Крестьянская, 53 Подвал Главный фасад Магазин Все Удовлетворительное Собственность Нет
Льва Толстого, 5 Первый Главный фасад Магазин Все Отличное Собственность Нет
Туркменская, 14 Цоколь Главный фасад Офисное Все Хорошее Собственность Нет
Тулака, 40 Подвал Главный фасад Магазин Все Удовлетворительное Собственность Нет
Рокоссовского, 24 Первый Главный фасад Офисное Все Отличное Собственность Нет
Невская, 18 Цоколь Главный фасад Магазин Все Хорошее Собственность Нет
Рокоссовского, 44 Подвал Главный фасад Магазин Все Удовлетворительное Собственность Нет
Еременко, 44 Первый Главный фасад Магазин Все Отличное Собственность Нет
Еременко, 56 Цоколь Главный фасад Офисное Все Хорошее Собственность Нет
Еременко, 82 Подвал Главный фасад Магазин Все Удовлетворительное Собственность Нет
Еременко, 112 Первый Главный фасад Офисное Все Отличное Собственность Нет
Титова, 19 Цоколь Главный фасад Магазин Все Хорошее Собственность Нет
Титова, 16 Подвал Главный фасад Магазин Все Удовлетворительное Собственность Нет
Университетский проспект, 21 Первый Главный фасад Магазин Все Отличное Собственность Нет
Университетский проспект, 25 Цоколь Главный фасад Офисное Все Хорошее Собственность Нет
64 Армии, 28 Подвал Главный фасад Магазин Все Удовлетворительное Собственность Нет
64 Армии, 115 Первый Главный фасад Магазин Все Отличное Собственность Нет
64 Армии, 24 Цоколь Главный фасад Офисное Все Хорошее Собственность Нет
Кирова, 113 Подвал Главный фасад Магазин Все Удовлетворительное Собственность Нет
Кирова, 127 Первый Главный фасад Офисное Все Хорошее Собственность Нет

 


Приложение 2

Пример описания объекта оценки

 

Объект оценки представляет собой встроенное нежилое помещение: подвал общей площадью 89,9 м2, расположенное в жилом многоэтажном доме по адресу: Волгоградская обл., г. Волгоград, Красноармейский район, ул. им. Фадеева, 27.

Доступ в оцениваемый объект осуществляется посредством отдельного входа со стороны дворового фасада здания.

Здание, в котором непосредственно расположен объект оценки, представлено пятиэтажным жилым кирпичным домом.

Помещения объекта оценки оборудовано всеми основными видами коммунального обеспечения: электроснабжение, водоснабжение, отопление, канализация. Физическое состояние жилого дома хорошее, состояние внутренней отделки помещений удовлетворительное. Класс качества внутренней отделки – «стандарт».

Текущее использование объекта оценки – торговое.

Объект оценки представлен различными помещениями как основного так вспомогательного назначения (согласно экспликации технического паспорта).

Объект оценки расположен в жилой зоне (согласно данным Генерального плана г. Волгограда, утвержденного решением Волгоградской городской думой от 29.06.2007 № 47/1112, с изменениями от 19.06.2013г.[3]).

Жилой дом, в котором находится объект оценки располагается на улице, не относящийся к городским или районным коридорам: ул. им. Фадеева.

Доступ к объекту осуществляется посредством автотранспорта по асфальтированной автомобильной дороге ул. им. Фадеева. Организованная парковка отсутствует. Расстояние до ближайшей остановки общественного транспорта - около 100 м (ост. Канал им. Ленина).

Интенсивность транспортного и пешеходного потока в месте расположения объекта – ниже средней.

Экологическая ситуация в месте расположения участка удовлетворительная.

Ближайшее окружение объекта оценки представлено жилыми многоэтажными домами, коммерческими и общественными зданиями.

Схема расположения объекта оценки на карте города приведена ниже.

 

Рис.1 Схема расположения объекта оценки

 

 

Приложение 3

Пример анализа НЭИ

Объект оценки представляет собой встроенное нежилое помещение: подвал общей площадью 89,9 м2, расположенное в жилом многоэтажном доме по адресу: Волгоградская обл., г. Волгоград, Красноармейский район, ул. им. Фадеева, 27.

Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки проводится в два этапа: анализ наиболее эффективного использования земельного участка как условно свободного и анализ наиболее эффективного использования земельного участка с существующими улучшениями.

В соответствии с п.17 ФСО №7 анализ наиболее эффективного использования частей объекта недвижимости для встроенных нежилых помещений проводится с учетом фактического использования других частей этого объекта. Таким образом, для анализа НЭИ объекта оценки целесообразно принимать во внимание НЭИ жилого здания, в котором расположен объект оценки. Изначально объект оценки представлял собой жилое встроенное помещение, впоследствии переведённое в нежилое, с возведением пристройки.

При определении варианта наиболее эффективного использования объекта оценки, считается целесообразным и необходимым принимать во внимание следующие основные обстоятельства: целевое назначение и разрешенное использование объекта; преобладающие способы использования аналогичных объектов в ближайших окрестностях; перспективы развития района; ожидаемые изменения на данном сегменте рынка недвижимости; текущее использование объекта оценки.

Проведя анализ основных обстоятельств, оказывающих первоочередное влияние на выбор варианта наиболее эффективного использования улучшений объекта оценки, оценщик пришел к следующим заключениям:

Ø С точки зрения законодательной разрешенности, эксплуатация объекта возможна в качестве торговых, офисных или складских помещений.

Ø Конструктивные и объемно-планировочные особенности не вызывают технических трудностей для использования помещений в качестве низкоклассных торговых, офисных или складских помещений.

Ø Ближайшее окружение объекта представлено отдельно стоящими многоэтажными жилыми домами, зданиями коммерческого и общественного назначения. Общая транспортная доступность объекта оценки, а так же доступность средствами общественного транспорта хорошая. Доступ к объекту осуществляется посредством автотранспорта по асфальтированной автодороге, а также посредством общественного транспорта.

Ø На незначительном удалении от объекта оценки (100м.) находится автомобильная дорога районного и городского значения проспект Героев Сталинграда и остановка общественного транспорта (канал им. Ленина), социально-деловая активность месторасположения объекта оценки выше средней.

Ø Из анализа рынка видно, что стоимость торгово-офисных помещений в местах характеризующихся развитой социально-деловой активностью выше, чем стоимость производственно-складской недвижимости.

Ø Использование объекта в качестве торговых помещений является наиболее вероятным, что обуславливает этаж расположения и планировочные решения.

Вывод: Учитывая расположение объекта оценки, его площадь, а также объемно-планировочные решения, наиболее эффективное использование помещений рассматриваемого объекта определено в качестве торгово-офисных помещений.

 

Приложение 4

Пример обоснования корректировки

Глобальное местоположение

Объект оценки и объект аналог№1 расположены в Ворошиловском районе г. Волгограда – корректировка не требуется. Объект аналог №2 расположен в Центральном районе, объект аналог №3 расположен в Дзержинском районе, что требует внесения соответствующих корректировок.

Значение корректирующего коэффициента Ворошиловского района равно 0,9705, Центрального – 1,0, Дзержинского – 0,9414.

Таким образом, размер корректировки составит:

- объект аналог №2 – (-2,95%) =((0,9705/1,0)-1)*100%);

- объект аналог №3 – (3,09%) =((0,9705/0,9414)-1)*100%).

Кафедра экономики и управления проектами в строительстве

Оценка недвижимости



Последнее изменение этой страницы: 2016-04-18; Нарушение авторского права страницы; Мы поможем в написании вашей работы!

infopedia.su Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав. Обратная связь - 3.235.236.13 (0.021 с.)