Заглавная страница Избранные статьи Случайная статья Познавательные статьи Новые добавления Обратная связь FAQ Написать работу КАТЕГОРИИ:  Археология Биология Генетика География Информатика История Логика Маркетинг Математика Менеджмент Механика Педагогика Религия Социология Технологии Физика Философия Финансы Химия ЭкологияТОП 10 на сайте Приготовление дезинфицирующих растворов различной концентрацииТехника нижней прямой подачи мяча. Франко-прусская война (причины и последствия) Организация работы процедурного кабинета Смысловое и механическое запоминание, их место и роль в усвоении знаний Коммуникативные барьеры и пути их преодоления Обработка изделий медицинского назначения многократного применения Образцы текста публицистического стиля Четыре типа изменения баланса Задачи с ответами для Всероссийской олимпиады по праву 
Мы поможем в написании ваших работ! ЗНАЕТЕ ЛИ ВЫ?
Влияние общества на человека
Приготовление дезинфицирующих растворов различной концентрации Практические работы по географии для 6 класса Организация работы процедурного кабинета Изменения в неживой природе осенью Уборка процедурного кабинета Сольфеджио. Все правила по сольфеджио Балочные системы. Определение реакций опор и моментов защемления |
Кафедра экономики и управления проектами в строительствеСодержание книги
Поиск на нашем сайте
Кафедра экономики и управления проектами в строительстве Оценка недвижимости Методические указания по выполнению контрольной работы для студентов очной и заочной формы обучения по направлениям подготовки: 080200.62 Менеджмент Волгоград 2016
УДК 332.62 (075.8) ББК 65.223я73 Оценка недвижимости:методические указания к выполнению контрольной работы для студентов очной и заочной формы обучения по направлениям подготовки: 080200.62 Менеджмент / сост. Д.Е. Киселев; Волгор. гос. архит.-строит. ун-т. — Волгоград: ВолгГАСУ, 2016. — 31 с.
Содержатся рекомендации по выполнению контрольной работы и список рекомендуемой литературы.
Предисловие Оценка недвижимости представляет собой процесс определения ее стоимости. Законодательной основой оценки являются Федеральный закон № 135-ФЗ от 29.07.1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральные стандарты оценки (ФСО), в частности оценка недвижимости регулируется ФСО №7 (Оценка недвижимости). При осуществлении оценочной деятельности используются следующие виды стоимости объекта оценки: рыночная; инвестиционная; ликвидационная; кадастровая. В соответствии с законом об оценочной деятельности При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: · одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; · стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; · объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; · цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; · платеж за объект оценки выражен в денежной форме. Основными подходами (совокупность методов оценки, объединенных общей методологией), используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор используемых подходов. Задание Определить рыночную стоимость объекта оценки, с использованием сравнительного и доходного подходов. Количественные и качественные характеристика объекта оценки приведены в приложении 1. Выбор варианта осуществляется в соответствии со списком группы. Задание на оценку Здание на оценку представляет собой сформулированный перечень основных задач и характеристик объекта оценки. Задние на оценку заполняется на основе данных приложения 1. Таблица 1. Задание на оценку
Описание объекта оценки В данном подразделе должна быть приведена следующая информация об объекте оценки: - количественные и качественные характеристики объекта оценки (в том числе, сведения об имущественных правах, обременениях, связанных с объектом оценки, физических свойствах объекта оценки, износе, устареваниях); - количественные и качественные характеристики элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки; - информация о текущем использовании объекта оценки; - другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость; Пример описания объекта оценки в приложении 2 Анализ социально-экономического положения Анализ социально-экономического положения Российской Федерации Анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки. Объем подраздела не должен превышать 3 стр. При выполнении анализа целесообразно использовать данные мониторинга Министерства экономического развития РФ[1]. Анализ социально-экономического положения региона Анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в регионе на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки. Объем подраздела не должен превышать 3 стр. При выполнении анализа целесообразно использовать материалы пресс-службы Волгоградской областной Думы[2], а также данные социально-экономического развития региона.
Анализ рынка недвижимости В данном подразделе необходимо: - определить сегмент рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект. Если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта. Следует обратить внимание, что объект оценки является встроенным нежилым помещением в многоквартирных жилых домах. Объект оценки относится к рынку коммерческой недвижимости, в сегменте торгово-офисной недвижимости; - провести анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен. Ценовой диапазон целесообразно сформировать по данным открытых источников предложений (https://www.avito.ru/volgograd; http://www.domofond.ru/; https://www.nedvizhka.ru/, http://domino-rf.ru/ и т.п.), в расчете на 1 кв.м. общей площади встроенных нежилых помещений; - провести анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, например: влияние местоположения на стоимость, влияние этажа расположения на стоимость, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов (см. приложение 4).
Пример анализа НЭИ в приложении 3
Обоснование выбора подходов к оценке В данном разделе необходимо дать краткую характеристику затратному, сравнительному и доходному подходам в соответствии с ФСО, и обосновать применение или отказ от использования каждого из подходов. В рамках контрольной работы необходимо обосновать применение сравнительного и доходного подходов и отказ от использования затратного подхода.
Сравнительный подход Согласно ФСО №1, сравнительный подход – совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами. Объектом - аналогом признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. Сравнительный подход в оценке основывается на сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости (объекты аналоги), которые были проданы на соответствующем сегменте рынка или включены в реестр на продажу. Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект. Сравнительный подход является подходом непосредственного моделирования факторов спроса и предложения на рынке недвижимости. В основе сравнительного подхода лежит предпосылка о том, что рыночная стоимость является функцией некоторой совокупности характеристик — ценообразующих факторов. Именно последние определяют соотношение спроса и предложения для объектов аналогов. Эти ценообразующие факторы называют элементами сравнения. В соответствии с ФСО №7 п.22 д в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания. В качестве объектов аналогов могут быть использованы только встроенные нежилые помещения в многоквартирных жилых домах, соответствующие НЭИ объекта оценки. Объекты аналоги следует подбирать в административном районе объекта оценки. Для выбора аналогов необходимо использовать информацию риэлтерских фирм и Газета "Домино-недвижимость" (http://domino-rf.ru/); Газета "Все для вас" (http://www.vdv-s.ru/); Газета "Из рук в руки" (http://www.irr.ru/), и т.д. А так же сайт бесплатных объявлений: http://www.avito.ru/; http://www.domofond.ru/; https://www.nedvizhka.ru/. В результате анализа рынка предложений к продаже коммерческой недвижимости, необходимо сформировать перечень исходных данных. В качестве объектов аналогов минимально можно использовать четыре объекта, которые наиболее полно сопоставимы по ценообразующим факторам с объектом оценки (по местоположению, этажу расположения, состоянии внутренней отделки, общей площади). Объекты аналоги которые имеют существенные различия с объектом оценки в расчет не принимаются.
Таблица 2. Перечень объектов аналогов
Таблица 3. Сведения по ценоформирующим факторам объектов аналогов
В контрольной работе необходимо определить ценообразующие факторы которые будут использованы при расчете стоимости сравнительным подходом, т.е. это те факторы по которым имеется различие между объектом оценки и объектом аналогом. Отличия в ценообразующих факторах должны быть скорректированы. При этом следует дать обоснование величине каждой применяемой корректировки. Пример обоснования корректировки в приложении 5 Итоговая удельная стоимость объекта оценки будет рассчитана как среднеарифметическое значение скорректированных удельных стоимостей объектов аналогов. Таблица 4. Расчет стоимости сравнительным подходом
*. в таблице приведен стандартный перечень элементов сравнения, при наличии дополнительных различий в ценообразующих факторах, необходимо их учесть в данной таблице. Таким образом, стоимость объекта оценки по состоянию на (указать дату оценки), определенная сравнительным подходом составляет:
Доходный подход Доходный подход - совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Согласно п.23 ФСО№7 в рамках доходного подхода стоимость недвижимости может определяться методом прямой капитализации, методом дисконтирования денежных потоков или методом капитализации по расчетным моделям. Метод прямой капитализации применяется для оценки объектов недвижимости, не требующих значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию. Определение стоимости объектов недвижимости с использованием данного метода выполняется путем деления соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации, которая при этом определяется на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту; Метод дисконтирования денежных потоков применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов с произвольной динамикой их изменения во времени путем дисконтирования их по ставке, соответствующей доходности инвестиций в аналогичную недвижимость; Метод капитализации по расчетным моделям применяется для оценки недвижимости, генерирующей регулярные потоки доходов с ожидаемой динамикой их изменения. Капитализация таких доходов проводится по общей ставке капитализации, конструируемой на основе ставки дисконтирования, принимаемой в расчет модели возврата капитала, способов и условий финансирования, а также ожидаемых изменений доходов и стоимости недвижимости в будущем. Список используемой литературы
Приложение 1 Таблица1. Характеристики объекта оценки (встроенные нежилые помещения)
Приложение 2 Пример описания объекта оценки
Объект оценки представляет собой встроенное нежилое помещение: подвал общей площадью 89,9 м2, расположенное в жилом многоэтажном доме по адресу: Волгоградская обл., г. Волгоград, Красноармейский район, ул. им. Фадеева, 27. Доступ в оцениваемый объект осуществляется посредством отдельного входа со стороны дворового фасада здания. Здание, в котором непосредственно расположен объект оценки, представлено пятиэтажным жилым кирпичным домом. Помещения объекта оценки оборудовано всеми основными видами коммунального обеспечения: электроснабжение, водоснабжение, отопление, канализация. Физическое состояние жилого дома хорошее, состояние внутренней отделки помещений удовлетворительное. Класс качества внутренней отделки – «стандарт». Текущее использование объекта оценки – торговое. Объект оценки представлен различными помещениями как основного так вспомогательного назначения (согласно экспликации технического паспорта). Объект оценки расположен в жилой зоне (согласно данным Генерального плана г. Волгограда, утвержденного решением Волгоградской городской думой от 29.06.2007 № 47/1112, с изменениями от 19.06.2013г.[3]). Жилой дом, в котором находится объект оценки располагается на улице, не относящийся к городским или районным коридорам: ул. им. Фадеева. Доступ к объекту осуществляется посредством автотранспорта по асфальтированной автомобильной дороге ул. им. Фадеева. Организованная парковка отсутствует. Расстояние до ближайшей остановки общественного транспорта - около 100 м (ост. Канал им. Ленина). Интенсивность транспортного и пешеходного потока в месте расположения объекта – ниже средней. Экологическая ситуация в месте расположения участка удовлетворительная. Ближайшее окружение объекта оценки представлено жилыми многоэтажными домами, коммерческими и общественными зданиями. Схема расположения объекта оценки на карте города приведена ниже.
Рис.1 Схема расположения объекта оценки
Приложение 3 Пример анализа НЭИ Объект оценки представляет собой встроенное нежилое помещение: подвал общей площадью 89,9 м2, расположенное в жилом многоэтажном доме по адресу: Волгоградская обл., г. Волгоград, Красноармейский район, ул. им. Фадеева, 27. Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки проводится в два этапа: анализ наиболее эффективного использования земельного участка как условно свободного и анализ наиболее эффективного использования земельного участка с существующими улучшениями. В соответствии с п.17 ФСО №7 анализ наиболее эффективного использования частей объекта недвижимости для встроенных нежилых помещений проводится с учетом фактического использования других частей этого объекта. Таким образом, для анализа НЭИ объекта оценки целесообразно принимать во внимание НЭИ жилого здания, в котором расположен объект оценки. Изначально объект оценки представлял собой жилое встроенное помещение, впоследствии переведённое в нежилое, с возведением пристройки. При определении варианта наиболее эффективного использования объекта оценки, считается целесообразным и необходимым принимать во внимание следующие основные обстоятельства: целевое назначение и разрешенное использование объекта; преобладающие способы использования аналогичных объектов в ближайших окрестностях; перспективы развития района; ожидаемые изменения на данном сегменте рынка недвижимости; текущее использование объекта оценки. Проведя анализ основных обстоятельств, оказывающих первоочередное влияние на выбор варианта наиболее эффективного использования улучшений объекта оценки, оценщик пришел к следующим заключениям: Ø С точки зрения законодательной разрешенности, эксплуатация объекта возможна в качестве торговых, офисных или складских помещений. Ø Конструктивные и объемно-планировочные особенности не вызывают технических трудностей для использования помещений в качестве низкоклассных торговых, офисных или складских помещений. Ø Ближайшее окружение объекта представлено отдельно стоящими многоэтажными жилыми домами, зданиями коммерческого и общественного назначения. Общая транспортная доступность объекта оценки, а так же доступность средствами общественного транспорта хорошая. Доступ к объекту осуществляется посредством автотранспорта по асфальтированной автодороге, а также посредством общественного транспорта. Ø На незначительном удалении от объекта оценки (100м.) находится автомобильная дорога районного и городского значения проспект Героев Сталинграда и остановка общественного транспорта (канал им. Ленина), социально-деловая активность месторасположения объекта оценки выше средней. Ø Из анализа рынка видно, что стоимость торгово-офисных помещений в местах характеризующихся развитой социально-деловой активностью выше, чем стоимость производственно-складской недвижимости. Ø Использование объекта в качестве торговых помещений является наиболее вероятным, что обуславливает этаж расположения и планировочные решения. Вывод: Учитывая расположение объекта оценки, его площадь, а также объемно-планировочные решения, наиболее эффективное использование помещений рассматриваемого объекта определено в качестве торгово-офисных помещений.
Приложение 4 Пример обоснования корректировки Глобальное местоположение Объект оценки и объект аналог№1 расположены в Ворошиловском районе г. Волгограда – корректировка не требуется. Объект аналог №2 расположен в Центральном районе, объект аналог №3 расположен в Дзержинском районе, что требует внесения соответствующих корректировок. Значение корректирующего коэффициента Ворошиловского района равно 0,9705, Центрального – 1,0, Дзержинского – 0,9414. Таким образом, размер корректировки составит: - объект аналог №2 – (-2,95%) =((0,9705/1,0)-1)*100%); - объект аналог №3 – (3,09%) =((0,9705/0,9414)-1)*100%). Кафедра экономики и управления проектами в строительстве Оценка недвижимости
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
|
Последнее изменение этой страницы: 2016-04-18; просмотров: 194; Нарушение авторского права страницы; Мы поможем в написании вашей работы! infopedia.su Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав. Обратная связь - 3.144.252.58 (0.009 с.) |
