Описание ценоформирующих факторов в приложении 4.

При исследовании рынка недвижимости, в качестве ценообразующих факторов рассматриваются характеристики потребительских свойств объекта и среды его функционирования. Поскольку общее число ценообразующих факторов для любого объекта недвижимости весьма велико, в процессе исследования анализируются лишь те факторы, которые оказывают значительное влияние на стоимость недвижимости. К таким факторам (элементам сравнения), как правило, относят в соответствии с ФСО №7:

передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав;

условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия);

условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия);

условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия);

вид использования и (или) зонирование;

местоположение объекта;

физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики;

экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики);

наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью;

другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость.

Классификация вводимых поправок основана на учете разных способов расчета и внесения корректировок на различия, имеющиеся между оцениваемым объектом и сопоставимым аналогом.

Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже – понижающий коэффициент.

К процентным поправкам можно отнести, например, поправки на местоположение, износ, время продажи.

Стоимостные поправки:

а) денежные поправки, вносимые в единицу сравнения (1 га, единица плотности, 1 сотка), изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие характеристик объекта-аналога и оцениваемого объекта. Поправка вносится положительная, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, если хуже, вменяется отрицательная поправка.

К денежным поправкам, вносимым в единицу сравнения, можно отнести поправки на качественные характеристики, а также поправки, рассчитанные статистическими методами;

б) денежные поправки, вносимые в цену проданного объекта-ана­лога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оценива­ется различие характеристик объекта-аналога и оцениваемого объекта.

К денежным поправкам, вносимым в цену проданного объекта-аналога в целом, следует отнести поправки на наличие или отсутствие дополнительных улучшений (складских пристроек, стоянок автотранспорта и пр.).

В контрольной работе необходимо определить ценообразующие факторы которые будут использованы при расчете стоимости сравнительным подходом, т.е. это те факторы по которым имеется различие между объектом оценки и объектом аналогом. Отличия в ценообразующих факторах должны быть скорректированы. При этом следует дать обоснование величине каждой применяемой корректировки.

Пример обоснования корректировки в приложении 5

Итоговая удельная стоимость объекта оценки будет рассчитана как среднеарифметическое значение скорректированных удельных стоимостей объектов аналогов.

Таблица 4. Расчет стоимости сравнительным подходом

Элементы сравнения*	Ед.изм.	Объект оценки	Объект аналог 1	Объект аналог 2	Объект аналог 3	Объект аналог 4
Тип объекта		Встроенное нежилое помещение. Торгово-офисное назначение	Встроенное нежилое помещение. Торгово-офисное назначение	Встроенное нежилое помещение. Торгово-офисное назначение	Встроенное нежилое помещение. Торгово-офисное назначение	Встроенное нежилое помещение. Торгово-офисное назначение
Место расположения
Общая площадь	м2
Цена сделки/предложения	Руб.
Удельная стоимость	руб./м2
Корректировки
Передаваемые имущественные права
Корректировка	%
Скорректированная удельная стоимость	руб./м2
Условия финансирования			Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные
Корректировка	%
Скорректированная удельная стоимость	руб./м2
Условия продажи			Рыночные (типичные)	Рыночные (типичные)	Рыночные (типичные)	Рыночные (типичные)
Корректировка	%
Скорректированная удельная стоимость	руб./м2
Условия рынка			Предложения к продаже	Предложения к продаже	Предложения к продаже	Предложения к продаже
Корректировка (скидка на торг)	%
Скорректированная удельная стоимость	руб./м2
Состояние рынка (дата продажи/предложения)
Корректировка	%
Скорректированная удельная стоимость	руб./м2
Месторасположение объекта
Административный район города
Корректировка	%
Скорректированная удельная стоимость	руб./м2
Локальное месторасположение (расположение относительно красной линии)
Корректировка	%
Скорректированная удельная стоимость	руб./м2
Физическое состояние объекта (состояние внутренней отделки)
Сравнительная корректировка
Корректировка	%
Скорректированная удельная стоимость	руб./м2
Этаж расположения
Сравнительная корректировка
Корректировка	%
Скорректированная удельная стоимость	руб./м2
Характеристика входа
Корректирующий коэффициент
Корректировка	%
Общая площадь	м2
Сравнительная корректировка
Корректирующий коэффициент
Корректировка	%
Скорректированная удельная стоимость	руб./м2
Удельная стоимость объекта оценки	руб./м2
Общая стоимость объекта оценки на основании сравнительного подхода	руб.

*. в таблице приведен стандартный перечень элементов сравнения, при наличии дополнительных различий в ценообразующих факторах, необходимо их учесть в данной таблице.

Таким образом, стоимость объекта оценки по состоянию на (указать дату оценки), определенная сравнительным подходом составляет:

 

Доходный подход

Доходный подход - совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Согласно п.23 ФСО№7 в рамках доходного подхода стоимость недвижимости может определяться методом прямой капитализации, методом дисконтирования денежных потоков или методом капитализации по расчетным моделям.

Метод прямой капитализации применяется для оценки объектов недвижимости, не требующих значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию. Определение стоимости объектов недвижимости с использованием данного метода выполняется путем деления соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации, которая при этом определяется на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту;

Метод дисконтирования денежных потоков применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов с произвольной динамикой их изменения во времени путем дисконтирования их по ставке, соответствующей доходности инвестиций в аналогичную недвижимость;

Метод капитализации по расчетным моделям применяется для оценки недвижимости, генерирующей регулярные потоки доходов с ожидаемой динамикой их изменения. Капитализация таких доходов проводится по общей ставке капитализации, конструируемой на основе ставки дисконтирования, принимаемой в расчет модели возврата капитала, способов и условий финансирования, а также ожидаемых изменений доходов и стоимости недвижимости в будущем.