Основы анализа и оценки недвижимости.

Основы анализа и оценки недвижимости.

 

ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД.

Затратный подход (ЗП) является одним из трех подходов к оценке недвижимости.

Рыночная стоимость объекта недвижимости определяется суммированием рыночной стоимости земельного участка, издержек на строительство улучшений на этом участке с учетом предпринимательской прибыли, а также всех видов износа.

 

Принципы, лежащие в основе затратного подхода.

1) Замещения - при расчете стоимости восстановления или замещения для объекта-заместителя - аналога оцениваемому объекту.

2) Спроса и предложения - ввиду специфики рынка недвижимости предложение отстает от спроса, так как для строительства или реновации необходимо время. Соотношение спроса и предложения формирует цены на рынке. Превышение предложения ведет к снижению цен на вторичном рынке возможно ниже уровня себестоимости строительства. Анализ спроса-предложения позволяет определить наличие экономического износа.

3) Ожидания - будущих доходов и выгод. Ожидание будущей прибыли от продажи объекта (размер предпринимательской прибыли).

4) Зависимости (от внешних факторов, влияния среды, ситуса).

5) Изменения - учет инфляции, зонирования, изменения законодательства, демографии и т.п.

6) Пропорциональности (сбалансированности) - например, при оценке земельного участка.

 

Область применения.

Затратный подход

• наиболее удачно применим в совокупности с другими подходами при оценке объектов недвижимости, принадлежащих развивающимся, формирующимся сегментам рынка недвижимости;
• труднореализуем для зданий
• с уникальными архитектурными и эстетическими характеристиками,
• имеющих историческую ценность,
• (и тем не менее для этих типов объектов дает наиболее достоверные результаты в сравнении с другими методами),
• с чрезмерным физическим, функциональным и внешним взносами (возможна большая погрешность).

Применение затратного подхода целесообразно:

• при определении наилучшего и наиболее эффективного использования земли (НиНЗИ);
• для оценки недвижимости на "пассивном" рынке;
• для проведения итогового согласования стоимости, полученной другими методами;
• для получения "стартовой" цены на аукционах;
• при определении стоимости зданий особого назначения (нет продаж):
• при определении затрат на реконструкцию и перепрофилирование объекта;
• для оценки с целью получения кредита в банке;
• для целей страхования (единственный метод, в котором стоимость земли рассчитывается;
• отдельно от улучшений);
• для целей налогообложения;
• при проведении технико-экономического анализа для объектов нового строительства.

Схема применения затратного подхода.

При определении стоимости затратным подходом следует придерживаться определенной последовательности действий:

1. Осмотреть объект недвижимости, ознакомиться с имеющейся документацией;
2. Определить издержки (затраты) воспроизводства (замещения) улучшений;
3. Оценить величину предпринимательской прибыли и иных возможных отчислений;
4. Провести расчеты всех видов износа объекта недвижимости:
• физического,
• функционального,
• внешнего;
5. Определить рыночную стоимость улучшений с учетом износа и предпринимательской прибыли;
6. Определить рыночную стоимость земельного участка;
7. Рассчитать итоговую стоимость объекта недвижимости суммированием стоимостей земельного участка и улучшений с учетом накопленного износа и предпринимательской прибыли.

СПОСОБЫ ОПРЕДЕЛЕНИЯ ЗАТРАТ НА СТРОИТЕЛЬСТВО ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ.

Для определения рыночной стоимости недвижимости затратным методом важным Является расчет затрат воспроизводства (замещения) улучшений (строительство объекта).

Задача по определению издержек может быть реализована двумя разными подходами:

• определение затрат на полное замещение объекта;
• определение затрат на полное восстановление его.

Издержки на полное замещение - это расходы в текущих ценах на строительство шпиня, имеющего эквивалентную полезность с объектом оценки, но построенного из новых материалов и в соответствии с современными стандартами, дизайном и планировкой.

Издержки на полное восстановление - это расходы в текущих ценач на с гроительство точной копии здания с использованием таких же материалов, строительных стандартов, дизайна с тем же качеством работ, которые могут воплощать в себе все недостатки, несоответствия и функциональный износ, что и у объекта оценки.

Виды затрат (издержек) на строительство.

Полные затраты (издержки) на строительство объекта делятся на:

• прямые, - непосредственно связанные с самим зданием (сооружением);

• косвенные - возникающие в ходе строительства, но которые нельзя выявить «•повреди нсшю в самом сооружении.

 

ПРЯМЫЕ	КОСВЕННЫЕ
Включают: - стоимость строительных материалов; - стоимость рабочей силы; - эксплуатацию машин и оборудования и пр. В целом, - это сумма которую необходимо заплатить за выполнение строительных работ подрядчикам, включающая накладные расходы и плановую прибыль строителей.	Включают: - Профессиональные услуги: - архитекторов - инженеров - геодезистов - юристов - оценщиков. - Накладные расходы застройщика. - Разрешение на строительство. - Страховые премии. - Проценты. - Налоги. - Расходы по продаже (комиссионные, реклама и т.п.). - Текущие расходы от времени завершения строительства до продажи или сдачи в аренду.
Определяются суммированием затрат на строительство объекта (сметная стоимость строительства)	Определяются, как правило, коэффициентом (процентом) к прямым затратам.

 

Методы определения полных затрат.

1. Метод сравнительной единицы

2. Метод количественного обследования.

3. Метод сравнительного объекта

4. Ресурсный метод (на основе определения материальных и трудовых затрат).

 

Одной из серьезных задач, с которой сталкивается специалист по оценке при определении полных затрат, - это информация об удельных или единичных показателях стоимости.

Для решения этой задачи могут быть предложены два основных пути:

1. Ориентироваться на действительные рыночные стоимости материалов, трудозатрат и т.п. по основным элементам здания;
2. Использовать в работе существующие действующие сметные нормы и расценки. Они содержатся в сборниках, позволяющих определить сметные стоимости в ценах 19841".. Полученные результаты индексируются в текущие цены с помощью коэффициентов, рекомендуемых, например, Региональным центром по ценообразованию в строительстве ("Стройкорпорация СП6"). Подобные корректировки производятся ежемесячно.

Для работы может быть рекомендована методика "Порядок определения стоимости строительства и свободных (договорных) цен на строительную продукцию в условиях развития рыночных отношений" (Введен в действие с 01.04.94 г. письмом Госстроя России от29.12.93 г. №12-349).

Предпринимательская прибыль.

Для того, чтобы учесть в стоимости недвижимости предполагаемый доход от ее продажи, к обшей сумме должна быть добавлена некоторая величина, отражающая типичную предполагаемую прибыль застройщика. Размер ее выражается в деньгах или в процентах от полных затрат на восстановление или замещение и добавляется к полным затратам.

В величине предпринимательской прибыли должна учитываться безрисковая ставка дохода, а также риск, связанный с реализацией данного вида недвижимости на рынке.

Метод срока жизни.

Срок физической жизни (Тф) - это период времени, в течение которого здание существует и пригодно для использования (жилья).

Срок экономической жизни (Тэк) - это период времени, в течение которого здание приносит прибыль.

Эффективный возраст (Тэф) - определяется на основе экспертной оценки внешнего вида дома с учетом его состояния, дизайна и экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта.

Срок оставшейся экономической жизни (Тост) - это период времени, определяемый разностью Тэк - Тэф.

Хронологический возраст (Тхр) - определяется на дату оценки с момента ввода объекта в эксплуатацию.

 

График. Оценка совокупного износа.

 

 

Расчет накопленного износа методом срока жизни предполагает, что отношение эффективного возраста к типичному сроку экономической жизни равно отношению накопленного износа к стоимости воспроизводства.

Этот метод может быть использован для:

• определения износа всего здания;
• отдельных его конструктивных элементов.

Необходимая справочная информация по определению нормативных сроков жизни здания и отдельных его элементов может быть получена из нормативных справочников

В процессе оценки накопленного износа методом срока жизни возникает вопрос об определении срока оставшейся экономической жизни . При этом следует исходить из предложений:

• текущий среднегодовой процент износа () сохранится в будущем;
• не произойдет существенного изменения факторов, влияющих на стоимость имущества;
• не планируется реконструкция, модернизация или переоборудование объекта;
• недвижимость будет поддерживаться на надлежащем уровне в течение оставшегося срока экономической жизни.

 

Метод разбиения.

Рассмотрим, как определяется накопленный износ при применении метода разбиения, использующего предположение о независимости различных видов износа как базовое.

 

 

Метод извлечения.

Также предусматривает анализ улучшенной недвижимости. Вклад улучшений оценивается и вычитается из общей цены продажи недвижимости. Таким образом, получается цена продажи земельного участка. Метод дает хороший результат, когда доля улучшений в общей стоимости оцениваемого объекта недвижимости невелика.

 

Метод остатка

Предполагает, что участок улучшен до НиНЭИ и чистый операционный доход (NOI), относимый к участку, капитализируется использованием коэффициента капитализации для земли в показатель стоимости. Иллюстрация метода приведена в учебнике Дж.Фридмана, табл. 16-1, гл.16, стр.8, где анализируются различные стратегии застройки.

Сфера применения МСП.

МСП применяется, когда существует активный рынок инвестиций для типа собственности, представленного на продажу, с большим количеством недавних и надежных сделок.

Предпочтение ему отдается ввиду получения непосредственных ценовых характеристик при оценке:

• односемейных жилых домов;
• малого частного бизнеса;
• незастроенных участков земли (при развитом рынке земли, но пока не в России и СПб).

 

Применение МСП не целесообразно, когда:

• существует минимальный или вообще отсутствует рынок инвестиций в данный тип недвижимости;
• объект несет экономические выгоды или обременения, редкие для данного рынка;
• нарушаются условия типичности рыночной сделки (объект недвижимости спецназначения, при ликвидации, продажа родственникам или партнерам и т.п.).

 

Поскольку метод опирается на данные о прошлых сделках, то показания стоимости, основанные на них, могут быть дезориентирующими, если рынок меняется очень быстро.

Точность данного подхода зависит от качества собранных данных, однако, даже если МСП не используется, а дает лишь ориентировочные результаты, оценщик должен все равно привести в своем отчете собранные данные по сравнительным продажам.

 

 

ЭТАПЫ ПРИМЕНЕНИЯ МСП.

Применение МСП предполагает определенную последовательность действий:

1. Изучить рынок и выбрать объекты недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом.
2. Собрать и проверить достоверность информации о сделках по каждому отобранному объекту.
3. Выбрать необходимые единицы сравнения и провести сравнительный анализ по каждой единице.
4. Провести корректировки цен продаж по каждому сопоставимому объекту в соответствии с имеющими различиями между ним и оцениваемым объектом.
5. Согласовать скорректированные цены сопоставимых объектов и прийти к единому показателю стоимости оцениваемого объекта.

Рассмотрим подробнее содержание каждого этапа.

Анализ рынка недвижимости.

Анализ рынка предполагает:

• определение особенностей национального рынка и степени его развития;
• определение особенностей регионального рынка;
• анализ особенностей городского рынка;
• анализ уровня развития микрорайона.

Проверка данных о продажах.

Требуют подтверждения:

• Дата продажи (так называемые рыночные условия);
• Описание объекта недвижимости и проверка его местоположения (ситус, доступ, связи);
• Переданные права и их объем;
• Чистота сделки - типичность мотивации покупателя и продавца (без излишней спешки, без давления, продуманная с обеих сторон, вне родственных связей); • Финансирование - типичное (если в оплате принимала участие только одна сторона, без рассрочки и кредита).

Пункты проверки достоверности и правомочности:

1) Наличие документа о сделке;

2) Юридическая правильность документа:

3) Отсутствие финансового давления на одну из сторон;

4) Величина времени выставления на торгах (время экспозиции)',

5) Наличие у продавца и покупателя всей информации об объекте,

6) Отсутствие связи между продавцом и покупателем;

7) Отсутствие специальных уступок с каждой стороны;

8) Применялось ли нестандартное финансирование (с закладной);

9) Продавалась одна недвижимость или вместе с движимостью;

10) Не имелись ли правительственные программы, обеспечившие дотации или льготное финансирование.

 

Таким образом, после проверки по всем пунктам оценщик должен сделать вывод:

• юридически сделка была корректна;
• продажа представляет собой открытую рыночную сделку, типичную для данного сегмента рынка.

Выбор единиц сравнения.

Следует обратить внимание на понятие "единица сравнения". Чтобы сравнивать объекты недвижимости, которые отличаются по своим характеристикам, нужно найти их "общий знаменатель". Таким общим знаменателем может быть либо физическая единица сравнения (например, цена за 1 кв. м.), либо экономическая единица сравнения (цена за жилое помещение или в расчете на одно посадочное место).

Таким образом, единицы сравнения - это адекватные, подходящие единицы сравнения, которые передают информацию об объекте недвижимости наиболее эффективным и понятным способом; выбор их впрямую влияет на результат. Выбираются они в соответствии с рыночным стандартом и должны быть типичными для данного сегмента рынка. Это способ быстрого доведения стандартной информации до инвесторов или перспективных покупателей на конкретном рынке.

Различными сегментами рынка недвижимости используются различные единицы сравнения.

При продажах земель используются следующие единицы сравнения:

• цена за 1 га (1 акр, сотка) - при продажах больших участков земли, сельхозугодий, участков под коттеджи;
• цена за 1 кв. метр - при продажах в городах земли под застройку:
• цена за 1 метр длины по фасаду - при продажах в городском центре участков земли под торговлю, когда основная часть стоимости связана с фасадом, выходящим на улицу или дорогу, а размеры участков в глубину не очень сильно отличаются друг от друга.

Характерным примером градостроительной ситуации, в которой может быть использована эта единица сравнения, является в Санкт-Петербурге Большой проспект Петроградской стороны.

• цена за лот (участок) - при продаже стандартных по форме и размерам земельных участков в районе жилищной застройки, часто с подведенными коммуникациями, или в садоводствах;
• цена за единицу плотности (за кв. метр территории участка, разрешенной под застройку или за кв. метр плошали этажа застройки, разрешенной на данном участке) - при продаже на рынках, где земля в большом спросе (например, в непосредственной близости от транспортных узлов), если есть ограничения на плотность застройки и этажность. В этих зонах интенсивного освоения территории особенное значение приобретают нормативные акты зонирования территории (планы зонирования и застройки), принятые в градостроительном законодательстве большинства стран мира. Эти планы устанавливают верхний предел интенсивности освоения территории.

Градостроительные ограничения на плотность застройки могут быть выражены через отношение застраиваемой территории к территории всего участка или через отношение суммарной площади этажей застройки к площади всего участка. Таким образом, цена за единицу плотности позволяет сравнивать между собой участки, на которых действует одинаковый режим правовых ограничений градостроительного зонирования. Следует отметить, что в посткоммунистической России в настоящее время пока не получила распространения та практика правового градорегулирования и правовые планы зонирования и застройки, которые в той или иной форме приняты в большинстве стран мира.

Установление правовых ограничений на интенсивность использования территории -это одна из задач градостроительного кодекса, который разрабатывается сейчас в Петербурге.

При анализе продаж застроенных участков используются следующие единицы сравнения:

• цена за 1 кв. метр общей площади - при продаже объектов недвижимости, которые настолько схожи по своим характеристикам, что их просто можно сравнивать друг с другом в кв. метрах;
• цена за 1 кв. метр площади, подлежащей сдаче в аренду, -позволяет оценщику учесть преимущества зданий, которые спроектированы более удачно, с меньшими потерями от непроизводительно используемых площадей (офисы, жилье):
• цена за 1 кв. метр улучшений без учета выгодности местоположения, которая получается, если вычесть из, продажной цены объекта стоимость земельного участка и результат разделить на площадь здания, - этот показатель позволяет сравнивать между собой здания без учета выгодности местоположения земельных участков, на которых они находятся;
• цена за 1 куб. метр (или другую единицу объема) - при продаже некоторых видов недвижимости (например, элеваторов, нефтехранилищ, складов, ангаров);

§ цена за "единицу недвижимости" - при продажах многоквартирных жилых комплексов, состоящих из стандартных ячеек, и таких объектов, как небольшие склады или стандартные офисные помещения. Здесь могут возникать ошибки, вызванные различиями в характеристиках самих единиц сравнения (например, квартир или комнат). Цена за комнату как единица сравнения применяется на относительно немногих рынках, при этом важно определить, что является комнатой, а что нет;

• цена за единицу недвижимости, приносящей доход, - при продаже некоторых видов недвижимости - таких как спортивные арены (цена за одно посадочное место) или большие гаражи (цена за одно место стоянки), а также театры, кино, рестораны, концертные залы и т.п..

 

III. Рыночная информация.

• рыночные данные по сделкам купли/продажи по другим сопоставимым или конкурируюишм.объектам (для определения коэффициента капитализации, исходя из рыночной ситуации);
• рыночные ставки арендной платы;
• рыночные коэффициенты загрузки и типичные для данного рынка коэффициенты затрат; и т.п.

V. Архив оценщика.

• сведения, получаемые в результате наблюдений оценщика и его бесед, проведенных со специалистами сферы недвижимости;
• информационно-аналитическая
• база, сформированная из опыта его предыдущей работы в области оценки недвижимости.

АНАЛИЗ И КОРРЕКТИРОВКА ФИНАНСОВОГО ОТЧЕТА СОБСТВЕННИКА.

Когда приносящий доход ОН покупается с целью инвестирования средств, его новый владелец ожидает выгоды, которые должны быть получены в будущем и которые классифицируются следующим образом:

1 - поток денежных средств;

2 - экономия подоходного налога;

3 - повышение стоимости ОН (во времени на рынке недвижимости и за счет так называемых "вкладов");

4 - снижение ипотечного долга(а. следовательно, повышение стоимости ОН на рынке).

Именно на эти 4 типа финансовых выгод ориентируются собственники. Общепринятые же принципы бухгалтерского учета признают четко определенные понятия:

• чистого дохода
• дохода от прироста капитала при перепродаже (реверсии).

Однако характер дохода, получаемый от ОН, не обязательно соответствует бухгалтерскому определению чистого дохода и повышению стоимости актива, получаемому при перепродаже ОН. Поэтому аналитики рынка недвижимости должны реконструировать финансовые отчеты таким образом, чтобы в них была приведена рыночная стоимость наиболее важных статей баланса.

В этом разделе на примере гипотетического ОН мы покажем, как информация, содержащаяся в бухгалтерских отчетах, используется собственниками недвижимости, оценщиками и аналитиками в своих целях, почему и как адаптируются эти финансовые отчеты.

Одной из основных форм финансового отчета собственника является баланс.

Рассмотрим упрощенный баланс для гипотетического объекта жилого дома в 20 квартир, сданного в аренду.

Упрощенный баланс.

Таблица. Упрошенный баланс.

АКТИВЫ
Здание (и другие улучшения)	$450.000
Земля	$ 50.000
Всего	$ 500.000
ОБЯЗАТЕЛЬСТВА И СОБСТВЕННЫЙ КАПИТАЛ (ПАССИВЫ)
Ипотечный кредит (12% на 25 лет)	S 400.000
Собственный капитал	$100.000
Всего	$ 500.000

 

Баланс - это форма финансового отчета, отражающая финансовое положение компании на определенный момент времени (дату). Упрощенная структура баланса

* Активы - сумма средств, находящихся в распоряжении предприятия (собственника) на дату составления баланса включает:

- Основные средства (в том числе - недвижимость)

- Оборотные средства Материалы, произведенные и складированные товары, закупленное сырье и т.д.).

* Пассивы - источники основных и оборотных средств (обязательства и собственный капитал, собственные и заемные средства).

АКТИВЫ всегда равны ПАССИВАМ.

Рассмотрим второй вид финансового отчета собственника - это бухгалтерский отчет о доходах, предположим, на 01.01.1996 г..

Таблица. Бухгалтерский отчет о доходах.

Доход
Рентный доход	$ 105.332
Прочие поступления	$ 5.000
Всего	$110.332
Расход
Коммунальные услуги	$ 3.500
Ремонт	$ 2.500
Содержание бассейна	$ 1.000
Зарплата	$ 4.000
Налоги на зарплату	$500
Запасы	$ 1.500
Реклама	$500
Процент за кредит	$ 47.854
Юридические и бухгалтерские услуги	$ 2.000
Налоги на собственность	$ 8.000
Амортизация	$ 20.000
Прочие	S 1.500
Всего	$ 92.854
Чистый доход (убыток) до налогообложения	$ 17.478

 

Здесь все статьи доходов и расходов сведены воедино. Оценщик недвижимости -аналитик предварительно перестраивает отчет в так называемый гипотетический отчет собственника о доходах. Этот отчет отражает уже 4 уровня дохода.

 

 

Основные понятия, используемые оценщиком при составлении отчета о доходах.

Наивысший уровень дохода - это

Потенциальный валовый доход ПВД -определяет валовые поступления, которые были бы получены, если бы все имеющиеся в наличии арендные площади были сданы в аренду и арендаторы выплатили бы всю сумму арендной платы.

Второй уровень - это

Действительный валовый (эффективный) доход ДВД - определяет валовые денежные поступления от собственности, приносящей доход, за вычетом потерь от«незанятых помещений (так называемая, недозагрузка) и не внесения арендной платы.

Неполная загрузка имеет место, например, при смене арендаторов, при постепенном вводе ОН и т.д..

На этом же уровне учитывается и, так называемые, прочие поступления дохода.

Третий уровень - это

Чистый операционный доход ЧОД - это действительный валовый доход (ДВД) за вычетом операционных расходов (ОР). Это доход на весь капитал. Этот показатель особенно полезен для анализа собственности, не обремененной кредитом. В дальнейшем, в доходном подходе, могут встретиться обозначения для этой величины NOI и I о.

Операционные расходы ОР - это расходы, связанные с эксплуатацией недвижимости, иные чем обслуживание долга и подоходные налоги.

Операционные расходы (ОР) имеют следующую структуру:

А. Текущие операционные расходы (ТОР) - расходы, связанные с повседневной эксплуатацией объекта недвижимости. Они делятся на два вида расходов:

• Постоянные расходы - расходы, величина которых не зависит от уровня загрузки объекта, например:

- земельные платежи:

- налоги на имущество:

- лицензионные платежи;

- сборы за выдачу разрешений;

- страховка и прочее, часто включая оплату управленческих услуг (это зависит от типа ОН).

§ Переменные расходы - расходы, изменяющиеся в зависимости от загрузки объекта (напрямую зависят от коэффициента загрузки),- это:

- оплата коммунальных услуг (электричество, отопление, водоснабжение и прочее);

- расходы на управление;

- расходы на рекламу;

- закупка материалов (запасы);

- оплата юридических и бухгалтерских услуг;

- уборка помещений, вывоз мусора:

- обеспечение безопасности, охрана;

- услуги по заключению договора на аренду;

- зарплата персонала и налоги на нее;

- ежегодные затраты на обустройство территории и прочее.

В. Резерв на замещение (РЗ) - средства, отчисляемые в специальные фонды, создаваемые для стабилизации крупных единовременных затрат, связанных с эксплуатацией объекта недвижимости (не носящих капитальный характер):

- ремонт крыши;

- перестилка полов и ковровых покрытий;

- замена различных приборов, в том числе нагревательных, кондиционеров и других быстроизнашивающихся предметов.

Наконец, четвертый уровень -

Наличность до налогообложения - это чистый операционный доход минус расходы на обслуживание долга (процент и выплаты основной суммы долга). Это доход на собственный капитал (ДСК) (другое встречающееся название - поток наличных денежных средств - ПНДС).

Возвращаясь к примеру, рассмотрим, как бухгалтерский отчет перестроен аналитиком в гипотетический отчет собственника о доходах для данного ОН. В статье "Текущие операционные расходы" аналитиком сведены воедино все расходы из бухгалтерского отчета о доходах, за исключением процентных платежей по кредиту и отчислений на амортизацию, так как процентные платежи учитываются вместе с выплатами основной части долга и они объединены в статье "Обслуживание долга". Они относятся к финансовым затратам, а не к операционным издержкам.

Кроме того, бухгалтерская статья "Амортизация" должна быть исключена из ТОР при дальнейшей корректировке отчета, так как она не предусматривает движения наличности. В действительности, это доход, перенесенный на величину арендной платы.

На этом этап перестройки бухгалтерского отчета о доходах в гипотетический отчет собственника о доходах завершен. Далее следует анализ этого отчета и его корректировка аналитиком.

 

ПРЯМАЯ КАПИТАЛИЗАЦИЯ.

Схема применения МПК.

1. Определить размер стабилизированного чистого дохода за 1 год, следующий за действительной датой оценки (как правило, путем усреднения годового дохода за несколько предыдущих лет на основании ретро прогноза);

2. Определить величину коэффициента капитализации R одним из методов, с которыми мы познакомимся чуть позже.

3. Разделить чистый операционный доход за 1 год на общий коэффициент капитализации R с тем, чтобы в качестве результата деления получить текущую стоимость оцениваемого объекта V.

Область применения МПК.

Метод прямой капитализации целесообразно использовать, когда:

§ доход стабилен или стабильно изменяется;

§ достаточно данных для определения коэффициента капитализации;

§ достаточно данных для оценки чистого операционного дохода.

 

Методов следует применять, если:

§ доход нестабилен или нестабильно изменяется;

§ оцениваемый объект находится в стадии строительства или реконструкции;

§ объект подвергся серьезным разрушениям в результате стихийного бедствия или пожара;

§ существуют проблемы при определении чистого операционного дохода;

§ не приемлемы теоретические методы определения коэффициента капитализации;

§ отсутствует информация о рыночных сделках.

 

Структура дохода.

Доход от объекта, относящийся к недвижимости, включает две основные составляющие:

• доход на капитал (return ON investment) и
• возврат капитала (return OF investment), то есть

 

Доход на капитал является необходимой компенсацией, получаемой инвестором за ценность денег с учетом фактора времени, рисков и других факторов. Это процент, который платится за использование денежных средств. Его называют также отдачей (yield). Собственник может использовать эту часть дохода по своему усмотрению.

Возврат капитала означает получение инвестором всей суммы первоначально вложенных средств (инвестиций) в объект недвижимости за определенный период времени. Это также называется рекапитализацией. Предполагается, что инвестору возмещается та часть его капитала, которая в течение периода владения будет потеряна из-за износа улучшений.

Формула дает аналог для общего коэффициента капитализации и проясняет структуру общего коэффициента капитализации:

,

где - компонента, называемая ставкой дохода на капитал, нормой прибыли или ставкой дисконта и обозначаемая в дальнейшем ;

- коэффициент рекапитализации (или нормы возврата капитала), определяемый по фактору фонда возмещения, но, как мы выясним позднее, не обязательно формируемый по ставке дохода на первоначально вложенные инвестиции.

Метод рыночной экстракции.

Этот метод основан на анализе и обработке рыночной информации. Он используется на развитом западном рынке недвижимости в 90% случаев. Считается лучшим методом определения коэффициента капитализации, так как отражает состояние этого рынка.

Формула определения коэффициента капитализации по результатам рыночной выжимки имеет вид:

где I - среднестатистический чистый операционный доход идентичных (сопоставимых) объектов;

V - среднестатистическая цена продажи сопоставимых объектов.

Основы анализа и оценки недвижимости.

 

ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД.

Затратный подход (ЗП) является одним из трех подходов к оценке недвижимости.

Рыночная стоимость объекта недвижимости определяется суммированием рыночной стоимости земельного участка, издержек на строительство улучшений на этом участке с учетом предпринимательской прибыли, а также всех видов износа.