Определение сопоставимости сделок.

Если аналитику удалось собрать достаточно много данных о продажах, то возникает вопрос о сопоставимости сделок.

Собранная информация о сделках должна отвечать критериям, необходимым для проведения рыночной оценки. Это значит, что:

• объект сделки был продан на открытом (доступном) рынке;
• стороны руководствовались мотивацией, типичной для подобного рода сделок:
• стороны были информированы о состоянии рынка;
• условия продажи были типичными для такого рода сделок.

 

Информация о сделках, которые не отвечают выше перечисленным условиям, не может быть использована при сравнительном анализе продаж.

Предварительно объекты сопоставимых сделок должны пройти тест на сравнимость. Это должны быть объекты собственности:

• конкурирующие между собой на одном секторе рынка;
• они должны быть проданы сравнительно недавно;
• они должны быть проданы в результате открытой рыночной сделки.

Если речь идет об участках под застройку, то следует обратить внимание на то, не является ли объект, проходящий тест на сравнимость, так называемым "завершающим" или "последним" участком в квартале, приобретение которого позволяет сформировать единый большой блок территории, необходимый для реализации проекта застройки. Цены "последних" участков не отражают типичные рыночные цены на участки такого же размера.

Следует отметить некоторые факторы, влияющие на цену объекта конкретной сделки и вызывающие отличие цены от рыночной стоимости:

• необычное финансирование;
• вынужденная продажа (случай банкротства) или продажа под сильным нажимом;
• вынужденная покупка;
• неинформированность сторон.

Помимо названных факторов оценщик должен с подозрением относиться к слишком поспешным продажам или к сделкам между сторонами, которые тесно связанны между собой (между родственниками, между корпорацией и её дочерней компанией).

Таким образом, при подборе сопоставимых продаж оценщик должен исключить из рассмотрения сделки, заведомо неподходящие для сравнения, если:

1) одна из сторон - участниц сделки - государство или муниципалитет;

2) сделка произведена по решению суда;

3) объект сопоставления - памятник архитектуры или исторический объект;

4) сделка является актом приватизации (см. п.1);

5) в результате сделки произошла продажа частичных прав (сервитут, аренда);

6) сделка проведена между тесно связанными сторонами (родственниками, партнерами);

7) сделка осуществлена с целью получения особых выгод (например, выкуплен последний участок);

8) сделка является продажей по завещанию;

9) сделка является вынужденной продажей при банкротстве;

10) сделка представляет собой акт благотворительности.

Выбор источников информации для МСП.

Сбор и проверка достоверности информации.

Источники информации:

1) Архив оценщика (или компании, где он работает).

2) Данные брокеров по недвижимости. Условия работы на российском рынке таковы, что доверительные отношения между оценщиками и риэлтерами / маклерами по недвижимости представляют особое значение для оценщика, желающего иметь достоверную информацию о реальных сделках. Часто такие отношения складываются при условии обмена информацией между брокером и оценщиком.

3) Данные, предоставляемые участниками сделок - покупателями и продавцами. Следует иметь в виду, что у покупателя можно выяснить все мотивы сделки, однако, он сложнее идёт на контакт. У продавца легче получить информацию ввиду' отсутствия его заинтересованности в уже проданном (отчужденном) объекте.

4) Информационные службы (например, Банк градостроительных данных) или частные информационные агентства (например, "Абрис" в СПб).

5) Публичные записи регистрационных служб (в России - КУГИ, ФИ, КЗР и ЗУ), Поземельная книга, доклады правительственных агентств, материалы судебных заседаний.

Отметим, что в нашей стране традиция ведения кадастра и Поземельной книги была прервана в годы Советской власти, и только в последние годы началась работа по созданию современной системы регистрации недвижимости и земельных участков.

6) Данные страховых компаний, налоговых служб.

7) Периодические издания по недвижимости (в СПб - это газеты "Недвижимость Петербурга", "Экспресс - недвижимость", "ДП", "Эхо СПб" и другие) и бюллетени риэлторских фирм.

8) Листинги (предложения о продаже), которые могут отражать последние изменения на рынке - подъем либо спад. Однако, в листингах могут даваться завышенные (до 20%) цены предложения, поэтому при их анализе необходимо отслеживать также время экспозиции, отражающее чистоту сделки.

В условиях современной России на сбор информации уходит 80% усилий оценщика, так как информация не только конфиденциальна, но и часто закрыта ввиду угрозы рэкета.

Проверка данных о продажах.

Требуют подтверждения:

• Дата продажи (так называемые рыночные условия);
• Описание объекта недвижимости и проверка его местоположения (ситус, доступ, связи);
• Переданные права и их объем;
• Чистота сделки - типичность мотивации покупателя и продавца (без излишней спешки, без давления, продуманная с обеих сторон, вне родственных связей); • Финансирование - типичное (если в оплате принимала участие только одна сторона, без рассрочки и кредита).

Пункты проверки достоверности и правомочности:

1) Наличие документа о сделке;

2) Юридическая правильность документа:

3) Отсутствие финансового давления на одну из сторон;

4) Величина времени выставления на торгах (время экспозиции)',

5) Наличие у продавца и покупателя всей информации об объекте,

6) Отсутствие связи между продавцом и покупателем;

7) Отсутствие специальных уступок с каждой стороны;

8) Применялось ли нестандартное финансирование (с закладной);

9) Продавалась одна недвижимость или вместе с движимостью;

10) Не имелись ли правительственные программы, обеспечившие дотации или льготное финансирование.

 

Таким образом, после проверки по всем пунктам оценщик должен сделать вывод:

• юридически сделка была корректна;
• продажа представляет собой открытую рыночную сделку, типичную для данного сегмента рынка.

Выбор единиц сравнения.

Следует обратить внимание на понятие "единица сравнения". Чтобы сравнивать объекты недвижимости, которые отличаются по своим характеристикам, нужно найти их "общий знаменатель". Таким общим знаменателем может быть либо физическая единица сравнения (например, цена за 1 кв. м.), либо экономическая единица сравнения (цена за жилое помещение или в расчете на одно посадочное место).

Таким образом, единицы сравнения - это адекватные, подходящие единицы сравнения, которые передают информацию об объекте недвижимости наиболее эффективным и понятным способом; выбор их впрямую влияет на результат. Выбираются они в соответствии с рыночным стандартом и должны быть типичными для данного сегмента рынка. Это способ быстрого доведения стандартной информации до инвесторов или перспективных покупателей на конкретном рынке.

Различными сегментами рынка недвижимости используются различные единицы сравнения.

При продажах земель используются следующие единицы сравнения:

• цена за 1 га (1 акр, сотка) - при продажах больших участков земли, сельхозугодий, участков под коттеджи;
• цена за 1 кв. метр - при продажах в городах земли под застройку:
• цена за 1 метр длины по фасаду - при продажах в городском центре участков земли под торговлю, когда основная часть стоимости связана с фасадом, выходящим на улицу или дорогу, а размеры участков в глубину не очень сильно отличаются друг от друга.

Характерным примером градостроительной ситуации, в которой может быть использована эта единица сравнения, является в Санкт-Петербурге Большой проспект Петроградской стороны.

• цена за лот (участок) - при продаже стандартных по форме и размерам земельных участков в районе жилищной застройки, часто с подведенными коммуникациями, или в садоводствах;
• цена за единицу плотности (за кв. метр территории участка, разрешенной под застройку или за кв. метр плошали этажа застройки, разрешенной на данном участке) - при продаже на рынках, где земля в большом спросе (например, в непосредственной близости от транспортных узлов), если есть ограничения на плотность застройки и этажность. В этих зонах интенсивного освоения территории особенное значение приобретают нормативные акты зонирования территории (планы зонирования и застройки), принятые в градостроительном законодательстве большинства стран мира. Эти планы устанавливают верхний предел интенсивности освоения территории.

Градостроительные ограничения на плотность застройки могут быть выражены через отношение застраиваемой территории к территории всего участка или через отношение суммарной площади этажей застройки к площади всего участка. Таким образом, цена за единицу плотности позволяет сравнивать между собой участки, на которых действует одинаковый режим правовых ограничений градостроительного зонирования. Следует отметить, что в посткоммунистической России в настоящее время пока не получила распространения та практика правового градорегулирования и правовые планы зонирования и застройки, которые в той или иной форме приняты в большинстве стран мира.

Установление правовых ограничений на интенсивность использования территории -это одна из задач градостроительного кодекса, который разрабатывается сейчас в Петербурге.

При анализе продаж застроенных участков используются следующие единицы сравнения:

• цена за 1 кв. метр общей площади - при продаже объектов недвижимости, которые настолько схожи по своим характеристикам, что их просто можно сравнивать друг с другом в кв. метрах;
• цена за 1 кв. метр площади, подлежащей сдаче в аренду, -позволяет оценщику учесть преимущества зданий, которые спроектированы более удачно, с меньшими потерями от непроизводительно используемых площадей (офисы, жилье):
• цена за 1 кв. метр улучшений без учета выгодности местоположения, которая получается, если вычесть из, продажной цены объекта стоимость земельного участка и результат разделить на площадь здания, - этот показатель позволяет сравнивать между собой здания без учета выгодности местоположения земельных участков, на которых они находятся;
• цена за 1 куб. метр (или другую единицу объема) - при продаже некоторых видов недвижимости (например, элеваторов, нефтехранилищ, складов, ангаров);

§ цена за "единицу недвижимости" - при продажах многоквартирных жилых комплексов, состоящих из стандартных ячеек, и таких объектов, как небольшие склады или стандартные офисные помещения. Здесь могут возникать ошибки, вызванные различиями в характеристиках самих единиц сравнения (например, квартир или комнат). Цена за комнату как единица сравнения применяется на относительно немногих рынках, при этом важно определить, что является комнатой, а что нет;

• цена за единицу недвижимости, приносящей доход, - при продаже некоторых видов недвижимости - таких как спортивные арены (цена за одно посадочное место) или большие гаражи (цена за одно место стоянки), а также театры, кино, рестораны, концертные залы и т.п..