Метод прямой капитализации (МПК).

Прямая капитализация - это метод оценки, где для получения стоимости объекта недвижимости стабильный чистый операционный доход за один год нужно разделить на общий коэффициент капитализации или умножить на соответствующий фактор, иногда называемый мультипликатором дохода.

Формула определения стоимости (V) оцениваемого объекта методом прямой капитализации (МПК) имеет вид:

где I - стабилизированный годовой чистый операционный доход (ЧОД);

R - общий коэффициент капитализации;

F - фактор (мультипликатор) капитализации дохода, F = 1/R.:

 

Таким образом, общий коэффициент капитализации R. отражает связь между стоимостью объекта недвижимости и получаемым от его использования доходом, которая была известна еще древним грекам.

Пример. Предположим, что ОН продан за 1 000 000 $, и покупатель ожидает, что его ЧОД составит в первый год владения 100 000$, т. е. покупатель заплатил за объект недвижимости цену, которая в 10 раз больше ЧОДа. Можно также сказать, что ожидаемый ЧОД составляет 10% от стоимости объекта. Таким образом, мультипликатор дохода F= 10, а с другой стороны - коэффициент капитализации R = 0,1.

Схема применения МПК.

1. Определить размер стабилизированного чистого дохода за 1 год, следующий за действительной датой оценки (как правило, путем усреднения годового дохода за несколько предыдущих лет на основании ретро прогноза);

2. Определить величину коэффициента капитализации R одним из методов, с которыми мы познакомимся чуть позже.

3. Разделить чистый операционный доход за 1 год на общий коэффициент капитализации R с тем, чтобы в качестве результата деления получить текущую стоимость оцениваемого объекта V.

Область применения МПК.

Метод прямой капитализации целесообразно использовать, когда:

§ доход стабилен или стабильно изменяется;

§ достаточно данных для определения коэффициента капитализации;

§ достаточно данных для оценки чистого операционного дохода.

 

Методов следует применять, если:

§ доход нестабилен или нестабильно изменяется;

§ оцениваемый объект находится в стадии строительства или реконструкции;

§ объект подвергся серьезным разрушениям в результате стихийного бедствия или пожара;

§ существуют проблемы при определении чистого операционного дохода;

§ не приемлемы теоретические методы определения коэффициента капитализации;

§ отсутствует информация о рыночных сделках.

 

Достоинства и недостатки МПК.

Преимущества метода:

• простота расчетов;
• меньше предположений, чем при анализе дисконтированных денежных потоков:
• непосредственно отражает состояние рынка и рыночную конъюнктуру;
• удобен, дает хорошие результаты для оценки зданий с одним арендатором и долгосрочной арендой.

Недостатки метода:

• не учитывает различные условия аренды или затрат (при всегда существующей динамике развития объекта недвижимости).

СТРУКТУРА КОЭФФИЦИЕНТА КАПИТАЛИЗАЦИИ.

Структура дохода.

Доход от объекта, относящийся к недвижимости, включает две основные составляющие:

• доход на капитал (return ON investment) и
• возврат капитала (return OF investment), то есть

 

Доход на капитал является необходимой компенсацией, получаемой инвестором за ценность денег с учетом фактора времени, рисков и других факторов. Это процент, который платится за использование денежных средств. Его называют также отдачей (yield). Собственник может использовать эту часть дохода по своему усмотрению.

Возврат капитала означает получение инвестором всей суммы первоначально вложенных средств (инвестиций) в объект недвижимости за определенный период времени. Это также называется рекапитализацией. Предполагается, что инвестору возмещается та часть его капитала, которая в течение периода владения будет потеряна из-за износа улучшений.

Формула дает аналог для общего коэффициента капитализации и проясняет структуру общего коэффициента капитализации:

,

где - компонента, называемая ставкой дохода на капитал, нормой прибыли или ставкой дисконта и обозначаемая в дальнейшем ;

- коэффициент рекапитализации (или нормы возврата капитала), определяемый по фактору фонда возмещения, но, как мы выясним позднее, не обязательно формируемый по ставке дохода на первоначально вложенные инвестиции.