Доходный метод к оценки недвижимости

С помощью доходного подхода оценивается стоимость недвижимости на дату оценки с учетом того, что в будущем использование объекта недвижимости принесет доход. При расчете необходимо знать величину этого дохода и риски, которые возникают при использовании объекта недвижимости. Доходный метод используется при определении рыночной и инвестиционной стоимости (обязательно).

В рамках доходного подхода используется 2 метода: метод капитализации дохода и дисконтирования. Разница между этим заключается в том, что между капитализации доходов учитывает будущие доходы от объекта недвижимости от его использовании постоянные по величине в течение неопределенного периода времени, а при использовании метода дисконтированных денежных подходов, будущие доходы различны по величине и рассматривается на протяжении определенного периода. Также разница состоит в том, что использование метода капитализации дохода используется коэффициент капитализации, а использование метода дисконтирования денежных потоков учитывается ставка дисконтирования, которая отражает (включает в себя) риски по конкретному объекту недвижимости.

Метод капитализации дохода

С=ЧОД/К – общая формула для расчета объекта недвижимости

ЧОД – чистый операционных доход;

К – коэффициент капитализации

Этапы расчета ЧОД:

1) рассчитывается потенциальный валовой доход, который можно получить при 100% использовании объекта недвижимости без учета потерь и расходов;

2) рассчитывается действительный доход, как разница между потенциальным валовым доходом и потерями от недоиспользовании

ДВД = ПВД – П + ПрД

ПВД – потенциальный валовой доход

П – потери от использования

ПрД – прочие доходы, которые могут возникнуть при использовании объекта недвижимости. Например, автостоянка рядом с объектом недвижимости

3) определение чистой операционный доход как разница мужду ДВД и операционными расходами

ЧОД = ДВД – ОР

Операционные включает в себя: расходы необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта (коммунальные платежи)

4) определяется коэффициент капитализации – отражает: а) ставку доходности при вложении капитала в данный объект недвижимости; б) норму возврата капитала, т.е. погашение суммы первичных вложений.

Существует несколько способов расчета коэффициента капитализации.

Коэффициент капитализации состоит из 2-х частей: 1) ставка доходности как компенсация инвестору за использование денежных средств с учетом риска; 2) норма возврата капитала – погашение суммы первоначальных вложений.

Наиболее распространенным методом расчета капитализации является метод куммулятиного построения. При этом методе расчета ставка капитализации рассчитывается как сумма ее составляющих. Таким образом, метод капитализации дохода может быть использован в большинстве случаев, когда требуется оценить объект доходным подходом.

Второй метод используемый в доходном подходе – это метод дисконтированных денежных потоков. Этот метод используется если: 1) предполагается, что будущие денежные потоки при использовании объекта недвижимости будут существенно отличаться от текущих. Денежный поток – это зависимость во времени поступлений и затрат при использовании объекта недвижимости. 2) есть возможность спрогнозировать величину будущих денежных потоков. 3) оцениваемы объект – это имущественный комплекс, а не отдельное здание.

Суть этого метода заключается в том, что будущие денежные потоки (из величина) приводятся к начальному моменту времени (даже оценки) с помощью операции дисконтирования. Значение денежного потока на каждом шаге расчета умножается на соответствующий этому шагу коэффициент дисконтирования ()

 

где Е - ставка дисконтирования, t – шаг расчета.

Ставка дисконтирования (Е) – это ставка доходности капитала, т.е. компенсация инвестору за использование денежных средств с учетом риска.

Общая формула для расчета стоимости объекта с использованием метода дисконтированных денежных потоков выглядит следующим образом:

 

где Д_t – значение денежного потока на шаге расчета t, Е – ставка дисконтирования, Р – стоимость реверсии, n – количество шагов расчета.

Таким образом, алгоритм расчета стоимости объекта методом дисконтирования денежных потоков следующий:

1) определяется прогнозный период, т.е. кол-во шагов расчета (n) (на сколько лет можно спрогнозировать результаты от использования объекта недвижимости, стандартный срок – 5 лет).

2) Определяется величина денежный потов на протяжении прогнозного периода, т.е. какой результат будет получен от использования объекта недвижимости на каждом шаге расчета. Как правило, величина денежных потоков – это чистый операционный доход от использования объекта недвижимости за вычетом всех налогов и платежей по кредитам, так называемый чистый приток денежных средств.

3) Определяется стоимость реверсий. Реверсия – это возможная продажа объекта по истечению прогнозного периода. Стоимость реверсии определяется с помощью прогнозов развития рынка, определяемого объекта недвижимости.

4) Обосновывается значение ставки дисконтирования.

5) Рассчитывается стоимость объекта недвижимости

 

Признаки недвижимости:

· Степень подвижности. Недвижимое имущество характеризуется абсолютной неподвижностью, не перемещаемость в пространстве без ущерба функциональному назначению

· Связь с землей. Прочная физическая и юридическая связь с землей

· Форма функционирования натуральная (вещественная) и стоимостная

· Состояние в процессе использования. Сохранение натуральной формы в течение всего срока эксплуатации

· Долговечность. Много кратное использование, земля может использоваться бесконечно

· Способ переноса стоимости в процессе использования объекта недвижимости или потере потребительских свойств происходит постепенно по мере износа происходит накопление амортизационные отчисления

· Общественное значение. Объекты недвижимости при использовании учитываются интересы большого количества людей (собственников и пользования)