Общая характеристика подходов и методов оценки земли. Массовая и единичная оценка. Кадастровая оценка

В оценке стоимости земли применяется 3 подхода: доходный, сравнительный и затратный. Каждый из которых рассматривает земельный участок с определенной точки зрения. При оценки земли используется множество методов.

В доходном подходе используется следующие методы: метод прямой капитализации дохода, метод дисконтированных денежных потоков, метод расчета остатка дохода для земли.

Сравнительный подход: метод сравнения продаж и метод переноса

Затратный метод – метод изъятия, метод определения затрат на освоение земельного участка, оценка по затратам на инфраструктуру, оценка по условиям типовых инвестиционных контрактам.

Оценка земельного участка подразделяется на массовое и единичную. Единичная оценка земельного участка – это определение рыночной или какой-либо другой стоимости отдельного земельного участка на определенную дату. Массовая оценка – это одновременное определение стоимости всех земельных участков в границах административно-территориального образования (например, города, района, поселка), по оценочным зонам на определенную дату. Массовая оценка земельных участков называется кадастровая оценка. Правила кадастровой оценки земли установлены постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 №316

Кадастровая оценка земли основывается на классификации земель по целевому назначению земель и виду национальному использования.

Каждое территориально-административное образование разделяется на оценочные зоны в соответствии с условными характеристиками, местоположением, рельеф, ландшафт, климат и тому подобное.

 

 

Сравнительный подход используется при оценки земель городских помещений, садовых и дачных участков.

Метод сравнения продаж – оценка земельного участка проводится по следующим этапам:

1. Выявляются близкие по времени сделки с сопоставимыми земельными участками на соответствующем сегменте рынка. Земельный рынок подразделяется на следующие сегменты: земельные участки используемые для садоводства и огородничества; земельные участки для индивидуального жилищного строительства; земельные участки для массового жилищного строительства; земельные участки под промышленные объекты; земельные участки под объектами общего пользования.

2. проверка информации о сделки с земельных участков

3. сравнение с сопоставимых земельных участков с оцениванием и внесение поправок.

4. согласование скорректированных цен аналогов и выведение итоговой стоимости земельного участка.

Метод переноса основан на определение соотношения между стоимости земли и стоимостью возведенных на ней строений. Цена продажи объекта разделяется на 2 части стоимость здания и стоимость земельного участка определяется типичное соотношение между стоимости земельного участка и общей стоимости объекта. Поэтому типичному соотношению можно определить стоимость оцениваемого земельного участка, если известна общая стоимость объекта.

 

Основа затратного подхода принцип замещения.

Методы оценки земельных участков используемые в затратном подходе следующие: определяет рыночную стоимость земельного участка как разницу между стоимостью всего объекта и восстановительной стоимостью улучшения за вычетом износа.

Этапы применения метода изъятия:

1. Определения рыночной стоимости земельного участка вместе с улучшением

2. расчет восстановительной стоимости улучшения, т.е. построек которые находятся на этом участке.

3. определение накопленного износа улучшения

4. определение ранней стоимости земельного участка как разности 1–2–3.

Метод определения затрат на освоение земельного участка применяется при оценки незастроенных массивов земли и позволяет определить стоимость земли при условии ее разделении на отдельные земельные участки, которые затем будут проданы.

Этапы применения данного метода:

1. Определяются размеры индивидуального участка и степень благоустройства.

2. Расчет выручки от продажи участка (используется сравнительный метод)

3. Расчет затрат на освоение земельного участка (прокладка коммуникаций)

4. определение стоимости земельного участка как разница между выручкой и затратами на освоение земельных участков.

5. Определение периода времени необходимого для освоения и продажи земельных участков.

6. Выбор ставки дисконтирования, которая учитывает риск предполагаемого освоения и продажи земельных участков.

7. определение стоимости земельного массива с учетом дисконтирования.

Например. Требуется оценить земельный массив площадью 12 га предназначенную под дачную застройку. Плотность застройки один дачный участок на 1 га. Цена продажи дачного участка определена на основе рыночной информации и составляет 1000000 руб. Затраты на освоение равны 4000000 руб. и будут распределены на 2 года. Норма прибыли инвестора 30%. Планируется продажа всех участков за 2 года, причем 6 участков в текущем году и 6 участков в следующем. Ставка дисконтирования составляет 20%.

Решение.

1. Определение выручки от продажи земельного участка по шагам расчета. Нулевой шаг – текущий год.

0 –ой шаг 1-ый шаг

6 млн. 6 млн.

2. Стоимости земельного массива по шагам расчета

0 –ой шаг 1-ый шаг

6-2-6*0,3=2,2 6-2-6*0,3=2,2

3. Текущая стоимость массива земли с учетом дисконтирования.

С = 2,2+

Метод затрат на воспроизводство инфраструктуры. При использовании этого метода рассчитываются затраты на воспроизводство улучшений и выделяют долю приходящуюся на земельный участок. При этом стоимость земельного участка это разница между общими затратами на воспроизводство улучшений и затратами на инфраструктуру.

Оценка земельного участка по типовым инвестиционным контрактам. При использовании этого метода стоимость земельного участка определяется как текущая стоимость будущих платежей за землю по условиям конкретного инвестиционного контракта.