Особенности рынка недвижимости

Вещные права

Существуют следующие виды вещных прав. Основным видом вещных прав является право собственности, все основные вещные права является правами на чужие вещи.

Вещное право – это право, дающее лицу юридическую власть над вещью.

Различные виды вещных прав отличаются именно объемом этой власти.

Краткая характеристика вещных прав

1. Право собственности – это центральные правовой институт рыночной экономики. О праве собственности можно прочитать в ГР РФ ст. 209. Право собственности подразумевает владение, пользование и распоряжение объектами недвижимости. Право собственности возникает по договору с момента передачи имущества по передаточному акту и гос. регистрации. Прекращается право собственности так же в силу этих документов (договора купли-продажи, передаточного акта, свидетельства о гос. регистрации право собственности)

2. Право хозяйственного ведения получает государственное и муниципальное унитарное предприятие. Собственник (государство) – решает вопросы по созданию унитарного предприятия, по определению целей его деятельности, его реорганизации и ликвидации, назначает директора, контролирует использование имущества, имеет право на получение прибыли от использования продукции.

3. Право оперативного управления получает казенные предприятия или учреждения. Если в учредительных документах учредителю дано право осуществлять деятельность приносящий доход, то этот доход, а также имущество приобретенное на этот доход поступают в самостоятельное распоряжении учреждение и учитывается на отдельном балансе.

4. Доверительная собственность (траст) – этот вид вещного права введен указом президента РФ от 24.12.1993 «О доверительной собственности (трасте)». При учреждении треста учредитель (собственник) передает свое имущество и имущественные права на определенный сроком доверительному собсвеннику, который наделяется правом собственности на это имущество и обязан владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом только в интересах собственника.

5. Доверительное управление позволяет собственнику предавать другим лицам свои права владения, пользование и распоряжение имуществом, но при этом право собственности к ним не переходит. Доверительный управляющий распоряжается имуществом от своего имени, но в интересах собственника.

6. Сервитут – это вещное право пользование чужой вещью в интересах определенного лица. Бывает сервитут положительный и отрицательный. Положительный сервитут – это право лица совершать определять определенные действия в ущерб чужой недвижимости (например, право проезда по чужому участку, прогона скота). Отрицательный сервитут – это право требовать, чтобы собственник соседнего участка не мог определенным образом его использовать (например, нельзя строить на соседнем участке здания, которое будет загораживать свет).

Особенности рынка недвижимости

Признаки	Состояние, характеристика
Локализация	- абсолют недвижимость - большая зависимость цены от местоположение - нельзя продавать по образцам
Вид конкуренции	- несовершенная конкуренция, олигопольный рынок - уникальность каждого участка - контроль над ценами ограничен - вступление в рынок требует больших капиталов
Эластичность предложения	Низкая, при росте спроса и цены увеличивается мало
Степень открытости	- сделки носят частных характер - публичная информация часто неполная и ничтожная - покупатель должен прибыть к неподвижному участку
Оформление сделок	Много юридических сложностей, ограничений и условий
Условия зонирования	- регулируется Земельным и Гражданским законодательством с учетом водного, лесного, природоохранного права - ограниченная обороноспособность отдельных земель -большая взаимосвязь частной и других форм собственности
стоимость	Включается в стоимость участника как физического объекта и все связанные с ним права
Конкурентоспособность	Во многом определяется специфичностью индивидуальных предпочтений покупателей, окружающей средой, влиянием соседства

 

Основными субъектами рынка недвижимости является продавцы и покупатели. Продавцы и покупатели на рынке недвижимости – это юридические лица, физические лица, иностранные государства, иностранные собственники имущества, государство в лице уполномоченных органов. Кроме покупателей и продавцов на рынке недвижимости присутствуют профессиональные участники и государственные органы. К профессиональным участникам рынка недвижимости относят: риэлтовские фирмы, агентства оценщиков, юридические фирмы, страховые компании, банки, нотариальные конторы. Государственные органы, присутствующие на рынке недвижимости следующие: бюро технической инвентаризации (БТИ), комитеты по управлению имуществом, арбитражный суд, налоговая инспекция, аукционные и конкурсные комиссии.

Основные функции рынка недвижимости.

Рынок недвижимости – это определенный набор механизмов, с помощью которых передаются права на собственность и связанных с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство.

Функции рынка недвижимости:

- коммерческая – состоит в реализации стоимости и потребительной стоимости недвижимости и получении прибыли на вложенный капитал.

- санирующая – очищение экономики от неконкурентоспособных и слабых участников рынка, банкротство не эффективных.

- ценообразующая – платежеспособный спрос соответствует объему предложений.

- регулирующая – рынок, автономно функционируя, по определению А.Смита, «невидимой рукой» перераспределяет ресурсы по сферам предпринимательства и направляет его участников к цели, которая совсем не входила в их намерения, - к формированию эффективной структуры экономики и удовлетворению общественных интересов.

- социальная – проявляется в росте трудовой активности всего населения, в повышении интенсивности труда граждан, стремящихся стать собственниками квартир, земельных участков и других капитальных и престижных объектов.

- информационная – способ оперативного сбора и распространения обобщенной объективной информации, позволяющий продавцам и покупателям недвижимости свободно принять решение в своих интересах.

- стимулирующая – выступает в форме экономического поощрения прибылью продуктивного использования достижений НТП в сознании и использовании недвижимого имущества.

- посредничая – рынок выступает в качестве совокупного посредника и места встречи множества независимых и экономически обособленных в результате общественного разделения труда покупателей и продавцов, устанавливающих связь между ними и предоставляющих возможность альтернативного выбора партнеров.

- инвестиционная – рынок недвижимости – это привлекательный способ сохранения и увеличения стоимости капитала.

 

 

 

Сделка – это действие граждан или юридических лиц направленная на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязательств (например, вещественного права). Как юридический факт сделка приводит к определенному правовому результату, к которому стремились участники сделки.

 

Виды сделок

Жилая недвижимость	Нежилая недвижимость	Земельные участки
Приватизация	Купля-продажа объекта	Приватизация
Купля-продажа	Купля-продажа имущественного комплекса	Купля-продажа участка, пая
Купля-продажа с рентой	Передача в качестве вклада в уставный капитал	Купля-продажа права аренды
Обмен	Сдача в аренду	Обмен
Сдача в аренду	Субаренда	Сдача в аренду
Субаренда	Ипотека	Дарение
Дарение	Признание прав собственности по решению суда	Наследство
Наследство	Расторжение договора	Залог
Ипотека		Передача в качестве вклада в уставный капитал
Участие в долевом строительстве		Постоянное (бессрочное пользование)
Уточнение долей		Предоставление сервитута
Признание прав собственности по решению суда		Выкуп для гос. нужд
Расторжение договора

 

Виды стоимости в обмене

Форма проявления стоимости в обмене – это рыночная, ликвидационная, залоговая, страховая, арендная, утилизованная.

Рыночная стоимость – это основная форма проявления стоимости в обмене. Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена, по которой данный объект недвижимости может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда обе стороны действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Рыночная стоимость не в коем мере не отражает издержки на строительство объекта.

Ликвидационная стоимость – это денежная сумма в виде разницы между доходами от ликвидации объекта и расходами на проведение ликвидации.

Залоговая стоимость – это стоимость объекта недвижимости, который является обеспечением ипотечного кредита, которую кредитор надеется получить при вынужденной продаже на рынке данного объекта недвижимости, в случае если заемщик не сможет расплатиться по своим обязательствам. Залоговая стоимость является верхнем пределом ссуды, которая предоставляется под залог объекта. Залоговая стоимость может быть ниже рыночной на величину дохода кредита.

Страховая стоимость – это денежная сумма, на которую могут быть застрахованы объекты недвижимости. Страховая стоимость рассчитывается по специальным методикам, как правило, с использованием затратного подхода, т.е. сколько затрат нужно произвести, чтобы построить данный объект недвижимости.

Арендная стоимость – это величина арендной платы, за которую может быть сдан в аренду объект недвижимости при типичных рыночных условиях.

Утилизованная стоимость – это стоимость утилизации объекта недвижимости.

 

Понятие оценки недвижимости

Оценка объектов недвижимости осуществляется с целью определения рыночной или иной стоимости для того, чтобы оцениваемый объект недвижимости мог участвовать в гражданском обороте.

Затратный подход

Оценка земли

Вещные права

Существуют следующие виды вещных прав. Основным видом вещных прав является право собственности, все основные вещные права является правами на чужие вещи.

Вещное право – это право, дающее лицу юридическую власть над вещью.

Различные виды вещных прав отличаются именно объемом этой власти.

Краткая характеристика вещных прав

1. Право собственности – это центральные правовой институт рыночной экономики. О праве собственности можно прочитать в ГР РФ ст. 209. Право собственности подразумевает владение, пользование и распоряжение объектами недвижимости. Право собственности возникает по договору с момента передачи имущества по передаточному акту и гос. регистрации. Прекращается право собственности так же в силу этих документов (договора купли-продажи, передаточного акта, свидетельства о гос. регистрации право собственности)

2. Право хозяйственного ведения получает государственное и муниципальное унитарное предприятие. Собственник (государство) – решает вопросы по созданию унитарного предприятия, по определению целей его деятельности, его реорганизации и ликвидации, назначает директора, контролирует использование имущества, имеет право на получение прибыли от использования продукции.

3. Право оперативного управления получает казенные предприятия или учреждения. Если в учредительных документах учредителю дано право осуществлять деятельность приносящий доход, то этот доход, а также имущество приобретенное на этот доход поступают в самостоятельное распоряжении учреждение и учитывается на отдельном балансе.

4. Доверительная собственность (траст) – этот вид вещного права введен указом президента РФ от 24.12.1993 «О доверительной собственности (трасте)». При учреждении треста учредитель (собственник) передает свое имущество и имущественные права на определенный сроком доверительному собсвеннику, который наделяется правом собственности на это имущество и обязан владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом только в интересах собственника.

5. Доверительное управление позволяет собственнику предавать другим лицам свои права владения, пользование и распоряжение имуществом, но при этом право собственности к ним не переходит. Доверительный управляющий распоряжается имуществом от своего имени, но в интересах собственника.

6. Сервитут – это вещное право пользование чужой вещью в интересах определенного лица. Бывает сервитут положительный и отрицательный. Положительный сервитут – это право лица совершать определять определенные действия в ущерб чужой недвижимости (например, право проезда по чужому участку, прогона скота). Отрицательный сервитут – это право требовать, чтобы собственник соседнего участка не мог определенным образом его использовать (например, нельзя строить на соседнем участке здания, которое будет загораживать свет).

Особенности рынка недвижимости

Признаки	Состояние, характеристика
Локализация	- абсолют недвижимость - большая зависимость цены от местоположение - нельзя продавать по образцам
Вид конкуренции	- несовершенная конкуренция, олигопольный рынок - уникальность каждого участка - контроль над ценами ограничен - вступление в рынок требует больших капиталов
Эластичность предложения	Низкая, при росте спроса и цены увеличивается мало
Степень открытости	- сделки носят частных характер - публичная информация часто неполная и ничтожная - покупатель должен прибыть к неподвижному участку
Оформление сделок	Много юридических сложностей, ограничений и условий
Условия зонирования	- регулируется Земельным и Гражданским законодательством с учетом водного, лесного, природоохранного права - ограниченная обороноспособность отдельных земель -большая взаимосвязь частной и других форм собственности
стоимость	Включается в стоимость участника как физического объекта и все связанные с ним права
Конкурентоспособность	Во многом определяется специфичностью индивидуальных предпочтений покупателей, окружающей средой, влиянием соседства

 

Основными субъектами рынка недвижимости является продавцы и покупатели. Продавцы и покупатели на рынке недвижимости – это юридические лица, физические лица, иностранные государства, иностранные собственники имущества, государство в лице уполномоченных органов. Кроме покупателей и продавцов на рынке недвижимости присутствуют профессиональные участники и государственные органы. К профессиональным участникам рынка недвижимости относят: риэлтовские фирмы, агентства оценщиков, юридические фирмы, страховые компании, банки, нотариальные конторы. Государственные органы, присутствующие на рынке недвижимости следующие: бюро технической инвентаризации (БТИ), комитеты по управлению имуществом, арбитражный суд, налоговая инспекция, аукционные и конкурсные комиссии.