Обзор подходов и методов, используемых при оценке стоимости коммерческой недвижимости.

Общие положения оценки коммерческой недвижимости

Основные понятия оценки коммерческой недвижимости

Оценка стоимости любого объекта собственности представляет собой упорядоченный, целенаправленный процесс определения в денежном выражении стоимости объекта с учетом потенциального и реального дохода, приносимого им в определенный момент времени в условиях конкретного рынка.

Процесс оценки предполагает наличие оцениваемого объекта и оценивающего субъекта.

Субъектом оценки выступают профессиональные оценщики, обладающие специальными знаниями и практическими навыками. Объектом оценки является любой объект собственности в совокупности с правами, которыми наделен его владелец. Это может быть бизнес, компания, предприятие, фирма, банк, отдельные виды активов, как материальных, так и нематериальных.

Оценка учитывает совокупность рыночных факторов: фактор времени, фактор риска, рыночную конъюнктуру, уровень и модель конкуренции, экономические особенности оцениваемого объекта, его рыночное реноме, а также макро – и микроэкономическую среду обитания.

Фактор времени – важнейший фактор, влияющий на все рыночные процессы, на цену, на стоимость, на принятие решений.

Риск – это вероятность того, что доходы, которые будут получены от инвестиций, окажутся больше или меньше прогнозируемых.

Субъект собственности – это экономически обособленное юридическое или физическое лицо, обладающее конкретным объектом (капиталом, землей и соответствующими экономическими интересами.

Бизнес – это конкретная деятельность, организованная в рамках определенной структуры. Главная ее цель - получение прибыли.

Качественная рыночная оценка не ограничивается учетом лишь одних затрат, связанных с производством товара, она обязательно принимает во внимание экономический имидж – положение предприятия на рынке, фактор времени, риски, уровень конкуренции.

При балансовой (book values) или бухгалтерской (accounting) оценке активы фирмы равны пассивам плюс чистый собственный капитал: А = П + СК. При рыночной оценке А* + НА* = П* + СК*. Неосязаемые активы включают такие элементы, как ценность гарантии, страховки, лицензии, хорошие взаимоотношения с клиентами, и другие нерегистрируемые активы, включая ценность доброго имени компании (гудвилл). Уравнение рыночной оценки реального собственного капитала в этом случае выглядит так:

СК* = (А* + НА*) – П* = (А* - П*) + НА*.

Если балансовая оценка собственного капитала и его реальная (рыночная), или экономическая, ценность не совпадают, то должен существовать скрытый, или внебалансовый, капитал.

Скрытый капитал имеет два источника:

- разницу между рыночной и балансовой оценками активов (А* - А);

- неучет внебалансовых позиций (НА*), которые в соответствии с общепринятыми принципами и правилами бухгалтерского учета не подлежат внесению в баланс.

Оценка, проводимая на базе экономической концепции, дает реалистичное представление.

Объектом оценки могут быть:

- предприятие в целом;

- недвижимость предприятия;

- машинный парк;

- нематериальные активы;

- другие элементы в зависимости от целей и потребностей владельца.

 

Обзор подходов и методов, используемых при оценке стоимости коммерческой недвижимости.

Обзор подходов и методов, используемых при оценке стоимости предприятия

В теории оценки не существует общепринятой классификации методов оценки, но большинство специалистов выделяют три основных подхода к оценке стоимости предприятий:

- подход дисконтированных доходов или капитализации доходов (доходный подход);

- подход оценки активов (затратный поход);

- подход сравнительной оценки (рыночный подход).

Подход дисконтированных доходов основан на предположении, что стоимость предприятия зависит от будущих выгод (например, величины прибыли или денежного потока), которые получит его владелец или инвестор.

Эти будущие денежные доходы затем дисконтируются (приводятся) к эквивалентной текущей стоимости или капитализируются с использованием ставки дисконта, которая соответствует требуемой инвестором (владельцем) ставке дохода.

Расчеты ожидаемой инвестором ставки дохода основываются на анализе риска инвестирования в данное предприятие, а также риска, связанного с получением ожидаемого будущего денежного потока.

Применение доходного подхода требует определения нескольких основных моментов:

- потока доходов для определения стоимости предприятия (прибыли до налогообложения, чистой прибыли или денежного потока, включающего прибыль и амортизационные отчисления).Выбора без долгового денежного потока доходов или денежного поток а для собственного капитала;

- выбора номинального или реального денежного потока доходов;

- периода времени, в течение которого будет определяться и дисконтироваться величина будущих доходов;

- ставки дисконтирования или капитализации будущих доходов;

- обоснования остаточной стоимости бизнеса.

 

Подход оценки активов или накопления активов (затратный под­ход) основан на определении стоимости воспроизводства данного предпри­ятия, т.е. воспроизводства (приобретения) его точной копии в настоящее время по ныне действующим ценам, или стоимости замещения, т.е. стоимо­сти нового объекта, являющегося по своим функциональным характери­стикам наиболее близким аналогом оцениваемого предприятия.

Определение стоимости предприятия с использованием затратного подхода позволит определить верхний предел стоимости данного предпри­ятия, так как инвестор, действуя по принципу замещения, никогда не запла­тит за оцениваемый объект больше, чем стоимость его воспроизводства или замещения.

Отличительный признак оценки активов - это поэлементная оценка всех имеющихся активов предприятия, как материальных, так и нематери­альных и определение их полной восстановительной стоимости. Для опре­деления реальной рыночной стоимости всех активов из полной восстановительной стоимости вычитают все виды износа активов физический, моральный и экономический. Стоимость всего предприятия получают суммированием стоимости его отдельных активов. В зависимости от цели оценки и характера оцениваемого предприятия применяют различные методы затратного подхода.

Подход сравнительной оценки (рыночный подход) основан на сопоставлении стоимости оцениваемого предприятия со стоимостью других сопоставимых предприятий. Этот подход основан на постулате: сходные интересы в предприятии должны быть проданы по сходным ценам. Инвестор, действуя по принципу замещения (или альтернативной инвестиции), может инвестировать либо в сопоставимое предприятие, либо в оцениваемое. Поэтому данные о предприятиях, чьи акции находятся в свободной продаже, при использовании соответствующих корректировок могут послужить основой для определения стоимости оцениваемого предприятия.

Классификация методов оценки стоимости предприятия в рамках приведенных подходов к оценке приведена ниже.

 

Обзор подходов и методов, используемых при оценке

предприятий

Подход к оценке	Затратный	Доходный	Рыночный
(оценка активов или накопление Активов)	(дисконтирование доходов или ка- питализация до- ходов)	(сравнительная оценка)

 

 

Практическая часть по оценке бизнеса

Введение и описание объекта для практической оценки

Количественное и качественное описание Объекта оценки

6.1.

6.2.

6.3.

6.4.

Выбор объектов аналогов

При выборе аналогов учитывалась сопоставимость объектов. Сопоставимыми считаются объекты с одинаковыми физическими и экономическими характеристиками.

Для оценки методом сравнения продаж были проведены исследования и анализ рынка аналогичной недвижимости Исполнителем были выбраны в качестве аналогов 4 объекта.

При подборе информации по ценам сделок (предложений) были использованы данные сайта http://www.avito.ru и информация, предоставленная в сети Интернет.

Выбор единицы сравнения

В качестве единицы сравнения в рамках данного экспертного заключения принимается стоимость единицы площади (1 м²) объекта, т.к. сложившиеся на рынке недвижимости понятия о стоимости объекта в целом, отталкиваются от стоимости его квадратного метра, это в большей степени применимо именно к рынку жилой недвижимости, так как потенциальный покупатель принимая решение о приобретении жилой недвижимости прежде всего ориентируется на его площадь и стоимость 1 м². Стоимость продажи (предложения) объекта является производной от стоимости единицы площади и не способна в полной мере отразить все необходимые корректировки при проведении расчетов.

Краткая характеристика объектов-аналогов представлена в следующей таблице.

 

Наименование	Объекты сравнения
Местоположение	Набережные Челны р-н Комсомольский, База строительной индустрии	Набережные Челны р-н Центральный, пр. Беляева 2	Набережные Челны р-н Комсомольский, Район лесоцеха	Набережны Челны р-н Автозаводский, Ремонтный проезд 39
Вид недвижимости	производственное	производственное	производственное	производственное
Общая площадь, кв. м.
Инженерные коммуникации, в том числе:
Отопление	есть	есть	есть	есть
Холодная вода	есть	есть	есть	есть
Электроснабжение	есть	есть	есть	есть
Канализация	есть	есть	есть	есть
Этажность и тип помещения	1 этаж	1 этаж	1 этаж	1 этаж
Год постройки (ввода в эксплуатацию)	н/д	н/д	н/д	н/д
Износ	20,0
Состояние отделки	умеренная отделка	умеренная отделка	умеренная отделка	умеренная отделка
Подъездные пути	Асфальтированная дорога	Асфальтированная дорога	Асфальтированная дорога	Асфальтированная дорога
Примечание	-	-	-	-
Дата продажи	2 мая 2016	26 апреля 2016	13 апреля 2016	9 апреля 2016г.
Цена, руб.	5 000 000	12 000 000	6 000 000	4 900 000
Цена за 1 кв. м., руб.	16 667	15 915	12 000	16 333
Источник информации	https://www.avito.ru/naberezhnye_chelny/kommercheskaya_nedvizhimost/proizvodstvennaya_baza_774358426	https://www.avito.ru/naberezhnye_chelny/kommercheskaya_nedvizhimost/skladskoe_pomeschenie_754_m_510989988	https://www.avito.ru/naberezhnye_chelny/kommercheskaya_nedvizhimost/baza_342769489	https://www.avito.ru/naberezhnye_chelny/kommercheskaya_nedvizhimost/proizvodstvennaya_baza_694450090

 

Скриншоты страниц с выбранными аналогами представлены в приложении настоящей работы.

Сравнительный анализ объектов аналогов и примененных корректировок представлены в таблице ниже.

Корректировка значения единицы сравнения для объектов сравнения

Сопоставление стоимости 1 м2 рассматриваемых объектов происходит по следующим параметрам:

- условия продажи и финансирования;

- на дату продажи (оферты);

- объем передаваемых прав;

- снижение цены в процессе торгов;

- на различие в местоположении;

- на износ здания;

- на различие в качестве отделки (физическое состояние);

- на общую площадь помещения.

Основные параметры элементов сравнения уточнялись в ходе телефонного интервью. Скриншоты интернет страниц с источниками аналогов – в приложении настоящего заключения.

Далее определяем необходимые корректировки в ходе сводного расчета.

Корректировки на условие продажи, условия финансирования, наличие обременений, передаваемых прав собственности не применяется. Данные параметры сопоставимы как для объекта оценки, так и для аналогов.

Поправка на уторговывание: Поправка на торг была рассчитана на основе исследования зависимости скидки на торг от объемов и активности соответствующего сегмента рынка, проведенного аналитиками ООО «ФБК» (г. Москва, ул. Мясницкая, д. 44/1, тел: [phone], интернет-сайт: www.fbk.ru, www.biznes-ocenka.com/metod_11.html). Рекомендуемые значения скидки на торг для городов с численностью населения свыше 500 тыс.чел., к которым относится города РТ составляют:

- жилая недвижимость – 2-6%;

- коммерческая недвижимость – 3-7%;

- промышленная и складская недвижимость – 5-9%;

- земельные участки – 3-7%.

Принимаем скидку на торг равной 14%. В нашем случае увеличена данная корректировка в два раза до 14%,по причине отделки объекта оценки, местонахождения,и уровня рыночной ситуаци.

Условия продажи: Корректировка на условия продажи отражает нетипичные для рынка отношения между продавцом и покупателем, обстоятельства совершения сделки (был ли объект представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, аффилированность покупателя и продавца, продажа в условиях банкротства и т.п.). В нашем случае все объекты принадлежат одному рынку и форма подачи объявлений является аналогичной.

 

Поправка на дату продажи (оферты): Поправка на дату продажи (оферты) производится в том случае, если с даты продажи, (оферты) прошло более нормального срока экспозиции для аналогичного имущества. т.е. от 6-месяц. Корректировка рассчитывается исходя из общей динамики цен в данном сегменте рынка за соответствующий период. Т.к. у всех объектов аналогов с даты продажи, (оферты) прошло не более нормального срока экспозиции, то данная поправка равняется нулю.

 

Местоположение:

Местоположение складывается из двух факторов:

1. Привлекательность (престижность) района. Лучшим показателем привлекательности района служит средний уровень цен на вторичную недвижимость. который отображен в разделе «Краткая характеристика рынка жилья».

 

Локальная привлекательность. Локальная привлекательность определяет несколько изменяется стоимость объекта оценки внутри района в зависимости от ряда факторов. Ниже приведена таблица влияния различных факторов локального месторасположения.

 

	Локальная привлекательность
%
Транспортная доступность	Высокая	Средняя	Слабая
Инфраструктура	Развитая	Среднеразвитая	Слаборазвитая
Интенсивность строительства	Интенсивное	Точечная	Не ведется

 

Так как объект оценки и объекты-аналоги располагаются в промзонах города Набережные Челны и примерно одинаковом удалении от центра города. Исполнителем было принято решение корректировку на местоположение принять равной 0% для данных объектов.

На отделку: объекта определяется экспертным путем, на основе сложившихся на дату оценки цен на стройматериалы, работы специализированных организаций. В нижеследующей таблице приведена информация о стоимости ремонтных работ в РТ в зависимости от вида ремонта (для жилых помещений).

Таблица 12. Стоимость ремонтных работ в РТ (для нежилых помещений).

Вид ремонта	Стоимость работ, руб./кв. м.	Источник
Косметический ремонт (эконом, простая отделка)	2 650,00	http://16stroymir.ru/ceny-na-remont-kvartir-v-kazani/
3 550,00	http://remont-kvartir-116.ru/stoimost-i-vidy-remonta/71/
3 950,00	http://www.region116.com/
2 850,00	http://remontvkazani5.ru/?utm_source=direkt&utm_medium=cpc&utm_term=стоимость_ремонта_квартир&utm_campaign=POISK
3 500,00	http://kazan.brigada-doma.ru/
Средняя стоимость ремонтных работ (округленно), руб./кв. м.	3 300,00
Комплексный ремонт квартиры (улучшенная отделка)	5 350,00	http://16stroymir.ru/ceny-na-remont-kvartir-v-kazani/
4 950,00	http://remont-kvartir-116.ru/stoimost-i-vidy-remonta/72/
5 200,00	http://www.region116.com/
4 650,00	http://remontvkazani5.ru/?utm_source=direkt&utm_medium=cpc&utm_term=стоимость_ремонта_квартир&utm_campaign=POISK
4 850,00	http://kazan.brigada-doma.ru/
Средняя стоимость ремонтных работ (округленно), руб./кв. м.	5 000,00
Дизайнерский ремонт (высококачественная отделка)	6 050,00	http://16stroymir.ru/ceny-na-remont-kvartir-v-kazani/
7 750,00	http://remont-kvartir-116.ru/stoimost-i-vidy-remonta/73/
6 950,00	http://remontvkazani5.ru/?utm_source=direkt&utm_medium=cpc&utm_term=стоимость_ремонта_квартир&utm_campaign=POISK
6 050,00	http://kazan.brigada-doma.ru/
Средняя стоимость ремонтных работ (округленно), руб./кв. м.	6 700,00

Величина корректировки определяется как абсолютная разница в стоимости ремонтных работ по соответствующим видам ремонта. В нашем случае поправка не применяется, так как объект оценки имеет простую отделку, как и аналоги.

Корректировка на общую площадь:

Корректировка на общую площадь помещений определяется по формуле: = Цена предложения/площадь аналога*(Площадь объекта – Площадь аналога).

Корректировка на наличие коммуникаций. Экспертно данная корректировка не применяется по причине схожего состояния коммуникаций у представленных объектов сравнения.

Корректировка на износ. Износ аналогов задан экспертно в размере 20% т.к. представленные аналоги находятся в примерно одинаковом состоянии и при дальнейших расчетах данная корректировка не будет применена.

Корректировка на этажность. Поправка на различие этажности между оцениваемым объектом и объектом-аналогом определялась с помощью коэффициентов, представленных в книге Яскевич Е. Е. Практика оценки недвижимости. М.: Техносфера, 2011, стр. 432. Коэффициент приведения для зданий различной этажности, в случае если этажность оцениваемого объекта превышает этажность аналога, составляет – 0,95; в случае если этажность оцениваемого объекта меньше этажности аналога, либо у аналога имеются неполноценные этажи (мансарда и др.) – 1,05. В нашем случае оценщик не видит необходимости применять данную корректировку.

 

Расчет стоимости приведен в таблице ниже.

 

Сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения

№№ п/п	Наименование показателя	Ед. изм.	Объект оценки	Сопоставимые объекты
			№1	№2	№3	№4
Характеристика объектов и условий сделки купли продажи
1.1	Общая площадь помещений	м2	250,0
1.2	Условия финансирования		Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные
1.3	Условия продажи		Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные
1.4	Условия рынка (дата продажи)		2 мая 2016	2 мая 2016	26 апреля 2016	13 апеля 2016	9 апреля 2016
1.5	Месторасположение	%	Набережные Челны, р-н Комсомольский, район лесоцеха,ул Шлюзовая	Набережные Челны р-н Комсомольский, База строительной индустрии	Набережные Челны р-н Центральный, пр. Беляева 2	Набережные Челны р-н Комсомольский, Район лесоцеха	Набережны Челны р-н Автозаводский, Ремонтный проезд 39
1.6	Группа капитальности
1.7	Наличие инженерных коммуникаций		все виды	все виды	все виды	все виды	все виды
1.8	Физическое состояние (износ)	%	экспертно на 20	экспертно на 20	экспертно на 20	экспертно на 20	экспертно на 20
1.9	Цена продажи	руб.		5 000 000	12 000 000	6 000 000	4 900 000
1.10	Стоимость 1 м2	руб.		16 667	15 915	12 000
1.11	Предложение	%		-14%	-14%	-14%	-14%
1.12	Этажность		1 этажное отдельное здание	1 этаж	1 этаж	1 этаж	1 этаж
Корректировка цен продажи
2.1	Корректировка на предложение	руб.		-250 000	-600 000	-300 000	-245 000
Скорректированная цена	руб.					4 655 000
2.2	Переданные права собственности	руб.
Скорректированная цена	руб.					4 655 000
2.3	Условия финансирования и условия продажи	руб.
Скорректированная цена	руб.					4 655 000
2.4	на износ здания и этажность	руб.		0%	0%	0%	0%
Скорректированная цена	руб.
2.5	Условия рынка (дата продажи)	руб.
Скорректированная цена	руб.					4 655 000
2.6	Месторасположение	руб.					0%
Скорректированная цена	руб.					4 655 000
2.7	Внутренняя отделка и коммуникации - экспертно	руб.		0%	0%	0%	0%
Скорректированная цена	руб.		4 750 000	11 400 000	5 700 000	4 655 000
2.8	Общая площадь помещений	руб.		-791 667	-7 620 159	-2 850 000	-775 833
Скорректированная цена	руб.		3 958 333	3 779 841	2 850 000	3 879 167
	Абсолютная (валовая) сумма коррекции цен (алгебр. сумма)	руб.		1 041 667	8 220 159	3 150 000	1 020 833
4.	Стоимость объекта, руб.	руб.		3 616 835
4.1.	Стоимость 1 кв. м. объекта, руб.		14 467

6.1.

6.2.

6.3.

6.4.

2.5. Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости объекта оценки

В процессе выполнения задания на оценку были проанализированы два основных подхода к определению стоимости объекта недвижимости; сравнительный и доходный. Задачей исполнителя являлось дать как можно более четкий и однозначный ответ заказчику относительно величины стоимости его собственности.

Сравнительный подход отражает ту цену, которая может возникнуть на рынке с учетом всех тенденций рынка и предпочтений покупателей. Доходный подход отражает ту предельную стоимость, больше которой потенциальный инвестор не будет платить, рассчитывающий на типичное использование объекта и на принятые ставки доходности. Инвесторы для данного типа объектов опираются в основном на стремление получить максимальный доход от владения. Учитывая, что жилой дом не является объектом коммерческой недвижимости, доходный подход не применялся.

С учетом вышеизложенного даны весовые коэффициенты, отражающие долю каждого из использованных подходов в определении итоговой стоимости. Основываясь на разных методах, Исполнитель получил результаты, которые позволяют прийти к согласованному мнению о стоимости объекта оценки (в таблице ниже).

Стоимость любого объекта недвижимости зависит от сложившегося уровня спроса и предложения. Этот фактор никак не влияет на расчёты стоимости по затратному подходу и на наиболее существенен для сравнительного подхода

Местоположение объекта никак не учитывается при расчётах стоимости по затратному подходу, но безусловно, влияет на установление стоимости при сравнительном подходе

 

 

Установление удельных весов (рейтинга) результатов оценки по двум подходам.

 

№		Удельный вес(рейтинг) результатов оценки
Сравнительный подход	Доходный подход	Затратный подход	Итого
	Существенность, достоверность и достаточность информации, учет износа	0,4	0,3	0,3
	Учет конъюнктуры рынка (недвижимости (спроса и предложения)	0,6	0,4
	Учёт местонахождения объекта оценки	0,6	0,4
	Итого	1,6	1,1	0,3
	Рейтинг подхода	0,533	0,367	0,100

по «Оценке рыночной стоимости объектов недвижимости» (Найденов Л.И.)

 

Местоположение объекта никак не учитывается при расчётах стоимости по затратному подходу, но безусловно, влияет на установление стоимости при сравнительном подходе.

Физическое состояние объекта в явной степени влияет на стоимость при расчётах затратным подходом (расчёт физического износа ведется по установленным методикам). При сравнительном подходе степень износа также учитывается.

Согласно полученным результатам весов подходов определяем согласованную рыночную стоимость объекта оценки

 

Согласование полученных результатов

№ п/п	Подходы	Удельный вес	Остаточная стоимость	Рыночная стоимость
	Сравнительный подход	0,533	3 616 835	1 928 979
	Затратный подход	0,100	1 936 747	193 675
	Доходный подход	0,367	2 527 649	926 804
	Итого	1,000		3 049 458

 

 

Рыночная стоимость объекта оценки нежилое помещение, площадью 250 м2 расположенного по адресу: Республика Татарстан (Татарстан), г. Набережные Челны, ул. Шлюзовая.

Общие положения оценки коммерческой недвижимости

Основные понятия оценки коммерческой недвижимости

Оценка стоимости любого объекта собственности представляет собой упорядоченный, целенаправленный процесс определения в денежном выражении стоимости объекта с учетом потенциального и реального дохода, приносимого им в определенный момент времени в условиях конкретного рынка.

Процесс оценки предполагает наличие оцениваемого объекта и оценивающего субъекта.

Субъектом оценки выступают профессиональные оценщики, обладающие специальными знаниями и практическими навыками. Объектом оценки является любой объект собственности в совокупности с правами, которыми наделен его владелец. Это может быть бизнес, компания, предприятие, фирма, банк, отдельные виды активов, как материальных, так и нематериальных.

Оценка учитывает совокупность рыночных факторов: фактор времени, фактор риска, рыночную конъюнктуру, уровень и модель конкуренции, экономические особенности оцениваемого объекта, его рыночное реноме, а также макро – и микроэкономическую среду обитания.

Фактор времени – важнейший фактор, влияющий на все рыночные процессы, на цену, на стоимость, на принятие решений.

Риск – это вероятность того, что доходы, которые будут получены от инвестиций, окажутся больше или меньше прогнозируемых.

Субъект собственности – это экономически обособленное юридическое или физическое лицо, обладающее конкретным объектом (капиталом, землей и соответствующими экономическими интересами.

Бизнес – это конкретная деятельность, организованная в рамках определенной структуры. Главная ее цель - получение прибыли.

Качественная рыночная оценка не ограничивается учетом лишь одних затрат, связанных с производством товара, она обязательно принимает во внимание экономический имидж – положение предприятия на рынке, фактор времени, риски, уровень конкуренции.

При балансовой (book values) или бухгалтерской (accounting) оценке активы фирмы равны пассивам плюс чистый собственный капитал: А = П + СК. При рыночной оценке А* + НА* = П* + СК*. Неосязаемые активы включают такие элементы, как ценность гарантии, страховки, лицензии, хорошие взаимоотношения с клиентами, и другие нерегистрируемые активы, включая ценность доброго имени компании (гудвилл). Уравнение рыночной оценки реального собственного капитала в этом случае выглядит так:

СК* = (А* + НА*) – П* = (А* - П*) + НА*.

Если балансовая оценка собственного капитала и его реальная (рыночная), или экономическая, ценность не совпадают, то должен существовать скрытый, или внебалансовый, капитал.

Скрытый капитал имеет два источника:

- разницу между рыночной и балансовой оценками активов (А* - А);

- неучет внебалансовых позиций (НА*), которые в соответствии с общепринятыми принципами и правилами бухгалтерского учета не подлежат внесению в баланс.

Оценка, проводимая на базе экономической концепции, дает реалистичное представление.

Объектом оценки могут быть:

- предприятие в целом;

- недвижимость предприятия;

- машинный парк;

- нематериальные активы;

- другие элементы в зависимости от целей и потребностей владельца.

 

Обзор подходов и методов, используемых при оценке стоимости коммерческой недвижимости.

Обзор подходов и методов, используемых при оценке стоимости предприятия

В теории оценки не существует общепринятой классификации методов оценки, но большинство специалистов выделяют три основных подхода к оценке стоимости предприятий:

- подход дисконтированных доходов или капитализации доходов (доходный подход);

- подход оценки активов (затратный поход);

- подход сравнительной оценки (рыночный подход).

Подход дисконтированных доходов основан на предположении, что стоимость предприятия зависит от будущих выгод (например, величины прибыли или денежного потока), которые получит его владелец или инвестор.

Эти будущие денежные доходы затем дисконтируются (приводятся) к эквивалентной текущей стоимости или капитализируются с использованием ставки дисконта, которая соответствует требуемой инвестором (владельцем) ставке дохода.

Расчеты ожидаемой инвестором ставки дохода основываются на анализе риска инвестирования в данное предприятие, а также риска, связанного с получением ожидаемого будущего денежного потока.

Применение доходного подхода требует определения нескольких основных моментов:

- потока доходов для определения стоимости предприятия (прибыли до налогообложения, чистой прибыли или денежного потока, включающего прибыль и амортизационные отчисления).Выбора без долгового денежного потока доходов или денежного поток а для собственного капитала;

- выбора номинального или реального денежного потока доходов;

- периода времени, в течение которого будет определяться и дисконтироваться величина будущих доходов;

- ставки дисконтирования или капитализации будущих доходов;

- обоснования остаточной стоимости бизнеса.

 

Подход оценки активов или накопления активов (затратный под­ход) основан на определении стоимости воспроизводства данного предпри­ятия, т.е. воспроизводства (приобретения) его точной копии в настоящее время по ныне действующим ценам, или стоимости замещения, т.е. стоимо­сти нового объекта, являющегося по своим функциональным характери­стикам наиболее близким аналогом оцениваемого предприятия.

Определение стоимости предприятия с использованием затратного подхода позволит определить верхний предел стоимости данного предпри­ятия, так как инвестор, действуя по принципу замещения, никогда не запла­тит за оцениваемый объект больше, чем стоимость его воспроизводства или замещения.

Отличительный признак оценки активов - это поэлементная оценка всех имеющихся активов предприятия, как материальных, так и нематери­альных и определение их полной восстановительной стоимости. Для опре­деления реальной рыночной стоимости всех активов из полной восстановительной стоимости вычитают все виды износа активов физический, моральный и экономический. Стоимость всего предприятия получают суммированием стоимости его отдельных активов. В зависимости от цели оценки и характера оцениваемого предприятия применяют различные методы затратного подхода.

Подход сравнительной оценки (рыночный подход) основан на сопоставлении стоимости оцениваемого предприятия со стоимостью других сопоставимых предприятий. Этот подход основан на постулате: сходные интересы в предприятии должны быть проданы по сходным ценам. Инвестор, действуя по принципу замещения (или альтернативной инвестиции), может инвестировать либо в сопоставимое предприятие, либо в оцениваемое. Поэтому данные о предприятиях, чьи акции находятся в свободной продаже, при использовании соответствующих корректировок могут послужить основой для определения стоимости оцениваемого предприятия.

Классификация методов оценки стоимости предприятия в рамках приведенных подходов к оценке приведена ниже.

 

Обзор подходов и методов, используемых при оценке

предприятий

Подход к оценке	Затратный	Доходный	Рыночный
(оценка активов или накопление Активов)	(дисконтирование доходов или ка- питализация до- ходов)	(сравнительная оценка)