Определение рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода

В рамках сравнительного подхода используется метод сравнения продаж, основывающийся на принципе замещения. Другими словами, метод имеет в своей основе предположение, что благоразумный покупатель за выставленную на продажу недвижимость заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект.

Данный метод включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходных с оцениваемым. Цены на объекты-аналоги затем корректируются с учетом параметров, по которым эти объекты отличаются от оцениваемого объекта. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности.

Сравнительный подход к оценке стоимости недвижимости включает следующие этапы:

- изучение рынка и выбор листингов (предложений на продажу) объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом;

- сбор и проверка информации по каждому оцениваемому объекту (о цене предложения, дате выставления объектов-аналогов к продаже, физических характеристиках, местоположении объектов и др.)

- сравнение каждого объекта-аналога с оцениваемым объектом недвижимости по нескольким параметрам (местоположению, физическим характеристикам, условиям продажи и др.).

- корректировка листинговых цен по каждому сопоставимому объекту в соответствии с имеющимися различиями между ними и оцениваемым объектом. Величины поправок к ценам определяются на основе анализа рынка с использованием метода «сопоставимых пар», регрессионного анализа и других методов.

- согласование скорректированных цен сопоставимых объектов недвижимости и определение показателя стоимости оцениваемого объекта.

6.

6.1.

6.2.

6.3.

6.4.

Выбор объектов аналогов

При выборе аналогов учитывалась сопоставимость объектов. Сопоставимыми считаются объекты с одинаковыми физическими и экономическими характеристиками.

Для оценки методом сравнения продаж были проведены исследования и анализ рынка аналогичной недвижимости Исполнителем были выбраны в качестве аналогов 4 объекта.

При подборе информации по ценам сделок (предложений) были использованы данные сайта http://www.avito.ru и информация, предоставленная в сети Интернет.

Выбор единицы сравнения

В качестве единицы сравнения в рамках данного экспертного заключения принимается стоимость единицы площади (1 м²) объекта, т.к. сложившиеся на рынке недвижимости понятия о стоимости объекта в целом, отталкиваются от стоимости его квадратного метра, это в большей степени применимо именно к рынку жилой недвижимости, так как потенциальный покупатель принимая решение о приобретении жилой недвижимости прежде всего ориентируется на его площадь и стоимость 1 м². Стоимость продажи (предложения) объекта является производной от стоимости единицы площади и не способна в полной мере отразить все необходимые корректировки при проведении расчетов.

Краткая характеристика объектов-аналогов представлена в следующей таблице.

 

Наименование	Объекты сравнения
Местоположение	Набережные Челны р-н Комсомольский, База строительной индустрии	Набережные Челны р-н Центральный, пр. Беляева 2	Набережные Челны р-н Комсомольский, Район лесоцеха	Набережны Челны р-н Автозаводский, Ремонтный проезд 39
Вид недвижимости	производственное	производственное	производственное	производственное
Общая площадь, кв. м.
Инженерные коммуникации, в том числе:
Отопление	есть	есть	есть	есть
Холодная вода	есть	есть	есть	есть
Электроснабжение	есть	есть	есть	есть
Канализация	есть	есть	есть	есть
Этажность и тип помещения	1 этаж	1 этаж	1 этаж	1 этаж
Год постройки (ввода в эксплуатацию)	н/д	н/д	н/д	н/д
Износ	20,0
Состояние отделки	умеренная отделка	умеренная отделка	умеренная отделка	умеренная отделка
Подъездные пути	Асфальтированная дорога	Асфальтированная дорога	Асфальтированная дорога	Асфальтированная дорога
Примечание	-	-	-	-
Дата продажи	2 мая 2016	26 апреля 2016	13 апреля 2016	9 апреля 2016г.
Цена, руб.	5 000 000	12 000 000	6 000 000	4 900 000
Цена за 1 кв. м., руб.	16 667	15 915	12 000	16 333
Источник информации	https://www.avito.ru/naberezhnye_chelny/kommercheskaya_nedvizhimost/proizvodstvennaya_baza_774358426	https://www.avito.ru/naberezhnye_chelny/kommercheskaya_nedvizhimost/skladskoe_pomeschenie_754_m_510989988	https://www.avito.ru/naberezhnye_chelny/kommercheskaya_nedvizhimost/baza_342769489	https://www.avito.ru/naberezhnye_chelny/kommercheskaya_nedvizhimost/proizvodstvennaya_baza_694450090

 

Скриншоты страниц с выбранными аналогами представлены в приложении настоящей работы.

Сравнительный анализ объектов аналогов и примененных корректировок представлены в таблице ниже.

Корректировка значения единицы сравнения для объектов сравнения

Сопоставление стоимости 1 м2 рассматриваемых объектов происходит по следующим параметрам:

- условия продажи и финансирования;

- на дату продажи (оферты);

- объем передаваемых прав;

- снижение цены в процессе торгов;

- на различие в местоположении;

- на износ здания;

- на различие в качестве отделки (физическое состояние);

- на общую площадь помещения.

Основные параметры элементов сравнения уточнялись в ходе телефонного интервью. Скриншоты интернет страниц с источниками аналогов – в приложении настоящего заключения.

Далее определяем необходимые корректировки в ходе сводного расчета.

Корректировки на условие продажи, условия финансирования, наличие обременений, передаваемых прав собственности не применяется. Данные параметры сопоставимы как для объекта оценки, так и для аналогов.

Поправка на уторговывание: Поправка на торг была рассчитана на основе исследования зависимости скидки на торг от объемов и активности соответствующего сегмента рынка, проведенного аналитиками ООО «ФБК» (г. Москва, ул. Мясницкая, д. 44/1, тел: [phone], интернет-сайт: www.fbk.ru, www.biznes-ocenka.com/metod_11.html). Рекомендуемые значения скидки на торг для городов с численностью населения свыше 500 тыс.чел., к которым относится города РТ составляют:

- жилая недвижимость – 2-6%;

- коммерческая недвижимость – 3-7%;

- промышленная и складская недвижимость – 5-9%;

- земельные участки – 3-7%.

Принимаем скидку на торг равной 14%. В нашем случае увеличена данная корректировка в два раза до 14%,по причине отделки объекта оценки, местонахождения,и уровня рыночной ситуаци.

Условия продажи: Корректировка на условия продажи отражает нетипичные для рынка отношения между продавцом и покупателем, обстоятельства совершения сделки (был ли объект представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, аффилированность покупателя и продавца, продажа в условиях банкротства и т.п.). В нашем случае все объекты принадлежат одному рынку и форма подачи объявлений является аналогичной.

 

Поправка на дату продажи (оферты): Поправка на дату продажи (оферты) производится в том случае, если с даты продажи, (оферты) прошло более нормального срока экспозиции для аналогичного имущества. т.е. от 6-месяц. Корректировка рассчитывается исходя из общей динамики цен в данном сегменте рынка за соответствующий период. Т.к. у всех объектов аналогов с даты продажи, (оферты) прошло не более нормального срока экспозиции, то данная поправка равняется нулю.

 

Местоположение:

Местоположение складывается из двух факторов:

1. Привлекательность (престижность) района. Лучшим показателем привлекательности района служит средний уровень цен на вторичную недвижимость. который отображен в разделе «Краткая характеристика рынка жилья».

 

Локальная привлекательность. Локальная привлекательность определяет несколько изменяется стоимость объекта оценки внутри района в зависимости от ряда факторов. Ниже приведена таблица влияния различных факторов локального месторасположения.

 

	Локальная привлекательность
%
Транспортная доступность	Высокая	Средняя	Слабая
Инфраструктура	Развитая	Среднеразвитая	Слаборазвитая
Интенсивность строительства	Интенсивное	Точечная	Не ведется

 

Так как объект оценки и объекты-аналоги располагаются в промзонах города Набережные Челны и примерно одинаковом удалении от центра города. Исполнителем было принято решение корректировку на местоположение принять равной 0% для данных объектов.

На отделку: объекта определяется экспертным путем, на основе сложившихся на дату оценки цен на стройматериалы, работы специализированных организаций. В нижеследующей таблице приведена информация о стоимости ремонтных работ в РТ в зависимости от вида ремонта (для жилых помещений).

Таблица 12. Стоимость ремонтных работ в РТ (для нежилых помещений).

Вид ремонта	Стоимость работ, руб./кв. м.	Источник
Косметический ремонт (эконом, простая отделка)	2 650,00	http://16stroymir.ru/ceny-na-remont-kvartir-v-kazani/
3 550,00	http://remont-kvartir-116.ru/stoimost-i-vidy-remonta/71/
3 950,00	http://www.region116.com/
2 850,00	http://remontvkazani5.ru/?utm_source=direkt&utm_medium=cpc&utm_term=стоимость_ремонта_квартир&utm_campaign=POISK
3 500,00	http://kazan.brigada-doma.ru/
Средняя стоимость ремонтных работ (округленно), руб./кв. м.	3 300,00
Комплексный ремонт квартиры (улучшенная отделка)	5 350,00	http://16stroymir.ru/ceny-na-remont-kvartir-v-kazani/
4 950,00	http://remont-kvartir-116.ru/stoimost-i-vidy-remonta/72/
5 200,00	http://www.region116.com/
4 650,00	http://remontvkazani5.ru/?utm_source=direkt&utm_medium=cpc&utm_term=стоимость_ремонта_квартир&utm_campaign=POISK
4 850,00	http://kazan.brigada-doma.ru/
Средняя стоимость ремонтных работ (округленно), руб./кв. м.	5 000,00
Дизайнерский ремонт (высококачественная отделка)	6 050,00	http://16stroymir.ru/ceny-na-remont-kvartir-v-kazani/
7 750,00	http://remont-kvartir-116.ru/stoimost-i-vidy-remonta/73/
6 950,00	http://remontvkazani5.ru/?utm_source=direkt&utm_medium=cpc&utm_term=стоимость_ремонта_квартир&utm_campaign=POISK
6 050,00	http://kazan.brigada-doma.ru/
Средняя стоимость ремонтных работ (округленно), руб./кв. м.	6 700,00

Величина корректировки определяется как абсолютная разница в стоимости ремонтных работ по соответствующим видам ремонта. В нашем случае поправка не применяется, так как объект оценки имеет простую отделку, как и аналоги.

Корректировка на общую площадь:

Корректировка на общую площадь помещений определяется по формуле: = Цена предложения/площадь аналога*(Площадь объекта – Площадь аналога).

Корректировка на наличие коммуникаций. Экспертно данная корректировка не применяется по причине схожего состояния коммуникаций у представленных объектов сравнения.

Корректировка на износ. Износ аналогов задан экспертно в размере 20% т.к. представленные аналоги находятся в примерно одинаковом состоянии и при дальнейших расчетах данная корректировка не будет применена.

Корректировка на этажность. Поправка на различие этажности между оцениваемым объектом и объектом-аналогом определялась с помощью коэффициентов, представленных в книге Яскевич Е. Е. Практика оценки недвижимости. М.: Техносфера, 2011, стр. 432. Коэффициент приведения для зданий различной этажности, в случае если этажность оцениваемого объекта превышает этажность аналога, составляет – 0,95; в случае если этажность оцениваемого объекта меньше этажности аналога, либо у аналога имеются неполноценные этажи (мансарда и др.) – 1,05. В нашем случае оценщик не видит необходимости применять данную корректировку.

 

Расчет стоимости приведен в таблице ниже.

 

Сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения

№№ п/п	Наименование показателя	Ед. изм.	Объект оценки	Сопоставимые объекты
			№1	№2	№3	№4
Характеристика объектов и условий сделки купли продажи
1.1	Общая площадь помещений	м2	250,0
1.2	Условия финансирования		Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные
1.3	Условия продажи		Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные
1.4	Условия рынка (дата продажи)		2 мая 2016	2 мая 2016	26 апреля 2016	13 апеля 2016	9 апреля 2016
1.5	Месторасположение	%	Набережные Челны, р-н Комсомольский, район лесоцеха,ул Шлюзовая	Набережные Челны р-н Комсомольский, База строительной индустрии	Набережные Челны р-н Центральный, пр. Беляева 2	Набережные Челны р-н Комсомольский, Район лесоцеха	Набережны Челны р-н Автозаводский, Ремонтный проезд 39
1.6	Группа капитальности
1.7	Наличие инженерных коммуникаций		все виды	все виды	все виды	все виды	все виды
1.8	Физическое состояние (износ)	%	экспертно на 20	экспертно на 20	экспертно на 20	экспертно на 20	экспертно на 20
1.9	Цена продажи	руб.		5 000 000	12 000 000	6 000 000	4 900 000
1.10	Стоимость 1 м2	руб.		16 667	15 915	12 000
1.11	Предложение	%		-14%	-14%	-14%	-14%
1.12	Этажность		1 этажное отдельное здание	1 этаж	1 этаж	1 этаж	1 этаж
Корректировка цен продажи
2.1	Корректировка на предложение	руб.		-250 000	-600 000	-300 000	-245 000
Скорректированная цена	руб.					4 655 000
2.2	Переданные права собственности	руб.
Скорректированная цена	руб.					4 655 000
2.3	Условия финансирования и условия продажи	руб.
Скорректированная цена	руб.					4 655 000
2.4	на износ здания и этажность	руб.		0%	0%	0%	0%
Скорректированная цена	руб.
2.5	Условия рынка (дата продажи)	руб.
Скорректированная цена	руб.					4 655 000
2.6	Месторасположение	руб.					0%
Скорректированная цена	руб.					4 655 000
2.7	Внутренняя отделка и коммуникации - экспертно	руб.		0%	0%	0%	0%
Скорректированная цена	руб.		4 750 000	11 400 000	5 700 000	4 655 000
2.8	Общая площадь помещений	руб.		-791 667	-7 620 159	-2 850 000	-775 833
Скорректированная цена	руб.		3 958 333	3 779 841	2 850 000	3 879 167
	Абсолютная (валовая) сумма коррекции цен (алгебр. сумма)	руб.		1 041 667	8 220 159	3 150 000	1 020 833
4.	Стоимость объекта, руб.	руб.		3 616 835
4.1.	Стоимость 1 кв. м. объекта, руб.		14 467