ТОП 10:

Определение рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода



В рамках сравнительного подхода используется метод сравнения продаж, основывающийся на принципе замещения. Другими словами, метод имеет в своей основе предположение, что благоразумный покупатель за выставленную на продажу недвижимость заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект.

Данный метод включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходных с оцениваемым. Цены на объекты-аналоги затем корректируются с учетом параметров, по которым эти объекты отличаются от оцениваемого объекта. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности.

Сравнительный подход к оценке стоимости недвижимости включает следующие этапы:

- изучение рынка и выбор листингов (предложений на продажу) объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом;

- сбор и проверка информации по каждому оцениваемому объекту (о цене предложения, дате выставления объектов-аналогов к продаже, физических характеристиках, местоположении объектов и др.)

- сравнение каждого объекта-аналога с оцениваемым объектом недвижимости по нескольким параметрам (местоположению, физическим характеристикам, условиям продажи и др.).

- корректировка листинговых цен по каждому сопоставимому объекту в соответствии с имеющимися различиями между ними и оцениваемым объектом. Величины поправок к ценам определяются на основе анализа рынка с использованием метода «сопоставимых пар», регрессионного анализа и других методов.

- согласование скорректированных цен сопоставимых объектов недвижимости и определение показателя стоимости оцениваемого объекта.

6.

6.1.

6.2.

6.3.

6.4.

Выбор объектов аналогов

При выборе аналогов учитывалась сопоставимость объектов. Сопоставимыми считаются объекты с одинаковыми физическими и экономическими характеристиками.

Для оценки методом сравнения продаж были проведены исследования и анализ рынка аналогичной недвижимости Исполнителем были выбраны в качестве аналогов 4 объекта.

При подборе информации по ценам сделок (предложений) были использованы данные сайта http://www.avito.ru и информация, предоставленная в сети Интернет.

Выбор единицы сравнения

В качестве единицы сравнения в рамках данного экспертного заключения принимается стоимость единицы площади (1 м2) объекта, т.к. сложившиеся на рынке недвижимости понятия о стоимости объекта в целом, отталкиваются от стоимости его квадратного метра, это в большей степени применимо именно к рынку жилой недвижимости, так как потенциальный покупатель принимая решение о приобретении жилой недвижимости прежде всего ориентируется на его площадь и стоимость 1 м2. Стоимость продажи (предложения) объекта является производной от стоимости единицы площади и не способна в полной мере отразить все необходимые корректировки при проведении расчетов.

Краткая характеристика объектов-аналогов представлена в следующей таблице.

 

Наименование Объекты сравнения  
Местоположение Набережные Челны р-н Комсомольский, База строительной индустрии Набережные Челны р-н Центральный, пр. Беляева 2 Набережные Челны р-н Комсомольский, Район лесоцеха Набережны Челны р-н Автозаводский, Ремонтный проезд 39
Вид недвижимости производственное производственное производственное производственное
Общая площадь, кв. м.
Инженерные коммуникации, в том числе:  
Отопление есть есть есть есть
Холодная вода есть есть есть есть
Электроснабжение есть есть есть есть
Канализация есть есть есть есть
Этажность и тип помещения 1 этаж 1 этаж 1 этаж 1 этаж
Год постройки (ввода в эксплуатацию) н/д н/д н/д н/д
Износ 20,0
Состояние отделки умеренная отделка умеренная отделка умеренная отделка умеренная отделка
Подъездные пути Асфальтированная дорога Асфальтированная дорога Асфальтированная дорога Асфальтированная дорога
Примечание - - - -
Дата продажи 2 мая 2016 26 апреля 2016 13 апреля 2016 9 апреля 2016г.
Цена, руб. 5 000 000 12 000 000 6 000 000 4 900 000
Цена за 1 кв. м., руб. 16 667 15 915 12 000 16 333
Источник информации https://www.avito.ru/naberezhnye_chelny/kommercheskaya_nedvizhimost/proizvodstvennaya_baza_774358426 https://www.avito.ru/naberezhnye_chelny/kommercheskaya_nedvizhimost/skladskoe_pomeschenie_754_m_510989988 https://www.avito.ru/naberezhnye_chelny/kommercheskaya_nedvizhimost/baza_342769489 https://www.avito.ru/naberezhnye_chelny/kommercheskaya_nedvizhimost/proizvodstvennaya_baza_694450090

 

Скриншоты страниц с выбранными аналогами представлены в приложении настоящей работы.

Сравнительный анализ объектов аналогов и примененных корректировок представлены в таблице ниже.

Корректировка значения единицы сравнения для объектов сравнения

Сопоставление стоимости 1 м2 рассматриваемых объектов происходит по следующим параметрам:

- условия продажи и финансирования;

- на дату продажи (оферты);

- объем передаваемых прав;

- снижение цены в процессе торгов;

- на различие в местоположении;

- на износ здания;

- на различие в качестве отделки (физическое состояние);

- на общую площадь помещения.

Основные параметры элементов сравнения уточнялись в ходе телефонного интервью. Скриншоты интернет страниц с источниками аналогов – в приложении настоящего заключения.

Далее определяем необходимые корректировки в ходе сводного расчета.

Корректировки на условие продажи, условия финансирования, наличие обременений, передаваемых прав собственности не применяется. Данные параметры сопоставимы как для объекта оценки, так и для аналогов.

Поправка на уторговывание: Поправка на торг была рассчитана на основе исследования зависимости скидки на торг от объемов и активности соответствующего сегмента рынка, проведенного аналитиками ООО «ФБК» (г. Москва, ул. Мясницкая, д. 44/1, тел: (495) 7375353, интернет-сайт: www.fbk.ru, www.biznes-ocenka.com/metod_11.html). Рекомендуемые значения скидки на торг для городов с численностью населения свыше 500 тыс.чел., к которым относится города РТ составляют:

- жилая недвижимость – 2-6%;

- коммерческая недвижимость – 3-7%;

- промышленная и складская недвижимость – 5-9%;

- земельные участки – 3-7%.

Принимаем скидку на торг равной 14%. В нашем случае увеличена данная корректировка в два раза до 14%,по причине отделки объекта оценки, местонахождения ,и уровня рыночной ситуаци.

Условия продажи: Корректировка на условия продажи отражает нетипичные для рынка отношения между продавцом и покупателем, обстоятельства совершения сделки (был ли объект представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, аффилированность покупателя и продавца, продажа в условиях банкротства и т.п.). В нашем случае все объекты принадлежат одному рынку и форма подачи объявлений является аналогичной.

 

Поправка на дату продажи (оферты): Поправка на дату продажи (оферты) производится в том случае, если с даты продажи, (оферты) прошло более нормального срока экспозиции для аналогичного имущества. т.е. от 6-месяц. Корректировка рассчитывается исходя из общей динамики цен в данном сегменте рынка за соответствующий период. Т.к. у всех объектов аналогов с даты продажи, (оферты) прошло не более нормального срока экспозиции, то данная поправка равняется нулю.

 

Местоположение:

Местоположение складывается из двух факторов:

1. Привлекательность (престижность) района. Лучшим показателем привлекательности района служит средний уровень цен на вторичную недвижимость. который отображен в разделе «Краткая характеристика рынка жилья».

 

Локальная привлекательность. Локальная привлекательность определяет несколько изменяется стоимость объекта оценки внутри района в зависимости от ряда факторов. Ниже приведена таблица влияния различных факторов локального месторасположения.

 

  Локальная привлекательность  
%
Транспортная доступность Высокая Средняя Слабая
Инфраструктура Развитая Среднеразвитая Слаборазвитая
Интенсивность строительства Интенсивное Точечная Не ведется

 

Так как объект оценки и объекты-аналоги располагаются в промзонах города Набережные Челны и примерно одинаковом удалении от центра города. Исполнителем было принято решение корректировку на местоположение принять равной 0% для данных объектов.

На отделку: объекта определяется экспертным путем, на основе сложившихся на дату оценки цен на стройматериалы, работы специализированных организаций. В нижеследующей таблице приведена информация о стоимости ремонтных работ в РТ в зависимости от вида ремонта (для жилых помещений).

Таблица 12. Стоимость ремонтных работ в РТ (для нежилых помещений).

Вид ремонта Стоимость работ, руб./кв. м. Источник
Косметический ремонт (эконом, простая отделка) 2 650,00 http://16stroymir.ru/ceny-na-remont-kvartir-v-kazani/
3 550,00 http://remont-kvartir-116.ru/stoimost-i-vidy-remonta/71/
3 950,00 http://www.region116.com/
2 850,00 http://remontvkazani5.ru/?utm_source=direkt&utm_medium=cpc&utm_term=стоимость_ремонта_квартир&utm_campaign=POISK
3 500,00 http://kazan.brigada-doma.ru/
Средняя стоимость ремонтных работ (округленно), руб./кв. м. 3 300,00  
Комплексный ремонт квартиры (улучшенная отделка) 5 350,00 http://16stroymir.ru/ceny-na-remont-kvartir-v-kazani/
4 950,00 http://remont-kvartir-116.ru/stoimost-i-vidy-remonta/72/
5 200,00 http://www.region116.com/
4 650,00 http://remontvkazani5.ru/?utm_source=direkt&utm_medium=cpc&utm_term=стоимость_ремонта_квартир&utm_campaign=POISK
4 850,00 http://kazan.brigada-doma.ru/
Средняя стоимость ремонтных работ (округленно), руб./кв. м. 5 000,00  
Дизайнерский ремонт (высококачественная отделка) 6 050,00 http://16stroymir.ru/ceny-na-remont-kvartir-v-kazani/
7 750,00 http://remont-kvartir-116.ru/stoimost-i-vidy-remonta/73/
6 950,00 http://remontvkazani5.ru/?utm_source=direkt&utm_medium=cpc&utm_term=стоимость_ремонта_квартир&utm_campaign=POISK
6 050,00 http://kazan.brigada-doma.ru/
Средняя стоимость ремонтных работ (округленно), руб./кв. м. 6 700,00  

Величина корректировки определяется как абсолютная разница в стоимости ремонтных работ по соответствующим видам ремонта. В нашем случае поправка не применяется, так как объект оценки имеет простую отделку, как и аналоги.

Корректировка на общую площадь:

Корректировка на общую площадь помещений определяется по формуле: = Цена предложения/площадь аналога*(Площадь объекта – Площадь аналога).

Корректировка на наличие коммуникаций. Экспертно данная корректировка не применяется по причине схожего состояния коммуникаций у представленных объектов сравнения.

Корректировка на износ. Износ аналогов задан экспертно в размере 20% т.к. представленные аналоги находятся в примерно одинаковом состоянии и при дальнейших расчетах данная корректировка не будет применена.

Корректировка на этажность. Поправка на различие этажности между оцениваемым объектом и объектом-аналогом определялась с помощью коэффициентов, представленных в книге Яскевич Е. Е. Практика оценки недвижимости. М.: Техносфера, 2011, стр. 432. Коэффициент приведения для зданий различной этажности, в случае если этажность оцениваемого объекта превышает этажность аналога, составляет – 0,95; в случае если этажность оцениваемого объекта меньше этажности аналога, либо у аналога имеются неполноценные этажи (мансарда и др.) – 1,05. В нашем случае оценщик не видит необходимости применять данную корректировку.

 

Расчет стоимости приведен в таблице ниже.

 

Сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения







Последнее изменение этой страницы: 2016-07-16; Нарушение авторского права страницы

infopedia.su Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав. Обратная связь - 3.235.29.190 (0.011 с.)