Определение рыночной стоимости объекта оценки в рамках доходного подхода

 

Оценка доходным подходом предполагает, что потенциальные покупатели рассматривают приносящую доход недвижимость с точки зрения инвестиционной привлекательности, то есть как объект вложения с целью получения в будущем соответствующего дохода. Основополагающим принципом доходного подхода является принцип ожидания, который заключается в предположении, какой доход от использования объекта недвижимости, включая выручку от последующей перепродажи, ожидает получить потенциальный собственник. При применении данного подхода анализируется возможность недвижимости генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от эксплуатации и дохода от продажи. Алгоритм расчета доходным подходом:

- определение стоимости аренды сопоставимых объектов;

- определение дохода от аренды объекта оценки в месяц и в год с учетом площади помещения;

- определение размера постоянных затрат арендодателя;

- выявление ЧОД (чистый операционный доход);

- определение ставки капитализации и ставки дисконтирования;

- определение заполняемости объекта оценки в расчетный период, потенциальное увеличение арендной платы и выявление текущей стоимости потоков наличности по дисконтированию денежных потоков;

- определение капитализированной стоимости объекта оценки

- определение текущей стоимости реверсии и определение рыночной стоимости объекта оценки на основании суммы потока наличности и стоимости реверсии (с учетов НДС).

Определение стоимости сопоставимой аренды проводилось на основании действительных предложений сдачи помещений в аренды из источников сети интернет. Корректировки не применялись, поскольку исполнитель подобрал сопоставимые параметры для аналогов и объекта оценки (площадь, местоположение).

Расчет сопоставимой арендной платы

Аналог	объект аналог 1	объект аналог 2
Стоимость предложения, руб.
Среднее значение, руб.	169,5

 

Скриншоты с источниками предложения по аренде представлены в приложении.

Затраты арендодателя рассчитаны экспертно на основании имеющейся информации о стоимости услуг ЖКХ и затрат на управление – интервью с источниками аналогов. Налог на прибыль, налог на имущество, страховые взносы рассчитаны на основании официальной информации из источников сети интернет.

Источники информации:

 

http://ipipip.ru/stavki-nalog-na-pribil/

 

http://www.glavbukh.ru/rubrika/16

 

Страховой взнос – 1% для зданий I группы капитализации.

Ставка капитализации рассчитана кумулятивным методом по формуле:

Кк=БС+СНЛ+СР+СВК, где:

Кк - коэффициент капитализации, БС - безрисковая ставка, СНЛ - ставка за низкую ликвидность, Ср - ставка риска вложения средств, СВК - ставка возврата капитала.

БС-обычно принимается доходность облигаций федерального займа (ГКО-ОФЗ), на дату оценки – 10,18%

http://www.cbr.ru/hd_base/Default.aspx?Prtid=gkoofz_mr

СНЛ=БС/12*М, где М-количество месяцев экспонирования объекта на рынке недвижимости (от 3 до 6), в нашем случае экспертно – 3.

СНЛ – приравнивается к ставке страхования имущества СК (по I кап. – 1%)

СВК-исходя из оставшегося срока жизни, в нашем случае 96 лет, по формуле СВК=100/80

Итого: Кк равен = 10,18+((10,18/12)*3)+1+(100%/80)=15%

Ставка дисконтирования рассчитывается по формуле:

d=Кк-СВК, где:

d-ставка дисконтирования, следовательно d=15%-(100%/80) = 13,7%

Загрузка площадей определена экспертно (как для условий кризисного периода), продажа объекта на 4 год эксплуатации.

 

 

Базовый расчет для определения ЧОД, Кк и d

 

№ п/п	Наименование показателей	Показатель
	Арендная плата в месяц
1.1.	Торговое помещение	250 м2 * 169,5 р
	Годовая арендная плата
	Валовой доход
	Постоянные затраты арендодателя:
аренда ЗУ	согласно договору
· налог на имущество	2,2%
· стоимость коммунальных услуг, руб. в год (10% от ВД)	5%
· страховые платежи (1% для зданий I группы кап.)	1,0%
· затраты на управление собственностью	2%
	Эффективный валовый доход
	Налог на прибыль	20%
	Чистый операционный доход
	Стоимость ремонта
	Ставка дисконтирования		15,0%
	Коэффициент капитализации		16,0%
	Загрузка площадей, %		1-й г. – 100%, 2-й г. – 100%, 3-й г. – 100%
	Продажа объекта		На 4-ом году эксплуатации

 

Расчёт рыночной стоимости доходным подходом

№ п/п	Наименование показателя	Ед. изм.	Показатель	Расчетные периоды
	Стоимость аренды	руб
	Ожидаемое увеличение стоимости аренды	% в год
	Заполняемость	%		100%	100%	100%	100%
	Потенциальный валовый доход	руб.
	Затраты на ремонт	руб.
	Чистый поток наличности	руб.
	Ставка дисконтирования	%	15,0%
	Дисконтированные потоки налич.	руб.
	Текущая стоимость будущих доходов	руб
	Ставка возвратной капитализации	%	16,0%
	Капитализированная стоимость объекта	руб.
	Текущая стоимость реверсии	руб.
	Текушая стоимость потока наличности	руб.
	Рыночная стоимость	руб.
	Рыночная стоимость с учетом НДС	руб.	2 527 648,53

 

6.

6.1.

6.2.

6.3.

6.4.

2.5. Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости объекта оценки

В процессе выполнения задания на оценку были проанализированы два основных подхода к определению стоимости объекта недвижимости; сравнительный и доходный. Задачей исполнителя являлось дать как можно более четкий и однозначный ответ заказчику относительно величины стоимости его собственности.

Сравнительный подход отражает ту цену, которая может возникнуть на рынке с учетом всех тенденций рынка и предпочтений покупателей. Доходный подход отражает ту предельную стоимость, больше которой потенциальный инвестор не будет платить, рассчитывающий на типичное использование объекта и на принятые ставки доходности. Инвесторы для данного типа объектов опираются в основном на стремление получить максимальный доход от владения. Учитывая, что жилой дом не является объектом коммерческой недвижимости, доходный подход не применялся.

С учетом вышеизложенного даны весовые коэффициенты, отражающие долю каждого из использованных подходов в определении итоговой стоимости. Основываясь на разных методах, Исполнитель получил результаты, которые позволяют прийти к согласованному мнению о стоимости объекта оценки (в таблице ниже).

Стоимость любого объекта недвижимости зависит от сложившегося уровня спроса и предложения. Этот фактор никак не влияет на расчёты стоимости по затратному подходу и на наиболее существенен для сравнительного подхода

Местоположение объекта никак не учитывается при расчётах стоимости по затратному подходу, но безусловно, влияет на установление стоимости при сравнительном подходе

 

 

Установление удельных весов (рейтинга) результатов оценки по двум подходам.

 

№		Удельный вес(рейтинг) результатов оценки
Сравнительный подход	Доходный подход	Затратный подход	Итого
	Существенность, достоверность и достаточность информации, учет износа	0,4	0,3	0,3
	Учет конъюнктуры рынка (недвижимости (спроса и предложения)	0,6	0,4
	Учёт местонахождения объекта оценки	0,6	0,4
	Итого	1,6	1,1	0,3
	Рейтинг подхода	0,533	0,367	0,100

по «Оценке рыночной стоимости объектов недвижимости» (Найденов Л.И.)

 

Местоположение объекта никак не учитывается при расчётах стоимости по затратному подходу, но безусловно, влияет на установление стоимости при сравнительном подходе.

Физическое состояние объекта в явной степени влияет на стоимость при расчётах затратным подходом (расчёт физического износа ведется по установленным методикам). При сравнительном подходе степень износа также учитывается.

Согласно полученным результатам весов подходов определяем согласованную рыночную стоимость объекта оценки

 

Согласование полученных результатов

№ п/п	Подходы	Удельный вес	Остаточная стоимость	Рыночная стоимость
	Сравнительный подход	0,533	3 616 835	1 928 979
	Затратный подход	0,100	1 936 747	193 675
	Доходный подход	0,367	2 527 649	926 804
	Итого	1,000		3 049 458

 

 

Рыночная стоимость объекта оценки нежилое помещение, площадью 250 м2 расположенного по адресу: Республика Татарстан (Татарстан), г. Набережные Челны, ул. Шлюзовая.