Корректировка значения единицы сравнения для объектов сравнения

Сопоставление стоимости 1 м² рассматриваемых объектов происходит по следующим параметрам:

· условия продажи;

· на дату продажи (оферты);

· объем передаваемых прав;

· снижение цены в процессе торгов;

· на различие в местоположении;

· на этаж расположения объекта оценки;

· на различие в качестве отделки (физическое состояние);

· на наличие дополнительных улучшений;

Вид права: в зависимости от вида права собственности на объекты недвижимости, последние можно разделить на следующие группы: «право краткосрочной аренды», «право долгосрочной аренды», «постоянное (бессрочное) право пользования», «право собственности с обременением», «полное право собственности». Самой большой стоимостью обладает полное право собственности, самой меньшей – «право краткосрочной аренды». В нашем случае все объекты недвижимости находятся в собственности.

Поправка на уторговывание: На первом этапе расчета рыночной стоимости оцениваемого объекта к заявленным продавцами стоимостям продажи применяется поправка (скидка) на уторговывание.

Поправка на торг была рассчитана на основе исследования зависимости скидки на торг от объемов и активности соответствующего сегмента рынка, проведенного аналитиками ООО «ФБК» (г. Москва, ул. Мясницкая, д. 44/1, тел: [phone], интернет-сайт: www.fbk.ru, www.biznes-ocenka.com/metod_11.html). Однако экспертно можно варьировать данное значение в условиях рынка.

Принимаем скидку на торг равной 2% (как сопоставимых квартир в данном районе в условиях рынка на дату оценки).

Для целей настоящего Отчета Исполнитель использовал скидку 2% для всех объектов-аналогов.

Условия продажи: Корректировка на условия продажи отражает нетипичные для рынка отношения между продавцом и покупателем, обстоятельства совершения сделки (был ли объект представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, аффилированность покупателя и продавца, продажа в условиях банкротства и т.п.). В нашем случае все объекты принадлежат одному рынку и форма подачи объявлений является аналогичной.

Поправка на дату продажи (оферты): Поправка на дату продажи (оферты) производится в том случае, если с даты продажи, (оферты) прошло более нормального срока экспозиции для аналогичного имущества. т.е. от 6-месяц. Корректировка рассчитывается исходя из общей динамики цен в данном сегменте рынка за соответствующий период. Т.к. у всех объектов аналогов с даты продажи, (оферты) прошло не более нормального срока экспозиции, то данная поправка равняется нулю.

Поправка на тип планировки: Поправка на тип планировки производится на основании соотношения средних цен в зависимости от типа планировки и количества комнат. В данном отчете все объекты-аналоги имеют «улучшенный» тип планировки, как объект оценки. Поэтому данная корректировка равняется нулю.

Корректировка на материал стен: Отличие в материале стен в рамках одного типа планировок наблюдается, как правило, в домах «хрущевского» и реже «ленинградского» типа. В результате консультаций с риэлторскими организациями было установлено, что стандартное отклонение в цене находится в диапазоне 1-10%., т.е. квартиры в кирпичных домах дороже панельных на эту величину, при прочих равных условиях. Материал стен сопоставим, корректировка не применяется.

Местоположение:

Местоположение квартиры складывается из двух факторов:

1. Привлекательность (престижность) района. Лучшим показателем привлекательности района служит средний уровень цен на вторичную недвижимость, который отображен в разделе «Краткая характеристика рынка жилья».

2. Локальная привлекательность. Локальная привлекательность определяет насколько изменяется стоимость квартир внутри района в зависимости от ряда факторов. Ниже приведена таблица влияния различных факторов локального месторасположения.

	Локальная привлекательность
%
Транспортная доступность	Высокая	Средняя	Слабая
Инфраструктура	Развитая	Среднеразвитая	Слаборазвитая
Интенсивность строительства	Интенсивное	Точечная	Не ведется

Также важным ценообразующим фактором является наличие рядом берега реки, какого-либо городского парка, крупного торгово-развлекательного комплекса. Влияние данного фактора определяется экспертным путем.

Объект оценки и объекты-аналоги располагаются в одном районе (Вахитовский район, улицы Каюма Насыри, Зои Космодемьянской, Баумана, Большая Красная – сопоставимые объекты – многоквартирные дома) в близкой и шаговой доступности друг от друга и имеют аналогичную локальную привлекательность местоположения, оценщиками было принято решение корректировку на местоположение принять равной 0% для всех объектов аналогов.

Поправка на этаж расположения объекта оценки: Поправка на этаж расположения объекта оценки вносится, если объекты-аналоги или объект оценки расположены на первом или последнем этаже. Если известно, что данная квартира приобретается с целью дальнейшего перевода в нежилой фонд, то размещение на первом этаже не является ее недостатком и корректировка не применяется. Было принято решение корректировку на этажность принять равной 0% для всех аналогов.

Поправка на уровень отделки: Величина поправки на состояние объекта определяется экспертным путем, на основе сложившихся на дату оценки цен на стройматериалы, работы специализированных организаций. В нижеследующей таблице приведена информация о стоимости ремонтных работ в г. Казань в зависимости от вида ремонта (для жилых помещений).

Таблица 8 Стоимость ремонтных работ в г. Казань (для жилых помещений).

Вид ремонта	Стоимость работ, руб./кв. м.	Источник
Косметический ремонт (эконом, простая отделка)	2 650,00	http://16stroymir.ru/ceny-na-remont-kvartir-v-kazani/
3 550,00	http://remont-kvartir-116.ru/stoimost-i-vidy-remonta/71/
3 950,00	http://www.region116.com/
2 850,00	http://remontvkazani5.ru/?utm_source=direkt&utm_medium=cpc&utm_term=стоимость_ремонта_квартир&utm_campaign=POISK
3 500,00	http://kazan.brigada-doma.ru/
Средняя стоимость ремонтных работ (округленно), руб./кв. м.	3 300,00
Комплексный ремонт квартиры (улучшенная отделка)	5 350,00	http://16stroymir.ru/ceny-na-remont-kvartir-v-kazani/
4 950,00	http://remont-kvartir-116.ru/stoimost-i-vidy-remonta/72/
5 200,00	http://www.region116.com/
4 650,00	http://remontvkazani5.ru/?utm_source=direkt&utm_medium=cpc&utm_term=стоимость_ремонта_квартир&utm_campaign=POISK
4 850,00	http://kazan.brigada-doma.ru/
Средняя стоимость ремонтных работ (округленно), руб./кв. м.	5 000,00
Дизайнерский ремонт (высококачественная отделка)	6 050,00	http://16stroymir.ru/ceny-na-remont-kvartir-v-kazani/
7 750,00	http://remont-kvartir-116.ru/stoimost-i-vidy-remonta/73/
6 950,00	http://remontvkazani5.ru/?utm_source=direkt&utm_medium=cpc&utm_term=стоимость_ремонта_квартир&utm_campaign=POISK
6 050,00	http://kazan.brigada-doma.ru/
Средняя стоимость ремонтных работ (округленно), руб./кв. м.	6 700,00

Все аналоги имеют высококачественную отделку, в связи с чем было принято решение корректировку на уровень отделки принять равной 0% для всех аналогов.

Корректировка на наличие балкона/лоджии: Существенным фактором при определении рыночной стоимости квартиры является наличии в ней балкона и (или) лоджии. Кроме того, балконов (и/или лоджий) может быть несколько и это увеличивает цену объекта. Если в квартире есть балкон (и/или) лоджия, то это принимается за положительную характеристику и считается улучшением. Этот параметр принимается во внимание при проведении оценки практически любой квартиры. Величина поправки (корректировки) составляет согласно данным, приведенным в книге Яскевича Е. Е. «Практика оценки недвижимости. М.: Техносфера, 2011» 1-2%. В расчетах данная корректировка не вводилась, так как у объектов-аналогов как и объекта оценки, имеется лоджии (либо балкон/терраса/веранда).

Поправка на вид из окон квартиры: Расположение окон квартиры является существенным фактором, влияющим на ее стоимость. Наилучшим вариантом являются квартиры, у которых панорамный вид из окон, либо вид на памятники культуры. Далее - «распашонки», т.е. квартиры, окна которых выходят во двор и на улицу. Далее идут квартиры, у которых окна выходят во двор. И последние - квартиры, чьи окна выходят на улицу или оживленную магистраль. В результате консультаций с риэлторами, было выявлено, что величина данной поправки составляет 1-15%.

Таблица 9. Поправочные коэффициенты на вид из окна.

Вид из окон	%
На оживленную улицу
На спокойную улицу
Во двор
Распашонка (на две любые стороны)
Панорамный
На архитектурные и природные памятники	до 15

Корректировка на общую площадь:

Поправка на площадь учитывает различия в площади здания. Анализ вторичного рынка недвижимости показал, что чем больше площадь помещений, тем меньше стоимость 1 кв. м.

Поправка на разницу площади (S, м2) между оцениваемым Объектом (So соответственно) и объектом-аналогом (Sа) определяется с помощью коэффициентов таблицы.

Таблица 10 Поправочные коэффициенты на размер ^[2]

На разницу в площади
So/Sа	Ко
<0,25	1,25
0,49-0,25	1,2
0,85-0,5	1,1
0,86-1,15
1,16-1,50	0,95
>1,50	0,93

Рз=So/Sа;

Где: Рз – расчетное значение показателя,

So – площадь объекта оценки,

Sа – площадь объекта аналога.

Аналоги 2 и 3 расположен в диапазоне 0,86 – 1,15, соответственно поправки равна 1.

Аналоги 1 и 4 расположены в диапазоне 1,16 – 1,50, соответственно поправки равны 0,95.

Весовые доли:

Вследствие внесения оценочных корректировок по объектам-аналогам достоверность данных по этим объектам уменьшается. Расчет весовых коэффициентов производится по следующей формуле:

,

где:

D – весовой коэффициент;

Q – общее количество корректировок;

q – количество корректировок аналога;

p – количество аналогов.

Таблица 11 Расчет весовых коэффициентов объектов-аналогов.

Наименование объектов сравнения	Объект-аналог 1	Объект-аналог 2	Объект-аналог 3	Объект-аналог 4
Количество внесенных корректировок по объектам-аналогам
Количество внесенных корректировок по всем объектам-аналогам
Количество объектов-аналогов
Весовой коэффициент, %	22,222%	27,778%	27,778%	22,222%

 

Расчет стоимости объекта оценки приведен в таблице ниже.

 

Показатель	Объект оценки	Сопоставимый объект №1	Сопоставимый объект №2	Сопоставимый объект №3	Сопоставимый объект №4
Характеристика объектов и условий сделки купли-продажи
Адрес (город, улица, дом)	Казань,Каюма Насыри 44	Казань,Каюма Насыри 44	Казань,Зои Космодемьянской ул, 5	Казань, ул. Баумана д.26	Казань, Большая Красная ул, 8
Источник		https://www.avito.ru/kazan/kvartiry/3-k_kvartira_106_m_55_et._753743186	https://www.avito.ru/kazan/kvartiry/3-k_kvartira_130_m_25_et._741732630	https://www.avito.ru/kazan/kvartiry/4-k_kvartira_122.7_m_23_et._743328214	https://www.avito.ru/kazan/kvartiry/3-k_kvartira_110_m_37_et._760996807
Общая площадь	140,5			122,7
Этажность дома
Этаж расположения квартиры
Высота потолка, м.	-	-	-	-	-
Цена предложения, руб.	-	12 200 000	14 200 000	13 000 000	13 100 000
Цена/1кв.м./руб.	-	115 094	109 231	105 949	119 091
Право собственности	Полное	Полное	Полное	Полное	Полное
Условия финансирования	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные
Условия продажи	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные
Дата предложения	10 апреля 2016г.	9 апреля 2016	7апреля 2016	11 апреля 2016	16.мар.16
Корректировки цен продажи
Право собственности	Полное	Полное	0%	Полное	0%	Полное	0%	Полное	0%
Значение корректировки
Скорректированная цена		115 094	109 231	105 949	119 091
Скидка на уторговывание	-	Да	-2%	Да	-2%	Да	-2%	Да	-2%
Значение корректировки			-1957		-2185		-2119		-2382
Скорректированная цена		113 138	107 046	103 830	116 709
Вид сделки	Чистая продажа	Чистая продажа	0%	Чистая продажа	0%	Чистая продажа	0%	Чистая продажа	0%
Значение корректировки
Скорректированная цена		113 138	107 046	103 830	116 709
Дата предложения	10 апреля 2016г.	9 апреля 2016	0%	7апреля 2016	0%	11 апреля 2016	0%	16 марта 2016	0%
Значение корректировки
Скорректированная цена		113 138	107 046	103 830	116 709
Тип планировки	улучшенная	улучшенная	0%	улучшенная	0%	улучшенная	0%	улучшенная	0%
Значение корректировки
Скорректированная цена		113 138	107 046	103 830	116 709
Материал стен	кирпич	кирпич	0%	кирпич	0%	кирпич	0%	кирпич	0%
Значение корректировки
Скорректированная цена		113 138	107 046	103 830	116 709
Местоположение	Жилой дом находится в районе с хорошей транспортной доступностью, с развитой инфраструктурой	Жилой дом находится в районе с хорошей транспортной доступностью, с развитой инфраструктурой	0%	Жилой дом находится в районе с хорошей транспортной доступностью, с развитой инфраструктурой	0%	Жилой дом находится в районе с хорошей транспортной доступностью, с развитой инфраструктурой	0%	Жилой дом находится в районе с хорошей транспортной доступностью, с развитой инфраструктурой	0%
Значение корректировки
Скорректированная цена		113 138	107 046	103 830	116 709
Этаж			0%		0%		0%		0%
Значение корректировки
Скорректированная цена		113 138	107 046	103 830	116 709
Уровень отделки квартиры/ Физическое состояние	высококачеств	высококачеств		высококачеств	0,00	высококачеств	0,00	высококачеств
Скорректированная цена		113 138	107 046	103 830	116 709
Наличие балкона, лоджии	Есть	Есть	0%	Есть	0%	Есть	0%	Есть	0%
Значение корректировки
Скорректированная цена		113 138	107 046	103 830	116 709
Вид из окон квартиры	Во двор	во двор	0,00%	во двор	0,00%	во двор	0,00%	во двор	0,00%
Значение корректировки
Скорректированная цена		113 138	107 046	103 830	116 709
Площадь квартиры, кв. м. (коэффициент)	140,5		0,95		1,00	122,7	1,00		0,95
Скорректированная цена		107 481	107 046	103 830	110 874
Удельный вес аналога		22,222%	27,778%	27,778%	22,222%
Скорректированная стоимость за 1 м^2, руб.	107 100
Стоимость объекта оценки, руб.	15 047 559
Стоимость объекта оценки с учетом округления, руб.	15 048 000

6.3. Итоговое заключение

6.4.1. Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости объекта оценки

В процессе выполнения задания на оценку были проанализированы три основных подхода к определению стоимости объекта недвижимости; затратный, сравнительный и доходный. Задачей оценщика являлось дать как можно более четкий и однозначный ответ заказчику относительно величины стоимости его собственности.

· Затратный подход полезен в основном для оценки объектов, для которых не существует рынка сбыта. Недостатком затратного подхода являются его статичность и невозможность учесть политическую и экономическую ситуацию в стране, ожидания инвестора, и все негативные элементы. В данном отчете затратный подход не применялся.

· Сравнительный подход отражает ту цену, которая может возникнуть на рынке с учетом всех тенденций рынка и предпочтений покупателей.

· Доходный подход отражает ту предельную стоимость, больше которой потенциальный инвестор не будет платить, рассчитывающий на типичное использование объекта и на принятые ставки доходности. Инвесторы для данного типа объектов опираются в основном на стремление получить максимальный доход от владения. Учитывая, что квартира не является объектом коммерческой недвижимости, доходный подход не применялся.

С учетом вышеизложенного даны весовые коэффициенты, отражающие долю каждого из использованных подходов в определении итоговой стоимости:

Таблица 13. Согласование полученных результатов

Наименование подхода	Значение	Удельный вес	Удельное значение
Затратный подход	Не применялся	–	–
Сравнительный подход	15 047 559	1,00	15 047 559
Доходный подход	Не применялся	–	–
Рыночная стоимость объекта, руб. (округленно)	15 048 000

 

Рыночная стоимость квартиры, расположенной по адресу:

РТ, г Казань, Вахитовский район, ул. Каюма Насыри дом 44 составляет

15 048 000 (пятнадцать миллионов сорок восемь тысяч) рублей.