Оценка объектов недвижимости.

 

Оценка объектов недвижимости осуществляется в рамках трех подходов: затратного, сравнительного и доходного.

При затратном подходе стоимость объекта оценки рассматривается оценщиком с точки зрения понесенных издержек на его функционирование, на воспроизводство на дату оценки новой точной копии объекта оценки или на создание замещающего функционального аналога такой же технической полезности.

Оценка по схеме метода восстановительной стоимости (МВС) включает прямой пересчет всех видов затрат на воссоздание объекта. При этом учитывается текущий уровень цен и сложившиеся на данный момент экономические условия.

При расчете по методу МВС следует учитывать износ объекта.

Затратный подход предусматривает следующие этапы:

1. Расчет восстановительной стоимости (стоимости замещения).
2. Определение износа объекта оценки.
3. Добавление стоимости земли к восстановительной стоимости (стоимости замещения).

Восстановительная стоимость может быть рассчитана методом сравнительной единицы, при котором скорректированная стоимость единицы измерения умножается на количество единиц оцениваемого объекта. Единицами могут быть квадратные или кубические метры и пр.

Износ в самом общем виде может быть установлен по фактическому и нормативному сроку службы здания:

. (17)

В основе сравнительного подхода лежит утверждение, что рыночная стоимость объектов недвижимости, находящихся в одной стране (в одном регионе) и относящихся к одной отрасли, имеющих сходные характеристики, различается незначительно. Объекты, обладающие такими свойствами, называют аналогами. Цена объекта-аналога известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях (используется рыночная цена – поэтому подход также называют рыночным), а различия между оцениваемым объектом и объектом-аналогом сглаживаются в процессе проведения соответствующей корректировки.

Методика применения сравнительного подхода к оценке объекта недвижимости:

1-й этап: исследование рынка недвижимости, выявление недавно проданных и предлагаемых на продажу аналогов объекта оценки (основные источники информации: данные регистрационных служб, страховых компаний, информационных служб и брокеров по недвижимости, периодические издания по недвижимости, архивы самого оценщика, информация, предоставляемая участниками сделок);

2-й этап: анализ информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах (анализируются качество и достаточность информационной базы для проведения анализа, формируется совокупность факторов, влияющих на стоимость объектов-аналогов и их оценку; особое внимание уделяется факторам – местоположение, условия финансирования, условия сделки, дата продажи, физические характеристики объектов, экономические характеристики объектов, способ использования и др.); выбор объектов-аналогов;

3-й этап: установление совокупности факторов, воздействующих на стоимость оценки (устанавливается совокупность основных факторов, воздействующих на стоимость оценки, с помощью которых будет проводиться сравнение);

4-й этап: сравнение и расчет корректировок по факторам сравнения с учетом отличий объекта оценки от аналогов (чем меньше корректировок, внесенных в цену конкретного объекта сравнения, и чем ближе относительное значение корректировки к единице, тем больший вес имеет данная продажа в процессе формирования стоимости оцениваемого объекта);

5-й этап: установление цены объекта оценки.

При доходном подходе к оценке объектов недвижимости их стоимость определяется на основе ожидаемых будущих доходов, которые оцениваемый объект может принести. Основными источниками доходов от недвижимости являются: арендная плата, поступающая от сдачи собственности в аренду и часть дохода от коммерческой эксплуатации собственности. Чем больше доход, приносимый объектом оценки, тем при прочих равных условиях больше его рыночная цена.

Коэффициент капитализации – процентная ставка, используемая для перерасчета годового дохода, получаемого от объекта недвижимости, в его рыночную стоимость. Этот коэффициент отражает сложившуюся на рынке недвижимости взаимосвязь между стоимостью всей недвижимости и ее составляющих и уровнем приносимого этим объектом собственности дохода. Расчет коэффициента капитализации осуществляется разными методами в зависимости от используемых для оценки факторов.

Метод анализа сравниваемых продаж используется для оценки объекта, который совпадает с объектами сравнения по своему функциональному назначению, базису определения доходов и расходов, условиям функционирования, расположения, финансирования, наилучшему и наиболее эффективному использованию.

В основе метода используются такие показатели, как стоимость объекта и чистый операционный доход.

Коэффициент капитализации – отношение чистого операционного дохода к цене продажи:

СТкап = ЧОД/Цпр. (18)

 

Согласование результатов оценки, полученных на основе различных подходов и методов, является последним этапом определения стоимости оцениваемого объекта недвижимости. Итоговый результат оценки может быть представлен в виде одной денежной величины либо диапазона наиболее вероятных значений стоимости, представленного минимальным и максимальным значением.

На данном этапе оценки прежде всего необходимо осуществить проверку полученных результатов с целью выявления математических и логических ошибок, которые увеличивают степень расхождения результатов доходного, затратного и сравнительного подходов.

Процедура согласования проверенных результатов определяется содержанием оценочного задания, использованных подходов и методов оценки, полнотой и достоверностью использованной информации, выявлением преимуществ и недостатков используемых методов.

Определяющими критериями иерархии каждого результата является возможность отразить действительные намерения потенциального продавца или покупателя, качество информации, на основании которой проводится анализ, способность каждого метода и подхода учитывать конъюнктурные колебания рынка и специфические ценообразующие черты объекта, такие, как местоположение, размер, потенциальная доходность.

С учетом вышеизложенного, оценщиком принимаются коэффициенты весомости промежуточных результатов, полученных на основе использования различных подходов. Весовое значение каждого подхода может рассчитываться как экспертным путем, так и математическим методами.

Одной из методик согласования стоимостных результатов оценки является методика ранжированной оценки критериев стоимости.

Данная методика предполагает определение удельного веса результатов оценки, полученных каждым методом, на основе их ранжирования по таким критериям, как:

- способность учитывать цель оценки;

- способность учитывать конъюнктуру рынка;

- способность учитывать физические и экономически параметры объекта;

- качество информации.

Этапы расчета удельного веса:

a. каждому из использованных методов по рассматриваемым критериям присваивается ранг: высокий, средний, низкий;

b. проставляются баллы, соответственно высокий – 2, средний – 1, низкий – 0;

c. по каждому методу рассчитывается суммарный набранный балл и проставляется в графе «Итог»;

d. определяется общая сумма баллов, полученных оцениваемым объектом, по совокупности всех задействованных методов и подходов;

e. рассчитывается удельный ЕС каждого метода как отношение итоговой суммы баллов соответствующего метода к общей сумме баллов.

 

Например:

Таблица 2.2.4.1.

Наименование подхода и метода		Способность учитывать цель оценки	Способность учитывать конъюнктуру рынка	Способность учитывать параметры объекта	Качество информации	Итог	Удельный вес, %
Доходный подход, метод капитализации дохода	Ранг	Высокий	Высокий	Высокий	Средний
Балл						43,75
Затратный подход	Ранг	Средний	Низкий	Средний	Средний
Балл						18,75
Сравнительный подход, метод сравнительного анализа продаж	Ранг	Средний	Высокий	Высокий	Средний
Балл						37,5
Общая сумма баллов