Задачи практической части контрольной работы.

 

Задача 1 (формула сложного процента).

Дом продается сегодня за 3 000 000 руб. По прогнозам через 4 года он может быть продан за 4 300 000 руб. Определить годовую доходность проекта по покупке дома с последующей продажей. Выгодна ли покупка дома, если ставка процента по валютным вкладам составляет (5+И)%

 

Задача 2 (фактор фонда возмещения капитала).

Товарищество собственников жилья (ТСЖ) планирует через 2 года благоустроить площадку для отдыха во дворе 60-квартирного жилого дома. Для этой цели планируется ежемесячно взимать дополнительную плату с жильцов дома (в равном размере с каждой квартиры) с накоплением полученных сумм на банковском счете под (7+Ф)% годовых с ежемесячным начислением процентов. Стоимость работ по благоустройству составляет 1 400 000 рублей. Рассчитать размер ежемесячной платы с одной квартиры.

Задача 3 (будущая стоимость аннуитета).

Вкладчик положил в банк 700 тыс. руб. под (10+И)% годовых на покупку объекта недвижимости. Определить аккумулированную сумму через (1+Ф) года, если проценты банк будет начислять ежегодно и ежемесячно.

 

Задача 4 (текущая стоимость аннуитета и чистый дисконтированный доход).

Есть возможность купить объект недвижимости, который ежемесячно приносит доход 50 000 руб. Через (5+И) лет объект недвижимости можно продать предположительно за 3 000 тыс. руб. За какую максимальную сумму следует купить объект недвижимости сегодня, чтобы годовая доходность инвестиций была не меньше (15+Ф)%?

Задача 5 (расчет характеристик ипотечного кредита).

Рассчитать суммарную величину первого и последнего платежей на погашение ипотечного кредита с равномерным погашением основного долга в размере 3 млн. рублей, полученного под (10+И)% годовых на срок (10+Ф) лет. Платежи по кредиту осуществляются ежемесячно. Рассчитать размер непогашенного долга середину срока кредитования.

 

Задача 6 (расчет характеристик ипотечного кредита).

Рассчитать ежемесячный платеж на погашение постоянного ипотечного кредита в размере 3 млн. рублей, полученного под (10+И)% годовых на срок (10+Ф) лет. Рассчитать размер непогашенного долга на середину срока кредитования.

Рассчитать минимальную величину среднемесячных совокупных доходов заемщика, позволяющую ему рассчитывать на получение ипотечного кредита с указанными в задаче характеристиками в соответствии со стандартами АИЖК. Совокупные ежемесячные расходы заемщика по обслуживанию ранее полученных кредитов и алиментным платежам составляют 20% от размера среднемесячных совокупных доходов.

 

Задача 7 (сравнительный подход к оценке стоимости недвижимости).

Определить стоимость ЗУ, используя данные о сопоставимых ЗУ, проданных 3 мес. назад. Значения качественных факторов сравнения заданы экспертным путем в таблице на основе сравнения аналогов с объектом оценки. Темп инфляции – 12%.

Информация об объектах-аналогах оцениваемого земельного участка:

Таблица 2.2.5.1.

№ лота	Цена продажи, тыс. руб.	Физические характеристики, учитываемые при сравнении
Ф4 (местоположение)	Ф5.1 (окружающий ландшафт)	Ф5.2 (рельеф)	Ф5.3 (расстояние от города)	Ф5.4 (тип почвы)
		Лучше на 10%	То же	Хуже на И%	Ближе на 5%	То же
		То же	Лучше на 2%	Лучше на Ф%	То же	Хуже на 5%
		Хуже на 5%	Лучше на 7%	То же	Дальше на 8%	Лучше на 12%
		То же	То же	Лучше на И%	То же	Хуже на 9%

 

Задача 8 (доходный подход к оценке стоимости недвижимости).

Рассчитать общую ставку капитализации для объекта оценки, если для объектов сравнения имеются следующие данные: цены продаж – (4600+И∙100) тыс. руб. и (5000+И∙100) тыс. руб.; ДВД – 1680 тыс. руб. и 1720 тыс. руб.; ОР – 1030 тыс. руб. и 1120 тыс. руб.

 

Задача 9 (затратный подход к оценке стоимости недвижимости).

Восстановительная стоимость объекта оценки (здание и расположенное в нем оборудование) равна 4600 тыс. руб., в том числе оборудование 3250 тыс. руб. На момент оценки физический износ здания и оборудования составил соответственно (50+И)% и (40+Ф)%. Определить остаточную стоимость и износ объекта оценки.

 

Задача 10 (согласование результатов оценки).

Согласовать приведенные в табл. 2.2.5.2 результаты оценки, полученные с применением трех подходов, используя методику ранжированной оценки критериев стоимости.

Критерии и присвоенные ранги принять по табл. 2.2.5.3.

 

Таблица 2.2.5.2.

Результаты расчета стоимости объекта недвижимости

Подход и метод оценки	Стоимость, тыс. руб.
Доходный подход, метод капитализации доходов	6 000 + И ∙ 1 000
Сравнительный подход, метод сравнительного анализа продаж	5 000 + И ∙ 1 000
Затратный подход, метод восстановительной стоимости	4 500 + И ∙ 1000

 

Таблица 2.2.5.3.

Критерии ранжирования примененных методов

и обоснованно присвоенные методам ранги

Подход и метод оценки	Критерии и ранги
Цель оценки	Конъюнктура рынка	Параметры объекта	Качество информации
Доходный подход, метод капитализации доходов	Высокий	Высокий	Высокий	Средний
Сравнительный подход, метод сравнительного анализа продаж	Средний	Низкий	Средний	Средний
Затратный подход, метод восстановительной стоимости	Средний	Высокий	Высокий	Средний

 

Задача 11 (оценка эффективности инвестиций). Собственник объекта недвижимости рассматривает проект его модернизации. Минимальная норма дохода на инвестиции оценивается в (15+И)%. Затраты и результаты представлены в таблице:

 

Таблица 2.2.5.4.

Год, i	ICi, тыс. руб.	Pi, тыс. руб.
0-й	12 000
1-й	3 000	9 000
2-й	3 000	9 000
3-й		10 000

 

Оценить эффективность инвестиций с помощью критериев ЧДД и ИД.

Задача 12 (оценка объекта недвижимости). Объект оценки – кирпичный коттедж с земельным участком. Год постройки – (2004-И-Ф). Общая площадь коттеджа – 200 м². Площадь земельного участка – 12 соток. Выполнить оценку Объекта в рамках трех подходов (метод восстановительной стоимости, метод сравнения продаж, метод прямой капитализации), используя следующие дополнительные данные:

Нормативный срок службы Объекта – 100 лет. Цена земли в районе расположения коттеджа составляет (80 + 10×И) тыс. руб. за сотку. Стоимость строительства кирпичного коттеджа в ценах 2001 года составляет 7650 руб./м². Коэффициент пересчета в текущие цены К = (4,2+0,2×Ф).

Предполагаемый доход от сдачи коттеджа в аренду составляет 50 тыс. в месяц. Коэффициент капитализации К = (0,05+0,001×Ф).

Данные по четырем проданным ранее Объектам-аналогам:

Таблица 2.2.5.5.

Наименование показателя	Объект оценки	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3	Аналог 4
Цена, тыс.р.	?	7 700	11 200	10 500	10 000
1. Права	Полное право частной собственности	То же	То же	То же	То же
2. Условия финансирования	Рыночные	Рыночные	Процентная ставка ниже рыночной, цена занижена на 500 тыс.р.	Рыночные	Рыночные

Продолжение таблицы 2.2.5.5.

3. Условия продажи	Коммерческие	Срочная, цена занижена на 20%	Коммерческие	Коммерческие	Коммерческие
4. Время продажи*	×	3 месяца назад	2 месяца назад	4 месяца назад	1 месяц назад
5. Месторасположение	50 км. от КАД	Лучше на 10%	То же	То же	Хуже на Ф%
6. Ландшафт	Сосновый бор, озеро	То же	Хуже на И%	Лучше на 10%	То же
7. Благоустройство участка	Участок благоустроен	Хуже на И%	То же	Лучше на 10%	То же
8. Степень развитости инфраструктуры	Развитая инфраструктура	То же	Лучше на 10%	То же	Хуже на Ф%
9. Общая площадь коттеджа, м^2
10. Наличие бани	Да	Нет	Да	Нет	Нет
11. Наличие гаража	Нет	Да	Да	Нет	Да

 

* - темп роста цен в рассматриваемом секторе недвижимости составляет (10 + Ф) % в год.

 

Согласовать результаты оценки с использованием данных таблицы 2.2.5.3 задачи 10.

3. перечень вопросов для подготовки к зачету

Основные понятия. Классификация объектов недвижимости

1.1. Понятие недвижимости: экономическое содержание и юридическое понятие

1.2. Система законодательства и нормативно-правовых актов, регулирующих взаимоотношения в области недвижимого имущества в РФ

1.3. Право собственности, иные права на недвижимое имущество

1.4. Признаки и основные характеристики недвижимого имущества

1.5. Пограничные понятия между движимыми и недвижимыми вещами: существенные неотделимые части недвижимого имущества и принадлежности. Определения, сущность, примеры

1.6. Недвижимость: экономическое благо, товар и источник дохода

1.7. Особенности недвижимости как товара. Эластичность предложения. Ликвидность недвижимости

1.8. Жизненный цикл объекта недвижимости. Физический, моральный и внешний (экономический) износ. Срок физической жизни объекта недвижимости. Срок экономической жизни объекта недвижимости. Эффективный возраст. Оставшийся срок экономической жизни

1.9. Земля как основа недвижимости. Специфические свойства земли. Понятие земельного участка

1.10. Понятие обременения недвижимого имущества. Сервитут

1.11. Классификация недвижимого имущества

1.12. Предприятие как имущественный комплекс

1.13. Классификация жилой недвижимости. Многоквартирный жилой дом. Управление многоквартирными жилыми домами

1.14. Классификация коммерческой недвижимости. Классификация гостиниц и других мест размещения. Классификация многофункциональных торговых комплексов. Зона экономического влияния МТК. Размер арендопригодной площади. Классификация офисной недвижимости

1.15. Категории земель. Виды разрешенного использования земель. Государственный земельный кадастр. Организация кадастрового учета. Межевание. Кадастровое дело, кадастровый план, кадастровый номер земельного участка

1.16. Зонирование городской территории. Генеральный план. Правила землепользования и застройки

Рынок недвижимости

2.1. Определение рынка недвижимости. Его особенности. Спрос и предложение на рынке недвижимости, факторы формирования спроса и предложения. Информационная инфраструктура рынка недвижимости. Функции рынка недвижимости

2.2. Классификация рынков недвижимости

2.3. Первичный и вторичный рынки недвижимости. Приватизация государственного и муниципального имущества

2.4. Субъекты рынка недвижимости. Профессиональные участники рынка недвижимости. Государственные органы и их функции

2.5. Инвестиции на рынке недвижимости. Особенности инвестирования в недвижимость. Риски и их виды. Методы управления рисками: исключение, перенос (страхование), диверсификация, хеджирование

2.6. Понятие временной ценности денег. Будущая и настоящая стоимость. Аннуитет. Оценка эффективности инвестиций: чистый дисконтированный доход, средний чистый дисконтированный доход, внутренняя норма доходности, индекс рентабельности инвестиций, срок окупаемости

2.7. Лизинг недвижимости. Преимущества и недостатки лизинга недвижимости. Расчет лизинговых платежей

2.8. Паевые инвестиционные фонды недвижимости. Жилищно-строительные и жилищно-накопительные кооперативы

2.9. Страхование в недвижимости

2.10. Понятие и виды кредитов, корпоративные заимствования. Преимущества и недостатки облигационных займов перед банковским кредитом при осуществлении финансирования создания объектов недвижимости

Сделки с недвижимостью

3.1. Понятие сделок с недвижимостью. Виды сделок

3.2. Действительные и недействительные сделки

3.3. Купля-продажа недвижимости

3.4. Аренда недвижимости

3.5. Дарение, наследование, мена недвижимости

3.6. Рента и договор пожизненного содержания

3.7. Понятие залога. Ипотека

3.8. Понятие признания и подтверждения государством возникновения, обременения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество

3.9. Объекты недвижимости, подлежащие государственной регистрации. Органы госрегистрации. Порядок государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним

3.10. Налогообложение недвижимости

 

Оценка недвижимости

4.1. Оценочная деятельность в РФ

4.2. Федеральные стандарты оценки. Стандарты и правила оценочной деятельности

4.3. Принципы оценки недвижимости

4.4. Три подхода к оценке недвижимости

4.5. Массовая оценка. Кадастровая стоимость земли

4.6. Согласование результатов оценки

4.7. Отчет об оценке. Состав и содержание отчета

4. список рекомендуемой литературы

 

1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Части первая, вторая, третья и четвертая в текущей редакции.

2. Земельный кодекс Российской Федерации в текущей редакции..

3. Жилищный кодекс Российской Федерации в текущей редакции.

4. Налоговый кодекс Российской Федерации: Части первая и вторая в текущей редакции.

5. Градостроительный кодекс РФ в текущей редакции.

6. Правила землепользования и застройки Санкт-Петербурга.

7. Закон РФ от 11.10.191 г. № 1783-1 «О плате за землю».

8. Закон Санкт-Петербурга от 28.11.2005 г. № 611-86 «О земельном налоге в Санкт-Петербурге и о внесении дополнения в Закон Санкт-Петербурга «О налоговых льготах»».

9. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: учебник. – 4-е изд., перераб. и доп. – М.: Высшее образование, 2007. – 655 с.

10. Асаул А.Н. Экономика недвижимости. 2-е изд. – СПб.: Питер,2008. – 624 с.

11. Экономика недвижимости: учебник/Л.С. Васильева. – М.: Эксмо, 2008. – 480 с. – (Высшее экономическое образование).

12. Горемыкин В.А. Экономика и управление недвижимостью: Учебник. – М.: МГИУ, 2007. – 345 с.

13. Кухтин П.В., Левов А.А., Лобанов В.В., Семкина О.С. Управление земельными ресурсами: Учебное пособие. – СПб.: Питер, 2005. – 384 с.

14. Смагин В.Н., Киселева В.А. Экономика недвижимости: учеб. пособие/ В.Н. Смагин, В.А. Киселева. – 2-е изд., перераб. и доп. – М.: Эксмо, 2008. – 240 с.

15. Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости: учебное пособие / Е.Н. Иванова; под ред. д-ра экон. наук, проф. М.А. Федотовой. – 3-е изд., стер. – М.: КНОРУС, 2009. – 344 с.

16. Оценка бизнеса: учебное пособие / Под ред. В.Е. Есипова, Г.А. Маховиковой. 3-е изд. – СПб.: Питер, 2010. – 512 с.

17. Сделки с недвижимостью на первичном и вторичном рынках в вопросах и ответах/В.Г. Шабалин. – 14-е изд., перераб. и доп. – Москва: Филинъ: Омега-Л, 2008. – 736 с. – табл.