Стоимость воспроизводства (стоимость заме щения)

Ресурсно-индексный метод – это сочетание ресурсного метода с системой индексов на ресурсы, используемые в строительстве.

Индексы стоимости (цен, затрат) – относительные показатели, определяемые соотношением текущих (прогнозных) стоимостных показателей и базовых стоимостных показателей на сопоставимые по номенклатуре ресурсы.

Из множества возможных разновидностей данного метода рекомендуется к применению метод определения сметной стоимости строительства на базе показателей на отдельные виды работ (ПВР), изложен ный в письме Госстроя России от 4 июня 1993 г. № 12146.

Базисно-индексный метод – перерасчет затрат по строкам сметы из базисного уровня цен в текущий уровень цен при помощи индексов. Принципы использования данного метода приведены в Методических рекомендациях, утвержденных письмом Госстроя России от 31 мая 1993 г. №12133.

Базисно-компенсационный метод – суммирование стоимости, исчисленной в базисном уровне сметных цен, и определяемых расчетами дополнительных затрат, связанных с изменением цен и тарифов на используемые ресурсы в процессе строительства.

Необходимо учитывать, что до наступления стабилизации эконо мической ситуации и формирования соответствующих рыночных струк тур наиболее приоритетными методами расчета сметной стоимости яв ляются ресурсный и ресурсно-индексный. В практической деятельности экспертов большей популярностью пользуется базисно-индексный метод расчета сметной стоимости.

 

42) В основе определения стоимости воспроизводства или стоимости замещения лежит расчет затрат, связанных со строительством объекта и сдачей его заказчику. В зависимости от порядка учета этих затрат в себестоимости строительства принято выделять прямые и косвенные затраты.

Прямые затраты – затраты, непосредственно связанные со строительством.

(Полный перечень затрат, отражаемых в себестоимости, приводит ся в Типовых методических рекомендациях по планированию и учету себестоимости строительных работ № БЕ11260/7, утвержденных постановлением Государственного комитета РФ по вопросам архитектуры и строительства от 4 декабря 1995 г.)

К прямым затратам относятся:

• стоимость строительных материалов, изделий и оборудования;

• заработная плата рабочих;

• стоимость сопутствующих строительству сооружений и инженерш сетей;

• стоимость коммунальных услуг;

• стоимость доставки и хранения материалов и пр. Косвенные затраты – затраты, не относящиеся непосредственно к строительству:

• стоимость инвестиций в землю;

• гонорары проектно-сметным организациям;

• маркетинговые, страховые и рекламные расходы и другие затра ты.

К косвенным расходам относят и накладные расходы.

п»ї

Накладные расходы – денежные средства, необходимые для создания общих условий строительного производства, его организации и обслуживания. (Полный перечень накладных расходов и порядок расчета приводятся в Методических рекомендациях по расчету величины на кладных расходов при определении пон мости строительной продукции, разработанных ЦНИИЭУС Минстроя России. – М 1992.)

Прибыль застройщика (инвестора) – предпринимательский доход, представляющий собой вознаграждение инвестору за риск, связанный с реализацией строительного проекта.

Рассмотрим общую структуру затрат при расчете стоимости воспроизводства (стоимости замещения)

Строительномонтажные работы

1.1. Стоимость строительных материалов, изделий и конструкций рас считывается в соответствии с расходом по проектной документации. н ормативными материалами и на основе данных предприятий ото вой торговли соответствующего региона на дату проведения оценки

1.2. Заработная плата основных рабочих – рассчитывается обычно; процентном отношении к стоимости строительных материалов с учетом среднестатистических данных по строительству аналогичных объектов в данном регионе

1.3. Эксплуатационные затраты – стоимость коммунальных услуг, эксплуатация машин и механизмов, доставка и хранение материалов и пр.

1.4. Стоимость сопутствующих строительству временных сооружений и инженерных сетей

ПРЯМЫЕ ЗАТРАТЫ

1.5. Накладные расходы

ЗАТРАТЫ ПОДРЯДЧИКА

1.6. Прибыль подрядчика

ЦЕНА ПОДРЯДЧИКА (восстановительная стоимость строительномонтажных работ)

Стоимость инженерного оборудования

Косвенные затраты инвестора

 

3.1. Инвестиции в землю

3.2. Оплата услуг проектносметных организаций

3.3. Маркетинговые, рекламные, страховые затраты

3.4. Текущие расходы в период между окончанием строительства и продажей объекта

3.5. Прочие затраты

3.6. Налоги

ЗАТРАТЫ ИНВЕСТОРА – ВСЕГО

 

43) расчет затрат на воспроизводство и замещение зданий и сооружений с использованием УПВС, УПВС ВР, Ко-Инвест

В соответствии с ФСО-1 «Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Более предпочтительным является расчет стоимости «воспроизводства», поскольку в противном случае определяются затраты на строительство здания, отличающегося от оцениваемого по многим характеристикам. При этом оценка разницы в полезности сравниваемых зданий носит весьма субъективный характер.

Выбор расчета стоимости «замещения» является обоснованным, если у оцениваемого здания имеются признаки функционального износа, что снижает коммерческую привлекательность для потенциального покупателя.

Алгоритм определения рыночной стоимости объекта недвижимости (Сон) затратным подходом можно представить в виде формулы:

, (9.1)

где: Сзу – рыночная стоимость земельного участка; ПВС – полная восстановительная стоимость улучшений на участке; ПРинв - прибыль инвестора; НИ – накопленный износ.

Применение затратного подхода предпочтительнее, а иногда и единственно возможно в следующих случаях.

1. Когда оцениваются новые или недавно построенные объекты

2. В случае, когда необходим анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка.

3. Когда необходимо технико-экономическое обоснование нового строительства.

4. Для оценки объектов незавершенного строительства.

5. Для оценки в целях выделения объектов налогообложения (здание, земельный участок).

6. Для оценки в целях страхования.

7. Для переоценки основных фондов предприятий.

8. В случае если ощущается недостаток информации для использования других подходов к оценке.

Применение затратного подхода ограничено условиями:

- Если здание старое, либо не представляет наиболее эффективный вид использования участка как незастроенного. В таком случае оценщику сложно достоверно оценить физический, функциональный и внешний износ строения.

- Если полностью отсутствуют или неоднородны данные для оценки предпринимательской прибыли.

- Если оценка объектов недвижимости проводится в целях инвестирования, применимость затратного подхода осложняется тем, что он не учитывает временной разрыв в получении законченного перестроенного здания.

- Затратный подход не обеспечит необходимой надежности результата, если промежуточные расчеты не перепроверяются рыночными данными.

Затратный подход дает результат стоимости объекта недвижимости с безусловным правом собственности. Поэтому, чтобы оценить недвижимость, сданную в аренду, или на которую распространяются другие частичные имущественные права, необходимо сделать соответствующие корректировки. Оценщик вносит корректировки на конкретные имущественные права, подлежащие оценке, а также на дополнительные расходы, возникающие при простое помещений.

Определение полной восстановительной стоимости строений Оценка полной восстановительной стоимости базируется на особенностях ценообразования в строительстве, которые обусловлены особенностями строительной продукции. Продукцией капитального строительства являются основные фонды производственного и непроизводственного назначения, которые создаются на месте их будущего потребления. В результате возникает нестационарность процесса производства, так как создатели зданий и сооружений каждый раз перемещаются на новую строительную площадку. Следствием данной особенности является сложность механизации и невозможность автоматизации строительного процесса, последовательный (не параллельный) процесс строительства, длительный цикл создания строительной продукции. В среднем, крупные объекты создаются от 3 до 5 лет. Большая стоимость единичного товара (сметная стоимость строительства) приводит к тому, что строительная продукция создается всегда на заказ.

Состав участников создания сложной строительной продукции требует привлечения разносторонних организаций: инвесторы; подрядчики; проектировщики; поставщики строительных материалов и оборудования; банки; посредники и прочие.

Процесс создания продукции капитального строительства можно разделить на самостоятельные фазы или стадии с различным содержанием проводимых работ и составом участников.

Стадии строительного производства

Фаза строительства Содержание

1. Технико-экономическое обоснование Обоснование необходимости и экономической целесообразности строительства, принятие инвестиционного решения.

2. Планирование, заключение договоров Распределение капитальных вложений по годам строительства, определение состава участников, заключение договоров, принятие решения по источникам финансирования

3. Строительное производство Ведение строительных и монтажных работ

4. Ввод объекта в эксплуатацию Подписание акта приемочной комиссии о вводе объекта в эксплуатацию

5. Освоение проектной мощности Выведение объекта на проектные параметры по объему производства в натуральном выражении, рентабельности, качеству, производительности труда.

6. Эксплуатационная фаза Процесс эксплуатации — производство продукции и оказание услуг

Сметная стоимость строительства — это величина затрат, необходимых для создания объекта в точном соответствии с проектом. На основе полной сметной стоимости производится распределение капитальных вложений по годам строительства, определяются источники финансирования, формируются свободные (договорные) цены на строительную продукцию.

 

База для расчета сметной стоимости строительства:

- проект и рабочая документация (РД);

- действующие сметные (в том числе, ресурсные) нормативы, а

также отпускные цены на оборудование, мебель и инвентарь;

- отдельные, относящиеся к соответствующей стройке, решения

центральных и других органов государственного управления.

Если нет необходимых сметных нормативов в имеющейся нормативно-информационной базе, то в ряде случаев можно составлять индивидуальные сметные нормы.

Сметная стоимость строительства включает следующие элементы:

- строительные работы;

- работы по монтажу оборудования (монтажные работы);

- затраты на приобретение (изготовление) оборудования, мебели и инвентаря;

- прочие затраты.

Для определения сметной стоимости строительства составляется сметная документация, состоящая из локальных смет и локальных сметных расчетов, объектных смет и объектных сметных расчетов, сметных расчетов на отдельные виды затрат, сводных сметных расчетов стоимости строительства, сводок затрат и других документов.

Локальные сметы — первичные сметные документы, которые составляются на отдельные виды работ и затрат по зданиям и сооружениям, а также по общеплощадочным работам на основе разработанной рабочей документации.

Объектные сметы аккумулируют данные локальных смет и позволяют формировать сводные (договорные) цены на строительную продукцию.

Сводные сметные расчеты стоимости строительства составляются на основе объектных смет и сметных расчетов на отдельные виды затрат и включают 12 глав:

1) подготовка территории строительства;

2) основные объекты строительства;

3) объекты подсобного и обслуживающего назначения;

4) объекты транспортного хозяйства и связи;

5) объекты энергетического хозяйства;

6) наружные сети и сооружения;

7) благоустройство территории строительства;

8) временные здания и сооружения;

9) прочие работы и затраты;

10) содержание дирекции (технический надзор);

11) подготовка эксплуатационных кадров;

12) проектные и изыскательские работы.

Нормативно-информационная база ценообразования и сметного нормирования в строительстве предполагает использование строительных норм и правил (СНиП, - часть 4) и других сметных нормативных документов. Указанные сметные нормы позволяют определить нормативное количество ресурсов, необходимое для выполнения конкретного вида работ и их стоимости.

Методы определения полной восстановительной стоимости. В оценочной практике используются следующие методы определения полной восстановительной стоимости:

- метод сравнительной единицы;

- метод разбивки по компонентам;

- метод количественного обследования.

Выбор метода определяется целью оценки и необходимой точностью расчета.

Метод сравнительной единицы основан на использовании стоимости строительства сравнительной единицы (1кв.метр, 1куб.метр) аналогичного здания. Стоимость сравнительной единицы аналога требует корректировки на выявленные различия между ним и оцениваемым объектом (физические параметры, наличие легко монтируемого оборудования, условия финансирования и т.д.).

Полная восстановительная стоимость оцениваемого объекта определяется путем умножения откорректированной стоимости единицы сравнения на количество единиц сравнения (площадь, кубатура).

Для определения стоимости воспроизводства используются различные укрупненные нормативы, к которым следует отнести:

- укрупненные сметные нормы на конструкции и виды работ;

- укрупненные показатели базисной стоимости по видам работ;

- показатели восстановительной стоимости конструктивных элементов;

- укрупненные стоимостные показатели по видам работ.

Для определения величины затрат обычно применяются различные справочные и нормативные материалы. Нормативной базой дореформенного периода являются:

- нормативы удельных капитальных вложений (НУКВ);

- укрупненные показатели восстановительной стоимости (УПВС);

- укрупненные показатели стоимости строительства (УПСС);

- прейскуранты на строительство зданий и сооружений (ПРСЗ);

- укрупненные сметные нормы по зданиям и сооружениям в целом (УСН).

Наиболее часто в практической оценке используются сборники УПВС. УПВС представлены 37-ю сборниками. Сборники разработаны отраслевыми проектными институтами министерств и ведомств СССР в начале 70-х годов. Показатели, приведенные в сборниках, составлены в ценах, введенных 1 января 1969 года, и содержат восстановительную стоимость 1 м3 строительного объема здания, 1 км трубопровода и т.д.

Формула для расчета полной восстановительной стоимости (ПВС) с применением сборников УПВС (базовый год - 1969) может быть представлена в следующем общем виде:

(9.2)

где: Cупвс - показатель затрат на строительство 1 куб.м (кв.м, пог.м и т.д.) аналога, приведенный в сборниках УПВС; Ктер - поправочный коэффициент, учитывающий различие в климатическом районе и территориальном поясе аналога и оцениваемого объекта; Ккап - поправочный коэффициент, учитывающий различие в группе капитальности аналога и оцениваемого объекта; Коб - поправочный коэффициент, учитывающий различие в объеме (площади) аналога и оцениваемого объекта; Куд - поправочный коэффициент, учитывающий различие конструктивных особенностей аналога и оцениваемого объекта; Ксэу - поправочный коэффициент, учитывающий различие в наборе санитарно-технических и электрических устройств аналога и оцениваемого объекта; N - строительный объем (площадь, протяженность и т.д.) оцениваемого объекта; К0 - коэффициент перевода стоимости строительства объекта из условий 1969 года на дату оценки (в зависимости от базового года).

В восстановительную стоимость УПВС включены: прямые затраты, накладные расходы, плановые накопления, а также общеплощадочные расходы по отводу и освоению строительного участка, стоимость проектно-изыскательских работ, затраты, связанные с производством работ в зимнее время, затраты по сдельно-премиальной системе оплаты труда, стоимость содержания дирекции строящегося предприятия, убытки от ликвидации временных зданий и сооружений, расходы по перевозке рабочих на расстояние свыше 3 км при отсутствии коммунального транспорта, расходы по выплате работникам строительно-монтажных организаций надбавок за подвижной характер работ и др.

Метод сравнительной единицы оценивает стоимость объекта по стоимости замещения. Это связано с тем, что используемая в расчетах стоимость сравнительной единицы представляет, как правило, не идентичный объект, а близкий аналог.

Информационной базой для приведенной методики расчета может являться ежеквартальное издание КО-ИНВЕСТ «Индексы цен в строительстве» (межрегиональный информационно-аналитический бюллетень, из которого можно получить информацию о динамике текущих и прогнозных цен на здания, сооружения, строительно-монтажные работы, материалы, конструкции, технологическое оборудование по всем регионам России).

В частности коэффициент перевода стоимости строительства объекта из условий 1969 года на дату оценки (К0) рассчитывается по формулам

• К0 = И69-84 ∙ К69-84 ∙ И84-2ХХХили (9.3 а)

• К0 = И69-84 ∙ К69-84 ∙ И84-91 ∙ К84-91 ∙ И91-2ХХХ(9.3 б)

• где:

• И69-84 - индекс изменения стоимости строительства по отраслям народного хозяйства за период с 1969 по 1984 годы (Постановление Госстроя СССР № 94);

• К69-84 - территориальный коэффициент к индексам изменения стоимости строительства по отраслям народного хозяйства за период с 1969 по 1984 годы (Постановление Госстроя СССР № 94);

• И84-91 - индекс изменения стоимости строительства по отраслям народного хозяйства за период с 1984 по 1991 годы (Письма Госстроя СССР № 14-Д, № 15-148/6 и № 15-149/6);

• К84-91 - территориальный коэффициент к индексам изменения стоимости строительства по отраслям народного хозяйства за период с 1984 по 1991 годы (Письма Госстроя СССР № 14-Д, № 15-148/6 и № 15-149/6);

• И84-2ХХХ - индекс изменения стоимости строительства за период с 1984 года на дату оценки с учетом территориальных особенностей расположения и конструктивных особенностей объекта оценки (КО-Инвест);

• И91-2ХХХ - индекс изменения стоимости строительства за период с 1991 года на дату оценки с учетом территориальных особенностей расположения и конструктивных особенностей объекта оценки (КО-Инвест).

 

 

44) подходы к определению предпринимательской прибыли при определении стоимости объекта затратным подходом

На практике применения затратного подхода в оценке стоимости объектов недвижимости основные трудности возникают при расчете «прибыли предпринимателя» (инвестора) и стоимости земельного участка. Результат, полученный при применении затратного подхода, во многом зависит от правильности и точности расчета этих двух составляющих стоимости.

По определению стоимости земли разработано много методических рекомендаций и положений, позволяющих с допустимой степенью точности определить ее рыночную стоимость [2, 3]. Сложнее обстоит дело с коэффициентом, который мы называем «прибылью предпринимателя» (см. сноску к названию статьи). До сих пор у оценщиков не сложилось общего мнения о смысле и назначении параметра «прибыль предпринимателя» в затратном подходе оценки, его зависимости от влияния внешних факторов, методах расчета, не говоря уже об отсутствии законодательных (или принятых общественными объединениями оценщиков) методик, определяющих алгоритм расчета этого параметра.

По этой причине результат расчета стоимости недвижимости затратным подходом часто дает искаженное значение результата и сильно зависит от субъективного мнения и опыта оценщика. Однако использование затратного подхода необходимо, особенно в случаях массовой оценки объектов недвижимости как основных средств предприятий. Здесь для расчета стоимости в большинстве случаев возможно использование методов только затратного подхода, поскольку сравнительный и доходный подходы неприменимы из-за отсутствия либо базы сравнения (в случае применения методов сравнительного подхода), либо возможности определить доходность объекта в силу специфики его назначения (при использовании доходного подхода).

Попробуем разобраться с истинным смыслом параметра «прибыль предпринимателя» в затратном подходе и возможными вариантами расчета этого коэффициента.

На сегодняшний день существует достаточно много мнений и попыток представить алгоритм и методики расчета «прибыли предпринимателя». Все они одинаково трактуют понятие «прибыли предпринимателя» (инвестора, девелопера) как вознаграждения, которое инвестор рассчитывает получить от вложения своего капитала с учетом всех возникающих при этом рисков [4]. Заметим, что данное определение больше соответствует классическому пониманию прибыли предпринимателя, используемому при оценке инвестиционных проектов, где одним из показателей эффективности проекта как раз и является прибыль предпринимателя (инвестора, девелопера).

Попробуем показать кардинальное отличие понятия прибыли предпринимателя (инвестора, девелопера) при реализации инвестиционных проектов строительства от «прибыли предпринимателя», которую мы должны будем (согласно проекту ФСО № 6 «Оценка стоимости недвижимого имущества») использовать при расчете затратным подходом оценки.

Вернемся к истокам теории оценочной деятельности. Генри С. Харрисон в своем учебном пособии «Оценка недвижимости» [5] дает очень аккуратное определение параметра «прибыли предпринимателя» в затратном подходе оценки. Он не называет этот параметр напрямую — «прибыль предпринимателя», а говорит, что это «некоторые суммы, которые следует прибавлять к прямым и косвенным издержкам, чтобы отразить предпринимательскую прибыль». И далее, не совсем уверенно и не утверждая, пишет, что «этот показатель должен представлять типичную предполагаемую прибыль застройщика», не приводя при этом никаких схем и методов расчета этого параметра.

Более близко к экономическому смыслу понятия «прибыли предпринимателя» подошел С. В. Грибовский, определив «прибыль предпринимателя», как «разность между ценой продажи актива и затратами на его создание либо приобретение и модернизацию, отражающую рыночно обоснованную премию за организацию и реализацию доходного проекта» [6].

Родоначальник питерской школы оценки Е. И. Тарасевич [7] также правильно, на наш взгляд, определяет экономический смысл используемого в затратном подходе параметра, говоря, что «…прибыль предпринимателя является в основном функцией риска и зависит от конкретной рыночной ситуации», но при этом далее дает определение «прибыли предпринимателя», используемое в затратном подходе, как «установленной рынком цифры, отражающей сумму, которую предприниматель ожидает получить в виде премии за использования своего капитала, инвестированного в строительный проект». Заметим, что строительный проект никак не связан с рыночной стоимостью недвижимого имущества!

Большинство оценщиков приходят к мнению, что прибыль предпринимателя нужно рассчитывать как разность всех затрат и полученных доходов[1]. Основой для расчета «прибыли предпринимателя» (ПП) в этом варианте является формула

где

РС i — рыночная стоимость отдельных частей объекта недвижимости (при продаже по временным периодам);

СС i — себестоимости всех понесенных затрат (по временным периодам) при строительстве и продаже;

Дк, Д0 — ставки дисконта (для линий финансирования и возврата капитала);

t — текущее время осуществления проекта.

Эта формула больше напоминает расчет накопленного дисконтированного денежного потока (NPV) при оценке инвестиционных проектов, или чистой текущей стоимости доходов (ЧТСД),

ЧТСД = (ПД – ПР),

где

ПД — приведенная (дисконтированная) сумма доходов по проекту;

ПР — приведенная (дисконтированная) сумма расходов по проекту.

Но ведь в классическом понимании при анализе инвестиционных проектов, где этот показатель и применяется, прибыль предпринимателя не является накопленным дисконтированным денежным потоком (NPV)!

В других моделях «прибыль предпринимателя» сравнивается по определению со ставкой дисконтирования и расчет проводится по аналогичным формулам для определения ставки дисконтирования методом кумулятивного суммирования[2] исходя из принципа, чем больше суммарный уровень всех возникающих в процессе реализации проекта рисков, тем больше инвестор должен получить в качестве компенсации, прибыли. Прибыль предпринимателя в данном случае формируется, как и ставка дисконтирования, методом кумулятивного построения, формула расчета ПП представлена ниже:

где

ПП — прибыль предпринимателя (инвестора) строительного проекта;

— суммарный уровень рисков, возникающих в процессе реализации строительного проекта;

R безриск — отчищенная от риска норма дохода (безрисковая ставка).

Наиболее близко к пониманию настоящего смысла параметра «прибыль предпринимателя» и его расчету в затратном подходе оценки, на наш взгляд, подошел автор статьи [4], предлагающий трактовать «прибыль предпринимателя» как разность между рыночной стоимостью объекта недвижимости в новом состоянии (непосредственно после ввода объекта в эксплуатацию) и затрат, понесенных при приобретении земельного участка и возведении основного улучшения, используя технику остатка и расчетную формулу

где

K ПП — коэффициент прибыли предпринимателя;

P пр — цена предложения;

С ЗУ — рыночная стоимость прав на земельный участок;

С СС — затраты на строительство объекта;

С ЭС — затраты на технологическое присоединение к электрическим сетям.

Расчет прибыли предпринимателя оцениваемого объекта в предлагаемой методике проводится по расчету прибыли предпринимателя сходного по назначению аналога или нескольких аналогов с корректировкой по соотношению рыночной стоимости объекта-аналога, стоимости земли и прибыли предпринимателя объекта оценки и объекта-аналога:

где

— коэффициент прибыли предпринимателя в регионе 1;

— коэффициент прибыли предпринимателя в регионе 2;

— отношение цен в анализируемом сегменте в регионе 1 по отношению к региону 2;

— отношение стоимости строительства в анализируемом сегменте в регионе 1 по отношению к региону 2;

, — вклад земельной составляющей в стоимости единого объекта в регионах 1 и 2 соответственно.

На наш взгляд, это достаточно логичная и близкая к смыслу понимания «прибыли предпринимателя» методика, дающая вполне работающий, хотя и весьма трудоемкий механизм расчета объектов недвижимости затратным подходом.

На основе анализа вышеприведенных методик ясно, что смысл понятия прибыли предпринимателя по классическому определению у всех авторов одинаков, но нет понимания места параметра под названием «прибыль предпринимателя» в расчетной схеме затратного подхода оценки. Всем понятно, что должен быть какой-то дополнительный параметр, «дотягивающий» стоимость воспроизводства и стоимость земельного участка до уровня рыночной стоимости. Но как его найти, от чего он действительно должен зависеть, как его правильно назвать? Эти вопросы создают неопределенность и разницу во мнениях оценщиков.

Совершенно замечательную статью по этой теме на портале «Вестник оценщика APPRAISER RU» опубликовал заместитель председателя Экспертного совета НП СОО «Сибирь», С. П. Коростелев[3]. В ней автор проводит подробный исторический экскурс о возникновении понятия «прибыль предпринимателя» в практике оценочной деятельности и призывает всех оценщиков и законодательные организации, связанные с оценкой, задуматься над экономическим смыслом применения коэффициента под названием «прибыль предпринимателя» в затратном подходе оценки. Автор аргументировано заявляет, что «включение в состав затрат прибыли предпринимателя должно быть обосновано».

Расчет прибыли предпринимателя (ПП) представляет собой установленный рынком процент, который предприниматель ожидает получить в виде премии за использование своего капитала, инвестированного в строительный проект. Прибыль предпринимателя является в основном функцией риска и зависит от конкретной ситуации. Принимается во внимание мировая практика расчета предпринимательского дохода, величина которого может составлять в среднем 15 % затрат на строительство. В России данный показатель несколько выше, так как внешняя среда объекта оценки имеет более рисковый характер и поэтому целесообразно величину предпринимательского дохода принимать с учетом мнения специалистов, работающих на конкретном сегменте рынка недвижимости (в значительном количестве случаев в пределах 30 %) или рассчитывать с применением коэффициента капитализации для зданий и сооружений по формуле (3.10).

Расчет прибыли предпринимателя может быть выполнен по формуле

 

, (3.9)

 

где t – нормативная продолжительность строительства, год (СНиП 1.04.03-85 «Нормы продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений». Часть II.); – доля авансового платежа, %; – стоимость продажи 1 м² на вторичном рынке;
– стоимость строительства 1 м² без прибыли предпринимателя, с учетом НДС, определяемая отношением полной восстановительной стоимости объекта оценки без ПП с учетом НДС и площади оцениваемого здания; k – годовая норма отдачи, которая должна обеспечивать не только возмещение стоимости здания, но и ряд рисков, поэтому целесообразно при расчете прибыли предпринимателя приравнять этот показатель к ставке капитализации по объекту оценки ( ).Индекс прибыли предпринимателя ( ) определяется по формуле .

45). Прибыль ПРЕДПРИНИМАТЕЛЯ

Определяем предпринимателя как лицо, не выполняющее функции проектировщика, генподрядчика - строителя, поставщика материалов, риэлтора и осуществляющего строительство за свои собственные деньги (идеальная и редкая ситуация).

Прибыль предпринимателя зависит от направления развития инвестиционного проекта.

Приблизительное выражение для определения прибыли предпринимателя (ПП):

где:

РС_i - рыночная стоимость отдельных частей объекта недвижимости (при продаже по временным периодам);

СС_i - себестоимости всех понесенных затрат (по временным периодам) при строительстве и продаже (перечислены выше);

Дк; До - ставки дисконта (для линий финансирования и возврата капитала);

t - текущее время осуществления проекта.

Аналогичная формула представлена в модели Грибовского С.В.

Точное выражение для прибыли предпринимателя зависит от интервалов денежных вложений в проект и требуемой отдачи на капитал.

ЗАСТРОЙЩИК - лицо-собственник (пользователь, владелец) земельного участка, обладающий правами принятия решения о способе застройки земельного участка в рамках его разрешенного использования, как сформированного объекта недвижимости (варианты - генеральный, суб- застройщик и т.п.).

Расчет прибыли застройщика
В условиях сбалансированного и организованного рынка с его огромным массивом статистических данных, обеспечивающим надежное сравнение проектов, оценщики формируют мнение о стандартной норме прибыли застройщика путем сравнения рыночной стоимости законченных объектов с затратами на их строительство. Зная строительные и иные издержки по созданию новых объектов недвижимости и имея возможность определить потребительскую стоимость таких объектов на рынке, используя сравнительный или доходный подходы, достаточно просто рассчитать долю прибыли, остающуюся в распоряжении застройщика.
В то же время эксперты-оценщики обращаются к застройщикам за информацией о минимально допустимом для них уровне прибыли, который обычно выражается в процентах от общей стоимости объекта. В условиях рынка это значение обязательно изменится, т. к. изменятся риски, связанные с созданием конкретного объекта, и объемы работ. Для того чтобы правильно рассчитать стоимость объекта с помощью затратного подхода, оценщики должны быть постоянно в курсе таких изменений и оценивать их последствия с точки зрения нормы прибыли застройщика по конкретному проекту.
В России, где зачастую застройщики имеют самое смутное представление о том, какой будет их прибыль по большинству проектов (просто ожидают, что она будет большой), определить этот компонент гораздо сложнее. Поэтому, если выделение минимального поощрительного вознаграждения из сверхприбыли застройщика представляется слишком сложной задачей, не стоит отчаиваться. Просто нужно использовать разницу (стандартную для сравнимых объектов в рассматриваемом сегменте рынка) между полной стоимостью замещения и общей расчетной стоимостью объекта, в результате вы получите надежный показатель прибыли застройщика, т. е. по крайней мере определитесь с этим компонентом при расчете стоимости с помощью затратного подхода.