Расчет коэффициента строительной готовности

Коэффициент готовности строительной продукции определяется отношением суммы всех денежных средств, израсходованных на сооружение объекта недвижимости, включая затраты на строительство и получение исходно-разрешительной документации, к восстановительной стоимости объекта.

Величина израсходованных денежных средств может быть рассчитана с использованием метода прямого счета и методом остатка.

Метод прямого счета о снован на определении величины затрат на выполнение работ оп каждому конструктивному элементу здания (сооружения) и суммировании полученного значения с затратами на получение исходно-разрешительной документации.

При использовании элементных сметных норм и расценок на строительные, монтажные и ремонтно-строительные работы необходимо определить физический объем выполненных работ по каждому конструктивному элементу, выраженный в принятом для данного вида работ измерителе. Расчет физических объемов выполненных работ может быть проведен на основе проектной документации или путем обмера геометрических размеров конструкций.

Полученные объемы работ, выраженные в принятом измерителе, умножаются на соответствующие расценки с доначислением накладных расходов, сметной прибыли, прочих и непредвиденных работ и затрат в размерах, предусмотренных действующими нормативными документами.

Полученные значения стоимости каждого конструктивного элемента умножаются на соответствующий коэффициент готовности и затем суммируются. При использовании метода остатка в основу расчета коэффициента готовности положен принцип уменьшения восстановительной стоимости объекта недвижимости на величину затрат, необходимых для завершения строительства объекта. Рассчитывается по приведенной выше формуле С= С_стр+ З_{сопутст}+ П – И

Метод укрупненных показателей основан на использовании удельных показателей стоимости строительства зданий, например на единицу измерения оцениваемого объекта.

Стоимость строительной продукции определяется по формуле

С_стр= С_ус*К_кор* И^т_с* Q* К_гот

С_стр- стоимость строительной продукции в текущем уровне цен;

С_ус– справочный укрупненный показатель стоимости строительной продукции в уровне цен, учтенных справочником;

К_кор– общий корректирующий коэффициент, учитывающий параметры оцениваемого объекта и объекта – аналога и затраты, связанные с условиями осуществления строительства в конкретном районе;

И^т_с– индекс изменения стоимости строительства на дату оценки по сравнению со стоимостью, зафиксированной в уровне цен справочного показателя;

Q – количество единиц измерения справочного показателя;

К_{гот –}коэффициент готовности строительной продукции.

Прибыль девелопера. Важным структурным элементом рыночной стоимости объекта недвижимости является прибыль девелопера.

Девелопментом называют процесс развития территории и подготовки земель и объектов с целью их нового использования. Прибыль девелопера формируется за счет разницы между полученным доходом от реализации готовых объектов недвижимости и первоначальной стоимостью земельного участка (стоимостью приобретения прав долгосрочной аренды) за вычетом всех расходов, связанных с реализацией проекта.

Прибыль девелопера может рассчитываться с использованием:

- метода остатка;

-метода дисконтированного денежного потока.

Среднее значение коэффициента готовности.

В дальнейших расчетах оценщик может использовать среднее значение коэффициента готовности. Помимо затрат на приобретение исходно-разрешительной документации в составе сопутствующих расходов следует определить стоимость привлечения кредитных ресурсов для строительства.

Период завершения возведения объекта с учетом времени на получение нового комплекта исходно – разрешительной документации в соответствии с нормами продолжительности строительства определен 15 мес.

Дополнительно следует учесть затраты на маркетинг, рекламу, содержании компании - девелопера. Для целей настоящего расчета эти затраты увеличиваются в размере 5%

50) Величина израсходованных денежных средств может быть рассчитана с использованием метода прямого счета и метода остатка.

Метод прямого счета основан на определении величины затрат на выполнение работ по каждому конструктивному элементу здания

(сооружения) и суммировании полученного значения с затратами на получение исходно-разрешительной документации.

Стоимость выполнения работ по каждому конструктивному элементу может определяться с использованием как элементных, так укрупненных стоимостных показателей справочно-информационный базы.

При использовании элементных сметных норм и расценок на строительные, монтажные и ремонтно-строительные работы необходимо определить физический объем выполненных работ по каждому конструктивному элементу, выраженный в принятом для данного вида работ измерителе (м3, м2, и др). Расчет физических объемов выполненных работ может быть приведен на основе проектной документации или путем обмера геометрических размеров конструкций.

Полученные объемы работ, выраженные в принятом измерителе, умножаются на соответствующие расценки с доначислением накладных расходов, сметной прибыли (если они не учтены расценками), прочих и непредвиденных работ и затрат в размерах, предусмотренных действующими нормативными документами.

 

Аналогично определяется стоимость работ при использовании укрупненных показателей по видам работ. Применение укрупненных показателей стоимости на удельный измеритель здания

(сооружения) позволяет рассчитать стоимость работ по каждому конструктивному элементу при условии их полного завершения путем умножения стоимости готовой строительной продукции на долю стоимости работ по отдельным конструктивным элементам от стоимости объекта в целом.

лученные значения стоимости каждого конструктивного элемента умножаются на соответствующий коэффициент готовности и затем суммируется.

При использовании метода остатка на основу расчета коэффициента готовности положен принцип уменьшения восстановительной стоимости объекта недвижимости на величину затрат, необходимых для завершения строительства объекта. Эта величина определяется с использованием тех же подходов, которые применяются в методе прямого счета.

Расчет величины физического износа

Величину износа не завершенных строительством объектов предпочтительно определять с использованием метода разбиения, предусматривающего расчет величины физического, функционального износа и износа от внешнего воздействия.

Величина физического износа может быть определена по результатам строительно-технической экспертизы. Однако привлечение экспертов сопряжено с дополнительными затратами, что увеличивает общую стоимость работы по оценке и не всегда возможно.

Не завершенные строительством объекты, не имеющие кровли, завершенных ограждающих конструкций и инженерных систем, а также те, на которых не проводились работы по консервации, испытывают воздействие повышенной влажности, агрессивной воздушной среды и различных температурных колебаний. Пребывание незащищенных конструкций на открытом воздухе ускоряет процесс снижения их прочностных свойств.

Размер физического износа может быть рассчитан как скорректированная величина ежегодных амортизационных отчислений для данного типа зданий с учетом условий пребывания конструкций вне теплового контура.

И_физ= Т*Н_аморт*1.1,

где И_физ– величина физического износа, в %

Т – период между датой приостановки строительства и датой проведения оценки;

Н_аморт- норма амортизации для оцениваемого типа зданий.