Вывод итоговой величины стоимости недвижимости

Различные методы могут быть использованы в процессе оценки, но решение вопроса об относительной значимости показателей стоимо­сти, полученных на базе различных методов, должно определяться обоснованным суждением оценщика, которое оформляется путем взве­шивания стоимостей, определенных использованием двух и более мето­ дов.

На заключительном этапе, при согласовании результатов стоимо­ сти объекта оценки, полученных на базе трех подходов к оценке, необ­ ходимо осуществить:

• проверку полученных данных о величине стоимости;

• анализ допущений и ограничивающих условий, обусловленных полнотой и достоверностью использованной информации;

• выведение итоговой величины стоимости.

Решение вопроса, каким стоимостным оценкам придать больший вес и как каждый метод взвешивать по отношению к другим, является ключевым на заключительном этапе процесса оценки.

Существуют два базовых метода взвешивания:

- метод математического взвешивания;

- метод субъективного взвешивания.

Метод математического взвешивания использует процентное взвешивание.

При субъективном взвешивании цель такая же, как и при методе математического взвешивания, цель выйти на единую оценочную стоимость, но при этом подходе не используется процентное взвешива­ние. Оценочное заключение базируется на анализе преимуществ и не­достатков каждого метода, а также на анализе количества и качества данных в обосновании каждого метода. Во главе угла стоят профессио­нальный опыт и суждения оценщика.

Для определения удельного веса результатов, полученных в рам­ках каждого подхода к оценке недвижимости, необходимо учитывать следующие факторы:

> Степень соответствия каждого из примененных подходов:

- назначению оценки;

- цели оценки;

- функциональному назначению объекта оценки;

- оцениваемым правам.

 

> Какая степень достоверности и достаточности исходных дан­ных, используемых в каждом из подходов.

> Какова предпочтительность каждого из подходов с точки зрения характеристик рынка и местоположения объектов оценки.

> Какова надежность расчетов и процедур анализа, проведенных в используемых подходах.

> Каков удельный вес экспертных оценок и суждений в каждом из приведенных подходов.

Учет всех этих факторов дает возможность произвести взвешива­ние, и в конечном счете, вывести итоговое заключение.

34) Экспертными оценками называют методы общей группы методов научного исследования, используемых для оценивания сложных систем на качественном уровне.

При использовании экспертных оценок обычно предполагается, что мнение группы экспертов надежнее, чем мнение отдельного эксперта. В некоторых теоретических исследованиях отмечается, что это предположение не является очевидным, но одновременно утверждается, что при соблюдении определенных требований в большинстве случаев групповые оценки надежнее индивидуальных. Поэтому важно при организации экспертных опросов вводить определенные правила и использовать соответствующие методы получения и обработки экспертных оценок.

Алгоритм организации экспертных опросов включает этапы, на которых рассматриваются следующие вопросы:

• проблемы формирования экспертных групп, включая требования к экспертам, размеры группы, вопросы тренировки экспертов, оценки их компетентности;
• формы экспертного опроса (разного рода анкетирования, интервью, смешанные формы опроса) и методики организации опроса (в том числе методики анкетирования, мозговая атака, деловые игры и т. п.);
• подходы к оцениванию (ранжирование, нормирование, различные виды упорядочения, в том числе методы предпочтений, парных сравнений и др.);
• методы обработки экспертных оценок;
• способы определения согласованности мнений экспертов, достоверности экспертных оценок (в том числе статистические методы оценки дисперсии, вероятности для заданного диапазона изменений оценок, ранговой корреляции Кендалла, Спирмена, коэффициента конкордации и т. п.) и методы повышения согласованности оценок путем соответствующих способов обработки результатов экспертного опроса;
• варианты интерпретации полученных результатов.

Проведение опроса и согласование полученных оценок При групповой экспертизе возникает задача согласования оценок, полученных от экспертов. Проведение опроса в несколько туров, на каждом из которых экспертов информируют о результатах предыдущих этапов и просят обосновать свое мнение, дает возможность уменьшить разброс индивидуальных оценок. В общем случае статистический анализ ответов, полученных от группы экспертов, должен включать оценку степени согласованности экспертов и выявление причин разброса мнений. Иногда при получении групповой оценки учитывается «вес» самого эксперта, исходя из его квалификации, эрудиции, занимаемой должности, ученого звания и т.п. В таких случаях рассчитывается средняя взвешенная оценка:     (2.6) · где R1, R2, … Rn – веса, приписываемые каждому эксперту; · O1, O2, … On – оценки, полученные соответственно от каждого эксперта   В случаях, когда необходимо выявить согласованность мнений экспертов по нескольким признакам (объектам, факторам), оказывающим влияние на один конечный результат (качество), обычно рассчитывается коэффициент конкордации (согласия).

35) Характеристика МАИ при согласовании результатов оценки

Метод анализа иерархии (МАИ) применяется для согласования результатов, полученных с использованием различных подходов и методов оценки.

1. Первым шагом МАИ является структурирование проблемы, согласование результатов в виде иерархии. В наиболее простом виде иерархия строится с вершины, представляющей цель проблемы через промежуточные уровни, обычно являющиеся критерием сравнения к самому нижнему уровню, который в общем случае является набором альтернатив.

2. После иерархического воспроизведения проблемы строится матрица сравнения критериев и рассчитывается значение приоритетов критериев. Элемент матрицы - aij - представляет собой интенсивность элемента иерархии i относительно иерархии j.

Интенсивность проявления обычно оценивается по шкале интенсивности в балльных оценках от 1 до 9:

1 - равная важность;
3 - умеренное превосходство одного над другим;
5 - существенное превосходство;
7 - значительное превосходство;
9 - очень сильное превосходство;
2,4,6,8 - промежуточные значения.

Если при сравнении элементов иерархии ij получается aij = 5, то aji = 1/5.

Сравниваются результаты, получившиеся на нижнем уровне, т.е. набор альтернатив между собой и по каждому выбранному критерию отдельно.

Определяется итоговое значение веса каждой альтернативы путем умножения локальных приоритетов на приоритет соответствия критерия на вышестоящем уровне и дальнейшем суммировании по каждому элементу в соответствии с критерием, на который воздействует элемент.

Рис. 3.6. Согласование результатов оценки