Определение ликвидационной стоимости объекта оценки

Таблица 19- Определение ликвидационной стоимости объекта оценки

по нашему мнению, ликвидационная стоимость Объекта оценки: Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: Для ведения личного подсобного хозяйства, общая площадь 1500 кв.м., адрес объекта: Пензенская область, Спасский район, г.Спасск, пер.Заводской, д.83 по состоянию на 22 марта 2016 года округленно, составляет:

Наименование	Ликвидационная стоимость, руб
Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: Для ведения личного подсобного хозяйства, общая площадь 1300 кв.м., адрес объекта: Пензенская область, Спасский район, г.Спасск, пер.Заводской, д.83	649 900
ИТОГО	649 900

 

Исполнители:

Оценщик, Диплом о профессиональной переподготовке ПП- II №041292 регистрационный номер Д-332/12 от 24.12.2015, выдан ФГБОУ ВПО «Московский государственный строительный университет» на ведение профессиональной деятельности в сфере оценки стоимости предприятия (бизнеса)	И.И.Корнева

Используемая терминология

Потребительская стоимость (стоимость в использовании) отражает ценность объекта недвижимости для конкретного собственника, который не собирается выставлять объект на рынок недвижимости. Оценка потребительской стоимости объекта производится исходя из существующего профиля его использования и тех финансово-экономических параметров, которые наблюдались в период предыстории функционирования объекта и прогнозируются в будущем.

Если рыночная стоимость определяется исходя из принципа наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости, то потребительская стоимость определяется исходя из текущего использования объекта.

Восстановительная стоимость (стоимость воспроизводства копии объекта недвижимости в ценах на дату оценки) определяется затратами в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта. Здесь используются такие же архитектурные решения, применяются такие же строительные конструкции и материалы, Даже качество строительно-монтажных работ аналогично. В данном случае воспроизводятся тот же моральный износ объекта и те же недостатки в архитектурных решениях, которые имелись у оцениваемого объекта.

Стоимость замещения (стоимость аналога объекта оценки в ценах на дату оценки) определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта недвижимости, имеющего с оцениваемым объектом эквивалентную полезность, но построенного в новом архитектурном стиле с использованием современных проектных нормативов и прогрессивных материалов и конструкций, а также современного оборудования объекта недвижимости

Таким образом, восстановительная стоимость выражается издержками на воспроизводство точной копии объекта, а стоимость замещения - –издержками на создание объекта функционального аналога.

Понятие «инвестиционная стоимость» (сходное с понятием «стоимость в использовании») означает стоимость объекта недвижимости, определяемую интересами инвестора и результатами инвестиционного проектирования. Расчет инвестиционной стоимости производится исходя из ожидаемых данным инвестором доходов и конкретной ставки их капитализации. Инвестиционная стоимость рассчитывается для конкретного инвестора инвестиционного проекта либо объекта, приносящего доход, и может отличаться от его рыночной стоимости, как в большую, так и в меньшую сторону, хотя могут и совпадать. Данный вид стоимости носит субъективный характер.

Страховая стоимость объектов недвижимости представляет собой стоимость полного возмещения их ущерба при наступлении страхового случая. На базе страховой стоимости объекта недвижимости определяются страховые суммы, выплаты и проценты.

Налогооблагаемая стоимость (стоимость до налогообложения) имущества юридических и физических лиц определяется аккредитованными при налоговых инспекциях экспертами-оценщиками на основе либо рыночной стоимости, либо восстановительной стоимости объекта недвижимости.

В настоящее время, такая оценка объектов недвижимости производится без привлечения экспертов по нормативной методике, путем инвентаризационной стоимости объекта недвижимости. Эта оценка базируется на восстановительной стоимости объекта недвижимости.

Ликвидационная стоимость представляет собой чистую денежную сумму, которую собственник объекта недвижимости может получить при ликвидации объекта недвижимости или при его вынужденной продаже.

Первоначальная стоимость объекта недвижимости – фактические затраты на приобретение или создание на момент начала его использования.

Остаточная стоимость объекта недвижимости - стоимость объекта с учетом износа.

Стоимость объекта недвижимости при существующем использовании – рыночная стоимость объекта недвижимости, основанная на продолжении формы его функционирования при предположении возможности его продажи на рынке.

Стоимость действующего предприятия - стоимость единого имущественного комплекса, определяемая в соответствии с результатами функционирования сформировавшегося производства.

Залоговая стоимость объекта недвижимости – стоимость объекта недвижимости для целей обеспечения кредита.

Стоимость специализированных объектов недвижимости – стоимость объекта недвижимости, который в силу своих специфических особенностей не может быть продан на рынке.

Стоимость права аренды объекта недвижимости – единовременная плата за право пользования и распоряжения объектом недвижимости.

Аренда недвижимости - это временное использование недвижимости за плату по договору с владельцем недвижимости. Тот, кто берет недвижимость в аренду, называется «Арендатором», а тот, кто сдает ее в аренду, называется «Арендодателем».

Государственная оценка земельных участков проводится при определении кадастровой стоимости земель и предназначена для целей налогообложения и иных целей, установленных законодательством. Кадастровая стоимость земли является нормативным, нерегулируемым рынком показателем, поэтому не может быть принята как объективная в получении рыночной стоимости земельного участка.

Дата оценки -–календарная(ые) дата(даты), по состоянию на которую(ые) действительна оценочная стоимость.

Земельный участок - –часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также все, что находится в, над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами

Имущество -совокупность вещей и материальных ценностей, находящихся в собственности, оперативном управлении или хозяйственном ведении какого-либо лица (юридического или физического).

Кадастровый номер - –уникальный номер, присваиваемый каждому объекту недвижимости, который сохраняется за объектом до тех пор, пока он физически и (или) юридически существует как единое целое.

Назначение оценки - –проведение тех или иных финансовых операций или предпринимательских сделок (купля-продажа, налогообложение, страхование, приватизация, наследование, аренда и т.д.), а также учет имущественных ценностей.

Недвижимость -–земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без соразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

Отчет об оценке -–документ, который содержит систематизированные данные по обоснованию мнения оценщика о стоимости объекта оценки в зависимости от назначения оценки.

Оценка стоимости -–профессиональная услуга, основной целью которой является определение вида и величины оценочной стоимости объекта оценки на конкретную календарную дату (дату оценки) в соответствии с назначением оценки.

Оценочная стоимость -–ид и величина стоимости объекта оценки в обобщенном денежном выражении.

Оценщик стоимости - –профессиональный исполнитель услуги по оценке стоимости, обладающий теоретическими знаниями, практическим навыком, профессиональным мастерством и оформивший свою деятельность в установленном законодательством РФ порядке.

Право собственности -–раво владения, пользования, распоряжения, присвоения дохода от владения и дохода от использования недвижимого имущества, включающее право передачи, право собственности, т.е. продажи, обмена, дарения, завещания, раздела участка и т.д.

Рыночная стоимость - –наиболее вероятная сумма, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т.е. когда:

– одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

– стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

– объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;

– цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

– платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Рыночная стоимость объекта недвижимости - –расчетная денежная сумма, по которой продавец, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его продавать, согласен был бы продать его, а покупатель, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его приобрести, согласен был бы его приобрести.

При этом предполагается что стороны располагая всей необходимой информацией, действуют разумно, без принуждения, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Определенная таким образом рыночная стоимость является предметом для торга и содержит диапазон колебаний как в сторону повышения, так и понижения.

Понятие стоимости объекта недвижимости имеет множество различных аспектов. Это рыночная стоимость и стоимость замещения, потребительская и восстановительная стоимость, инвестиционная и страховая стоимость, стоимость для целей налогообложения и ликвидационная стоимость, первоначальная и остаточная стоимость, залоговая стоимость и стоимость права аренды объекта недвижимости, стоимость действующего предприятия и стоимость объекта недвижимости при существующем использовании и т.д.

Сервитут - –признанное законом право пользования чужим имуществом в определенных пределах (например, право прохода или проезда через соседний участок земли) или право на ограничение собственника в определенном отношении (например, запрещение прорубать из дома окно в чужой двор).

Стоимость прав аренды - –это сумма, которую готов заплатить потенциальный покупатель за право владения данным участком по договору аренды с целью получения выгоды от этого владения. Оценка прав аренды применяется при определении цены продажи права аренды земельного участка, при определении стоимости объекта, частью которого является арендуемый земельный участок, и при оценке ущерба от расторжения договора аренды.

Улучшения –выполненные человеком на земельном участке обработка почвенного слоя, посадка декоративных и плодовых насаждений или строительство зданий и сооружений различного назначения.

Цель оценки –установление оценочной стоимости в соответствии с назначением на конкретную календарную дату.

Безрисковая ставка доходности — ставка доходности инвестиций при вложении денежных средств в наиболее надежные активы.

Дисконтирование — процесс определения текущей стоимости буду­щих доходов и расходов.

Земельная рента — доход, приносимый земельным участком.

Фактор стоимости — фактор, изменение которого влияет на рыночную стоимость земельного участка.

Литература

Нормативно-правовые акты

1. Гражданский кодекс РФ

2. Земельный кодекс РФ

3. Приказ Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 254 об утверждении федерального стандарта оценки «ТРЕБОВАНИЯ К ОТЧЕТУ ОБ ОЦЕНКЕ» (ФСО N 3)

4. Приказ Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 255 об утверждении федерального стандарта оценки «ЦЕЛЬ ОЦЕНКИ И ВИДЫ СТОИМОСТИ» (ФСО N 2)

5. Приказ Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 256 об утверждении федерального стандарта оценки «ОБЩИЕ ПОНЯТИЯ ОЦЕНКИ, ПОДХОДЫ И ТРЕБОВАНИЯ К ПРОВЕДЕНИЮ ОЦЕНКИ» (ФСО N 1)

6. Приказ Минэкономразвития России от 22 января 2010 г. N 508 об утверждении федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости» (ФСО N 4)

7. Приказ Минэкономразвития России от 4 июля 2011 г. N 328 об утверждении федерального стандарта оценки «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения» (ФСО N 5).

8. Приказ Минэкономразвития России от 7 января 2011 г. N 628 об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков» (ФСО N 6)

9. Приказ Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. N 611 об утверждении федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО N 7)

10. Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденные постановлением Правительства РФ от 06.07.2001г. № 519

11. Стандарты и правила оценочной деятельности НП СМАО с изменениями и дополнениями от 19.10.2011 г.

12. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29.07.1998г.(с изменениями).

13. ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам оценочной деятельности» 13 июля 2007 года N 129-ФЗ

14. ФЗ «О внесении изменений в ФЗ "О лицензировании отдельных видов деятельности", ФЗ "О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при проведении государственного контроля (надзора)" и Кодекс Российской Федерации «Об административных нарушениях» от 2 июля 2005 года N 80-ФЗ (в ред. ФЗ от 31.12.2005 N 200-ФЗ, от 29.12.2006 N 252-ФЗ, от 29.12.2006 N 254-ФЗ, с изм., внесенными ФЗ от 29.12.2006 N 244-ФЗ)

Учебная и научная литература

15. Алексеев В.А. Сделки с недвижимостью: практическое пособие. – М.: Проспект, 2008. – 224 с.

16. Асаул А.Н. Экономика недвижимости: Учебник. – СПб: Гуманистика, 2008.

17. Волков А.С. Создание рыночной стоимости и инвестиционной привлекательности. – Москва, Вершина, 2007.

18. Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка бизнеса. – М., 2006г.

19. Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка недвижимости. Москва «Финансы и статистика» 2008г.

20. Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости/под.ред. М.А. Федотовой-М.: КНОРУС, 2008

21. Кузин Н.Я., Учинина Т.В., Толстых Ю.О. Оценка стоимости нематериальных активов и интеллектуальной собственности: Учебное пособие. - М.: ИНФРА-М, 2014.-160 с.

22. Кузин Н.Я. Рыночный подход к оценке недвижимости зданий и сооружений. М., 1998г.

23. Кузин Н.Я. Экспертиза и управление недвижимостью. Введение в специальность: учеб. пособие / Н.Я. Кузин. – 2-е ид., перераб. и доп. – Пенза: ПГУАС, 2008.

24. Основы менеджмента, планирования и контроллинга в недвижимости / Учебное пособие/под общей редакцией Баронина С.А.- Пенза: ПГУАС, 2011.

25. Оценка машин и оборудования: учебник/под ред. М.А. Федотовой – М.: Альфа-М: Инфра-М,2011.

26. Оценка стоимости транспортных средств/Под ред. М.П. Улицкого-М.:Финансы и статистика,2005.

27. Петров В.И. Оценка стоимости земельных участков: Уч.пособие – 2-е изд.перераб – М.КноРус, 2008.

28. Теория стоимости денег в экономике недвижимости/С.А. Баронин и др.- Пенза, ПГУАС,2012-128 с.

29. Федотова М.А., Уткин Э.А. Оценка недвижимости и бизнеса. – М., 2005г.

Федотова М.А., Рослов В.Ю., и др. Оценка для целей залога. – Москва, «Финансы и статистика», 2008.

Акт осмотра объекта оценки

Оценщики Пензенского государственного университета архитектуры и строительства, И.И.Корнева, в присутствии заказчика – Панкратова Н.В - произвели осмотр технического состояния объекта - Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: Для ведения личного подсобного хозяйства, общая площадь 1500 кв.м., адрес объекта: Пензенская область, Спасский район, г.Спасск, пер.Заводской, д.83

Осмотр произведен по состоянию на 22.03.2016 г.