Список используемых стандартов

Краткое наименование стандарта	Полное наименование стандарта	Сведения о принятии стандарта	Основание для использования стандарта
ФСО-1	Федеральный стандарт оценки №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки»	Приказ МРЭТ РФ №256 от 20.07.2007 г. Регистрация в Минюст РФ №10040 от20.05.15 г.	Стандарт обязателен к применению
ФСО-2	Федеральный стандарт оценки №2 «Цель оценки и виды стоимости»	Приказ МРЭТ РФ №255 от 20.07.2007 г. Регистрация в Минюст РФ №10045 от 20.05.15 г.	Стандарт обязателен к применению
ФСО-3	Федеральный стандарт оценки №3 «Требования к отчету об оценке»	Приказ МРЭТ РФ №254 от 20.07.2007 г. Регистрация в Минюст РФ №10009 от20.05.15 г.	Стандарт обязателен к применению
ФСО-7	Федеральный стандарт оценки №7 «Оценка недвижимости»	Приказ МРЭТ РФ №611 от 25.09.2014 г.	Стандарт обязателен к применению
СМАО	«Стандарты и правила оценочной деятельности» НП «СМАОс»	утверждены советом директоров НП «СМАО», протокол №78 от 24 сентября 2008 г.	Обязательность обусловлена членством оценщика в СМАО
СМАО	Изменения и дополнения к Стандартам и правилам	«УТВЕРЖДЕНО» Решением Совета Партнерства НП «СМАОс», протокол № 78 от 15.08.2008 года Изменения и дополнения внесены Решением Совета Партнерства НП «СМАОс»: Протокол № 184 от 19.10.2010 года Протокол № 187 от 16.11.2010 года Протокол № 196 от 18.02.2011 года	Обязательность обусловлена членством оценщика в СМАО
ФЗ	«Об оценочной деятельности»	№135-ФЗ от 29.07.1998 г.(ред. 13,07,2015г)	Федеральный закон

 

Мы, оценщики, выполнявшие данную работу, подтверждаем на основании наших знаний, что:

1. утверждения и факты, содержащиеся в данном отчете, являются правильными и корректными;

2. анализ, мнения и заключения соответствуют сделанным допущениям и ограничивающим условиям, и являются нашим личным, независимым анализом, мнениями и заключениями;

3. у нас не было текущего имущественного интереса и отсутствует будущий имущественный интерес в оцениваемом объекте, и у нас отсутствуют какие-либо дополнительные обстоятельства по отношению к какой-либо из сторон, связанных с оцениваемым объектом;

4. оплата наших услуг не связана с определенной итоговой величиной стоимости объекта, и не связана с заранее предопределенной стоимостью или стоимостью, определённой в пользу клиента;

5. нами была произведена инспекция оцениваемого объекта;

6. квалификация оценщиков, участвовавших в выполнении отчета, соответствует профессиональным критериям;

7. в соответствии с требованиями Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ (принят Госдумой 16 июля 1998 года, одобрен Советом Федерации 17 июля 1998 года, глава 2, статья 17), страхование гражданской ответственности оценщиков является условием, обеспечивающим защиту прав потребителей услуг Оценщиков, и осуществляется с соответствии с законодательством Российской Федерации.

 

Цель и предполагаемое использование результатов оценки

Цель оценки –установление обоснованной рыночной стоимости имущества в соответствии с назначением на конкретную календарную дату.

Целью оценки в соответствии с Федеральным стандартом оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО №2), утвержденные Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года №256, является определение стоимости объекта оценки, вид которой определяется в задании на оценку.

В задании на оценку формулируется цель оценки, которая основывается на информации Заказчика, о целях и дальнейшем использовании результатов работы. При кредитовании.

Назначение оценки – оценка выполняется для принятия решения при кредитовании под залог.

Оценка активов для целей залога, как экономического инструмента, должна проводится исходя из наиболее вероятного и реалистичного сценария выхода из возможной дефолтной ситуации.

Понятие залоговой стоимости не стандартизировано в Российской Федерации.

В банковской практике под залоговой стоимостью понимается наиболее вероятная денежная сумма, которую можно получить для удовлетворения требований банка в результате реализации непосредственно предмета залога либо проведения иных мероприятий ключевую роль, в которых, будет играть залог. [29],стр.44

Потенциальными пользователями информации по оценке имущества могут быть:

- кредитные организации;

- государственные структуры

- банки, страховые компании, риэлторы, инвесторы, девелоперы, частные и юридические лица.

- продавцы и покупатели;

- владельцы объектов недвижимости;

- инвесторы;

- муниципальные образования;

- для банков предмет залога выступает существенным ограничивающим фактором для установления лимита кредитования заемщика.

Оценка земельных участков (прав аренды земельных участков) может быть полезной в случаях:

- совершения сделки с единым объектом недвижимости;

­ определения начальной цены земельного участка на торгах;

­ получения кредита под залог объектов недвижимости;

­ при приобретении прав аренды на земельные участки на аукционах (конкурсах;

­ определения наилучшего и наиболее эффективного использования земельных участков;

­ разработки и осуществления инвестиционных проектов;

­ в иных случаях, предусмотренных законодательством об оценочной деятельности.

Оцениваемые права

Понятие недвижимого имущества включает в себя все права, интересы и выгоды, связанные с собственностью на недвижимость, то есть характеризует не физические свойства объекта, а права в отношении объекта.

Следовательно, оценка рыночной стоимости недвижимого имущества – есть оценка рыночной стоимости прав на оцениваемое имущество, включающее в себя право на земельный участок и право собственности на улучшения.

Правом полной собственности на землю обладает только государство. Частная собственность на землю является ограниченным правом пользования, владения и распоряжения отдельными видами земельных ресурсов: как правило – земная поверхность для использования ее в качестве пространственного базиса. При этом частная собственность на пространственный базис связана с рядом ограничений использования (функциональными, экологическими, градостроительными и т.п.) и рядом обременений (сервитуты, обязательства по проведению природно-охранных мероприятий и т.п.). В собственности же государства остаются недра, воздушное пространство, важнейшие водные и биоресурсы естественного происхождения, и их использование частными лицами осуществляется на временной и платной основе, регулируемой специальными соглашениями с государственными структурами. Также государство оставляет за собой право изъятия земли из частной собственности для общих государственных нужд с соответствующей денежной компенсацией собственнику его потерь.

В целом российский земельный рынок характеризуется особой правовой средой. Если здания и сооружения в основной массе находятся в собственности, то земельные участки могут находиться в частной собственности при условии, что они не отнесены к землям, изъятым из оборота и ограниченным в обороте. Земли, не изъятые из оборота и не ограниченные в обороте, в настоящее время преимущественно находятся в бессрочном пользовании, либо предоставлены в аренду.

Пунктом 2 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» определено, что юридические лица, за исключением указанных в п. 1 ст. 20 Земельного кодекса РФ, обязаны переоформить принадлежащее им право постоянного (бессрочного) пользования в собственность или аренду. В связи с вышеуказанной нормой можно было бы ожидать существенных изменений в структуре собственности на земельном рынке и динамичного формирования вторичного рынка земельных участков, однако требование о перерегистрации не обеспечено мерами ответственности за уклонение от перерегистрации. Следовательно, если юридическое лицо по каким-либо основаниям (к самым распространенным из которых относится элементарная нехватка средств) пропустило установленный срок, привлечь его к ответственности невозможно. На федеральном уровне административная ответственность предусматривается только Кодексом об административных правонарушениях Российской Федерации, и для того чтобы иметь возможность привлечь юридическое лицо к административной ответственности за уклонение от перерегистрации, необходимо вносить изменения в указанный Федеральный закон.

Обоснованно обязать юридическое лицо перерегистрировать право постоянного (бессрочного) пользования в собственность или аренду возможно в двух случаях.

Во-первых, если юридическое лицо проходит процедуру реорганизации или смены организационно-правовой формы. В этом случае вновь регистрируемое юридическое лицо обязано зарегистрировать право на землю в соответствии с требованиями российского законодательства. В соответствии с пунктом 1 статьи 20 ЗК РФ право постоянного (бессрочного) пользования частным лицам не предоставляется. Следовательно, вновь возникшее (или реорганизованное) юридическое лицо должно приобрести право собственности или аренды на участок.

Во-вторых, если юридическое лицо собирается полностью или частично распорядиться земельным участком. Правом распоряжения обладают только собственники имущества или уполномоченные им лица. В этом случае юридическое лицо заинтересовано в первоначальном выкупе земельного участка в собственность.

Землепользователь при реализации нормы о перерегистрации права постоянного (бессрочного) пользования должен сделать выбор между собственностью и арендой. Разумеется, собственник земельного участка обладает значительно большим объемом правомочий, чем арендатор.

В данной работе проверку юридической чистоты прав собственности специалисты Пензенского госуниверситета архитектуры и строительства не проводили.