Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

Недвижимость – это имущество, которое можно использовать несколькими способами. Каждому способу использования объекта недвижимости будет соответствовать своя стоимость. Следовательно, перед оценкой недвижимости следует выбрать один самый наилучший и наиболее эффективный способ ее использования.

Наилучшее и наиболее эффективное использование – это наиболее вероятное, разумное использование свободной земли или улучшенной собственности, законодательно разрешенной, физически возможной, финансово целесообразной и максимально продуктивной. Наилучшее и наиболее эффективное использование предполагает, что с выгодами собственника эти действия принесут и пользу обществу.

Чтобы дать ответ о дальнейшем использовании улучшений на земельном участке и определить степень наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка, необходимо рассмотреть земельный участок как свободный и земельный участок с имеющимися улучшениями.

 

Анализ наилучшего использования земельного участка как свободного

Анализ предполагает, что участок земли является незастроенным или может быть освобожден путем сноса имеющегося здания. Оценка земельного участка, в этом случае, имеет смысл для применения затратного метода. В нашем случае земельный участок имеет достаточно большие размеры для эффективного строительства. Рельеф участка неровный, форма участка неправильная, геология, физико-механические характеристики грунта позволяют возводить на нем капитальные здания. К земельному участку подходят необходимые инженерные коммуникации. Физические характеристики земельного участка позволяют использовать его без существенных ограничений.

Очевидно, следует рассмотреть возможный вариант использования земельного участка, при котором доход от его эксплуатации превысит величину необходимых инвестиций и эксплуатационных расходов. Учитывая сложившуюся архитектуру в ближайших окрестностей и плотную застройку в данной черте города, можно сделать вывод о том, что наиболее перспективным будет использование земельного участка под объектом по назначению близкого к рассматриваемому. Использование земельного участка, как свободного, не имеет смысла.

 

Анализ наилучшего использования земельного участка с улучшениями

Предпринимательский подход рекомендует определять наиболее эффективное использование объекта недвижимости как земельного участка с улучшениями. Снос существующего здания является не целесообразным и экономически не выгодным в силу выявленной рыночной ситуации и текущего состояния объекта. При анализе наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка с улучшениями учитывались следующие критерии анализа:

Законодательно разрешенное использование. Законодательно установленных и документально подтвержденных ограничений на использование оцениваемого объекта не выявлено.

Физически возможное использование. Объемно-планировочные решения, наличие инженерных коммуникаций позволяют физически осуществить надлежащую эксплуатацию оцениваемого объекта.

Финансово целесообразное и максимально продуктивное использование. Финансово возможным считаются возможные варианты позволяющие приносить доход. Максимальная продуктивность данной собственности, как улучшенной, выполняется сравнением будущих выгод, которые могут быть получены от ее использования в будущем, приведенной к текущей стоимости.

Анализ жилой недвижимости в г.Пензе и области показал, что на рынке наблюдается оживление в данной сфере.

Основываясь на проведенном нами анализе рынка и принимая во внимание место расположения объекта, физические характеристики, инфраструктуру, транспортную доступность, мы пришли к выводу, что наилучшее и наиболее эффективное использование земельного участка – это использование его под строительство жилого дома площадью 70 кв.м.

Данное использование является оптимальным для объекта, финансово оправданным и разрешенным законодательно.

ПРОЦЕДУРА ОЦЕНКИ И МЕТОДЫ ОЦЕНКИ

Расчет рыночной стоимости произведен согласно «Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков», утвержденных распоряжением Минимущества России от 6.03.2002 г. № 568-р методом сравнения продаж и методом капитализации дохода. Применение данных методов обусловлено наличием объективной и достоверной информации об объекте оценки и публичных офертах на рынке недвижимости.

Метод сравнения продаж

При проведении оценки рыночной стоимости методом сравнения продаж рекомендуется использовать положения пункта 1 раздела IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 N 568-р.

Метод сравнения продаж позволяет использовать для оценки стоимости земельного участка данные по ценам аналогичных земельных участков за последнее время.

Корректировки цен аналогов по элементам сравнения могут быть определены как для цены единицы измерения аналога (например, гектар, квадратный метр), так и для цены аналога в целом, корректировки цен могут рассчитываться в денежном или процентном выражении.

Все корректировки определяются от цены продажи сопоставимого объекта с целью исключения различий между ним и объектом анализа. Таким образом, сопоставимый объект делается настолько похожим на оцениваемый, насколько это возможно. Все корректировки производятся в соответствии с экспертной шкалой, разработанной оценщиком и основывающейся на долговременной статистике. При корректировке продажных цен объектов сравнения все поправки делаются от объекта сравнения к объекту анализа.

При применении метода сравнения продаж необходимы достоверность и полнота информации. Метод прямого сравнительного анализа продаж предполагает следующую последовательность этапов:

· 1 этап – выявление недавних продаж сопоставимых объектов на рынке недвижимости;

· 2 этап – проверка достоверности информации о сделках;

· 3 этап – определение единиц сравнения (1 м², объект целиком) и элементов сравнения, оказывающих существенное воздействие на стоимость рассматриваемого объекта недвижимости;

· 4 этап – внесение поправок к цене с учётом различий между оцениваемым и каждым сопоставимым объектом;

· 5 этап – согласование скорректированных цен сопоставимых объектов недвижимости и вывод показателя стоимости оцениваемого объекта.

К элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками.

В оценочной практике принято выделять следующие основные элементы сравнения для внесения корректировок к ценам объектов-аналогов, которые должны анализироваться в обязательном порядке:

А. Совершенная сделка или предложение (поправка учитывает разницу между стоимостью предложения и фактической ценой сделки).

Б. Переданные имущественные права (поправка учитывает разницу юридического статуса (набора прав) между оцениваемой недвижимостью и сопоставимым объектом).

В. Рыночные условия = время (поправка для учета изменений рынка со времени сопоставимой продажи и до даты анализа).

Г. Местоположение (степень привлекательности участка для текущего использования).

Д. Физические характеристики (выявляются и рассматриваются только крупные физические сходства и различия, часто требуется больше одной поправки для учета различий в физических характеристиках):

· отличие в площадях;

· отличие в рельефе.

Е. Экономические характеристики, влияющие на величину чистого дохода (текущие затраты, качество управления и т.д.).

Ж. Характер использования

З. Компоненты, не связанные с недвижимостью.

 

Таблица 1 – Определение стоимости земельного участка сравнительным подходом

№ объекта -аналога	Ед.изм.	Объект оценки	№ 1	№ 2	№ 3	№4	№5
Наименование объекта оценки		Участок 13 сот	Участок 12 сот	Участок 8 сот	Участок 15 сот	Участок 10 сот	Участок 17 сот
Характеристика объекта		Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: Для ведения личного подсобного хозяйства, общая площадь 1500кв.м., адрес объекта: Пензенская область, Спасский район, г.Спасск, пер.Заводской, д.83	Продам участок 15 сот., земли поселений (ИЖС), 20 км до города Продаю участок село Бестянка.15 соток возле школы, свет на участке, дорога, документы разрешение на строительство до 2021г,забор с одной стороны.Рядом проходит дорога Кузнецк-Индерка можно под бизнес.	Продам участок 16 сот., земли поселений (ИЖС), в черте города Продам участок 16 соток или обменяю на авто, снегоход, квадроцикл. Газопровод 40 м. Электроэнергия 10 м. Лес 100 м. Дорога асфальтированная. Участок находится в черте города Кузнецка.	Продам участок 8 сот., земли поселений (ИЖС), в черте города	Продам участок 14 сот., земли поселений (ИЖС), 10 км до города участок ИЖС 10 км от Кузнецка п. Пионер.огорожен. вода на участке подведена. газ, cвет в шаговом доступе место хорошее. для строительства дома рядом с центром.земля чернозем имеются насаждения яблони смородина малина	Продам участок 11 сот., земли поселений (ИЖС), в черте города Продам участок, 11 соток (в собственности), район Солнечный по адресу: г.Кузнецк, ул.Авангардная,24
Телефон продавца			Имя: Роман	Имя: Антон	Имя: Наталья	Имя: Валера	Имя: Евгений
Телефон: [phone]	Телефон: [phone]	Телефон: [phone]	Телефон: [phone]	Телефон: [phone]
Адрес объявления в интернете			https://www.avito.ru/kuznetsk/zemelnye_uchastki/uchastok_15_sot._izhs_747543687	https://www.avito.ru/kuznetsk/zemelnye_uchastki/uchastok_16_sot._izhs_624430372	https://www.avito.ru/nizhniy_lomov/zemelnye_uchastki/uchastok_8_sot._izhs_750835422	https://www.avito.ru/kuznetsk/zemelnye_uchastki/uchastok_14_sot._izhs_613289430	https://www.avito.ru/kuznetsk/zemelnye_uchastki/uchastok_11_sot._izhs_604558220
Цена продажи/предложения	т.руб.		250 000	250 000	200 000	195 000	350 000
Общая площадь	м^2		1 500	1 600		1 400	1 100
Цена 1 м^2 площади	руб/м^2
Совершенная сделка или предложение			цена предложения	цена предложения	цена предложения	цена предложения	цена предложения
Корректировка			0,95	0,95	0,95	0,95	0,95
Переданные имущественные права собственности		право собственности	право собственности	право собственности	право собственности	право собственности	право собственности
Корректировка			1,00	1,00	1,00	1,00	1,00
Время продажи		22.03.2016	22.03.2016	22.03.2016	22.03.2016	22.03.2016	22.03.2016
Корректировка			1,00	1,00	1,00	1,00	1,00
Местоположение		г.Спасск	г.Кузнецк	г.Кузнецк	Г.Нижний Ломов	г.Кузнецк	Г.Кузнецк
Корректировка			0,95	0,95	0,95	0,95	0,95
Площадь объекта
Корректировка				0,99		1,05	0,98
Целевое назначение		ЛПХ	ЛПХ	ЛПХ	ЛПХ	ЛПХ	ЛПХ
Корректировка			1,00	1,00	1,00	1,00	1,00
Наличие коммуникаций		все на участке	все на участке	все на участке	все на участке	все на участке	все на участке
Корректировка			1,00	1,00	1,00	1,00	1,00
Наличие подъездных путей		хорошие	хорошие	хорошие	хорошие	хорошие	хорошие
Корректировка			1,00	1,00	1,00	1,00	1,00
Окружающая застройка		жилая	жилая	жилая	жилая	жилая	жилая
Корректировка			1,00	1,00	1,00	1,00	1,00
Удаленность от центра застройки		среди жилых домов	среди жилых домов	среди жилых домов	среди жилых домов	среди жилых домов	среди жилых домов
Корректировка			1,00	1,00	1,00	1,00	1,00
Застроенность участка		не застроен, есть фундамент жилого дома	не застроен	не застроен	не застроен	не застроен	не застроен
Корректировка			1,03	1,03	1,03	1,03	1,03
Итоговая коррекция по аналогам			0,93	0,92	0,93	0,98	0,91
Скорректированная цена по объектам-аналогам	руб/м^2		155,3	143,5	232,5	136,2	289,4
Удельный вес, доли			0,2	0,1	0,3	0,1	0,3
Удельный вес, руб			31,06	14,35	69,75	13,62	86,82
Рыночная стоимость 1 кв.м. общей площади объекта оценки	руб./м^2			43,12
Стоимость объекта оценки	руб.			64 680

 

Таблица 2 – Обоснование корректировок, примененных в таблице 1

Наименование корректировки	№ таблицы	№объекта-аналога	Обоснование корректировки
Совершенная сделка /предложение		1-5	Объекты-аналоги выставлены на продажу. В соответствии с данными обзора рынка и сложившейся практики, скидка от цены предложения до цены совершенной сделки может быть 5-20%
Переданные права собственности		аналогично	Оцениваемым правом на рассматриваемый объект является право собственности. Учитывая, что какие-либо отличия объектов-аналогов от объекта оценки по условиям прав не обнаружены, корректировка не проводилась
Время продажи		аналогично	Объекты-аналоги были выставлены на продажу одновременно с объектом оценки, поэтому корректировка не проводилась
Местоположение		аналогично	Корректировка учитывает престижность района расположения объектов-аналогов, удаленность района от центра, развитость инфраструктуры, транспортную доступность и др.
Площадь участка		1-5	Корректировка учитывает разницу в площади объектов-аналогов. Анализ рынка показывает, что чем меньше площадь объекта, тем он ликвиднее. В нашем случае корректировка проводилась, т.к объекты-аналоги имеют разную площадь.
Целевое назначение		аналогично	Корректировка учитывает разницу в целевом назначении земель. В нашем случае объекты-аналоги имеют отличное от объекта оценки целевое назначение, причем участки под ЛПХ в населённом пункте (объект оценки) имеют возможность более широкого использования, чем ИЖС и меньшие ставки налога в случае ведения предпринимательской деятельности, а также возможность застройки участка. Поэтому были введены повышающие корректировки цен объектов-аналогов.
Наличие коммуникаций		1,3-5	Корректировка учитывает состояние инженерных коммуникаций и сантехники – наличие и их исправность работы. Кроме того, современные материалы, новые трубы и сантехника также требуют введение корректировок.
Наличие подъездных путей		аналогично	Корректировка на наличие подъездных путей к участку.
Окружающая застройка		аналогично	Корректировка на состояние окружающей застройки.
Удаленность от центра застройки		аналогично	Корректировка на удаленность от центра застройки.
Застроенность участка		1-5	Корректировка на застроенность участка. Объекты-аналоги свободны от застройки, поэтому делается корректировка на их стоимость

 

Стоимость земельного участка, определенная сравнительным подходом, составляет 64 680 рубля.

 

Метод капитализации дохода

Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода – возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка.

Метод предполагает следующую последовательность действий (согласно методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденными распоряжением министерства имущественных отношений РФ от 06.03.2002 №568-р):

­ расчет земельной ренты, создаваемой земельным участком;

­ определение величины соответствующего коэффициента капитализации земельной ренты;

­ расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.

 

Учитывая жилое назначение объекта оценки, доходный подход к оценке не применялся. Кроме того, отказ от доходного подхода обоснован Требованиями Сбербанка РФ (Письмо Сбербанка РФ №09-02/547/7840 от 24.05.2011 г., Приложение №3) к Отчету об оценке недвижимого имущества, принимаемого Банком в залог при кредитовании физических лиц на приобретение и строительство объектов недвижимости.