Об оценке рыночной и ликвидационной стоимости недвижимого имущества

Об Оценке рыночной и ликвидационной стоимости недвижимого имущества

В целях кредитования в сбербанке

ОБЪЕКТ ОЦЕНКИ	Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: Для ведения личного подсобного хозяйства, общая площадь 1500 кв.м., адрес объекта: Пензенская область, Спасский район, г.Спасск, пер.Заводской,д.38.
ЗАКАЗЧИК	Панкратов Николай Васильевич
ОЦЕНЩИК	ФГБОУ ВПО «Пензенский государственный университет архитектуры и строительства» Корнева И.И.
ОСНОВАНИЕ ДЛЯ ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНКИ	Договор на оценку собственности № 14.197 от 20.03.2016 г.
ДАТА ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНКИ	22 марта 2016 г.
ДАТА ОСМОТРА	22 марта 2016 г.
ДАТА СОСТАВЛЕНИЯ ОТЧЕТА	25 марта 2016 г.

ПЕНЗА 2016

Г-ну Панкратову Н.В.

Уважаемый Николай Васильевич!

Согласно договору №14.197 от 20 марта 2016 года эксперты Пензенского государственного университета архитектуры и строительства произвели оценку рыночной и ликвидационной стоимости недвижимости - Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: Для ведения личного подсобного хозяйства, общая площадь 1500 кв.м., адрес объекта: Пензенская область, Спасский район, г.Спасск, пер.Заводской, д.83.

Оценка рыночной и ликвидационной стоимости произведена по состоянию на 22 марта 2016г., и выполнена в соответствии с требованиями Международных стандартов по оценке имущества и стандартов оценки недвижимости НП "СМАО" утвержденными советом директоров НП СМАО, 122915, Москва, Ленинградский проспект, д.74а, БЦ «Сокол Центр», 2 этаж, протокол №78 от 24 мая 2008 г. Изменениям и дополнениям, утвержденным Решением Совета Партнерства НП «Сообщество специалистов – Оценщиков» «СМАОс», 123007,г. Москва, Хорошевское ш.,д,32А, от 19 октября 2010г. (протокол №184 от 19.10.2010), от 16.11. 2010г. (протокол № 187), Протокол № 196 от 18.02.2011 года.

При определении стоимости использовались стандарты по оценке "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)" и "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденные Приказами Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года №254, 255, 256. «Оценка недвижимости» (ФСО №7), утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года №611, Федеральный закон № 135-ФЗ от 17.07.1998г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (с изменениями и дополнениями №431-ФЗ от 24.12.2010 г.), а так же "Стандартами и правилами оценочной деятельности НП «СМАО» с учетом изменений и дополнений от 18.02.2011.

Анализ исходной информации, рыночных данных представлены в соответствующих разделах Настоящего Отчета, отдельные части которого не могут трактоваться раздельно, а только в связи с полным его текстом, с учетом всех принятых допущений и ограничений.

Полученные результаты позволяют сделать вывод о том, что рыночная и ликвидационная стоимость Объекта - Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: Для ведения личного подсобного хозяйства, общая площадь 1300 кв.м., адрес объекта: Пензенская область, Спасский район, г.Спасск, пер.Заводской, д.83 по состоянию на 22 марта 2016 года округленно составляет:

Наименование объекта	Рыночная стоимость, руб.	Ликвидационная стоимость, руб.
Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: Для ведения личного подсобного хозяйства, общая площадь 1500 кв.м., адрес объекта: Пензенская область, Спасский район, г.Спасск, пер.Заводской, д.83	771 000	646 900

Полученная оценка выражает независимое суждение оценщика, основанное на его профессиональном опыте и знаниях, и может быть использована в качестве отправной точки при определении имущественных прав (статья 12 Федерального Закона «Об оценочной деятельности в РФ», ФЗ-135 от 29.07.98).

Если у Вас возникнут какие-либо вопросы по оценке или методике ее проведения, пожалуйста, обращайтесь непосредственно к нам.

С уважением, оценщик И.И.Корнева

СОДЕРЖАНИЕ

1. Общие сведения-- 4

1.1. Основные факты и выводы-- 4

1.1.1. Общая информация, идентифицирующая объект оценки- 4

1.1.2. Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке- 4

1.2. Основание для проведения оценки- 4

1.3. Задание на оценку недвижимого имущества- 5

1.4. Сведения о заказчике- 7

1.5. Сведения об оценщике и о привлекаемых к работе специалистах- 7

1.6. Перечень использованных при проведении оценки объекта данных с указанием источников их получения 8

1.7. Сделанные допущения и ограничивающие условия- 8

1.8. Стандарты и правила в соответствии, с которыми подготовлен отчет- 9

1.9. Цель и предполагаемое использование результатов оценки- 10

1.10. Оцениваемые права- 10

1.11. Определение оцениваемой стоимости- 11

1.12. Анализ наилучшего использования объекта- 12

1.13. Процесс оценки- 12

2. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ-- 18

2.1. Краткая характеристика региона- 18

2.2 Локальное местоположение объекта оценки- 18

2.3 Характеристика местоположения объекта оценки- 19

2.4 Основные качественные и количественные характеристики объекта оценки- 19

3. АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ И ЦЕНООБРАЗУЮЩИХ ФАКТОРОВ-- 20

4. АНАЛИЗ НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ-- 21

4.1. Анализ наилучшего использования земельного участка как свободного-- 21

4.2. Анализ наилучшего использования земельного участка с улучшениями- 21

5. ПРОЦЕДУРА ОЦЕНКИ И МЕТОДЫ ОЦЕНКИ-- 22

5.1Метод сравнения продаж-- 22

5.2 Метод капитализации дохода- 26

5.3 Метод предполагаемого использования- 26

5.4 Согласование результатов оценки, определение итоговой величины стоимости- 27

6. РАСЧЁТ ЛИКВИДАЦИОННОЙ СТОИМОСТИ И ЗАТРАТ НА РЕАЛИЗАЦИЮ ИМУЩЕСТВА-- 30

6.1. Порядок расчета ликвидационной стоимости объекта оценки- 30

6.2. Определение ставки капитализации- 31

6.3. Определение ликвидационной стоимости объекта оценки- 33

7.используемая терминология-- 34

Литература-- 36

Акт осмотра объекта оценки-- 37

ФРАГМЕНТЫ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ-- 38

ПРИЛОЖЕНИЯ-- 40

ПРИЛОЖЕНИЕ 1. Сведения об оценщиках - 40

ПРИЛОЖЕНИЕ 2. Источники информации для оценки- 46

Общие сведения

Основные факты и выводы

Задание на оценку недвижимого имущества

Панкратов Николай Васильевич,04,12,1947 г.р., паспорт гражданина РФ серии 5602№599361, выдан Беднодемьяновский РОВД Пензенской области 02,09,2002 г., зарегистрированный по адресу: Пензенская областьСпасский район,,г.Спасск,пер.заводской,д.83,именуемый в дальнейшем – Заказчик, с одной стороны, и Оценщик Корнева И.И. – представитель Пензенского государственного университета архитектуры и строительства, именуемые в дальнейшем – Исполнитель, с другой стороны, составили настоящее техническое задание для проведения работ по оценке в соответствии с договором № 1 от 22 марта 2016 г. (далее – договор).

	Сведения об объекте оценки	Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: Для ведения личного подсобного хозяйства, общая площадь 1500 кв.м., адрес объекта: Пензенская область, Спасский район, г.Спасск,пер.Заводской, д.83
	Имущественные права на объект	Право собственности
	Правоустанавливающий документ	Договор купли-продажи
	Правоподтверждающий документ	Свидетельство о государственной регистрации права собственности
	Собственник	Панкратов Николай Васильевич
	Существующие ограничения (обременения) права	нет
	Вид права	собственность
	Цель оценки	Определение рыночной и ликвидационной стоимости
	Предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения	использование: - при купле-продаже; - при взносе в уставный фонд; - при страховании; - сдаче под залог или кредитовании; - при разделе имущества; - регистрации в БТИ и т.д. ограничения - нет
	Вид стоимости	Текущая рыночная и ликвидационная стоимости в целях залога при кредитовании
	Дата оценки	22 марта 2016 г..
	Срок проведения оценки	22 -25 марта 2016 г.
	Допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка	Допущения: ˗ В оценке исходим из достоверности право устанавливающих документов на имущество. Выводы о правах на имущество сделаны на основании анализа предоставленных правоустанавливающих документов; ˗ Оцениваемый объект свободен от каких-либо дополнительных сервитутов, кроме указанных в правоустанавливающих документах; ˗ При оценке выводы делались на основании того допущения, что владелец управляет имуществом, исходя из наилучших интересов; ˗ Дополнительная техническая инспекция не проводится. ˗ Объект соответствует санитарным и экологическим нормам. Ограничения: ˗ Выдержки из Отчета или сам Отчет не могут копироваться без письменного согласия ОЦЕНЩИКА; ˗ ОЦЕНЩИК не предоставляет дополнительных консультаций по данному Отчету, связанных с объектом оценки, за исключением случаев оговариваемых отдельными договорами; ˗ Ни весь Отчет, ни какая-либо его часть (особенно любые заключения о стоимости и данные, об оценщиках, принимавших участие в работе, и фирме, в которой они работают) не могут быть представлены ЗАКАЗЧИКОМ для использования в целях рекламы, для мероприятий по связи с общественностью без предварительного письменного разрешения ОЦЕНЩИКА; ˗ Заключение о стоимости, содержащееся в Отчете, относится к объекту оценки в целом, любое соотнесение части стоимости, с какой либо частью объекта является неправомерным, если таковое не оговорено в Отчете; ˗ Все прогнозы, сделанные в Отчете, базируются на существующей рыночной ситуации. Однако эти предположения могут измениться с течением времени.
	Требования к проведению оценки	Оценка должна быть проведена с использованием трех подходов. Применение, равно как и неприменение указанных методов оценки, должно быть аргументировано Оценщиком
	Результат работ по оценке должен быть представлен Заказчику	В виде письменного отчета
	Отчет должен соответствовать	Требованиям стандартов по оценки. "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)" и "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденные Приказами Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года №254, 255, 256; «Оценка недвижимости» (ФСО №7), утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года №611. Федеральный закон № 135-ФЗ от 17.07.1998г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (с изменениями и дополнениями), Федеральный закон № 431-ФЗ с изменениями от 24.12.2010г, а так же "Стандартами и правилами оценочной деятельности" НП "СМАОс" утвержденными советом директоров НП "СМАО", протокол №78 от 29 августа 2008 г. Изменениям и дополнениям к "Стандартами и правилами оценочной деятельности" НП "СМАОс" утвержденными советом директоров НП "СМАО", протокол №78 от 29 августа 2008 г., утвержденные Решением Совета Партнерства НП «СМАОс» от 18 сентября 2011г. (протокол №196 от 18.02.2011), Адрес «СМАОс» 123007, Москва, Хорошевское шоссе, д32А.

 

 

Любые дополнения, изменения и приложения к настоящему техническому заданию действительны только в письменной форме.

Исполнитель	Заказчик
_________________И.И. корнева	______________ Н.В.Панкратов

Сведения о заказчике

Заказчик оценки	Панкратов Николай Васильевич
Реквизиты Заказчика	04,12,1947 г.р., паспорт гражданина РФ серии 5602№599361, выдан Беднодемьяновский РОВД Пензенской области 02,09,2002 г., зарегистрированный по адресу: Пензенская область,Спасский район,г.Спасск,пер.Заводской,д.83

Оцениваемые права

Понятие недвижимого имущества включает в себя все права, интересы и выгоды, связанные с собственностью на недвижимость, то есть характеризует не физические свойства объекта, а права в отношении объекта.

Следовательно, оценка рыночной стоимости недвижимого имущества – есть оценка рыночной стоимости прав на оцениваемое имущество, включающее в себя право на земельный участок и право собственности на улучшения.

Правом полной собственности на землю обладает только государство. Частная собственность на землю является ограниченным правом пользования, владения и распоряжения отдельными видами земельных ресурсов: как правило – земная поверхность для использования ее в качестве пространственного базиса. При этом частная собственность на пространственный базис связана с рядом ограничений использования (функциональными, экологическими, градостроительными и т.п.) и рядом обременений (сервитуты, обязательства по проведению природно-охранных мероприятий и т.п.). В собственности же государства остаются недра, воздушное пространство, важнейшие водные и биоресурсы естественного происхождения, и их использование частными лицами осуществляется на временной и платной основе, регулируемой специальными соглашениями с государственными структурами. Также государство оставляет за собой право изъятия земли из частной собственности для общих государственных нужд с соответствующей денежной компенсацией собственнику его потерь.

В целом российский земельный рынок характеризуется особой правовой средой. Если здания и сооружения в основной массе находятся в собственности, то земельные участки могут находиться в частной собственности при условии, что они не отнесены к землям, изъятым из оборота и ограниченным в обороте. Земли, не изъятые из оборота и не ограниченные в обороте, в настоящее время преимущественно находятся в бессрочном пользовании, либо предоставлены в аренду.

Пунктом 2 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» определено, что юридические лица, за исключением указанных в п. 1 ст. 20 Земельного кодекса РФ, обязаны переоформить принадлежащее им право постоянного (бессрочного) пользования в собственность или аренду. В связи с вышеуказанной нормой можно было бы ожидать существенных изменений в структуре собственности на земельном рынке и динамичного формирования вторичного рынка земельных участков, однако требование о перерегистрации не обеспечено мерами ответственности за уклонение от перерегистрации. Следовательно, если юридическое лицо по каким-либо основаниям (к самым распространенным из которых относится элементарная нехватка средств) пропустило установленный срок, привлечь его к ответственности невозможно. На федеральном уровне административная ответственность предусматривается только Кодексом об административных правонарушениях Российской Федерации, и для того чтобы иметь возможность привлечь юридическое лицо к административной ответственности за уклонение от перерегистрации, необходимо вносить изменения в указанный Федеральный закон.

Обоснованно обязать юридическое лицо перерегистрировать право постоянного (бессрочного) пользования в собственность или аренду возможно в двух случаях.

Во-первых, если юридическое лицо проходит процедуру реорганизации или смены организационно-правовой формы. В этом случае вновь регистрируемое юридическое лицо обязано зарегистрировать право на землю в соответствии с требованиями российского законодательства. В соответствии с пунктом 1 статьи 20 ЗК РФ право постоянного (бессрочного) пользования частным лицам не предоставляется. Следовательно, вновь возникшее (или реорганизованное) юридическое лицо должно приобрести право собственности или аренды на участок.

Во-вторых, если юридическое лицо собирается полностью или частично распорядиться земельным участком. Правом распоряжения обладают только собственники имущества или уполномоченные им лица. В этом случае юридическое лицо заинтересовано в первоначальном выкупе земельного участка в собственность.

Землепользователь при реализации нормы о перерегистрации права постоянного (бессрочного) пользования должен сделать выбор между собственностью и арендой. Разумеется, собственник земельного участка обладает значительно большим объемом правомочий, чем арендатор.

В данной работе проверку юридической чистоты прав собственности специалисты Пензенского госуниверситета архитектуры и строительства не проводили.

Процесс оценки

Оценка (определение стоимости) – это процесс решения проблем, в котором различные физические, экономические и социальные факторы анализируются по отношению к оцениваемому объекту; профессиональная услуга с конечным результатом в виде заключения об оценочной стоимости объекта оценки.

То есть процесс оценки – есть нахождение стоимостного эквивалента объекта недвижимости адекватно отражающего изменения его натурально-вещественных характеристик, пространственного окружения и факторов рыночной среды на всем протяжении жизненного цикла объекта недвижимости

Данный отчет является повествовательным отчетом о ходе оценки, отвечающим требованиям стандартов, с применением существующих методов оценки. В процессе работы были собраны необходимые данные, проведен анализ всей необходимой информации для того, чтобы прийти к заключению о рыночной стоимости права аренды земельного участка.

Процедура оценки включала:

1. Личный осмотр объекта и его окрестностей в присутствии заинтересованных сторон.

2. Изучение землеустроительной документации, проектных данных, данных о фактическом состоянии земельных участков, зданий и сооружений, полученных в результате осмотра, а также сведений об использовании и происхождении объектов.

3. Беседа с представителями эксплуатационных служб данного объекта и других подобных ему объектов.

4. Сбор необходимых рыночных данных.

5. Применение общепринятых подходов к оценке рыночной стоимости объекта оценки.

6. Согласование результатов, полученных различными методами и итоговая оценка рыночной стоимости объекта оценки. Написание отчета об оценке.

ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Метод сравнения продаж

При проведении оценки рыночной стоимости методом сравнения продаж рекомендуется использовать положения пункта 1 раздела IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 N 568-р.

Метод сравнения продаж позволяет использовать для оценки стоимости земельного участка данные по ценам аналогичных земельных участков за последнее время.

Корректировки цен аналогов по элементам сравнения могут быть определены как для цены единицы измерения аналога (например, гектар, квадратный метр), так и для цены аналога в целом, корректировки цен могут рассчитываться в денежном или процентном выражении.

Все корректировки определяются от цены продажи сопоставимого объекта с целью исключения различий между ним и объектом анализа. Таким образом, сопоставимый объект делается настолько похожим на оцениваемый, насколько это возможно. Все корректировки производятся в соответствии с экспертной шкалой, разработанной оценщиком и основывающейся на долговременной статистике. При корректировке продажных цен объектов сравнения все поправки делаются от объекта сравнения к объекту анализа.

При применении метода сравнения продаж необходимы достоверность и полнота информации. Метод прямого сравнительного анализа продаж предполагает следующую последовательность этапов:

· 1 этап – выявление недавних продаж сопоставимых объектов на рынке недвижимости;

· 2 этап – проверка достоверности информации о сделках;

· 3 этап – определение единиц сравнения (1 м², объект целиком) и элементов сравнения, оказывающих существенное воздействие на стоимость рассматриваемого объекта недвижимости;

· 4 этап – внесение поправок к цене с учётом различий между оцениваемым и каждым сопоставимым объектом;

· 5 этап – согласование скорректированных цен сопоставимых объектов недвижимости и вывод показателя стоимости оцениваемого объекта.

К элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками.

В оценочной практике принято выделять следующие основные элементы сравнения для внесения корректировок к ценам объектов-аналогов, которые должны анализироваться в обязательном порядке:

А. Совершенная сделка или предложение (поправка учитывает разницу между стоимостью предложения и фактической ценой сделки).

Б. Переданные имущественные права (поправка учитывает разницу юридического статуса (набора прав) между оцениваемой недвижимостью и сопоставимым объектом).

В. Рыночные условия = время (поправка для учета изменений рынка со времени сопоставимой продажи и до даты анализа).

Г. Местоположение (степень привлекательности участка для текущего использования).

Д. Физические характеристики (выявляются и рассматриваются только крупные физические сходства и различия, часто требуется больше одной поправки для учета различий в физических характеристиках):

· отличие в площадях;

· отличие в рельефе.

Е. Экономические характеристики, влияющие на величину чистого дохода (текущие затраты, качество управления и т.д.).

Ж. Характер использования

З. Компоненты, не связанные с недвижимостью.

 

Таблица 1 – Определение стоимости земельного участка сравнительным подходом

№ объекта -аналога	Ед.изм.	Объект оценки	№ 1	№ 2	№ 3	№4	№5
Наименование объекта оценки		Участок 13 сот	Участок 12 сот	Участок 8 сот	Участок 15 сот	Участок 10 сот	Участок 17 сот
Характеристика объекта		Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: Для ведения личного подсобного хозяйства, общая площадь 1500кв.м., адрес объекта: Пензенская область, Спасский район, г.Спасск, пер.Заводской, д.83	Продам участок 15 сот., земли поселений (ИЖС), 20 км до города Продаю участок село Бестянка.15 соток возле школы, свет на участке, дорога, документы разрешение на строительство до 2021г,забор с одной стороны.Рядом проходит дорога Кузнецк-Индерка можно под бизнес.	Продам участок 16 сот., земли поселений (ИЖС), в черте города Продам участок 16 соток или обменяю на авто, снегоход, квадроцикл. Газопровод 40 м. Электроэнергия 10 м. Лес 100 м. Дорога асфальтированная. Участок находится в черте города Кузнецка.	Продам участок 8 сот., земли поселений (ИЖС), в черте города	Продам участок 14 сот., земли поселений (ИЖС), 10 км до города участок ИЖС 10 км от Кузнецка п. Пионер.огорожен. вода на участке подведена. газ, cвет в шаговом доступе место хорошее. для строительства дома рядом с центром.земля чернозем имеются насаждения яблони смородина малина	Продам участок 11 сот., земли поселений (ИЖС), в черте города Продам участок, 11 соток (в собственности), район Солнечный по адресу: г.Кузнецк, ул.Авангардная,24
Телефон продавца			Имя: Роман	Имя: Антон	Имя: Наталья	Имя: Валера	Имя: Евгений
Телефон: [phone]	Телефон: [phone]	Телефон: [phone]	Телефон: [phone]	Телефон: [phone]
Адрес объявления в интернете			https://www.avito.ru/kuznetsk/zemelnye_uchastki/uchastok_15_sot._izhs_747543687	https://www.avito.ru/kuznetsk/zemelnye_uchastki/uchastok_16_sot._izhs_624430372	https://www.avito.ru/nizhniy_lomov/zemelnye_uchastki/uchastok_8_sot._izhs_750835422	https://www.avito.ru/kuznetsk/zemelnye_uchastki/uchastok_14_sot._izhs_613289430	https://www.avito.ru/kuznetsk/zemelnye_uchastki/uchastok_11_sot._izhs_604558220
Цена продажи/предложения	т.руб.		250 000	250 000	200 000	195 000	350 000
Общая площадь	м^2		1 500	1 600		1 400	1 100
Цена 1 м^2 площади	руб/м^2
Совершенная сделка или предложение			цена предложения	цена предложения	цена предложения	цена предложения	цена предложения
Корректировка			0,95	0,95	0,95	0,95	0,95
Переданные имущественные права собственности		право собственности	право собственности	право собственности	право собственности	право собственности	право собственности
Корректировка			1,00	1,00	1,00	1,00	1,00
Время продажи		22.03.2016	22.03.2016	22.03.2016	22.03.2016	22.03.2016	22.03.2016
Корректировка			1,00	1,00	1,00	1,00	1,00
Местоположение		г.Спасск	г.Кузнецк	г.Кузнецк	Г.Нижний Ломов	г.Кузнецк	Г.Кузнецк
Корректировка			0,95	0,95	0,95	0,95	0,95
Площадь объекта
Корректировка				0,99		1,05	0,98
Целевое назначение		ЛПХ	ЛПХ	ЛПХ	ЛПХ	ЛПХ	ЛПХ
Корректировка			1,00	1,00	1,00	1,00	1,00
Наличие коммуникаций		все на участке	все на участке	все на участке	все на участке	все на участке	все на участке
Корректировка			1,00	1,00	1,00	1,00	1,00
Наличие подъездных путей		хорошие	хорошие	хорошие	хорошие	хорошие	хорошие
Корректировка			1,00	1,00	1,00	1,00	1,00
Окружающая застройка		жилая	жилая	жилая	жилая	жилая	жилая
Корректировка			1,00	1,00	1,00	1,00	1,00
Удаленность от центра застройки		среди жилых домов	среди жилых домов	среди жилых домов	среди жилых домов	среди жилых домов	среди жилых домов
Корректировка			1,00	1,00	1,00	1,00	1,00
Застроенность участка		не застроен, есть фундамент жилого дома	не застроен	не застроен	не застроен	не застроен	не застроен
Корректировка			1,03	1,03	1,03	1,03	1,03
Итоговая коррекция по аналогам			0,93	0,92	0,93	0,98	0,91
Скорректированная цена по объектам-аналогам	руб/м^2		155,3	143,5	232,5	136,2	289,4
Удельный вес, доли			0,2	0,1	0,3	0,1	0,3
Удельный вес, руб			31,06	14,35	69,75	13,62	86,82
Рыночная стоимость 1 кв.м. общей площади объекта оценки	руб./м^2			43,12
Стоимость объекта оценки	руб.			64 680

 

Таблица 2 – Обоснование корректировок, примененных в таблице 1

Наименование корректировки	№ таблицы	№объекта-аналога	Обоснование корректировки
Совершенная сделка /предложение		1-5	Объекты-аналоги выставлены на продажу. В соответствии с данными обзора рынка и сложившейся практики, скидка от цены предложения до цены совершенной сделки может быть 5-20%
Переданные права собственности		аналогично	Оцениваемым правом на рассматриваемый объект является право собственности. Учитывая, что какие-либо отличия объектов-аналогов от объекта оценки по условиям прав не обнаружены, корректировка не проводилась
Время продажи		аналогично	Объекты-аналоги были выставлены на продажу одновременно с объектом оценки, поэтому корректировка не проводилась
Местоположение		аналогично	Корректировка учитывает престижность района расположения объектов-аналогов, удаленность района от центра, развитость инфраструктуры, транспортную доступность и др.
Площадь участка		1-5	Корректировка учитывает разницу в площади объектов-аналогов. Анализ рынка показывает, что чем меньше площадь объекта, тем он ликвиднее. В нашем случае корректировка проводилась, т.к объекты-аналоги имеют разную площадь.
Целевое назначение		аналогично	Корректировка учитывает разницу в целевом назначении земель. В нашем случае объекты-аналоги имеют отличное от объекта оценки целевое назначение, причем участки под ЛПХ в населённом пункте (объект оценки) имеют возможность более широкого использования, чем ИЖС и меньшие ставки налога в случае ведения предпринимательской деятельности, а также возможность застройки участка. Поэтому были введены повышающие корректировки цен объектов-аналогов.
Наличие коммуникаций		1,3-5	Корректировка учитывает состояние инженерных коммуникаций и сантехники – наличие и их исправность работы. Кроме того, современные материалы, новые трубы и сантехника также требуют введение корректировок.
Наличие подъездных путей		аналогично	Корректировка на наличие подъездных путей к участку.
Окружающая застройка		аналогично	Корректировка на состояние окружающей застройки.
Удаленность от центра застройки		аналогично	Корректировка на удаленность от центра застройки.
Застроенность участка		1-5	Корректировка на застроенность участка. Объекты-аналоги свободны от застройки, поэтому делается корректировка на их стоимость

 

Стоимость земельного участка, определенная сравнительным подходом, составляет 64 680 рубля.

 

Метод капитализации дохода

Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода – возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка.

Метод предполагает следующую последовательность действий (согласно методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденными распоряжением министерства имущественных отношений РФ от 06.03.2002 №568-р):

­ расчет земельной ренты, создаваемой земельным участком;

­ определение величины соответствующего коэффициента капитализации земельной ренты;

­ расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.

 

Учитывая жилое назначение объекта оценки, доходный подход к оценке не применялся. Кроме того, отказ от доходного подхода обоснован Требованиями Сбербанка РФ (Письмо Сбербанка РФ №09-02/547/7840 от 24.05.2011 г., Приложение №3) к Отчету об оценке недвижимого имущества, принимаемого Банком в залог при кредитовании физических лиц на приобретение и строительство объектов недвижимости.

Учитывая жилое назначение объекта оценки, доходный подход к оценке не применялся. Кроме того, отказ от доходного подхода обоснован Требованиями Сбербанка РФ (Письмо Сбербанка РФ №09-02/547/7840 от 24.05.2011 г., Приложение №3) к Отчету об оценке недвижимого имущества, принимаемого Банком в залог при кредитовании физических лиц на приобретение и строительство объектов недвижимости.

 

Норма возврата капитала

Норма возврата капитала - это та ставка, которая компенсирует возврат всей суммы вложенных инвестиций при перепродаже объекта недвижимости. Норма возврата капитала определяется различными методами:

Метод Инвуда построен так, что норма возврата капитала определяется как величина фактора фондовозмещения по ставке дохода на инвестиции. При этом величина нормы возврата капитала получается меньше величины, определенной методом Ринга. Это более точный метод расчет нормы возврата капитала.

Метод Хоскольда является самым точным методом. Тем не менее метод Инвуда получил наибольшее распространение. По методу Хоскольда норма возврата капитала определяется как величина фактора фондовозмещения по безрисковой ставке, так как существует риск невозврата средств.

Метод Ринга является наиболее простым. Он формализуется в следующем виде:

норма возврата капитала = 100% / срок финансирования инвестиций

Срок экономической жизни представляет собой временной отрезок, в течение которого объект можно использовать, извлекая прибыль. Это полный период времени, в течение которого улучшения вносят вклад в стоимость недвижимости. Улучшения достигают конца своей экономической жизни, когда их вклад становится равным нулю, вследствие их старения. Как уже было упомянуто выше, возмещение инвестиций в здание и сооружения будет вестись по прямолинейному методу. Продолжительность экономической жизни, с учетом физических и функциональных характеристик, Оценщиками принята равной 25 годам.

норма возврата капитала = 100% /25 = 4%

Расчет ставки капитализации приведен в Таблице18.

Таблица 18– Расчет величины ставки дисконтирования кумулятивным методом

Наименование	Значение
Безрисковая ставка дохода	11%
Премия за риск инвестиций в РФ	1,50%
Премия за ликвидность недвижимости	0,67%
Премия за инвестиционный менеджмент	0,50%
Норма возврата капитала	4,00%
Ставка капитализации, %	17,67%

 

При определении прибыли предпринимателя, использовались результаты исследований, приведенные в «Техническом задании (технических указаниях) на определение рыночно обоснованной величины арендной платы (оценки рыночной стоимости имущественного права пользования или пользования и владения, выраженной в виде периодических платежей) за земельный участок, находящийся в собственности Российской Федерации», разработанном Федеральным агентством по управлению федеральным имуществом. Данное техническое задание размещено на официальном сайте Росимущества: http:/<