Классификация методов оценки.

Для оценки машин и оборудования, так же как и для оценки других элементов основных элементов, применяются те же базовые подходы:

- сравнительный;

- затратный;

- доходный.

С определенной степенью условности первые два подхода в отличие от третьего можно назвать простыми, так как они базируются на достаточно очевидных соотношениях и в простейших случаях не требуют сложных экономико-математических расчетов. Основные проблемы при использовании этих подходов не столько экономические, сколько информационные. Каждый из указанных подходов имеет свои методы, предъявляет свои требования к информационному обеспечению и имеет свою наиболее эффективную область применения.

Так, доходный подход, и в частности метод капитализации дохода, применим при оценке машин и оборудования главным образом в случаях «системной оценке» так как в основном только в этих случаях возможна и целесообразна локализация соответствующего потока доходов и затрат и соотнесение его с объектом оценки. Помимо оценки производственно-технологических систем этот подход применим так же при оценке так называемого бизнесообразующего оборудования (например, дорогостоящих транспортных средств), с помощью которого выполняются непосредственно оплачиваемые работы.

Сравнительный подход при оценке машин и оборудования является наиболее универсальным и очевидным, а при определении стоимости по ценам предложения или статистике продаж – и наиболее приемлемым. Это – основной метод оценки машин и оборудования. Следует отметить, что наряду с рыночными в рамках этого подхода могут использоваться и нерыночные аналоги, например, объекты прежних (дореформенных) прейскурантов оптовых цен с актуализацией конкретных цен по соответствующим ценовым индексам или индексам инфляции.

В любом случае сравнительный подход основан на принципе подстановки или замещения, который подразумевает, что разумный покупатель не заплатит за оцениваемое имущество больше, чем стоит его замещение, то есть приобретение на открытом рынке, свободном и конкурентном рынке, аналогичного нового объекта (или объекта бывшего в употреблении) с учетом поправок на физический и функциональный износ и экономическое устаревание объекта оценки. Практическое применение соответствующих методик предполагает наличие эффективно функционирующего рынка и разнообразной информации о нем.

Главные проблемы сравнительного подхода – трудности с получением необходимой информации – текущих рыночных цен на машины и оборудование, созданием баз данных, с выбором аналогов, адекватных оцениваемым объектам, с учетом степени несовпадения состава и численных значений характеристик аналогов и оцениваемых объектов.

Затратный подход к оценке стоимости основан на учете того обстоятельства, что при всех расхождениях между ценой, стоимостью и себестоимостью участники рынка тем не менее соотносят стоимость и цену с издержками производства и реализации. Поэтому при использовании затратного подхода оценочная стоимость определяется путем прямого или косвенного подсчета всей совокупности затрат, необходимых для производства (воспроизводства) соответствующего объекта, его доставки и установки по месту использования. Основной недостаток затратного подхода по сравнению с двумя другими – слабый учет степени полезности объекта для текущего или потенциального собственника.

В связи с тем, что каждый подход и метод оценки имеет не только достоинства, но и недостатки, для обеспечения большей обоснованности и точности оценки в общем случае рекомендуется использовать одновременно несколько методов, предполагая, что истинная стоимость оцениваемого объекта лежит в интервале значений, полученных разными подходами и методами.

Сравнительный подход.

Отметим прежде всего, что этот подход самодостаточен лишь при определении стоимости в обмене, то есть когда речь идет об оценке стоимости с целью продажи, сдачи в залог, аренду, лизинг. Действительно, если оборудование предназначен для демонтажа и вывоза, его новый собственник вряд ли будет оплачивать стоимость фундамента, монтажных и пусконаладочных работ, учтенных в восстановительной стоимости этого оборудования. В противном случае, то есть в предположении дальнейшего использования объекта оценки по месту его настоящей установки к рыночной стоимости (стоимости замещения), определенной рассматриваемым методом необходимо добавить затраты на транспортировку, монтаж и другие так называемые установочные или инсталляционные затраты.

Следует также отметить, что, применяя различные методы в рамках сравнительного подхода к оценке, оценщик должен исходить не из случайных, а из сложившихся цен на аналоги, то есть цен, сложившихся в данном регионе на рассматриваемый вид продукции на дату оценки или актуализированных, приведенных к этой дате. При этом в зависимости от соотношения даты цены и даты оценки коэффициент приведения может быть как больше (оценка на текущую дату), так и меньше (ретроспективная оценка) единицы.

При отсутствии цен на модификации машин и оборудование рекомендуется использовать коэффициенты привидения по базовым моделям.

Что касается последовательности действий оценщика, то она заключается в следующем:

- анализ рынка предложений и продаж;

- сбор ценовой информации;

- организация информации в виде баз данных;

- верификация информации, то есть определение степени ее достоверности и легитимности;

- выявление аналогов и определение их сходства с объектом оценки;

- определение на сравнительной основе рыночной цены (или цены замещения) рассматриваемого объекта.

Таким образом, этот подход имеет два аспекта – информационный и расчетно-аналитический.

Виды и источники рыночных цен.

Различают следующие виды рыночных цен:

- справочные цены;

- биржевые цены;

- цены торгов и тендеров;

- цены предложений;

- цены фактических сделок при внутренней торговле;

- импортные (внешнеторговые или контрактные) цены;

- мировые цены.

Справочные цены представляют собой цены, публикуемые в специальных изданиях (ценовых справочниках, каталогах), газетах и журналах, информационных бюллетенях. Они формируются на основе цен как непосредственных производителей, так и их торговых посредников и в отличие от цен предложений не зависят от условий платежа и поставки. Они носят номинальный характер, играя роль лишь отправной точки, с которой может начинаться процесс уторгования цен при заключении конкретных сделок. В настоящее время справочные цены во все большей степени становятся неотъемлемым элементом баз данных, распространяемых по отечественным и международным компьютерным сетям, обеспечивая их пользователям оперативную рекламу продвигаемой продукции, облегчая сравнительный анализ цен и возможность заказа необходимых товаров, минуя дорогостоящие услуги многочисленных посредников.

Биржевые цены представляют собой цены специально организованных, постоянно действующих рынков массовых, качественно однородных товаров, называемых сырьевыми, сельскохозяйственными, товарными и т.п. биржами. Для целей оценки непосредственный интерес представляет информация торгово-промышленных бирж, номенклатура которых включает также машины и оборудование. Биржевые цены отражают реальные сделки, они регулярно публикуются в специальных биржевых бюллетенях.

Цены торгов и тендеров – это цены, формируемые при конкурсном размещении заказов на изготовление и (или) закупку технически сложной и капиталоемкой машинотехнической продукции. В тендерной документации оговариваются требования к этой продукции и критерии ее отбора.

Цены предложений – это цены либо непосредственных производителей продукции, либо их торговых посредников. Они публикуются в прайслистах, фирменных и выставочных каталогах. Цены предложений, как правило, дифференцируются в зависимости от условий поставки и оплаты. Важным источником этого вида ценовой информации являются периодически проходящие международные, общероссийские и региональные выставки и ярмарки, особенно специализированные.

Цены фактических сделок при внутренней торговле. Эти цены являются наиболее точными ориентирами при оценке стоимости машин и оборудования методом рыночных сравнений. Однако они редко публикуются, а довольно часто и намеренно скрываются участниками сделок.

Импортные (внешнеторговые или контрактные) цены формируются в результате анализа мировых цен и переговоров с фирмами-поставщиками продукции с учетом законодательно установленных правил их расчета.

Мировые цены на машинотехническую продукцию – это экспортные цены ведущих фирм – производителей и (или) поставщиков этой продукции. За исключением компьютерной техники, автотехники и сельскохозяйственных машин информация о ценах международной торговли машинами и оборудованием публикуется крайне редко. В России сбором, обработкой и систематизацией данной информации занимаются специализированные организации министерства внешних экономических связей и Торгово-промышленной палаты.

Модели и методы определения степени сходства сравниваемых объектов.

При подборе аналогов и определении степени сходства сравниваемых машин и единиц оборудования различают три уровня их близости или подобия.

Первый уровень предполагает функциональное сходство, которое может быть полным или частичным. При этом множество функций, выполняемых объектом оценки и его аналогом, могут находиться в отношениях пересечения или вхождения. Функциональное сходство определяется принадлежностью кандидата в аналоги к той же группе машин, к которой относится и объект оценки. Чем уже эта группа, тем больше их функциональное сходство. Практически оно определяется с помощью тех или иных классификаторов – ОКОФ, Справочника норм амортизационных отчислений и т.п.

При наличии функционального сходства на втором, более высоком уровне рассматривают конструктивное сходство, то есть сходство машин по конструктивной схеме, составу и однородности элементов и их компоновки.

Третий, наиболее высокий уровень сходства называется параметрическим. Он означает совпадение или близость не только конструкции и функций сравниваемых машин, но также состава и значений их технико-экономических параметров.

При полном сходстве принято говорить об идентичности объектов сравнения, а при частичном и неполном – об их аналогии.

Как известно, подбор аналогов относится в теории сложности вычислений к трудно решаемым задачам. Бесперспективно пытаться решать их вручную. Поэтому практическое осуществление подбора аналогов производится в большинстве случаев с использованием тех или иных автоматизированных систем, содержащих базы данных ценовой информации и реализующие взаимодополняющие модели поиска и сравнения объектов, которые условно можно разбить на следующие три группы – семантические, структурные и метрические. Основные решаемые при этом задачи связаны со скоростью и точностью поиска.

В семантических моделях реализуются различные методы, широко применяемые в документальных информационно-поисковых системах (ИПС).

Применительно к рассматриваемой предметной области эти методы заключаются в преобразовании наименования объекта оценки, к которому может добавляться описание назначения и условий применения, в его поисковый образ. Это преобразование осуществляется по правилам так называемого языка запросов соответствующей автоматизированной системы, при помощи которого формируется поисковое предписание или запрос на поиск аналогов в той или иной базе данных. Для повышения скорости и точности поиска дополнительно используется иерархическая упорядоченность баз аналогов. Для каждой базы дополнительно строится словарь ее ключевых слов, содержащий указание о всех адресах каждого слова базы.

В структурных моделях подбор аналогов осуществляется по степени тождественности состава технических характеристик оцениваемого объекта и предварительно отобранных по семантической модели кандидата в аналоги. Численные значения сравниваемых технических характеристик при этом не учитываются. Структурная модель является промежуточной между семантической и метрической, завершающей поиск аналога. Она обеспечивает отсев некорректной информации, те есть таких кандидатов в аналоги, состав технических характеристик которых не тождественен составу технических характеристик оцениваемого объекта.

В метрических моделях осуществляется окончательный выбор аналога по степени максимальной близости численных значений технических характеристик оцениваемого объекта и отобранных на предшествующих стадиях обработки информации кандидатов в аналоги.

Пусть оцениваемый объект имеет «n» технических характеристик, при этом:

p(0)i – значение i-ой характеристики оцениваемого объекта;

p(a)i - значение i-ой характеристики аналога

Оцениваемый объект и объекты-аналоги можно представить как точки р(0) и р(а) в n – мерном пространстве. С математической точки зрения задача сводится к выбору той или иной метрики в n – мерном пространстве. Выбор метрики в многомерном пространстве означает задание расстояния между точками этого пространства. Понятие расстояния служит для формализации представления о степени близости между точками. Наиболее часто применяются в этих целях линейная и квадратичная метрики. Согласно первой расстояние между двумя точками определяется как сумма модулей разности их координат, согласно второй – как корень квадратный из суммы квадрата разности тех же координат. Более точный результат дает, однако, минимаксная метрика, при использовании которой ближайшей точкой считается точка, минимизирующая максимальную разность в координатах, те есть минимизирующая максимальное отклонение. Итак, расстояние между точками р(0) и р(а) можно определять, например, по формуле:

 

d(p(0),p(a)) = (å (P(0)i – P(a)i)^r )^1/r

(1-1)

При r = 2 получаем широко известную формулу квадратичной метрики:

 

d(p(0),p(a)) = (å (P(0)i - P(a)i)² )^1/2

(1-2)

При r = 1 формула приобретает вид:

 

d(p(0),p(a)) = å (P(0)i - P(a)i)

(1-3)

Функция d(y,y), удовлетворяющая аксиомам расстояния можно определять так же по формуле:

 

d(p(0),p(a)) = max (P(0)i - P(a)i)

(1-4)

Таким образом, имеются довольно широкие возможности для выбора метода оценки близости точек в многомерном пространстве и, соответственно, близости объектов-аналогов к оцениваемому объекту. По-видимому, не следует отыскивать в той или иной метрике четкий смысл исход из имеющегося набора технических характеристик. Во многих случаях приведенные выше формулы трудно интерпретировать содержательно. Намного важнее понимать определенные свойства указанных метрик.

При использовании линейной функции (1-3) возможны различные перекосы, то есть по одним параметрам объект-аналог может быть очень близок к оцениваемому объекту, а по другим очень далек. Более равномерное приближение, чем линейная метрика, дает квадратичная метрика (1-2). наиболее равномерным будет поиск объекта-аналога при использовании формулы (1-4). метрика, определяемая этой формулой, называется минимаксной, поскольку ближайшей точкой является точка минимизирующая максимальное отклонение.

В любом случае необходимо иметь в виду необходимость нормирования численных значений рассматриваемых технических характеристик, то есть проводить расчеты не с их абсолютными, а с относительными значениями.

Модель определения рыночной стоимости методом прямого сравнения продаж.

Следующим шагом после выбора с помощью рассмотренных выше моделей объекта-аналога, наиболее близкого по функциональному назначению, конструкции, составу и численным значениям своих технических характеристик к оцениваемому объекту, является учет того влияния на величину искомой оценочной стоимости, которое оказывают различия в численных значениях указанных характеристик сравниваемых объектов. Речь идет о соответствующей корректировке стоимости выбранного аналога. Для решения этой проблемы предлагается следующая модель.

 

С = р (Са Р) I,

(1-5)

Где С – искомая оценочная стоимость объекта оценки;

Са – рыночная цена выбранного аналога;

Р - интегральный корректирующий множитель;

р - поправочный коэффициент;

I - индекс изменения цен за период между датой оценки и датой определения рыночной цены аналога.

Важнейший параметр предложенной модели – интегральный показатель Р, призванный обеспечить указанную выше корректировку стоимости объекта-аналога на величину расхождений в численных значениях принимаемых к рассмотрению технико-экономических характеристик сравниваемых объектов. Значение этого показателя предлагается вычислять путем взвешивания и свертки отношений этих характеристик с учетом степени их важности (приоритетности), то есть по следующей формуле:

 

Р = а₁ ^е1* … * а _n ^еn, где

р(0)j р(а)j

(1-6)

аj =, если j – я характеристика, (например, производительсноть, мощность, скорость) рассматривается как положительно влияющая на величину оценочной стоимости, те есть увеличивающая ее при прочих равных условиях;

 

p(а)j p(0)j

аj =, если j – я характеристика (например, расход топлива) рассматривается как отрицательно влияющая на величину оценочной стоимости, то есть уменьшающая ее;

е_j – весовой коэффициент (коэффициент важности) j – ой технической характеристики.

Весовые коэффициенты е_j могут определяться либо экспертно, либо на основе соответствующих многофакторных статистических моделей. Для отражения указанных выше положительных и отрицательных влияний соответствующих характеристик этим коэффициентам можно придавать знаки «+» или «-».

Показатель Р равен единице для идентичных объектов, либо в тех случаях, когда расхождение в значениях той или иной положительной характеристики полностью компенсируются точно таким же по величине расхождением в значениях другой, но отрицательной характеристики. Во всех остальных случаях этот показатель отличен от единицы. При этом если оцениваемый объект лучше выбранного аналога по всем принятым к рассмотрению технико-экономическим характеристикам, Р больше единицы, в противном случае - Р меньше единицы. Очевидно, что объекту оценки естественно приписать большую стоимость, во втором меньшую, что и обеспечивает данная модель.

Суммарное влияние на величину оценочной стоимости всех прочих, неучтенных в модели характеристик, может учитываться при помощи поправочного коэффициента р, задаваемого экспертно. Описанная модель достаточно универсальна. Она применима и в тех случаях, когда технические характеристики сравниваемых объектов имеют не только количественное, но и качественное выражение – класс точности станков, группа капитальности зданий и сооружений и т.п.

В этих случаях те показатели, которые заданы качественно, исключаются из соотношения (1-5), а в соотношение (1-6) вносится поправка на различие в этих характеристиках. Так, например, для учета различий в классах точности сравниваемого металлообрабатывающего оборудования можно пользоваться поправочными коэффициентами, приведенными в соответствующих прейскурантах оптовых цен.

В основе сравнительного подхода лежит принцип сопоставления. При подборе аналога предпочтение отдается тому, который так же как и объект оценки выпущен тем же изготовителем и в той же стране. После сопоставления и выявления всех факторов различия, оценщик должен внести поправки в стоимость объекта-аналога.

Существуют два вида поправок:

1. Поправки на техническую сопоставимость.

- типоразмер;

- комплектация;

- возраст;

- качество;

- состояние и степень физического износа;

- местоположение объекта при продаже.

Из этих сопоставимых элементов наиболее часто применяются при оценке мощность и производительность.

Р₁ / P₂ = (N₁ / N₂)^k

Р₁, P₂ - цены и затраты сопоставимого объекта и объекта оценки.

N₁, N₂ - мощность, производительность или иной параметр сопоставления.

K – показатель степени зависимости цены от конкретного вида технического устройства.

1. Поправки к ценам на различия в условиях продаж.

- на уторгование;

- на срок поставки;

- на дату продажи;

- на серийность;

- на условия платежа;

Поправки на уторгование – это скидки с первоначальной цены. Размер скидки зависит от таких факторов как:

- величина покрытия коммерческих и валютных рисков;

- величина издержек производства и сбыта при изготовлении товара;

- возможные ошибки при изготовлении и реализации;

- коньюктура рынка;

- степень освоинности поставщиков;

- степень монополизации производства данного оборудования;

- цены возможных конкурентов.

Срок поставки определяет уровень производственных затрат особенно при изготовлении уникальной малосерийной продукции. Величина этой поправки зависит от динамики изменения заработной платы и цен на материалы за период изготовления и находится в прямой зависимости от длительности производственного процесса и темпов инфляции.

Поправки на дату продажи. Чем дальше отстоит дата продажи от даты оценки, тем больше изменятся условия на рынке и цены на нем, поэтому необходимо отслеживать динамику рынка.

Поправки на серийность. Увеличение количества выпускаемой однотипной продукции позволяет снизить долю затрат на проектирование и оснастку, приходящуюся на единицу продукции. А так же позволяет приобретать материалы и комплектующие со скидкой, зависящей от величины серии.

 

Ц = С + И + Н

 

Ц – цена машины или оборудования;

С – стоимость проектирования и изготовления оснастки;

И – издержки;

Н – прибыль, амортизация, накладные расходы.

 

Цены машин или оборудования с учетом поправок определяется по следующей формуле:

Цп = С/n + К₁*М*И + К₂* Р*И + Н

 

Цп – цена с учетом поправок;

n - число машин в серии;

С – стоимость проектирования и изготовления оснастки;

К₁ - коэффициент, учитывающий снижение средней стоимости затрат на материалы и комплектующие изделия в следствии серийности;

М - доля материалов и оборудования в величине издержек;

И – издержки;

К₂ – коэффициент, учитывающий снижение трудозатрат;

Р – доля затрат на рабочую силу в величине издержек.

Поправки на условия платежа отражают вид платежа: аванс, наличные, кредит, рассрочка и т.д.