Глава 1. Понятие и сущность метода прямой капитализации дохода для оценки машин, оборудования и транспортных средств.

В настоящее время машины, оборудование и транспортные средства занимают значительную часть в имуществе предприятия. Поэтому существует необходимость оценки данных объектов в составе предприятия.

Машины и оборудование - вид основных фондов по их натурально-вещественному признаку. К машинам и оборудованию относятся устройства, преобразующие энергию, материалы и информацию. В зависимости от основного (преобладающего) назначения машины и оборудование делятся на энергетические (силовые), рабочие и информационные.

К энергетическому оборудованию (силовым машинам и оборудованию) относятся машины-генераторы, производящие тепловую и электрическую энергию, и машины-двигатели, превращающие энергию любого вида (энергию воды, ветра, тепловую, электрическую и т. д.) в механическую, т. е. в энергию движения.

К рабочим машинам и оборудованию относятся машины, инструменты, аппараты и другие виды оборудования, предназначенные для механического, термического или химического воздействия на предмет труда (обрабатываемый предмет), который может находиться в твердом, жидком или газообразном состоянии, с целью изменения его формы, свойств, состояния и положения, т. е. к рабочим машинам и оборудованию относятся все виды технологического оборудования, включая автоматические машины и оборудование для производства промышленной продукции, оборудование сельскохозяйственное, транспортное, строительное, складское, торговое, водоснабжения и канализации, санитарно-гигиеническое и все другие виды машин и оборудования, кроме энергетических и информационных.

Информационные машины и оборудование предназначены для преобразования и хранения информации. К информационным машинам и оборудованию относятся оборудование систем связи, средства измерения и управления, средства вычислительной техники и оргтехники, средства визуального и акустического отображения, информации, сред­ства хранения информации, оборудование театрально-сценическое.

Транспортные средства – один из видов основных фондов, предназначенный для перемещения людей и грузов:

а) подвижной состав железнодорожный (локомотивы, вагоны),

б) водного транспорта (ледоколы, буксиры),

в) воздушного транспорта (самолеты),

г) автомобильного транспорта

д) городского электрического транспорта (троллейбусы),

е) канатно-подвесных дорог, средства напольного и других видов производственного транспорта, являющиеся самостоятельными инвентарными объектами, трубопроводы (кроме паропроводов и теплопроводов), включая трубопроводы гидравлического, пневматического, пневмоконтейнерного непрерывного транспорта, конвейеры всех типов и прочие виды транспортных средств.

Цели и мотивы оценки рассмотренных объектов многообразны:

1. Независимая от других видов имущества оценка машин и оборудования, то есть оценка по отдельным инвентарным единицам или “россыпью”. Например, при определении рыночной стоимости отдельных видов машин или оборудования с целью их купли-продажи, сдачи в аренду, лизинг, залог.

2. Оценка машин и оборудования как один из этапов оценки (переоценки) основных фондов.

3. Оценка машин и оборудования как один из этапов оценки предприятия в целом.

Для оценки машин и оборудования применяются те же базовые подходы, как и для оценки других элементов основных фондов. То есть затратный, сравнительный и доходный подход. Данные подходы применяются в конкретных обстоятельствах, исходя из определенных условий. Остановимся на последнем подходе.

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Доходный подход основывается на определении текущей стоимости объекта оценки как совокупности будущих доходов от его использования. Так как доходы дает только конкретное производство, то доходный подход не применяется при оценке отдельных видов средств труда, являющихся элементом производства, а в основном используется только для оценки предприятий, производственных комплексов и других объектов бизнеса. По этой причине при оценке отдельных транспортных средств, за исключением приносящих доход транспортных средств, доходный подход практически не применяется.

Значимость этого подхода при оценке других видов имущества существенно выше.

Основной предпосылкой доходного подхода является экономическая ценность исследуемого объекта в настоящее время, обусловленная возможностью получать с помощью этого объекта доход в будущем.

При этом стоимость имущества зависит от предполагаемого характера его использования и принцип наилучшего и эффективного использования является определяющим. Значит, предполагается тот вариант использования, который обеспечит объекту наиболее чистый доход в течение заданного периода времени, то есть тот вариант использования, выбранный среди разумных, возможных и законных, который является физически возможным, достаточно обоснованным и финансово осуществимым. Данный вариант приводит, в конечном счете, к наивысшей стоимости объекта.

При расчете стоимости имущества доходным подходом, когда речь идет о доходе на вложенный капитал, и необходимо определить будущую величину дохода применяется теория изменения стоимости денег, которая отражена в функциях сложных процентов или шести функциях денег:

- будущая стоимость единицы – сумма, до которой вырастет одна денежная единица, если ее депонировать на определенное количество периодов по определенной процентной ставке. Расчет будущей стоимости основан на логике сложного процента и предполагает зависимость между первоначальным вкладом, процентной ставкой и периодом накопления.

- будущая стоимость единичного аннуитета – означает накопление основной суммы и процентов по серии единичных взносов в каждый интервал времени по определенной процентной ставке.

- фактор фонда возмещения – величина периодичности депозита, необходимая для накопления одной денежной единицы, включая накопления процента по процентной ставке. Данная функция позволяет рассчитать величину периодически депонированной суммой, необходимой для накопления нужной стоимости при заданной ставке процента.

- текущая стоимость единицы (функция дисконтирования) – позволяет определить настоящую стоимость суммы, если известна ее величина в будущем за данный период накопления и процентная ставка.

- текущая стоимость единого аннуитета. Аннуитет – денежный поток, в котором все суммы возникают и в одинаковые промежутки времени и равновеликие.

- взнос за амортизацию единицы – величина необходимых платежей, которая оплатит проценты и обеспечит полное погашение одной денежной единицы в течение определенного количества периодов по определенной процентной ставке.

Остановимся на доходном подходе, и в частности методе капитализации доходов подробнее.

Метод оценки - способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Этот метод применим при оценке машин и оборудования главным образом в случаях “системной оценки”, так как в основном только в этих случаях возможна и целесообразна локализация соответствующего потока доходов и затрат и соотнесение его с объектом оценки. Помимо оценки производственно-технологических систем этот подход применим также при оценке так называемого бизнесообразующего оборудования (например, дорогостоящих транспортных средств) с помощью которого выполняют непосредственно оплачиваемые работы.

Капитализация – преобразование ожидаемых будущих доходов в единовременно получаемую в настоящий момент стоимость.

Метод капитализации предполагает последовательное решение следующих задач:

1. Определение среднегодового чистого дохода от владения имуществом,

2. Определение для инвестора приемлемой ставки капитализации,

3. Определение стоимости имущества на основе чистого операционного дохода (ЧОД) и ставки капитализации (СК),

Метод капитализации используется:

1. Если потоки дохода стабильны длительный период времени и представляют собой значительную положительную величину,

2. Если потоки доходов возрастают умеренными, устойчивыми темпами.

Таким образом, метод капитализации доходов представляет собой определение стоимости объекта оценки через перевод годового или среднегодового ЧОД в текущую стоимость.

Основная формула расчета имеет следующий вид:

Стоимость = NOY / R_k = ЧОД / СК

В связи с тем, что доходы и ставка капитализации должны базироваться с учетом инфляции СК определяется:

СК = ,

где ин – процент инфляции.

Экономическая модель прямой капитализации дохода заключается в следующем: стоимость имущества должна быть такой, чтобы доход от владения этим имуществом окупил инвестиции за срок равный 1 / СК.

При оценке дохода важно правильно выбрать период времени, за который производятся расчеты.

Анализ результатов за последние 3-5 лет позволяют выявить определенные тенденции (ретроспективный анализ).

При выборе способа расчета чистой прибыли исходят из следующих предпосылок:

1. Если в динамике ретроспективной прибыли отсутствует явно выраженная тенденция, то определение потенциальной доходности предприятия осуществляется на основе ретроспективной прибыли.

2. Наличие тенденции, экстраполированной в будущее, потребует придание большого веса свежим данным по сравнению с данными предшествующего периода

3. В случае резкого колебания прибыли в последние годы целесообразным может оказаться трендовый анализ, так как прибыли за последние годы не стоит предавать наибольший вес.

Например, среднепрогнозируемый доход следующего года, если оборудование предприятия в предыдущие шесть лет приносило доход 55, 60, 66, 73, 81, 90 млн., можно рассчитать по среднеарифметическому методу:

(1*55+2*60+3*66+4*73+5*81+6*90) / 21 = 1610 / 21 = 77 млн., либо с помощью средневзвешенной и будет равен 100 млн.

Рассмотрим вторую составляющую основной формулы определения стоимости методом капитализации доходов.

Существует множество методов определения ставки (коэффициента) капитализации:

1. Метод снятия с рынка (статистический метод).

2. Метод кумулятивного построения (суммирования).

3. Метод инвестиционной группы.

4. Метод Элвуда (метод капитализации заёмного и собственного капитала).

5. Метод Ринга.

6. Метод Инвуда.

Рассмотрим данные методы.

1.Метод снятия с рынка (статистический метод)

Стоимость по этому методу рассчитывается по формуле:

V = I/R R = I / V

V – стоимость

I – ЧОД

R – коэффициент (ставка) капитализации

Пример: имеется информация об оборудовании, сопоставимым с оцениваемым. Она показывает, что сопоставимое оборудование продано за 100000 руб., а ЧОД составил 45000 руб., а ЧОД оцениваемого имущества составил 37000 руб. Определим его стоимость.

Решение: Используя вышеприведенную формулу, определяем ставку капитализации.

R = 45000 / 100000= 0,45.

Тогда стоимость оцениваемого объекта составит:

Со = 37000 / 0,45 = 82222,22 = 82222 руб. (округлённо).

Для более точного расчета необходимо использовать данные о продаже нескольких аналогичных объектов.

2.Метод кумулятивного построения (метод суммирования)

Это метод определения ставки капитализацииделит её на составные части. Двумя основными компонентами ставки капитализации являются: проектная ставка и ставка возмещения (возврата) капитала.

Процентную ставку разбивают на несколько составляющих.

1. Безрисковую ставку,

2. Ставку на дополнительный риск.

3. Компенсацию на низкую ликвидность.

4. Компенсацию на инвестиционный менеджмент

5. Риск вложения в объект.

Безрисковая ставка используется в качестве базовой, к которой добавляются остальные составляющие процентной ставки.

Обычно безрисковая ставка равна ставке по депозитным вкладам банков высшей категории надёжности, (Сбербанк РФ и др.) с учетом поправок на ликвидность (6-9 %.)

Безрисковая ставка определяет минимальную компенсацию за инвестированный капитал с учётом фактора времени (инвестиционного периода)

Ставка на дополнительный риск.

Все инвестиции имеют определенный риск. Чем больше риск, тем выше должна быть величина процентной ставки, чтобы инвестор мог взять на себя риск по какому-либо инвестиционному проекту.

Компенсация за низкую ликвидность.

Ликвидность показывает, насколько быстро объект может быть превращен в наличные деньги. Поправка на ликвидность есть, по сути, поправка на длительную эксплуатацию при продаже объекта.

Компенсация за инвестиционный менеджмент.

Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Эту составляющую целесообразно рассчитывать с учетом недогрузки и потерь при сборе арендных платежей.

Ставка возмещения капитала.

Это величина равная единице, делённая на число лет, требуемое для возврата вложенного капитала. Основывается на временном интервале, в течение которого, по расчетам типичного инвестора, произойдёт возврат капитала, вложенного в оцениваемую недвижимость.

3.Метод инвестиционной группы

В случае приобретения объекта с помощью заемного и собственного капитала общая ставка капитализации должна удовлетворять рыночным требованиям дохода на обе части инвестиций.

СК = К_З * М + К_С*(1-М), где

К_З – ставка капитализации на заемные средства, которая рассчитывается

К_З = ежегодные выплаты на обслуживание долга / основная сумма ипотечного долга.

К_С – ставка дохода на собственный капитал.

К_С =денежные поступления до вычета налогов / сумма вложенных собственных средств + убытки (прибыли) от продажи.

М – кредитная (долговая) доля в суммарных инвестициях.

4.Метод Элвуда (метод капитализации заёмного и собственного капитала)

В методе инвестиционной группы Элвуд предложил учесть влияния продолжительности периода планируемых капитальных вложений, а также снижение (повышение) стоимости в течение этого периода.

СК = К_С – М * И + (У - Р) * SFF, где

И – ипотечный коэффициент,

И = К_С + П * SFF – К_З,

П – часть ипотечного кредита, которая была погашена в течение прогнозного периода,

У – уменьшение стоимости имущества за прогнозируемый период в процентах,

Р – рост стоимости имущества за прогнозный период в процентах,

SFF – фактор фонда возмещения при ставке К_с для прогнозируемого периода

5.Метод Ринга

Этот метод целесообразно использовать, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями. Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления стопроцентной стоимости актива на оставшийся срок полезной жизни.

Норма возврата – ежегодная доля первоначального капитала, помещенная в беспроцентный фонд возмещения.

К = К_У + 100 / n, где

К – капитал,

К_У – ставка доходности инвестиций,

n – оставшийся срок экономической жизни имущества.

Например, прогнозируется продажа объекта оценки через 10 лет, за полцены его первоначальной стоимости, ставка доходности 10 процентов, тогда:

СК=10+(100/10)*0,5 = 15 процентов

6.Метод Инвуда

Этот метод предполагает, что норма возврата инвестиций как составная часть коэффициента капитализации равна SFF при той же ставке процента, что и по инвестициям, то есть часть суммарного дохода потоков составляет прибыль инвестора и может быть им израсходована. Другая часть, будучи реинвестированной по процентной ставке проекта, возрастает до потерянной суммы капиталовложений. То есть СК = К_У + SFF.

Например, условия инвестирования: доходность инвестиций 20 процентов, срок пять лет, тогда:

СК=0,20+0,1344 =0,3344=33,44%

Далее рассчитанные ЧОД и СК позволяют определить стоимость объекта оценки, путем деления ЧОД на СК. Конкретные примеры будут рассмотрены в практической части данной работы.