Объекты р-ка недв-ти и его сегментация

Рынок - механизм, который сводит вместе покупателей и продавцов конкретного товара или услуг. Р-к недв-ти – 1) подсистема общего р-ка недв-ти, связанная с оборотом прав на недв-ть; 2) опред. набор механизмов, посредством которых передаются права на сбств-ть и связ. с ней интересы, устан-ся цена и распр-ся пространство между разл. конкурирующими вариантам землепользования. На р-ке недв-ти выделяют 2 составляющие: 1. первичный р-к - экон. ситуация, при которой недв-ть впервые выступает на р-ке, его формируют строит, компании; 2) вторичный р-к - недв-ть выступает как товар, ранее бывший в употреблении и принадлежащий опред. собственнику. Эти р-ки взаимосвязаны, н-р, если по каким-либо причинам увеличится предложение недв-ти на вторичном р-ке, то это приведет к обесценению недв-ти на первичном р-ке. Для целей анализа рынка и управления его созданием и развитием объекты недвижимости необходимо структурировать, т.е. выделять те или иные однородные группы. В законодательных, нормативных, методических актах и документах применяется классификация объектов по различным основаниям: по физическому статусу, назначению, качеству, местоположению, размерам, видам собственности (принадлежности на праве собственности), юридическому статусу (принадлежности на праве пользования). По физическому статусу выделяют: · земельные участки; · здания, строения, сооружения; · помещения. В этом случае, в свою очередь, по назначению здания и помещения разделяют на жилые и нежилые. Более детальная классификация фонда объектов недвижимости по назначению содержит следующий перечень видов и подвидов объектов: I. Земля: а) земельные участки в городах, поселках, других населенных пунктах (поселениях): - под жилье (селитебная территория), - под предприятия промышленности, транспорта, сферы услуг, -под предприятия сельского хозяйства, обороны (нежилая территория), - под парки и озелененные пространства, водные объекты (рекреационная территория), -под инженерную и транспортную инфраструктуру (территория общего назначения) б) земельные участки вне поселений (межселенные территории): - под дачное и садово-огородное использование, - под жилую застройку, - промышленного и иного специального назначения (промышленности, транспорта, энергетики, обороны и др.), - сельскохозяйственного назначения, - природоохранного, природно-заповедного, оздоровительного, рекреационного, историко-культурного назначения, - лесного фонда, водного фонда, - участки недр, - земли резерва, назначение которых не определено 2) жилье (жилые здания и помещения): - многоквартирные жилые дома, квартиры в них и др. помещения для постоянного проживания (в домах отдыха, гостиницах, больницах, школах и т.п.) -индивидуальные и двух-четырехсемейные малоэтажные жилые дома (старая заcтройка и дома традиционного типа - домовладения и нового типа – коттеджи, таунхаусы).3) коммерческая недвижимость: -офисные здания и помещения административно-офисного назначения;- гостиницы, мотели, дома отдыха; - магазины, торговые центры; - рестораны, кафе и др. пункты общепита; - пункты бытового обслуживания, сервиса; 4) промышленная недвижимость: - заводские и фабричные помещения, здания и сооружения производственного назначения;- мосты, трубопроводы, дороги, дамбы и др. инженерные сооружения; - паркинги, гаражи;- склады, складские помещения

5) недвижимость социально-культурного назначения: - здания правительственных и административных учреждений; - культурно-оздоровительные, образовательные, спортивные объекты; - религиозные объекты. По видам собственности объекты недвижимости разделяют на: - частные – находящиеся в собственности граждан и юридических лиц, созданных в качестве частных собственников; - государственные – находящиеся в федеральной собственности, собственности субъектов федерации; - муниципальные – находящиеся в муниципальной собственности; - общественные – находящиеся в собственности общественных объединений; - коллективные (смешанные) – находящиеся в совместной или долевой собственности различных субъектов собственности (частной, государственной, муниципальной, общественной). По юридическому статусу объекты недвижимости разделяют, в зависимости от вида, на используемые собственником или арендатором, приватизированные, приобретенные путем сделки купли-продажи, наследования, дарения и т.п.

 

 

Роль и функции налогов

Под налогом понимается обязательный, индивидуально безвозмездный платёж, взимаемый с организаций и физических лиц в форме отчуждения принадлежащих им на праве собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления денежных средств, в целях финансового обеспечения деятельности государства и (или) муниципальных образований. Под сбором понимается обязательный взнос, взимаемый с организаций и физических лиц, уплата которого является одним из условий совершения в интересах плательщиков сборов государственными органами, органами местного самоуправления, иными уполномоченными органами и должностными лицами юридически значимых действий, включая предоставление определённых прав или выдачу разрешений (лицензий). Эк-ая сущность налогов реализуется через их основные функции: фискальную, регулирующую и социальную. Посредством фискальной ф-ии реализуется главное значение налогов -формирование фин-ых ресурсов гос-ва, необх-ых для осуществления им своего назначения. Регулирующая ф-ия налогов делится на стимулирующую, сдерживающую, и подфункцию воспроизводственного назначения. Реализация стимулирующей подф-ии осуществляется путем предоставления разнообразных льгот по налогам, кот-ые уменьшают объект налогообложения, освобождают от уплаты налогов отдельные категории налогоплательщиков, понижают налоговые ставки, предоставляют отсрочку налогового платежа. Сдерживающая ф-ия реализуется в основном посредством применения повышенных налоговых ставок. Подф-ию воспроизв-ного назначения несут в себе выплаты типа за природные ресурсы (воду, забираемую для промыш-ых нужд, отчисления на строительство и ремонт дорог). Выделяют так же социальную ф-ию налогов, проявляющуюся в ослаблении или усилении социальной дифференциации общества, сдерживании потребления вредных для здоровья продуктов и изделий, занятости инвалидов и пенсионеров. Выделяют еще контрольную ф-ию. Под ней понимается возможность посредством налогов количественного оценить соответствие налоговых поступлений гос-ым потребностям в фин-ых ресурсам.

 

 

33.Подходы и методы к оценке земли З.у.- это часть поверхности, которая имеет фиксированную границу,площадь, место положения,правовой режим и дрг.характеристики,отражаемые в гос-ом зем-ом кадастре и док-ах гос-ой регистрации прав на землю.

Существует три общепринятых подхода в оценке: - Сравнительный подход, отражающий совокупность ценообразующих факторов конкретного рынка (спрос и предложение, конкуренцию, ограничение и т.д.), присутствующих на дату оценки; - Доходный подход, отражающий позиции наиболее вероятного покупателя (инвестора); - Затратный подход, отражающий точку зрения по созданию объекта оценки с позиции понесенных затрат. Сравнительный подход применяется для определения стоимости оцениваемого участка путем сопоставления цен недавних продаж аналогичных земельных участков на эффективно функционирующем свободном рынке, где покупают и продают сопоставимую собственность добровольные покупатели и добровольные продавцы, принимая при этом независимые решения. Подход основан на принципе замещения: благоразумный покупатель не заплатит за оцениваемый участок большую сумму, чем ту, за которую можно приобрести на рынке аналогичный по качеству и полезности земельный участок.

Метод сравнения продаж. Метод используется для оценки земельных участков, занятых строениями и сооружениями (далее – застроенных участков), и земельных участков, не занятых строениями и сооружениями (далее – незастроенных земельных участков). Условие применения метода — наличие информации о ценах сделок с незастроенными земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии достоверной информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложений (спроса). Метод выделения. Метод выделения используется для оценки застроенных земельных участков. Условия применения метода - наличие информации о ценах сделок или предложения (спроса) с объектами недвижимости, включающими в себя аналогичные земельные участки.

Данный метод применяется, как правило, при определении стоимости земельного участка, имеющего типовую застройку (дачные домики, коттеджные поселки). Земельные участки должны иметь одинаковый размер. Метод распределения. Метод распределения используется для оценки застроенных земельных участков. Условия применения метода: - наличие информации о ценах сделок или предложения (спроса) с объектами недвижимости, включающими в себя аналогичные земельные участки; - наличие информации о наиболее вероятной доле стоимости земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости; - соответствие улучшений земельного участка наиболее эффективному использованию. Доходный подход. Подход применяется для определения стоимости оцениваемого участка, способного приносить доход в будущем на протяжении определенного срока его эксплуатации. Стоимость представляет собой сумму приведенных к текущему моменту ожидаемых будущих доходов и выручки от перепродажи объекта оценки. Подход основывается на принципе ожидания, — разумный покупатель (инвестор) приобретает земельный участок в ожидании будущих доходов или выгод. Подход применяется при оценке стоимости земельных участков, для которых возможно установить на основе анализа индивидуальных ставок арендной платы за земли аналогичного качества уровень этой категории доходов. Арендная плата отражает величину земельной ренты, т.к. устанавливается с учетом основных рентообразующих факторов и учитывает реальный уровень доходов арендаторов по направлениям их функциональной деятельности. Т.о., стоимость земельного участка представляет собой дисконтированную стоимость будущей земельной ренты. При оценке земель сельскохозяйственного назначения доходный подход может быть реализован, когда рента исчисляется, исходя из рыночных цен продажи возделываемых сельскохозяйственных, наиболее эффективных с точки зрения рынка, культур и затрат на их возделывание, технологически нормализованных и оцениваемых по рыночным ценам применяемых материалов и используемых услуг. Более подробно особенности оценки сельскохозяйственных земель представлены далее, в соответствующем разделе. В рамках доходного подхода для оценки используются. метод капитализации земельной ренты, метод остатка для земли, метод предполагаемого использования. Рассмотрим подробнее каждый из методов. Метод капитализации земельной ренты. Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода — возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка.

Метод остатка для земли. Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода — возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход или возможность коммерческого использования земельного участка, приносящего доход. В случае если доход рассчитан от коммерческого использования земельного участка, необходимо из этого дохода вычесть доход не относящихся к земельному участку или из капитализированного дохода вычесть рыночную стоимость активов, не относящихся к земельному участку. Метод предполагаемого использования. Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода — возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход. Метод может применяться при оценке любого земельного участка, у которого имеется перспектива развития (обустройства). Затратный подход

Затратный подход практически не применяется для самостоятельной оценки земельного участка. Подход предполагает определение совокупной оценки стоимости участка с его улучшениями: зданиями, сооружениями, инженерным коммуникациями. Затратный подход в оценке стоимости земельного участка предполагает, что разумный инвестор, не заплатит за объект большую цену, чем та, в которую обойдется приобретение соответствующего участка под застройку и возведение на нем аналогичного по назначению и качеству здания в некоторый период времени.

Затратный подход показывает рыночную стоимость собственно земельного участка как разницу рыночной стоимости земельного участка с улучшениями и восстановительной стоимости улучшений за вычетом их износа. При этом модель определения стоимости земельного участка основывается на принципе остатка. Затратный подход основан на учете затрат, связанных с улучшением земельных участков.

Затратным подходом оценивают сельскохозяйственные угодья с учетом капитальных вложений в мелиорацию, противоэрозионные, гидротехнические и прочие мероприятия по повышению продуктивности земель.

 

 

36. Виды налогов на недв. им-ва. Налоги на недвижимость и операции с ней устанавливаются законодательными актами РФ и решениями местных представительных органов власти.На текущий момент объекты недвижимости в России облагаются разными налогами - налогом на имущество организаций, земельным налогом и налогом на имущество физических лиц, а также налогом на имущество, переходящее в порядке наследования и дарения(еще НДС и налог на прибыль организации).. Несмотря на то, что объектом перечисленных налогов является недвижимость, эти налоги основаны на разных методах исчисления - у одних из них ставки твердые, у других - адвалорные - начисляемые в % (у налога на имущество физических лиц еще и прогрессивные). При этом базы указанных налогов рассчитываются исходя из разных стоимостных показателей, которые зачастую не соответствуют реальным ценам на недвижимость. Налог на имущество организаций - региональный налог. Ставка налога на имущество юридических лиц определяется законодательными органами субъектов Федерации. Но она не может превышать 2% стоимости имущества. Устанавливать ставку для отдельных организаций не разрешается. Плательщиками налога, как видно из его наименования, является предприятия, учреждения, включая банки, и организации, в том числе с иностранными инвестициями, считающиеся юридическими лицами по законодательству Российской Федерации. Налог уплачивают также филиалы и другие аналогичные подразделения указанных предприятий, учреждений и организаций, имеющие отдельный баланс и расчетный или текущий счета. Налогом облагаются основные средства (в т. ч. и недв-ть), нематериальные активы, запасы и затраты, находящиеся на балансе плательщика. Основные средства, нематериальные активы, малоценные и быстроизнашивающиеся предметы учитываются по остаточной стоимости. Налог на имущество физических лиц относится к числу мест­ных налогов. Введение его обязательно на всей территории Российской Федерации. Налогом облагается находящееся в собственности граждан недвижимое имущество: жилые дома, квартиры, дачи, гаражи, другие строения, помещения и сооружения и часть движимого имущества: самолеты, вертолеты, пароходы, теплоходы, моторные лодки, яхты, катера, мотосани и прочие водно-воздушные транспортные средства, кроме весельных лодок. Налоговой базой для исчисления налога на строения, сооружения и помещения является суммарная инвентаризационная стоимость объекта, определяемая органами технической инвентаризации. Инвентаризационная стоимость — это восстановительная стоимость объекта с учетом износа и динамики роста цен на строительную продукцию, работы и услуги. Ставки налога на строения, помещения и сооружения устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов местного самоуправления в зависимости от суммарной инвентаризационной стоимости, но в пределах, определенных федеральным законом. Уплата налога производится равными долями в два срока не позднее 15 сентября и 15 ноября. Налог на наследование и дарение - местный налог. Облагается такое имущество, как жилые дома, дачи или садовые домики, приватизированные квартиры, предметы искусства и антиквариата, автомобили и другие транспортные средства, ювелирные изделия, паи в жилищно-строительных, гаражных и дачных кооперативах, вклады в кредитных учреждениях, средства на именных приватизированных счетах, ценные бумаги в их стоимостном выражении, стоимость имущественных и земельных долей. Стоимость имущества в налогообложении определяется как величина, кратная величине МРОТ. Налог взимается в тех случаях, если общая стоимость имущества переходящего в собственность физического лица, на день открытия наследства или оформления договора дарения превышает: при оформлении наследства - 850-кратную величину установленного законодательством на день открытия наследства МРОТ; при дарении — 80-кратную величину МРОТ. Земельный налог также является местным,который формирует доходную базу местных буджетов.С 1.01.2005 вступила в силу глава31 НК РФ «земельный налог».Новые правила взимания зем.н. устанавливают те муницип.образования, которые готовы к этому,т.е.в которых полностью завершена оценка земель,прошли все подготовительные землеустроительные работы, выделены границы з.у.,а представительные органы местного самоуправления издали соответствующие нормативные акты за месяц до начало года.При установлении з.н. представительные органы муницип.образований могут определять:1Налоговые ставки в пределах, установленных НК,2.порядок и сроки уплаты налога,3льготы по налогу,4.основания и порядок применения льгот. В соответствии с законодательством земельный налог устанавливается в денежном выражении на единицу площади земельных участков, то есть в рублях за 1 га или 1 кв.м. и распространяется на все земли, но в разном размере для каждого субъекта Российской Федерации, для сельскохозяйственных угодий в соответствии с их качеством, с учетом состава угодий, площади и местоположения. Гл23НДФЛ. В соответствии с действующим законодательством, все денежные средства,полученные гражданином в течении года из любых источников,являются его совокупным доходом(за исключением выплат,носящих соц.характер)и,соответственно,подлежат налогооблажению. Плательщиками признаются лица,которые являются налоговыми резидентами РФ,а т.ж.физ.лица,не являющиеся налоговыми резидентами,но получающие доходы от источников, расположенных в РФ. Объектом налогооблажения является доход,полученный налогоплательщиками от РФ или иностранных организаций в связи с деятельностью их постоянного представительства в РФ.ст.208.В соответствии со ст.220 НК налоговые вычеты предоставляются продавцам недвижимости, принадлежащей им менее 3 лет и не превышающей по стоимиости2млн.руб.Кроме того,вычеты предоставляются продавцам иного имущества стоимостью до 125 т.р,которые владели ею на правах собственника менее 3 лет.Так если человек продает квартиру стоимостью до 2 млн руб, то никакого налога он не платит.