Понятие стоимости недвижимости и ее виды.

Стоимость – это мера того, сколько гипотетический покупатель готов заплатить за товар. Стоимость не является характеристикой, которая сама по себе присуща недвижимости: наличие стоимости зависит от желания людей, необходимо наличие покупательной способности, полезности и относительной дефицитности. Различным целям оценки недвижимости соответствует несколько видов стоимости. Если оценка недвижимого имущества производится в целях получения ссуды под залог недвижимой собственности, оценщику нужно иметь достоверную информацию о наиболее вероятной цене продажи этой собственности, которая должна покрыть убытки кредитора в случае, если заемщик не вернет долг. При оценке объектов, подлежащих реконструкции, как правило, выбирается инвестиционная стоимость, рассчитываемая для конкретного инвестора.

Все виды стоимости недвижимости объединены в две группы:

1.Стоимость в обмене – носит объективный характер и предназначена для проведения операций с недвижимостью на рынке при покупке, продаже, передаче в залог, сдаче в аренду и т.д. К ней относятся рыночная, ликвидационная, залоговая, страховая, арендная и т.д.

2.Стоимость в пользовании - отражает ценность объекта недвижимости для конкретного собственника, который не собирается выставлять объект на рынке недвижимости. Она основана на эффективности использования недвижимости в форме дохода, полезности и удобства. К ней относятся инвестиционная, балансовая стоимость и стоимость для целей налогообложения.

Рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т.е. когда:

- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение.

-стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

-объект оценки представлен на открытом рынке в форме публичной оферты (предложение о продаже объекта);

-цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

-платеж за объект оценки выражен в денежной форме. Ликвидационная стоимость - это стоимость объекта недвижимости при его вынужденной продаже по причине банкротства, раздела имущества и т.д. Это стоимость, с которой приходится соглашаться продавцу в ограниченный период времени, не позволяющий значительному числу потенциальных покупателей ознакомиться с объективными условиями продажи. Залоговая стоимость – определяется при ипотечном кредитовании. Эта стоимость равна кредиту. Залоговая стоимость – это стоимость объекта недвижимости, обеспечивающего ипотечный кредит, который кредитор надеется получить при вынужденной продаже на рынке данного объекта в случае неплатежеспособности заемщика. Страховая стоимость- это денежная сумма, на которую могут быть застрахованы разрушаемые элементы объекта оценки, рассчитываемые в соответствии с утвержденными методами. Страховая стоимость не может быть выше рыночной. Арендная стоимость - величина арендной платы, за которую может быть сдан объект недвижимости на дату оценки. Инвестиционная стоимость - это стоимость для конкретного инвестора, который вкладывает деньги в объект. Расчет производится на основе ожидаемых доходов. Балансовая стоимость – это стоимость недвижимости, отраженная в балансе предприятия. Она состоит из первоначальной стоимости объекта на момент ввода в эксплуатацию, скорректированной на все проведенные переоценки за вычетом бухгалтерской амортизации. Стоимость для целей налогообложения устанавливается на основе нормативных документов, относящихся к налогообложению недвижимости. В России это инвентаризационная стоимость, рассчитываемая БТИ, в странах с развитой рыночной экономикой – рыночная стоимость.

 

 

73. Формы и системы оплаты труда

Всю начисленную на предприятии заработную плату можно подразделить на следующие виды:

- основная заработная плата;

- дополнительная заработная плата;

- премии, вознаграждения по итогам работы за год.

Под основной заработной платой принято понимать:

- выплаты за отработанное время, за количество и качество выполненных работ при повременной, сдельной и прогрессивной оплате;

- доплаты в связи с отклонениями от нормальных условий работы, за сверхурочные работы, за работу в ночное время и праздничные дни и др. (работник имеет право на условия труда, отвечающие требованиям безопасности и гигиены);

- оплата простоев не по вине работника;

- премии, премиальные надбавки и др.

Дополнительная заработная плата включает

- выплаты за не проработанное время, предусмотренные законодательством о труде и коллективными договорами:

- оплата времени отпусков (работник имеет право на отдых, обеспеченный установлением предельной продолжительности рабочего времени, предоставлением выходных дней, а также оплачиваемых ежегодных отпусков);

- оплата времени выполнения государственных и общественных обязанностей;

- оплата перерывов в работе кормящих матерей;

- оплата льготных часов подростков;

- оплата выходного пособия при увольнении и др. (Увольнение бывает: по инициативе работника, по инициативе администрации, вследствие сокращения численности или штата. В последнем случае работникам выплачивается выходное пособие в размере среднего месячного заработка, сохраняется средняя заработная плата на период трудоустройства, но не свыше двух месяцев со дня увольнения.

Все перечисленные выплаты рассчитываются на основе среднего заработка. Во всех случаях средний заработок на день его выплаты не может быть менее установленного Федеральным законом минимального размера оплаты труда.

Вознаграждение по результатам финансово-хозяйственной деятельности предприятия выплачиваются за счет прибыли, остающейся в распоряжении предприятия, за вычетом средств, направляемых на потребление. Размер вознаграждения устанавливается по нормативу, определяемому как соотношение 12-ти месячных окладов к сумме указанной прибыли за предшествующий календарный год. Периодичность выплаты вознаграждения определяется предприятием самостоятельно.

Формы и системы з/пл-ты представляют собой способы установления зав-ти величины з/пл-ты от кол-ва и кач-ва затраченного труда.

Основными формами з/пл-ты явл-ся повременная и сдельная формы оплаты. При
повременной оплате мерой труда явл-ся отработанное время, а заработок начисляется в
соответствии с тарифной ставкой или окладом за фактически отработанное время.
Заработная плата рассчитывается по формуле: ТС (тарифная сетка)* РВ (фактически
отработанное время). Повременная форма используется для оплаты труда

вспомогательных рабочих (дежурные слесаря, электромонтеры).

При сдельной оплате мерой труда считается выработанная рабочим продукция, и заработок зав-ит от кол-ва и кач-ва произведенной продукции, т. к. при з/пл-та начисляется за каждую единицу продукции исходя из установленной сдельной расценки, т. е. СР (сдельная расценка за 1-у)* ВП (кол-во изготовленной продукции). Сдельная форма оплаты труда применяется для производств, где применяется ручной или механизированный труд.

Повременная и сдельная формы з/пл-ты на практике используются в виде различных систем. К системе повременной з/пл-ты относится простая повременная, т. е. заработок рабочего определяется тарифной ставкой присвоенного ему разряда и кол-вом отработанного времени, и повременно- премиальная система, т. е. рабочий сверх оплаты в соответствии с отработанным временем и тарифными ставками получает премию за обеспечение определенных количественных и качественных показателей (повышение производит-ти труда и кач-ва продукции).

Системы сдельной з/пл-ты различают: 1. прямую индивидуальную, т. е. з/пл-та зависит от выработки рабочего, что повышает заинтересованность раб-ов в увеличении производ-ти труда. Заработок определяется умножением кол-ва изготовленной продукции на сдельную расценку за единицу этой продукции. 2. косвенно-сдельная система, при кот-ой з/пл-та находится в прямой зав-ти от выработки тех рабочих, кот-ых он обслуживает. Система применяется для оплаты труда вспомогательных рабочих, от кот-ых зав-ит темп и выработка основных рабочих. 3. сдельно-прогрессивная система. При данной системе выработка рабочего в пределах установленной нормы оплачивается по действующим расценкам, а дополнительная выработка, полученная сверх нормы, - по повышенным расценкам. Обычно используется на участках основного произв-ва, где сложилась неблагоприятная ситуация с выполнением плана. 4. аккордно-сдельная - размер оплаты труда при такой системе устанавливается за весь объем работы. Она вводится для отдельных групп рабочих в целях усиления их заинтересованности и повышения производительности (бригады). 5. сдельно-премиальная, при кот-ой предусматривается выплата рабочему в дополнение к сдельному заработку, начисленному по расценкам, премии за достижение установленных показателей (освоение новой техники, рост произв-ти труда).

((Тарифная ставка - абслютный размер оплаты труда различных групп и категорий рабочих за единицу времени. Тарифные сетки служат для установления соотношения в оплате труда в зав-ти от уровня квалификации.))