Определение рыночной стоимости объекта оценки

 

Проанализировав данные и рынок купли-продажи аналогичного вида имущества, оценщики, пришли к выводу, что при определении стоимости будут использованы затратный, сравнительный и доходный подходы.

При оценке земли могут использоваться методы одного подхода или методы, представляющие их комбинацию. Выбор метода зависит от объекта оценки, информационной обеспеченности, его соответствия наиболее типичному виду использования объекта оценки и других.

В рамках затратного подхода были рассчитаны строения и сооружения методом восстановительной стоимости и земельный участок методом рыночной информации.

Сравнительным подходом были произведены расчеты помещений с учетом земельного участка методом рыночной информации. Данный метод включает в себя анализ рынка и внесение дополнительных корректировок для корректировки рыночной стоимости.

Доходным подходом были произведены расчеты методом прямой капитализации.

Расчет рыночной стоимости затратным подходом

Общая модель затратного подхода при оценке зданий и сооружений выглядит следующим образом:

 

РС = Ст строений + Ст ЗУ, (3)

 

где:

РС – рыночная стоимость зданий и сооружений;

СТ строений – полная восстановительная стоимость;

Ст ЗУ – стоимость земельного участка.

 

При использовании затратного подхода, оценщик учитывает затраты на принципе замещения. Стоимость замещения определяется как: "оценочная стоимость строительства по текущим ценам сооружения с полезностью, эквивалентной оцениваемому сооружению, с использованием современных материалов и действующих стандартов, дизайна и планировки".

Согласно затратному подходу общая стоимость объекта недвижимости (Соб) определяется как сумма стоимости земельного участка (Сзу) и стоимости замещения объекта недвижимости (Свс) за минусом накопленного износа (Сиз):

 

Соб = Сзу + (С вс - Сиз) (4),

 

где:

Соб – общая стоимость объекта недвижимости;

Сзу – сумма стоимости земельного участка;

Свс – сумма стоимости замещения объекта недвижимости;

Сиз – накопленный износ.

 

Стоимость земельного участка определена методом распределения дохода в рамках доходного подхода.

Затратный подход не применим к оценке застроенных земельных участков.

При определении стоимости замещения здания был применен справочник укрупненных показателей стоимости строительства, выпущенный компанией КО-Инвест для условий строительства в г. Астаны. Справочник содержит укрупненные показатели стоимости замещения, взятые из проектно-сметной документации реально построенных объектов, дифференцированные по конструктивным элементам зданий/сооружений и инженерным системам для нескольких уровней качества проектных решений.

Процесс определения стоимости замещения включает в себя следующее:

- Сбор исходных данных об объекте;

- Определение класса качества и конструктивной системы объекта оценки;

- Подбор укрупненного стоимостного показателя в справочнике КО-Инвест в соответствии с функциональным назначением, конструктивной системой, классом качества и техническими характеристиками (объемом, площадью);

- Расчет стоимости замещения объекта.

В справочных показателях стоимости учтен следующий перечень затрат:

- Прямые затраты;

- Прибыль в строительстве;

- Усредненная величина доначислений, учитывающая временные здания и сооружения, зимние удорожания, затраты на проектные и изыскательские работы, технический и авторский надзор, непредвиденные работы и затраты и ряд местных налогов.

Класс конструктивной системы определяется согласно данных приведенных в таблице 8.

 

Таблица 8 - Класс конструктивной системы

ЗДАНИЯ
Основной материал в ограждающих конструкциях	Основной материал несущих конструкций	Класс конструктивной системы
Кирпич	Железобетон и сталь	КС-1
Древесина, ж/б, мелкоштучные стеновые материалы и крупные блоки.	КС-2
Железобетон	Железобетон в бескаркасных системах	КС-3
Железобетон в каркасных системах	КС-4
Сталь	КС-5
Комбинация тонкого металлического листа и эффективных теплоизоляционных материалов	Сталь и железобетон	КС-6
Древесина	Древесина и другие конструктивные материалы	КС-7
СООРУЖЕНИЯ
С преимущественным применением	Класс конструктивной системы
Нерудных и бетона	КС-8
Монолитного железобетона	КС-9
Сборного железобетона	КС-10
Конструкционной стали	КС-11
Стальных труб	КС-12
Древесины	КС-13
Кабелей и приводов	КС-14
Примечание: составлено автором на основании источника [32].

 

 

Таким образом, определим класс конструктивной системы – КС-1

Поправка на разницу в объеме (V, м³) или площади (S, м²) между оцениваемым зданием (V_о, S_о соответственно) и ближайшим параметром из справочника (V_спр., S_спр.) определяется с помощью коэффициентов Корректирующий коэффициент на различие в сейсмичности определяется по формуле (5):

 

К_сейсм = a_j / a_c; (5)

 

Где:

a_j, a_c – коэффициенты уровня стоимости здания соответственно при сейсмичности, учтенной в справочнике (6 баллов), и при сейсмичности в j-ом районе расположения оцениваемого объекта

 

Корректирующий коэффициент на изменение цен в строительстве:

Определяется по формуле (6):

 

К_инфл = И₀/И_01.2016г. (6)

 

Где:

К_инфл - корректирующий коэффициент на изменение цен в строительстве;

И₀ – индекс цен в строительстве на дату проведения оценки;

И_01.2016г. – индекс цен в строительстве на январь 2016 г.

 

Стоимость строений и сооружений, рассчитанная затратным подходом, составляет: 41 102 730 (сорок один миллион сто две тысячи семьсот тридцать) тенге или 117 878 (сто семнадцать тысяч восемьсот семьдесят восемь) долларов США (по курсу доллара по отношению к тенге на 24.02.2016, 1 доллар США = 348,69 тенге) Примечание: Стоимость рассчитана на основании Приложения Б.

Определение стоимости земельного участка методом рыночной информации в рамках затратного подхода

Описание примененных корректировок

Корректировка представляет собой операцию (часто - математическую), учитывающую разницу в стоимости между оцениваемым и сравниваемыми объектами, вызванную влиянием конкретного элемента сравнения. Все корректировки выполняются по принципу «от объекта сравнения к объекту оценки» Примечание: Таблица описания объектов – аналогов приведена в Приложении В.

Корректировка на торг - все аналоги на дату оценки еще выставляются на продажу, то есть в расчете использована цена предложения. Как правило, при совершении сделки с подобными объектами, скидка с публикуемых цен предложения составляет порядка 1 - 15%. Для расчета принимаем значение - 10%;

Корректировка на риэлтерские услуги - информация, по ценам используемая в расчетах представлена риэлтерскими компаниями, в эту цену могут быть «заложены» комиссионные риелторов, поэтому необходимо внести дополнительную корректировку на интерес риелтора, которая по данным опроса риэлтерских фирм по данным видам сделки составляет от 1% до 1,5% от суммы сделки. Корректировка применялась для первого аналога и составила -1%;

Корректировка на площадь земельного участка. Обычно, при прочих равных условиях, большие по площади объекты продаются по более низкой в пересчете на единицу площади цене. Объект оценки и первый аналог отличаются по площади. Корректировка рассчитана путем деления большей площади на меньшую и составила -1%.

Стоимость земельного участка площадью 0,1000 га, определенная сравнительным подходом, составляет: 22 172 000 (двадцать два миллиона сто семьдесят две тысячи) тенге, или 63 587 (шестьдесят три тысячи пятьсот восемьдесят семь) долларов США(по курсу доллара по отношению к тенге на 24.02.2016, 1 доллар США = 348,69 тенге) Примечание: Стоимость рассчитана на основании Приложения Г. Итоговая рыночная стоимость приведена в таблице 9.

 

Таблица 9 - Итоговая таблица рыночной стоимости по затратному подходу

 

Наименование	Стоимость, в Тенге	Стоимость, в Долларах США
Литер "А" - жилой дом с лестницей	39 278 646	112 646
Литер "Г1" - баня	1 405 444	4 031
Литер "Г2" - навес	147 787
Литер "Г3" - навес	270 853
Земельный участок (кад. № 20-322-002-066)	22 172 000	63 587
Итого	63 275 000	181 464
Примечание: Составлено автором на основании вышеизложенного анализа

 

 

Таким образом, общая стоимость по затратному подходу строений и сооружений с учетом земельного участка составляет: 63 275 000 (шестьдесят три миллиона двести семьдесят пять) тенге или 181 464 (сто восемьдесят одна тысяча четыреста шестьдесят четыре) доллара США (по курсу доллара по отношению к тенге на 24.02.2016, 1 доллар США = 348,69 тенге)

Расчет рыночной стоимости сравнительным подходом

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель, за аналогичный по качеству и полезности объект.

Метод сравнения продаж наиболее применим для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи. Если такая недвижимость на рынках продаж отсутствует, метод сравнения продаж не используется. Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе.

Поэтому при применении метода сравнения продаж необходимы

достоверность и полнота информации.

Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:

1. Исследование рынка с целью получения достоверной информации обо всех факторах, имеющих отношение к объектам – аналогам.

2. Определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице.

3. Сопоставление оцениваемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их цен продаж или исключения из списка сравниваемых.

4. Приведение ряда показателей стоимости сравниваемых объектов к одному или к диапазону рыночной стоимости исследуемого объекта.

5. Согласование скорректированных цен сопоставимых объектов недвижимости и определение показателя стоимости оцениваемого объекта.

При корректировке цен продаж объектов-аналогов все поправки делаются от объекта-аналога к объекту оценки. Первые четыре корректировки определяют цену объекта-аналога при нормальных рыночных условиях на дату оценки и являются базой для остальных корректировок.

Определение стоимости недвижимого имущества в методе сравнении продаж

Структура метода:

1. Маркетинговое исследование рынка недвижимости по г. Алматы (СМИ, Интернет сайты, риэлтерские учреждения, периодические издания по рынку недвижимости);

2. Выборка объектов аналогов;

3. Корректировка данных в сравнении с исследуемым объектом; Примечание: таблица объектов-аналогов приведена в Приложении Д.

Определение среднерыночной стоимости недвижимого имущества на основе данных спроса и предложения на рынке недвижимости.

Описание применённых корректировок.

Корректировка представляет собой операцию (часто - математическую), учитывающую разницу в стоимости между оцениваемым и сравниваемыми объектами, вызванную влиянием конкретного элемента сравнения. Все корректировки выполняются по принципу «от объекта сравнения к объекту оценки».

Корректировка на торг. Все аналоги на дату оценки еще выставляются на продажу, то есть в расчете использована цена предложения. Как правило, при совершении сделки с подобными объектами, скидка с публикуемых цен предложения составляет порядка 1 - 15%. Корректировка составила -10%.

Корректировка на площадь объекта. Применяется в том случае если, объекты-аналоги имеют отличную от объекта оценки общую площадь. Данная

корректировка применялась для всех аналогов ввиду небольшой разницы в

площади объектов аналогов от объекта оценки.

Корректировка на техническое состояние. Данная корректировка применяется в случае, когда объект оценки находится в хорошем тех.состоянии, а объект аналог в более худшем тех.состоянии или наоборот. В данном случае корректировка применялась ко всем объектам аналогам, т.к. объект оценки на момент осмотра находился в черновой отделке, а объекты аналоги в хорошем состоянии, то для объекта оценки будет произведена корректировка с понижающим коэффициентом для всех аналогов. Корректировка составила -10%.

Таким образом, стоимость недвижимого имущества, определенная сравнительным подходом, составляет 88 347 000 (восемьдесят восемь миллионов триста сорок семь тысяч) тенге или 253 368 (двести пятьдесят три тысячи триста шестьдесят восемь) долларов США(по курсу доллара по отношению к тенге на 24.02.2016, 1 доллар США = 348,69 тенге) Стоимость рассчитана на основании Приложения Е.

Расчет рыночной стоимости доходным подходом

Метод прямой капитализации пересчитывает доход в стоимость собственности путем деления чистого дохода на соответствующую норму дохода, или путем умножения его на соответствующий коэффициент дохода.

При рассмотрении объекта оценки для использования данного подхода, особое внимание уделяется возможности получения дохода от эксплуатации в коммерческих целях объекта оценки или сдачи оцениваемого объекта в аренду с целью получения выгоды (прибыли).

Для проведения процедуры оценки стоимости в методе прямой капитализации применяется формула (7):

 

V = I/R, (7)

 

где:

V - стоимость объекта оценки;

I – чистый доход;

R – коэффициент капитализации.

 

В этой связи для расчета рыночной стоимости объекта оценки возможно применение расчета коэффициента валовой арендной платы, который представляет собой отношение стоимости аренды к ежемесячному доходу от аренды недвижимости.

Расчет коэффициента капитализации.

Для оценки необходимо определить ставку капитализации, т.е. минимальный уровень рентабельности, который удовлетворил бы инвесторов. Ставка дохода определяется методом кумулятивного построения с использованием: наиболее вероятной безрисковой ставки; с учетом компенсации за риск; не ликвидности.

Ставка дисконта рассчитывается на основе кумулятивной модели:

 

R = RF + Rm, (8)

 

где

RF - Безрисковая процентная ставка (равна ставке рефинансирования Национального Банка, которая с 06 августа 2012 г. равна 5,5%). Безрисковая ставка используется в качестве базовой, к которой добавляются остальные составляющие. Безрисковая ставка определяет минимальную компенсацию финансовых вложений в данный объект;

Rm – средневзвешенный показатель систематического и несистематического риска.

 

Коэффициент капитализации включает в себя:

Безрисковая процентная ставка (5,5 %) + премия за риск (3,5%) + надбавка за низкую ликвидность (3,0%) + финансовый риск (3,0%) = 15,0 %.

Коэффициент капитализации рассчитан в размере: R = (5,5 + 9,5) = 15%.

Для расчета помещений берем среднее значение арендной ставки в размере 4,8 долларов США Примечание: рассчитано на основании Приложения Ж.

Расчет стоимости методом прямой капитализации показан в таблице 10.

 

Таблица 10 - Расчет методом прямой капитализации

 

№	Характеристики	Показатели
	Средняя арендная ставка за 1 кв.м., USD	4,80
	Общая площадь исследуемого объекта	458,2
	ПВП, USD	2 199,36
	Количество месяцев	12,00
	Коэффициент заполняемости	0,90
	ПВД, USD	23 753,09
	Текущие операционные расходы 5%, USD	1 187,65
	Расходы на замещение 1,5%	356.30
	ЧОД, USD	22 209, 14
	Ккап, 15%	15%
	Капитализированный доход, USD	148 061
	Капитализированный доход, USD
Примечание: составлено автором на основании вышеизложенного анализа

Таким образом, стоимость объекта оценки, рассчитанная методом прямой капитализации, составляет 51 627 000 (пятьдесят один миллион шестьсот двадцать семь тысяч) тенге или 148 061(сто сорок восемь тысяч шестьдесят один) доллар США (по курсу доллара по отношению к тенге на 24.02.2016, 1 доллар США = 348,69 тенге)

Целью сведения результатов всех используемых подходов является определение преимуществ и недостатков каждого из них, и тем самым выработка единой стоимостной оценки. Преимущество каждого метода при оценке объекта, определяется по следующим критериям:

1. Возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя или продавца.

2. Тип, качество и обширность информации, на основе которой производится анализ.

3. Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость, такие как местоположение, размер, потенциальная доходность.

В результате применения трех подходов к оценке получено три разных результата величины стоимости, что требует их согласования при определении окончательной одной величины. Учитывая все сопутствующие нюансы, существенные недостатки и преимущества подходов к оценке, выявленные в процессе работы, а также, опираясь на личный опыт экспертов, установлены значения «весовых» коэффициентов «важности» применения подходов к оценке.

- затратный подход основывается на принципе, согласно которому предполагается, что покупатель не заплатит за имущество больше, чем стоимость любого аналогичного объекта, сопоставимого по своим качествам и полезности оцениваемому. Данному подходу было придано значение 10%;

- стоимость, полученная с применением сравнительного подхода, более всего отражает ту цену, которая может сложиться на рынке недвижимости. Так как рынок продажи недвижимости в данном районе развит очень хорошо, данному методу дан наибольший удельный вес 80%;

- оценка по доходному подходу основана на предположении, что стоимость Объекта оценки равна текущей (сегодняшней, нынешней) стоимости прав на будущие доходы, ввиду того, что отсутствуют данные по

загруженности и по сдаче в аренду площадей, а также данные по ставке арендной платы будут исходить из индивидуальных подходов к каждому арендатору, результату полученным данным подходом придано значение 10%.

Для оценки необходимо определить ставку капитализации, т.е. минимальный уровень рентабельности, который удовлетворил бы инвесторов.

В целях получения результата необходимо свести коэффициенты по затратному, сравнительному и доходному подходу.

В таблице 11 показана сводка коэффициентов «важности» применения подходов к оценке.

 

Таблица 11 – Коэффициенты «важности» применения подходов к оценке

 

Показатели	Затратный подход	Сравнительный подход	Доходный подход
Достоверность и полнота информации	0,1		0,1
Способность учитывать конъюнктуру рынка (спрос и предложения)	0,1		0,1
Допущения, принятые в расчетах	0,1	0,4	0,1
Коэффициент	0,10	0,80	0,10
Примечание: Составлено автором на основании вышеизложенного анализа

 

 

Последним этапом определения стоимости оцениваемого объекта недвижимости является процедура согласования результатов, полученных оценщиком при реализации различных подходов и методов в отношении одного объекта в рамках одного процесса.

Согласование результатов оценки – это получение итоговой оценки объекта путем взвешивания и сравнения результатов, полученных с применением различных подходов к оценке.

Необходимость проведения этой процедуры связана с тем, что в большинстве случаев реализация разных подходов и методов дает неодинаковые стоимостные результаты (иногда разница достигает до 50 %). Причина этого заключается в том, что большинство рынков являются несовершенными, потенциальные пользователи могут быть неправильно информированы, а производители могут быть неэффективными. По этим и ряду других причин применение различных подходов и дает различную величину стоимости. Чтобы получить обоснованный стоимостной результат, в международной практике разработан ряд методик, которые позволяют найти наиболее оптимальный вариант стоимости объекта оценки на основе установления весовых коэффициентов, присваиваемых оценщиком каждому полученному результату. Как правило, один из подходов считается базовым, два других необходимы для корректировки получаемых результатов. При этом учитывается значимость и применимость каждого подхода в конкретной ситуации. Из-за неразвитости рынка, специфичности объекта или недостаточности доступной информации бывает, что некоторые из подходов в конкретной ситуации невозможно применить.

При согласовании необходимо принимать во внимание:

1) полноту и достоверность информации;

2) соответствие процедуры оценки – целям оценки;

3) преимущества и недостатки подходов в конкретной ситуации.

Таким образом, итоговая величина стоимости – это лишь наиболее вероятностная цена оцениваемого объекта собственности.

Согласование результатов оценки, полученных при использовании разных подходов (затратного, доходного и сравнительного) показано в таблице 12.

 

Таблица 12 – Согласование результатов оценки, полученных при использовании разных подходов

 

Примененные подходы	Стоимость объекта (в тенге)	Удельный вес	Стоимость объекта, в тенге
Сравнительный подход	88 347 000	0,8	70 677 600
Затратный подход	63 275 000	0,1	6 327 500
Доходный подход	51 627 000	0,1	5 162 700
ИТОГО, рыночная стоимость, в Тенге	82 168 000
ИТОГО, рыночная стоимость, в Долларах США	235 648
Примечание: составлено автором на основании вышеизложенного анализа

 

 

С учетом фактов и предположений, изложенных в настоящем отчете об оценке, рыночная стоимость прав собственности на имущество составляет (с учетом округления, Тенге):

82 168 000 (Восемьдесят два миллиона сто шестьдесят восемь тысяч) тенге или 235 648 (Двести тридцать пять тысяч шестьсот сорок восемь) долларов США(по курсу доллара по отношению к тенге на 24.02.2016, 1 доллар США = 348,69 тенге)

Курс по KASE доллара США по отношению к тенге на дату оценки: 1 доллар США = 348,69 тенге.

Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в настоящем отчете, признается рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если от даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более шести месяцев.