РАЗЛИЧИЕ МЕЖДУ РЫНОЧНОЙ И НАЛОГОВОЙ СТОИМОСТЬЮ

Описание объекта оценки

 

Объектом оценки является земельный участок, площадью 0,1000 га и жилой дом, общей площадью 458,2 кв.м.

Объекты оценки расположены в г. Алматы, Наурызбайском р-не, мкр. Шугыла, ул. Карабулак, д. 41.

Объект оценки расположен в Наурызбайском р-не, рядом располагается микрорайон «Премьера», на пересечении ул. Райымбек Батыра и ул. Карабулак расположена частная школа «Самай».

Местоположение объекта оценки на карте представлено на рисунке 3

Микрорайон «Премьера»

Частная школа «Самай»

Объект оценки

 

Рисунок 3 – Местоположение объекта недвижимости

 

Примечание: составлено автором на основании источника https://2gis.kz/almaty [30].

 

Перечень правоустанавливающей и технической документации (копии)

1) Решение акима «О предоставлении земельного участка в частную собственность» № 11-1169 от 28.11.2005 г.;

2) Акт на право частной собственности на земельный участок № 0097921 от 11.12.2014 г.;

3) Акт приемочной комиссии о приемке построенного объекта в

эксплуатацию № 759 от 01.09.2009г.;

4) Технический паспорт на регистрируемые объекты недвижимости (многоквартирные жилые дома, офисы, промышленные, торговые объекты и т.п.) от 11.08.2009 г.

Характеристика земельного участка показана на таблице 6.

 

Таблица 6 - Характеристика земельного участка

 

Адрес	г. Алматы, Наурызбайский р-н, с. Шугыла, уч. б/н
Право собственности на земельный участок	частная собственность
Кадастровый номер	20-322-002-066
Площадь земельного участка, га	0,1000
Категория земель	земли населенных пунктов (городов, поселков и сельских населенных пунктов)
Целевое назначение участка	для строительства и обслуживания жилого дома
Ограничения в использовании и обременения земельного участка	обеспечить доступ для технического обслуживания и ремонта инженерных сетей
Делимость участка	делимый
Рельеф	ровный
Примечание: составлено автором на основании акта осмотра объекта недвижимости

Основные предположения и ограничивающие условия:

Следующие допущения и ограничивающие условия являются неотъемлемой частью данного отчёта:

Настоящий отчёт достоверен лишь в полном объёме и лишь в указанных в нём целях.

Заказчик гарантирует, что любая информация, суждения, аналитические разработки Оценщика и другие материалы настоящего отчета будут использованы им исключительно в соответствии с целями и функциями, указанными в задании на оценку.

Мнение Оценщика относительно рыночной стоимости бизнеса действительно только на дату оценки. Оценщики не принимают на себя никакой ответственности за изменение экономических, юридических и иных факторов, которые могут возникать после этой даты и повлиять на рыночную ситуацию, а, следовательно, и на рыночную стоимость объекта.

Финансовые и технико-экономические характеристики предприятия, используемые в оценке, берутся или рассчитываются на основе бухгалтерской отчетности без проведения специальной аудиторской проверки ее достоверности.

Оценщиком не производилась инвентаризация имущества предприятия.

Прогнозы, содержащиеся в отчете, основываются на текущих рыночных

условиях и предполагаемых краткосрочных факторах, влияющих на изменение

спроса и предложения. Эти прогнозы подвержены изменениям и зависят от ситуации, складывающейся на рынке.

Заключение и отчет об оценке бизнеса представляет собой точку зрения Оценщика без каких-либо гарантий с их стороны в отношении условий последующей реализации имущества.

От оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным способом по поводу произведённой оценки, иначе как по официальному вызову суда.

В процессе оценки специальная юридическая экспертиза документов, касающихся прав собственности на оцениваемое предприятие, и учредительных документов не проводилась.

Оценщик выдвигает требование конфиденциальности в отношении документов любого формата и содержания, составленных от имени Заказчика. Заказчик принимает условия не упоминать наше имя или наш отчет, полностью или частично, в каком-либо документе, передаваемом третьим лицам, без нашего письменного на то согласия. Согласно установленным профессиональным стандартам, Оценщик аналогично сохранит конфиденциальность в отношении информации, полученной и рассчитанной в ходе исследования в соответствии с задачами оценки.

Используемые термины и определения:

Заказчик — физическое или юридическое лицо, потребитель услуг оценщика;

Собственность – юридическое понятие, представляющее собой совокупность прав владения. Для того чтобы различать собственность как материальное понятие и собственность как юридический термин, как правило, к юридическому термину добавляется: право собственности. Слово «собственность», употребляемое без дополнительных уточнений, может относиться как к движимому, так и недвижимому имуществу.

Оценка – наука о стоимости, часть экономического анализа, опирающаяся на определенные научные принципы и методологическую базу. Является сочетанием математических методов и субъективных суждений оценщика, основанных на его профессиональном опыте.

Субъекты оценочной деятельности:

- с одной стороны – юридические лица и физические лица (индивидуальные предприниматели), деятельность которых регламентируется законом «Об оценочной деятельности в Республике Казахстан» (оценщики);

- с другой стороны – потребители их услуг (заказчики).

Отчет об оценке – документ, содержащий обоснованное и доказательное изложение результатов оценки рыночной или иной стоимости объекта оценки в

соответствии с требованиями законодательства РК. Является предметом договора между Заказчиком и Оценщиком.

Дата оценки – календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки (как правило, это дата личного осмотра оценщиком объекта оценки).

Рыночная стоимость объекта оценки – наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

- объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, типичных для аналогичных объектов оценки;

-цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект

Подходы к оценке:

Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа;

Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости Объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними;

Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости Объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Метод оценки – способ расчета стоимости Объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Цена – денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за объект оценки или его аналог.

Аналог объекта оценки – сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях.

Итоговая величина стоимости объекта оценки – величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

Стоимость воспроизводства объекта оценки – сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки.

Износ – это потеря имуществом стоимости с течением времени под действием различных факторов. Необходимо различать термины «износ» в экономической науке и «амортизация» в бухгалтерском учете.

 

Амортизация -постепенное снижение ценности имущества вследствие его изнашивания.

Затраты — размер ресурсов (для упрощения измеренных в денежной форме), использованных в процессе хозяйственной деятельности за определённый временной промежуток.

Характеристика земельного участка показана в таблице 7.

 

Таблица 7 - Характеристика жилого дома

Наименование	Литер "А" - жилой дом с лестницей	Литер "Г1" - баня	Литер "Г2" - навес	Литер "Г3" - навес
Год постройки
Этаж (этажность)	2+подвал		-	-
Площадь застройки, м^2	216,2	40,1	27,5	50,4
Общая площадь, м^2	458,2	-	-	-
Объем здания, м^3			-	-
Фундамент	бетон	бетон	-	-
Стены	кирпич	кирпич	навес на мет.столбах	навес на мет.столбах
Перекрытия	железобетон	-	-	-
Кровля	шифер	-	-	-
Оконные проемы	мет.пластик	мет.пластик	-	-
Дверные проемы	-	-	-	-
Элементы внешней отделки	побелка	-	-	-
Элементы отделки помещений	Черновая отделка	черновая отделка	-	-
Общее состояние	хорошее	хорошее	хорошее	хорошее
Фактическое использование	жилой дом	баня	навес	навес
Примечение: составлено автором на основании источника krisha.kz/ [31].

 

Нормативные правовые акты:

1) Гражданский Кодекс Республики Казахстан;

2) Закон Республики Казахстан «Об оценочной деятельности в Республике Казахстан» от 30.11.2000 г. № 109 с изменениями и дополнениями;

3) Налоговый кодекс Республики Казахстан.

Стандарты оценки

1) Приказ Министра юстиции Республики Казахстан №115 от 25.02.2015 г. «О некоторых вопросах оценочной деятельности»;

2) Приложение№1 к Приказу Министра юстиции Республики Казахстан №115 от 25.02.2015 г. «Требования к форме и содержанию отчета об оценке»;

3) Приложение№2 к Приказу Министра юстиции Республики Казахстан №115 от 25.02.2015 г. «Оценка стоимости движимого имущества»;

4) Приложение№3 к Приказу Министра юстиции Республики Казахстан №115 от 25.02.2015 г. «Оценка стоимости недвижимого имущества»;

5) Приложение№4 к Приказу Министра юстиции Республики Казахстан №115 от 25.02.2015 г. «Базы и типы стоимости»;

6) Стандарт оценки «Основные термины и определения», утвержденный приказом И.о. Министра юстиции Республики Казахстан от 28.01.2010 г. № 26;

7) Международные стандарты оценки МСО-2007 (8-е издание).

Таким образом, объектами оценки являются жилй дом земельный участок, площадью 0, 1000 га и жилой дом площадью 458,2 кв.м., находящиеся по адресу г.Алматы, Наурызбайский район, мкр. Шугыла, ул.Карабулак, д.41. Рассматриваемый земельный участок относится к категории земель населенных пунктов.