Различие между рыночной и налоговой стоимостью

Установление рыночной или иной стоимости производится путем применения методов оценки, сгруппированных в доходный, затратный и сравнительный подходы.

Методы доходного подхода — методы определения стоимос­ти объекта недвижимости, основанные на определении ожидае­мых доходов от его использования в будущем:

1) метод прямой капитализации (метод капитализированного дохода) - определение стоимости исходя из условий сохранения стабильного использования объекта недвижимости, при постоян­ной величине дохода, отсутствии первоначальных инвестиций, од­новременном учете возврата капитала и дохода на капитал;

2) метод дисконтирования денежных потоков (метод дисконти­рованного наличного потока) - определение стоимости исходя из условий изменения и неравномерного поступления денежных по­токов в зависимости от степени риска, связанного с использова­нием объекта;

3) иные методы, предусмотренные действующим законодательством.

Методы затратного подхода — это методы определения стоимости полного воспроизводства или замещения объекта недвижимости за вычетом всех видов износа:

I) метод поэлементного расчета - определение стоимости воспроизводства или замещения на основе использования сборников единых районных единичных расценок (ЕРЕР), сметных норм и правил (СНиП), сметных норм и расценок (сборник СНиР) и других нормативов, с учетом износа;

2) метод укрупненных обобщенных показателей стоимости -определение стоимости воспроизводства или замещения путем обобщения предложений о продаже аналогичных объектов или на основе применения сборников укрупненных сметных нормативов (УСН), укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС), укрупненных показателей стоимости строительства (УПСС) и других нормативов, за вычетом износа;

3) метод индексного способа - определение восстановительной стоимости путем умножения балансовой стоимости на соответствующий индекс переоценки основных фондов и вычитания видов износа;

4) иные методы, предусмотренные действующим законодательством.

Затратный подход в оценке бизнеса рассматривает стоимость предприятия с точки зрения его активов и обязательств. Для осуществления этого предварительно проводится оценка рыночной стоимости каждого актива баланса в отдельности. Далее из полученной суммы вычитают рыночную стоимость обязательств предприятия. Итоговая величина, полученная таким образом, отражает рыночную стоимость собственного капитала предприятия. Для расчётов используются данные финансовой отчётности предприятия на дату, ближайшую к дате определения стоимости Объекта.

В рамках затратного подхода к оценке бизнеса существуют два метода: метод чистых активов и метод ликвидационной стоимости. Последний метод используется для предприятий, подлежащих ликвидации.

Методы сравнительного подхода — методы, основанные на анализе сделок продаж объектов-аналогов и сопоставлении с объектом оценки для проведения соответствующих корректировок:

1) метод сравнительного анализа продаж - определение стоимости объекта недвижимости путем сравнения недавних продаж сопоставимых объектов с оцениваемым после выполнения соответствующих корректировок, учитывающих различие между ними;

2) метод рыночной информации - определение стоимости объекта недвижимости путем анализа информации о предложениях и спросе на сложившемся рынке недвижимости с учетом месторасположения оцениваемого объекта;

3) иные методы, предусмотренные действующим законодательством.

В процессе оценки рыночной стоимости рассматриваемого объекта были проведены следующие работы:

1. Сбор общих данных и их анализ. На этом этапе были проанализированы данные, характеризующие экономические, социальные и другие факторы, влияющие на рыночную стоимость оцениваемого объекта. В процессе работы над настоящим Отчетом оценщиком были собраны необходимые данные о состоянии рынка недвижимости.

2. Сбор специальных данных и их анализ. На данном этапе была собрана более детальная информация, относящаяся к оцениваемому объекту. Сбор информации производился по следующим направлениям:

- характеристики и параметры оцениваемого объекта;

- стоимость жилой недвижимости с земельным участком.

3. Обоснование применяемых подходов к оценке объектов. На основе собранной ранее информации был произведен выбор подходов к оценке рассматриваемого объекта и произведен расчет.

4. Согласование результатов, полученных с использованием различных подходов.

Налоговая стоимость – стоимость, рассчитываемая на основе действующего налогового законодательства.

Налоговой базой является площадь земельного участка. Глава 54 Налогового кодекса содержит базовые ставки земельного налога на земли сельскохозяйственного назначения, на земли населенных пунктов, земли промышленности, лесного и водного фонда, земли, занятые под автостоянки, АЗС и рынки. Эти ставки индивидуальны для каждого региона либо зависят от балла бонитета. Местные маслихаты производят корректировку данных ставок. Исчисление налога по каждому конкретному участку производится путем применения конкретной ставки к площади земельного участка.

Юридические лица и индивидуальные предприниматели производят расчет налога самостоятельно и уплачивают его равными долями в сроки не позднее 25 февраля, 25 мая, 25 августа, 25 ноября текущего года.

Для физических лиц, не являющихся предпринимателями, размер налога до 1 августа ежегодно рассчитывается налоговыми комитетами. Земельный налог должен быть уплачен ими до 1 октября текущего года.

Земельный налог — уплачивают организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения.

Налогооблагаемый объект - земельный участок, за исключением земельных участков общего пользования населенных пунктов, земельных участков, занятых сетью государственных автомобильных дорог общего пользования, и земельных участков, занятых под объекты, находящиеся на консервации по решению правительства Республики Казахстан, земельные участки, приобретенные и используемые для реализации инвестиционного проекта.

Исчисление налога производится налогоплательщиками (за исключением юридических лиц, осуществляющих расчеты с бюджетом в специальном налоговом режиме для юридических лиц-производителей сельскохозяйственной продукции) путем применения соответствующей налоговой ставки к налоговой базе отдельно по каждому земельному участку.

Юридические лица обязаны исчислять и уплачивать в течение налогового периода текущие платежи по земельному налогу. Суммы текущих платежей подлежат уплате равными долями в сроки не позднее 25 февраля, 25 мая, 25 августа, 25 ноября текущего года. Окончательный расчет и уплата земельного налога производится в срок не позднее десяти дней после наступления срока представления декларации за налоговый период.

Декларация по земельному налогу представляется (за исключением юридических лиц, осуществляющих расчеты с бюджетом в специальном налоговом режиме для производителей сельскохозяйственной продукции) в налоговый орган по местонахождению объектов обложения не позднее 31 марта года, следующего за отчетным.

Расчет текущих платежей по земельному налогу представляется не позднее 15 февраля текущего налогового периода. Вновь созданные налогоплательщики, за исключением налогоплательщиков, созданных после последнего срока уплаты текущих платежей, представляют расчет текущих платежей не позднее 15 числа месяца, следующего за месяцем государственной регистрации налогоплательщика.

При изменении налоговых обязательств по земельному налогу в течение налогового периода расчет текущих платежей представляется не позднее 15 февраля, 15 мая, 15 августа и 15 ноября текущего налогового периода по объектам обложения по состоянию на 1 февраля, 1 мая, 1 августа и 1 ноября соответственно

Исчисление земельного налога, подлежащего уплате физическими лицами, производится в срок не позднее 1 августа

Базовая налоговая ставка города Алматы равна 0,96. Примечание: Информация взята из Приложения З.

Следовательно, земельный налог можно рассчитать, умножив общую площадь жилого дома на базовую ставка налога в городе Алматы:

Земельный налог=458, 2*0,96= 439,9 тенге за жилой дом.

Придомовые земельные участки подлежат налогообложению по следующим базовым налоговым ставкам:

- для городов Астаны, Алматы и городов областного значения:

- при площади до 1000 квадратных метров включительно - 0,20 тенге за 1 квадратный метр;

- на площадь, превышающую 1000 квадратных метров, - 6,00 тенге за 1 квадратный метр.

По решению местных представительных органов ставки налога на земельные участки, превышающие 1000 квадратных метров, могут быть снижены с 6,00 до 0,20 тенге за 1 квадратный метр;

Следовательно, земельный налог за придомовой земельный участок рассчитывается перемножением общей площади земельного участка на сумму за 1 квадратный метр земли.

Площадь земельного участка = 0, 1 га * 10 000 кв.м = 1 000 кв.м (1 га = 1000 кв.м)

Земельный налог за придомовой земельный участок = 1 000 кв.м * 0,2 тенге = 200 тенге.

Общий земельный налог = 439, 9 + 200 = 639, 9 тенге.

Налог исчисляется, исходя из среднегодовой остаточной стоимости объектов обложения, определяемой по данным бухгалтерского учета.

Объектами обложения налогом являются:

-жилые помещения, дачные постройки, гаражи и иные строения, сооружения, помещения, находящиеся на территории Республики Казахстан принадлежащие физическим лицам на праве собственности;

-объекты незавершенного строительства с момента проживания, эксплуатации.

Не являются объектами налогообложения налогом на имущество:

- земля;

- здания, сооружения, находящиеся на консервации, по решению Правительства;

- государственные автомобильные дороги общего пользования и дорожные сооружения на них;

- объекты незавершенного строительства.

Налог исчисляется исходя из стоимости объектов налогообложения, устанавливаемой по состоянию на 1 января каждого года, определяемой органом юстиции по специальной формуле, учитывающей базовую стоимость квадратного метра жилого помещения, коэффициенты износа и зонирования

Налог на имущество физических лиц исчисляется в зависимости от стоимости объектов налогообложения по ставкам, показанным в таблице 13:

 

Таблица 13 - Налоговые ставки

 

	Стоимость недвижимость	Процент от стоимости объектов налогообложения
1.	до 2 000 000 тенге включительно	0,05 процента от стоимости объектов налогообложения
2.	свыше 2 000 000 тенге до 4 000 000 тенге включительно	1 000 тенге + 0,08 процента с суммы, превышающей 2 000 000 тенге
3.	свыше 4 000 000 тенге до 6 000 000 тенге включительно	2 600 тенге + 0,1 процента с суммы, превышающей 4 000 000 тенге
4.	свыше 6 000 000 тенге до 8 000 000 тенге включительно	4 600 тенге + 0,15 процента с суммы, превышающей 6 000 000 тенге
5.	свыше 8 000 000 тенге до 10 000 000 тенге включительно	7 600 тенге + 0,2 процента с суммы, превышающей 8 000 000 тенге
6.	свыше 10 000 000 тенге до 12 000 000 тенге включительно	11 600 тенге + 0,25 процента с суммы, превышающей 10 000 000 тенге
7.	свыше 12 000 000 тенге до 14 000 000 тенге включительно	16 600 тенге + 0,3 процента с суммы, превышающей 12 000 000 тенге
8.	свыше 14 000 000 тенге до 16 000 000 тенге включительно	22 600 тенге + 0,35 процента с суммы, превышающей 14 000 000 тенге
9.	свыше 16 000 000 тенге до 18 000 000 тенге включительно	29 600 тенге + 0,4 процента с суммы, превышающей 16 000 000 тенге
10.	свыше 18 000 000 тенге до 20 000 000 тенге включительно	37 600 тенге + 0,45 процента с суммы, превышающей 18 000 000 тенге
11.	свыше 20 000 000 тенге до 75 000 000 тенге включительно	46 600 тенге + 0,5 процента с суммы, превышающей 20 000 000 тенге
12.	свыше 75 000 000 тенге до 100 000 000 тенге включительно	321 600 тенге + 0,6 процента с суммы, превышающей 75 000 000 тенге
13.	свыше 100 000 000 тенге до 150 000 000 тенге включительно	471 600 тенге + 0,65 процента с суммы, превышающей 100 000 000 тенге
14.	свыше 150 000 000 тенге до 350 000 000 тенге включительно	796 600 тенге + 0,7 процента с суммы, превышающей 150 000 000 тенге
15.	свыше 350 000 000 тенге до 450 000 000 тенге включительно	2 196 600 тенге + 0,75 процента с суммы, превышающей 350 000 000 тенге
16.	свыше 450 000 000 тенге	2 946 600 тенге + 2 процента с суммы, превышающей 450 000 000 тенге
Примечание: составлено автором на основе источника [17, ст. 408].

 

 

Следовательно, налог на имущество исчисляется следующим образом: необходимо стоимость имущества умножить на ставку процента, соответствующей его ценовой категории. Поскольку рассматриваемое жилое помещение было оценено в 82 168 000 тенге, то оно попадает под 12 категорию (свыше 75 000 000 тенге до 100 000 000 тенге включительно) со ставкой процента 0,6.

Налог на имущество = 321 600 + 0,6 % * (82 168 000 – 75 000 000) =

364608 тенге.

С учетом фактов и предположений, изложенных в настоящем отчете об оценке, налоговая стоимость прав собственности на имущество составляет 364608 (триста шестьдесят четыре тысячи шестьсот восемь) тенге.

 

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

Изучение материалов по теме дипломной работе позволяет сформулировать особенности налоговой системы Республики Казахстан. Современная налоговая система Республики Казахстан – это совокупность всех налогов, сборов, пошлин и других платежей, взимаемых в государстве в установленном законодательством порядке, методов и способов налогообложения, налоговых отношений и нормативно-правовых, органов управления и налоговых служб в сфере налоговой деятельности, а также форм и методов налогового контроля.

В Республике Казахстан правовое регулирование налогообложения в своем развитии прошло несколько этапов. Последний этап характеризуется введением нового Налогового кодекса. В дипломной работе было проанализировано содержание налоговой системы Республики Казахстан на современном этапе в сравнении с действующим законодательством и новым Налоговым кодексом.

В связи с вышеизложенным в целях совершенствования налоговой системы Казахстана необходимо проведение следующих мер:

1) неотложные меры по стандартизации налогового законодательства и налоговой отчетности;

2) эффективное взаимодействие с кредитно-банковской системой (в части регулирования процентных ставок), предоставление преимуществ кредитным учреждениям и предприятиям, использующим долгосрочные ссуды на инвестиционные цели;

3) установление контроля за уровнем издержек, правомерностью отнесения тех или иных затрат на себестоимость продукции или на результаты финансовой деятельности крупных налогоплательщиков;

4) отмена льготного налогообложения для предприятий приоритетных отраслей и производств, если последние не используют на цели накопления амортизационные отчисления. Неиспользованная амортизация должна включаться в налогооблагаемую базу при исчислении налога на прибыль;

5) постепенное ограничение доли косвенных налогов;

6) введение снижения ставок НДС.

7) осуществление мер по совершенствованию налогового контроля и в целом налогового администрирования.

8) реформирование системы государственных расходов посредством введения мониторинга дефицита бюджета, расходной его части.

9) проведение жесткой политики расходования государственных средств, основными направлениями которой должны стать развитие реального сектора экономики, его инвестиционного комплекса и поддержка малого и среднего бизнеса.

10) Специфика налоговых споров требует создания Налогового Суда. Финансовые, налоговые суды существуют почти во всех развитых странах. Научное и практическое классифицирование дел, рассматриваемых в Налоговом Суде, позволило бы глубже рассмотреть механизм действия законов, связанных с налогообложением.

В заключении хотелось бы отметить, что поскольку налоги играют немаловажную роль в развитии государства и, следовательно, гражданского общества в Казахстане, то формирование налоговой системы должно рассматриваться как исторически важный этап развития общества, последствия которого будут иметь долговременный стратегический характер. Поэтому, изучая практику налогообложения различных государств, мы должны выделять, как достоинства, так и недостатки. И уже на основе опыта прошлого построить свою юридически грамотную налоговую систему.

Основной целью налоговой политики в РК на современном этапе должно стать обеспечение максимизации поступлений доходов в государственный бюджет при рациональном уровне налогового бремени населения и хозяйствующих субъектов республики, а также создание условий для расширения базы налогообложения.