Оценка стоимости земельной собственности строительного предприятия.

Позиционируем данный вопрос à Ход изучения дисциплины (рис-ок типа пирамиды Маслоу). С низу: - осн-ые понятия; - методология оценки и нормативно-правовая база; - оценка отдельных активов в составе компании; - оценка бизнеса.

Прежде всего, определим категории земель: Категория земель - в РФ - часть единого государственного земельного фонда, выделяемая по основному целевому назначению и имеющая определенный правовой режим.

По целевому назначению земли в Российской Федерации разделены на следующие категории:

Земли сельскохозяйственного назначения - земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства или предназначенные для этих целей. Земли поселений - земельные участки: - жилой и общественной застройки; - общего пользования; - промышленной, коммерческой и коммунально-складской застройки; - транспорта, связи, инженерных коммуникаций; - особо охраняемых природных территорий и объектов природно-заповедного, природоохранного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения; - водных объектов.

Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

Земли особо охраняемых территорий и объектов;

Земли лесного фонда - земли, покрытые лесом, а также не покрытые лесом, но предоставленные для нужд лесного хозяйства и лесной промышленности.

Земли водного фона – земли: - занятые водоемами, ледниками, болотами, Земли запаса - земли, не предоставленные в собственность, владение, пользование и аренду; а также - земли, право собственности, владения и пользования которыми прекращено.

Отличительные особенности земли, как объекта оценки

1. Земля не имеет физического, функционального износа, а также амортизации в силу своего специфического характера как природного ресурса, поскольку срок эксплуатации земельных участков неограничен.

2. Землю невозможно свободно воспроизвести, как другие объекты недвижимости.

3. Земельный участок может быть использован как многоцелевой или иметь вполне определенное функциональное и разрешенное назначение.

4. Земельный участок выступает средством производства сырьевых ресурсов, необходимых практически для всех отраслей экономики, а также продуктов питания.

5. Земля выступает как средство для социально-экономического развития.

6. Земля – это базис для размещения различных объектов недвижимости.

Важно отметить, что оценивается стоимость не самих з.у., а прав на них!

Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используются метод сравнения продаж, метод распределения (сравнительный подход), метод выделения (затратный подход); метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования (доходный подход) в соответствии с «Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков», утвержденными распоряжением Минимущества России от 07.03.2002 № 568-р.

1.Метод сравнения продаж

Используется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения — наличие информации о ценах сделок (предложений) с земельными участками-аналогами.

Алгоритм расчета:

- выбор основных ценообразующих параметров;

- выбор земельных участков-аналогов;

- определение характера и степени отличий участков-аналогов от оцениваемого земельного участка по каждому из основных ценообразующих параметров;

- определение корректировок цен участков-аналогов, исходя из характера и степени их отличий от оцениваемого земельного участка;

- корректировка цен каждого участка-аналога, сглаживающая отличия от оцениваемого земельного участка;

- обоснование и расчет стоимости земельного участка как средневзвешенного значения скорректированных

цен сопоставимых объектов.

 

 

2.Метод выделения

Метод применяется для оценки застроенных земельных участков.

Алгоритм расчета:

- выбор объектов-аналогов, представляющих собой единые объекты недвижимости (земельный участок с улучшениями);- определение элементов, по которым объекты-аналоги отличаются от объекта оценки;

- корректировка цен предложения (цен сделок) объектов-аналогов на выявленные различия с объектом оценки;

- расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;

- расчет стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений оцениваемого земельного участка;

- расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений земельного участка.

 

где Сскор – скорректированная стоимость объекта-аналога;

di – вес скорректированной стоимости аналога;

Сул – стоимость улучшенного объекта.

3.Метод распределения

Метод применяется для оценки застроенных земельных участков.

Алгоритм расчета:

- выбор объектов-аналогов, представляющих собой единые объекты недвижимости (земельный участок с улучшениями);

- определение элементов, по которым объекты-аналоги отличаются от объекта оценки;

- корректировка цен предложения (цен сделок) объектов-аналогов на выявленные различия с объектом оценки;

- расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;

- расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем умножения рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, на наиболее вероятное значение доли земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости.

Сложность заключается в отсутствии одеккватной статистики о доле затрат на улучшения з.у.

 

 

4.Метод капитализации земельной ренты.

Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков.

Алгоритм расчета:

- расчет земельной ренты, создаваемой земельным участком;

- определение величины коэффициента капитализации земельной ренты;

- расчет рыночной стоимости земельного участка путем деления земельной ренты на коэффициент капитализации.

 

 

5.Метод остатка

Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков.

Алгоритм расчета:

- расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих НЭИ оцениваемого земельного участка;

- расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;

- расчет чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения, за определенный период времени как произведения стоимости воспроизводства или замещения улучшений на соответствующий коэффициент капитализации доходов от улучшений;

- расчет величины земельной ренты как разности чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени и чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за соответствующий период времени;

- расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.

 

где ЧОД – вся арендная плата,

Сул – стоимость улучшения зу,

Сул*Rул – арендная плата за улучшения,

Rзу – к-т капитализации

(= Срын. зу = (АПЕОН - АПул)/Rзу)

6.Метод предполагаемого использования.

Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков, не имеющих аналогов, в усл-ях, когда остальные методы не работают.

Алгоритм расчета:

- определение суммы и временной структуры расходов, необходимых для использования земельного участка в соответствии с вариантом его наиболее эффективного использования;

- определение величины и временной структуры доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;

- определение величины и временной структуры операционных расходов, необходимых для получения доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;

- определение величины ставки дисконтирования, соответствующей уровню риска инвестирования капитала в оцениваемый земельный участок;

- расчет стоимости земельного участка путем дисконтирования всех доходов и расходов, связанных с использованием земельного участка