Все эти виды платы основаны на земельном налоге.

По оценке земли

Основные понятия

1. Государственный земельный кадастр – это систематизированный свод документированных сведений о местоположении, размерах, кадастровой стоимости земельных участков, правовом положении земель РФ и сведений о территориальных зонах и наличии расположенных на земельном участке и прочно связанных с ним объектов.

2. Земельный участок – это часть поверхности, которая имеет фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражённые в Государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю.

3. Гос кадастровый учёт зем. участков – описание и индивидуализация в Едином гос реестре земель земельных участков.

4. Гос. Мониторинг земель – система наблюдений за состоянием земель.

5. Деградированные земли – земли, на которых в результате антропогенных и природных факторов происходят устойчивые негативные процессы изменения состояния почв.

6. Делимый земельный участок – земельный участок, который может быть разделён, на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешённое использование которого может происходить без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Земля имеет право на доход прежде всего, а потом уже эти право имеют улучшения, находящиеся на ней.

7. Договор о залоге (ипотеке) земельного участка – договор, по которому одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя.

8. Земельное право (отрасль права) – система правовых норм, регулирующих общественные отношения по управлению, использованию и охране земель с целью обеспечения рационального использования земельных ресурсов.

9. Земельное правовое отношение – это общественное отношение в области управления, использование и охраны земель, урегулированное нормами земельного права, состоящее во взаимной связи субъективных прав и юридических обязанностей его участников.

10. Земельный фонд Российской Федерации – все земли в пределах государственных границ РФ.

11. Землеустройство – совокупность мероприятий, направленных на изучение состояние земли, планирование и организацию рационального использования земель.

12. Кадастровая карта – это карта (план), на которой в графической и текстовой формах воспроизводятся сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре (местонахождение, размеры и пр.).

13. Контроль за использованием и охраной земель (земельный контроль) – деятельность компетентных органов, направленная на обеспечение соблюдения земельного законодательства, требований охраны и использования земель.

14. Межевание земель – один из видов землеустроительных мероприятий, предоставляющий особый комплекс работ по установлению, восстановлению и закреплению на местности границ муниципальных и других границ земельных участков.

15. Мелиорация земель – это коренное улучшение земли с помощью гидротехнических,, агролесомелиоративных, агротехнических и других мелиоративных мероприятий.

16. Нормативная цена земли – показатель, характеризующий стоимость участка определённого качества и местоположения, исходя из потенциального дохода за расчётный срок окупаемости.

17. Нарушенные земли – земли, утратившие свою хозяйственную ценность или являющиеся источником отрицательного хозяйствования на окружающую среду в связи с нарушением почвенного покрова, гидротехнического режима и образование техногенного рельефа в результате производственной деятельности.

18. Оборотоспособность земельных участков – свойства участков земли, выражающее в способности (возможности) земельных участков свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правоприемства (наследование, реорганизация юрлица) либо иным способом (например, в результате совершения сделки по отчуждению)

19. Ограничения (обременения) прав на землю – существующие условия запрещения, установленные законом или уполномоченным органом в предусмотренном законом порядке, стесняющие правообладателя при реализации права собственности либо иные вещные права на конкретный объект недвижимости.

20. Предмет земельного права – совокупность имущественных и неимущественных общественных отношений, возникающих в области управления, использования и охраны земель, урегулированных нормами земельного права.

21. Разрешённое использование земельного участка – условия и порядок использования земельного участка с учётом целевого назначения и установленных ограничений и обременений.

22. Рекультивация земель – комплекс работ, направленных на восстановление продуктивности и народнохозяйственной ценности нарушенных земель, а также на улучшение условий окружающей среды.

23. Сервитут – право ограниченного пользования земельным участком. Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника принадлежащих ему прав по владению, пользованию и распоряжению участком.

24. Субъекты земельных правоотношений – лица или образования, которые действующим законодательством наделены правами и обязанностями, позволяющими участвовать в земельных правоотношениях.

25. Управление земельными ресурсами – организующая деятельность уполномоченных органов исполнительной власти по обеспечению рационального использования и охраны земель всеми субъектами земельных отношений.

26. Целевое назначение земельного участка – установленный законодательством порядок и условия использования земель для конкретных целей в соответствии с категорией земель.

27. Правомочие владения – обеспеченная законом возможность физического обладания земельным участком.

28. Правомочие пользования – обеспеченная законом возможность хозяйственной эксплуатации земельного участка путём извлечения его полезных свойств для удовлетворения потребностей собственника.

29. Правомочие распоряжения – обеспеченная законом возможность собственника «определять юридическую судьбу» земельного участка. Правомочие распоряжения выражается в совершении собственником сделок с земельным участком.

30. Федеральная служба земельного кадастра – гос. Орган, осуществляющий контроль за выполнением всеми лицами требований земельного законодательства по вопросам использования и охраны всех категорий земель.

31. Земли транспорта – земли, которые используются или предназначены для обеспечения деятельности для организаций или/и эксплуатации объектов автомобильного, морского, внутреннего водного, железнодорожного, воздушного и иных видов транспорта, право на которые возникли на основании земельного кодекса РФ.

 

Земля имеет свою специфику:

1. Земля является природным ресурсом, который невозможно свободно воспроизвести. Это ограниченный ресурс.

2. При оценке земельных участков необходимо учитывать многоцелевое их использование. Земля может выступать как основное средство в то же время как пространство для размещение чего-то.

3. Земельный фонд выступает основой формирования среды проживания. Поэтому она регулируется государством.

4. При оценке земельных участков не применяется амортизация.

5. У земли нет количественного срока службы.

Землепользование в РФ является платным. Плата за землю взимается в трёх формах:

1. С учётом размера земельного налога.

2. С учётом арендной платы.

3. Нормативная цена земли.

Нормативная цена земли производится, когда есть надобность в продаже земли, т.е. определить разовый платеж за выкуп.

I. Общие положения

 

Настоящие методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков разработаны Минимуществом России в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 6 июля 2001 г. N 519 "Об утверждении стандартов оценки".

Методические рекомендации могут использоваться для оценки не изъятых из оборота земельных участков (объектов оценки), которые сформированы (или могут быть сформированы) в соответствии с законодательством. *

 

IV. Методы оценки

 

Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. При этом учитывается объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыночной информации.

Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.

На сравнительном подходе основаны метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения. На доходном подходе основаны метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.

Далее приведено содержание перечисленных методов применительно к оценке рыночной стоимости земельных участков, занятых зданиями, строениями, сооружениями или предназначенных для их размещения, а также особенности оценки рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения.

В случае использования иных методов в отчете об оценке целесообразно раскрыть их содержание и обосновать использование.

 

Метод сравнения продаж

 

Метод применяется для оценки земельных участков, как занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее - застроенных земельных участков), так и земельных участков, не занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее - незастроенных земельных участков). Условие применения метода - наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).

Метод предполагает следующую последовательность действий:

определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами - аналогами (далее - элементов сравнения);

определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;

определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;

корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка;

расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

К элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками.

Наиболее важными факторами стоимости, как правило, являются:

местоположение и окружение;

целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок;

физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.);

транспортная доступность;

инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

К характеристикам сделок с земельными участками, в том числе, относятся:

условия финансирования сделок с земельными участками (соотношение собственных и заемных средств, условия предоставления заемных средств);

условия платежа при совершении сделок с земельными участками (платеж денежными средствами, расчет векселями, взаимозачеты, бартер и т.п.);

обстоятельства совершения сделки с земельными участками (был ли земельный участок представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, аффилированность покупателя и продавца, продажа в условиях банкротства и т.п.);

изменение цен на земельные участки за период с даты заключения сделки с аналогом до даты проведения оценки.

Характер и степень отличий аналога от оцениваемого земельного участка устанавливаются в разрезе элементов сравнения путем прямого сопоставления каждого аналога с объектом оценки. При этом предполагается, что сделка с объектом оценки будет совершена исходя из сложившихся на рынке характеристик сделок с земельными участками.

Корректировки цен аналогов по элементам сравнения могут - быть определены как для цены единицы измерения аналога (например, гектар, квадратный метр), так и для цены аналога в целом. Корректировки цен могут рассчитываться в денежном или процентном выражении.

Величины корректировок цен, как правило, определяются следующими способами:

прямым попарным сопоставлением цен аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения, и определением на базе полученной таким образом информации корректировки по данному элементу сравнения;

прямым попарным сопоставлением дохода двух аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения, и определения путем капитализации разницы в доходах корректировки по данному элементу сравнения;

корреляционно-регрессионным анализом связи между изменением элемента сравнения и изменением цен аналогов (цен единиц измерения аналогов) и определением уравнения связи между значением элемента сравнения и величиной рыночной стоимости земельного участка;

определением затрат, связанных с изменением характеристики элемента сравнения, по которому аналог отличается от объекта оценки;

экспертным обоснованием корректировок цен аналогов.

В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов), как правило, должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги; элементы, по которым проводится сравнение; значения корректировок.

 

Метод выделения

 

Метод применяется для оценки застроенных земельных участков.

Условия применения метода:

наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения спроса);

соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с объектами - аналогами;

определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;

расчет стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений оцениваемого земельного участка;

расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений земельного участка.

Сумма затрат на создание улучшений земельного участка может определяться с использованием укрупненных и (или) элементных стоимостных показателей.

К укрупненным стоимостным показателям относятся как показатели, характеризующие параметры объекта в целом - квадратный, кубический, погонный метр, так и показатели по комплексам и видам работ.

К элементным стоимостным показателям относятся элементные цены и расценки, используемые при определении суммы затрат на создание улучшений.

Укрупненные и элементные стоимостные показатели, рассчитанные в зафиксированном на конкретную дату уровне цен (базисном уровне цен), могут быть пересчитаны в уровень цен на дату оценки с использованием системы текущих и прогнозных индексов изменения стоимости строительства.

Расчет суммы затрат на создание улучшений с использованием элементных стоимостных показателей может осуществляться также с использованием ресурсного и ресурсно-индексного методов. Ресурсный (ресурсно-индексный) методы состоят в калькулировании в текущих (прогнозных) ценах и тарифах всех ресурсов (элементов затрат), необходимых для создания улучшений.

При определении суммы затрат на создание улучшений земельного участка следует учитывать прибыль инвестора - величину наиболее вероятного вознаграждения за инвестирование капитала в создание улучшений. Прибыль инвестора может рассчитываться как разность между ценой продажи и затратами на создание аналогичных объектов. Прибыль инвестора также может быть рассчитана как отдача на капитал при его наиболее вероятном аналогичном по уровню рисков инвестировании.

При определении. стоимости замещения или стоимости воспроизводства учитывается величина накопленного износа улучшений.

Накопленный износ улучшений может определяться в целом или в денежном выражении как сумма физического, функционального и части экономического износа, относящегося к улучшениям.

Физическим износом является потеря стоимости улучшений, обусловленная ухудшением их физических свойств.

Функциональным износом является потеря стоимости улучшений, обусловленная несоответствием объемно-планировочного решения, строительных материалов и инженерного оборудования улучшений, качества произведенных строительных работ или других характеристик улучшений современным рыночным требованиям, предъявляемым к данному типу улучшений.

Экономическим износом является потеря стоимости единого объекта недвижимости, обусловленная отрицательным воздействием внешних по отношению к нему факторов.

Физический и функциональный износ могут быть устранимыми и неустранимыми. Экономический износ, как правило, является неустранимым. При этом износ является устранимым, если затраты на его устранение меньше, чем увеличение стоимости объекта недвижимости в результате его устранения.

 

Метод распределения

Метод применяется для оценки застроенных земельных участков.

Условия применения метода:

наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса);

наличие информации о наиболее вероятной доле земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости;

соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с объектами - аналогами;

определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;

расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем умножения рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, на наиболее вероятное значение доли земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости.

 

Метод остатка

 

Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;

расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;

расчет чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения, за определенный период времени как произведения стоимости воспроизводства или замещения улучшений на соответствующий коэффициент капитализации доходов от улучшений;

расчет величины земельной ренты как разности чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени и чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за соответствующий период времени;

расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.

Метод допускает также следующую последовательность действий:

расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;

расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;

расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости путем капитализации чистого операционного дохода за определенный период времени;

расчет рыночной стоимости земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости стоимости воспроизводства или замещения улучшений.

Чистый операционный доход равен разности действительного валового дохода и операционных расходов. При этом из действительного валового дохода вычитаются только те операционные расходы, которые, как правило, несет арендодатель.

Действительный валовой доход равен разности потенциального валового дохода и потерь от простоя помещений и потерь от неплатежей за аренду.

Потенциальный валовой доход равен доходу, который можно получить от сдачи всей площади единого объекта недвижимости в аренду при отсутствии потерь от невыплат арендной платы. При оценке земельного участка арендные ставки за пользование единым объектом недвижимости рассчитываются на базе рыночных ставок арендной платы (наиболее вероятных ставок арендной платы, по которым объект оценки может быть сдан в аренду на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине ставки арендной платы не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства).

Для пустующих и используемых собственником для собственных нужд помещений также используются рыночные ставки арендной платы. В потенциальный доход включаются и другие доходы, получаемые за счет неотделимых улучшений недвижимости, но не включенные в арендную плату.

Величина операционных расходов определяется исходя из рыночных условий сдачи в аренду единых объектов недвижимости. Операционные расходы подразделяются на: постоянные - не зависящие от уровня заполняемости единого объекта недвижимости, переменные - зависящие от уровня заполняемости единого объекта недвижимости и расходы на замещение элементов улучшений со сроком использования меньше чем срок использования улучшений в целом (далее - элементов с коротким сроком использования). В состав операционных расходов не входят амортизационные отчисления по недвижимости и расходы по обслуживанию долговых обязательств по недвижимости.

Расчет расходов на замещение элементов улучшений с коротким сроком использования производится путем деления суммы затрат на создание данных элементов улучшений на срок их использования. В процессе выполнения данных расчетов целесообразно учитывать возможность процентного наращивания денежных средств для замены элементов с коротким сроком использования.

Управленческие расходы включаются в состав операционных расходов независимо от того, кто управляет объектом недвижимости - собственник или управляющий.

При расчете коэффициента капитализации для улучшений земельного участка следует учитывать наиболее вероятный темп изменения дохода от улучшений и наиболее вероятное изменение стоимости улучшений (например, при уменьшении стоимости улучшений - учитывать возврат капитала, инвестированного в улучшения).

 

Метод выделения

Применяется данный метод для застроенных участков. Пи этом, определяется стоимость всего имущества и выделяется стоимость земли.

ПРИМЕР

Необходимо оценить земельный участок, на котором находится жилой дом

Таблица № 1. Корректировка рыночный цен проданных сопоставимых объектов

Объекты – аналоги К о р р е к т и р о в к а

	Оценив объек	1 анал	2аналог	3 аналог	4 аналог	1 аналог	2аналог	3аналог	4аналог
1.Дата продаж*		3 дня	2 месяц	4 дня	1 месяц		-1640		-670
2.Местоположение ****	Пос.Новый	То же	То же	Пос Старый	Старый			+3800	+3350
3.Год постройки жилого дома *****								+12160	+10720
4.Площадь зем участка (в сотках) ******							+2700	+4200	-600
5.Общая площадь жил дома М2						-	-	-	-
6.Материал стен	кирп	тоже	Тоже	тоже	Тоже	-	-	-	-
7.Инженерное обеспечение**	1-4	1-5	1-4	1-5	1-4	-200		-200
8.Качество строительства дома***	Ниже ср	Ниже ср	Ср	ср	ср		-16400	-15200	-
9. Рын цена продаж объекта
10.Рыночная цена продаж 1 кв.м.					335 дол
Скорректированная цена
Расчётная стоимость замещения индив жилого дома
Стоимость дома с учётом износа
Стоимость земельного участка						53800-41400=12400
Стоимость земли в расчёте на 1 сотку
Степень доверия (весовой коэффициент0						0,35	0,20	0,15	0,30
Взвешенное значение скорректированной цены
Стоимость 15 соток зем участка
Округлённо

 

Метод распределения

(пример) (в руб.)

№ пп	Квартал продаж	Ст-сть всего имущественного комплекса	Стом свободного земельного участка	Доля земли в стом имущ комплекса
				0,22
				0,22
				0,18
ИТОГО	Ср. величина			0,21
	Продажа объекта оценки
	Стоимос земли	450000 *0,21	94 500

 

Примечания:

1. За последние два месяца рыночная цена упала на 2 % (82000 *0,2 = - 1640 дол США

2. Инженерное обеспечение: 1- электро, 2 –водопровод; 3- тепло; 4- канализация; 5 – Телефон

9телефон поставить = 200 УЕ

3. Кач строительства (кач. цемента; 2-строит материал; 3-Физ износ)Нижн ср. качество увелич износ на 20 %

4. Объекты в п. Новом за счёт фактора местоположения стоят больше, чем в старом на 5% (Округлённо 90-100 дол)

5. Принято, что продолжительность жизни Кирпичного жилого дома 50 лет, в том числе Фундамент –50 л, стены –50 лет; перекрытие дер – 30-50 лет (Основание: ВСН 58-88-р)

6 Площадь зем участка: в п. Новом ср. цена 1 сотки = 900 УЕ; в Старом 600 УЕ

 

Методы определения страховой стоимости земельного участка

Страховая стоимость земельного участка должна соответствовать рыночной стоимости земельного участка в текущем использовании. Для определения страховой стоимости земельного участка используются те же методы, что и определения рыночной стоимости земельного участка.
В том случае, когда страховая сумма ниже страховой стоимости имущества, размер страховой выплаты сокращается пропорционально отношению страховой суммы к страховой стоимости имущества, если условиями договора страхования не предусмотрено иное.
В том случае, когда страхователь заключил договоры страхования имущества с несколькими страховщиками на сумму, превышающую в общей сложности страховую стоимость имущества (двойное страхование), то страховая выплата, получаемая им от всех страховщиков по страхованию этого имущества, не может превышать его страховой стоимости. При этом каждый из страховщиков выплачивает страховую выплату в размере, пропорциональном отношению страховой суммы по заключенному им договору к общей сумме по всем заключенным этим страхователем договорам страхования указанного имущества.

Примеры оценки рыночной стоимости

Метод сравнения продаж
ПРИМЕР 1.

Оценивается свободный земельный участок по состоянию на 01.01.2001 года, расположенный в районе жилой застройки города. Общая площадь участка 0,2 га. Целевое назначение – строительство торгового павильона. Для сравнения выбрано 4 участка, проданных на местном рынке, с таким же целевым назначением. Характеристики сравниваемых участков приведены далее (Таблица 1).

Таблица 1

Участок	№1	№2	№3	№4
Цена продажи, руб.	29 500	30 800	33 400	24 000
Размер участка, га	0,20	0,25	0,28	0,18
Время продажи, мес./год	01/11/2000	01/08/2000	01/05/2000	01/07/2000
Условия финансирования	Безналичный расчет, собственные средства	Безналичный расчет, собственные средства	Безналичный расчет, собственные средства	Безналичный расчет, оплата с рассрочкой
Условия продажи	Не выявлено	Не типичный срок продажи (2 месяца)	Не выявлено	Не выявлено
Местоположение	Район жилой застройки	Административно-деловой центр	Промышленный район	Район жилой застройки
Физические характеристики	Не выявлено крупных различий	Не выявлено крупных различий	Рельеф поверхности неровный	Не выявлено крупных различий

По остальным элементам сравнения участки не имеют существенных различий.
РЕШЕНИЕ:

Описание вносимых поправок
Право собственности:
По объему передаваемых прав (право собственности) все аналоги объекта оценки имеют одинаковые условия. Таким образом, корректировка на право собственности не вводилась.
Условия финансирования:
Четвертый аналог приобретен с условием оплаты 40% по факту свершившейся сделки, а 60% в рассрочку на 9 месяцев при ставке дохода 1,5% в месяц. Поправка, вносимая в цену продажи 4 аналога составляет –1 003 руб.
Особые условия продажи:
В цену продажи участка № 2 внесена поправка, учитывающая нетипичный срок экспозиции. Типичный срок экспозиции – 6 месяцев. Сокращение срока экспозиции на 4 месяца в среднем ведет к уменьшению цены на 10%.
Ограниченный срок экспозиции участка на рынке снижает цену сопоставимой продажи. Поэтому в нее вносится экспертно определенная повышающая поправка +10%.
Время продажи:
Основанием для внесения данной поправки является изменение цен на земельном рынке.
Рост цен на рынке земельных участков зафиксирован за первую половину 2000 г. 2% в месяц, за третий квартал 1% в месяц, за четвертый квартал рост цен не выявлен.
Поправка для аналога №1 составит 0% (отсутствие роста цен), для аналога №2 +2%, для аналога №3 + 7%, для аналога №4 +3%.
Meстоположение:
Участки №1 и №4 имеют сходное местоположение с оцениваемым земельным участком. Участок №2, расположенный в административно-деловом центре, имеет лучшее расположение для строительства торгового павильона и пользуется большим спросом. Поэтому вносится понижающая поправка на местоположение -5% (анализ прошлых парных продаж устанавливает разницу в пределах 5-7%).
Участок №3 худшее расположение (промышленный район города). Экспертно величина корректировки для участка №3 определена в +10%.
Физические характеристики:
Рельеф поверхности земельного участка №3 неровный. Это ухудшает физические условия. Величина поправки в цену продажи участка равна +1% (из анализа прошлых парных продаж).
Результаты корректировки цены сравниваемых участков приведены далее — Таблица 2.

Таблица 2