Заглавная страница Избранные статьи Случайная статья Познавательные статьи Новые добавления Обратная связь FAQ Написать работу КАТЕГОРИИ: АрхеологияБиология Генетика География Информатика История Логика Маркетинг Математика Менеджмент Механика Педагогика Религия Социология Технологии Физика Философия Финансы Химия Экология ТОП 10 на сайте Приготовление дезинфицирующих растворов различной концентрацииТехника нижней прямой подачи мяча. Франко-прусская война (причины и последствия) Организация работы процедурного кабинета Смысловое и механическое запоминание, их место и роль в усвоении знаний Коммуникативные барьеры и пути их преодоления Обработка изделий медицинского назначения многократного применения Образцы текста публицистического стиля Четыре типа изменения баланса Задачи с ответами для Всероссийской олимпиады по праву Мы поможем в написании ваших работ! ЗНАЕТЕ ЛИ ВЫ?
Влияние общества на человека
Приготовление дезинфицирующих растворов различной концентрации Практические работы по географии для 6 класса Организация работы процедурного кабинета Изменения в неживой природе осенью Уборка процедурного кабинета Сольфеджио. Все правила по сольфеджио Балочные системы. Определение реакций опор и моментов защемления |
РАЗДЕЛ 4. Назначение оценки.Содержание книги Поиск на нашем сайте
Чем это отличается от задач оценки? Задачи – это какие функции осуществляются для достижения цели: планирования и использование охраны земель, для целей приватизации и т.д. Следует иметь в виду, что: земельный участок можно внести в Уставный Капитал; в УК земельная доля может вноситься временно и постоянно, Если на временно, то собственник не теряет права собственности, а если на постоянно, то теряет. Это обстоятельство должно быть отражено в учредительном договоре. Определение стоимости при купле – продаже. Наследование земли по закону и по завещанию (ст 1115 ГК РФ – определяется при этом рыночная стоимость) Обмен земли, при этом каждая сторона выступает и продавцом, и покупателем) Заключение договоры ренты. При этом при ренте рассчитываются будущие денежные потоки и приведение их к текущей стоимости. Возмещение убытков и потерь от изъятия земель. (Ст. 49,55 ЗК и ст. 15 ГК РФ). При этом рассчитывается стоимость самого участка, сроки перебазирования, размер упущенной выгоды, при перебазировании, чтобы выйти на прежние показатели. Для целей страхования. При ликвидации юридического лица. При этом, если в ограниченные сроки ликвидация, то оценка производится как при банкротстве.
Раздел 5. Состав объекта оценки. 1. Участок земли может состоять из нескольких частей и на разных правах: пожизненное наследование, ограниченное владение, аренда и т.д. 2. Содержание земельной ренты: постоянная, пожизненная или срочная. 3. Кадастровый номер и номер зоны и секции следует указывать. 4. Балансовая стоимость участка. Она отражается на 01 счёте в бухгалтерском балансе- основные средства, если земля в собственности. А если в аренде, то отражается на забалансовом счёте 001 (Текущие арендные платежи) Раздел 6 Дата оценки. Раздел 7. Принадлежность земельного участка. 1. Участок не может принадлежать к двум и более категориям, а только к одной. 2. Должны быть очерчены и утверждены границы участков, находящихся в пределах городской черты. К отчёту должна быть приложена карта участка 3. Должно быть указано целевое назначение земель (Правоустанавливающие документы всегда отражают как используется земля) и такой документ в проекте, т.е. разрешённое использование – это то, что записано в документах и проекте) 4. Если нет разрешение на использование зем участка – лучше не производить оценку. 5. Изменять категории земель может только субъект РФ и никто более! Раздел 8. Стандарты оценки 1. Статья 519 Земельного Кодекса регулирует стандарты на землю. ГОСТЫ вышли в 2002 г Раздел 9. Цель оценки Раздел 10. Количественные и качественные характеристики объекта оценки. 1. Размеры, ландшафт, состав почвы, глубина промерзания и т.д. 2. Размеры, информацию о праве собственности, о правоустанавливающих документах получить в следующих документах: 1) Постановление главы администрации о предоставлении земельного участка 2) Устав организации 3) Учредительные документы 4) План земельного участка 3. Произвести визуальное натурное обследование участка, его идентификацию и фотодокументирование (Лучше делать панарамную съёмку)Идентификацию следует делать на месте сравнивая результаты личного обследования с правоустанавливающими документами. 4. Сделать чертёж местности и сверить с соответствующими документами. 5. Указать к какому рынку относится данный участок, т.е. провести анализ рынка земли. Раздел 11 Выбор методов оценки в каждом подходе. 1. Закон разрешает оценщику самостоятельно решать этот вопрос.
Раздел 12. Итоговые обобщения. 1. Повествовательное изложение о результатах оценки и выводах оценщика.
ПРИЛОЖЕНИЯ
УТВЕРЖДЕНЫ
МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ
I. Общие положения
Настоящие методические рекомендации по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков разработаны Минимуществом России в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 06.07.2001 N 519 "Об утверждении стандартов оценки".
II. Методические основы оценки рыночной стоимости права аренды земельных участков
Рыночная стоимость права аренды земельного участка определяется исходя из принципов полезности, спроса и предложения, замещения, изменения, внешнего влияния, изложенных в разделе II Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 N 568-р. Рыночная стоимость права аренды земельного участка зависит от правомочий арендатора, срока действия права, обременений права аренды, прав иных лиц на земельный участок, целевого назначения и разрешенного использования земельного участка. Рыночная стоимость права аренды земельного участка зависит от ожидаемой величины, продолжительности и вероятности получения дохода от права аренды за определенный период времени при наиболее эффективном использовании арендатором земельного участка (принцип ожидания). Рыночная стоимость права аренды земельного участка определяется исходя из наиболее эффективного использования арендатором земельного участка, то есть наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося практически и финансово осуществимым, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства и в результате которого расчетная величина стоимости права аренды земельного участка будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования). Расчетная величина стоимости права аренды земельного участка может выражаться отрицательной величиной (например, в случае если размер арендной платы, установленный договором аренды земельного участка, выше рыночного размера арендной платы за этот участок). В таких случаях, как правило, не является возможным отчуждение объекта оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на совершении сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. III. Общие рекомендации по проведению оценки При проведении оценки рыночной стоимости права аренды земельного участка рекомендуется использовать положения раздела III Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 N 568-р, с учетом следующих особенностей. В отчет об оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка рекомендуется, в том числе, включать:
IV. Методы оценки Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. При выборе методов учитывается достаточность и достоверность общедоступной для использования того или иного метода информации. Как правило, при оценке рыночной стоимости права аренды земельных участков используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации дохода, метод остатка, метод предполагаемого использования. На сравнительном подходе основаны: метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения. На доходном подходе основаны: метод капитализации дохода, метод остатка, метод предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка, методе выделения. Далее приведено содержание перечисленных методов применительно к оценке рыночной стоимости права аренды земельных участков, как занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее – застроенных земельных участков), так и права аренды земельных участков, не занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее – незастроенных земельных участков). В случае использования иных методов в отчете об оценке целесообразно раскрыть их содержание и обосновать использование. Метод сравнения продаж Метод применяется для оценки права аренды застроенных и незастроенных земельных участков. При проведении оценки рыночной стоимости права аренды методом сравнения продаж рекомендуется использовать положения пункта 1 раздела IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 N 568-р, с учетом следующих особенностей. При оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка методом сравнения продаж в составе факторов стоимости, в том числе, учитываются следующие факторы:
Метод выделения Метод применяется для оценки права аренды застроенных земельных участков. При проведении оценки рыночной стоимости права аренды методом выделения рекомендуется использовать положения пункта 2 раздела IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 N 568-р. Метод распределения Метод применяется для оценки права аренды застроенных земельных участков. При проведении оценки рыночной стоимости права аренды методом распределения рекомендуется использовать положения пункта 3 раздела IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 N 568-р. Метод капитализации дохода Метод применяется для оценки права аренды застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность получения за одинаковые промежутки времени равных между собой по величине или изменяющихся с одинаковым темпом величин дохода от оцениваемого права аренды земельного участка. Метод предполагает следующую последовательность действий:
Под капитализацией дохода понимается определение на дату проведения оценки стоимости всех будущих равных между собой или изменяющихся с одинаковым темпом величин дохода за равные периоды времени. Расчет производится путем деления величины дохода за первый после даты проведения оценки период на определенный оценщиком соответствующий коэффициент капитализации. При оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка доход от данного права рассчитывается как разница между земельной рентой и величиной арендной платы, предусмотренной договором аренды, за соответствующий период. При этом величина земельной ренты может рассчитываться как доход от сдачи земельного участка в аренду по рыночным ставкам арендной платы (наиболее вероятным ставкам арендной платы, по которым земельный участок может быть сдан в аренду на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине ставки арендной платы не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства). Определение рыночных ставок арендной платы в рамках данного метода предполагает следующую последовательность действий:
При расчете коэффициента капитализации для дохода создаваемого правом аренды земельного участка, следует учитывать:
В случае наличия достоверной информации о величине дохода создаваемого аналогом объекта оценки за определенный период времени и его цене, коэффициент капитализации для дохода, создаваемого правом аренды земельного участка, может определяться путем деления величины дохода, создаваемого аналогом за определенный период времени, на цену данного аналога. Метод остатка Метод применяется для оценки права аренды застроенных и незастроенных земельных участков. При проведении оценки рыночной стоимости права аренды методом остатка рекомендуется использовать положения пункта 5 раздела IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 N 568-р, с учетом следующих особенностей:
|
||||
Последнее изменение этой страницы: 2016-04-26; просмотров: 335; Нарушение авторского права страницы; Мы поможем в написании вашей работы! infopedia.su Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав. Обратная связь - 18.188.97.200 (0.011 с.) |