Метод предполагаемого использования

Метод применяется для оценки права аренды застроенных и незастроенных земельных участков. При проведении оценки рыночной стоимости права аренды методом предполагаемого использования рекомендуется использовать положения пункта 6 раздела IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 6.03.2002 N 568-р, с учетом следующих особенностей:

• в составе операционных расходов, в том числе учитывается величина арендной платы, предусмотренная существующим договором аренды земельного участка;
• при расчете ставки дисконтирования для дохода от права аренды следует учитывать вероятность сохранения дохода от данного права;
• при определении прогнозного периода следует учитывать период времени, оставшийся до окончания срока действия договора аренды, а также возможность заключения арендатором нового договора на определенный срок.

 

КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬ

В соответствии с ФЗ № 28 ФЗ от 02.01 2000 г «О государственном земельном кадастре» используются следующие основные понятия:

государственный земельный кадастр - систематизированный свод документированных сведений, получаемых в результате проведения государственного кадастрового учета земельных участков, о местоположении, целевом назначении и правовом положении земель Российской Федерации и сведений о территориальных зонах и наличии расположенных на земельных участках и прочно связанных с этими земельными участками объектов (далее - сведения государственного земельного кадастра);

государственный кадастровый учет земельных участков - описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки. Государственный кадастровый учет земельных участков сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера.

 

В состав земельного кадастра входят:

- ГЗК- гос зем кадастр

- ГЗУ – государственный земельный учёт

- ЕГРз – единый госуд реестр земли

- ЕГРп – единый государственный реестр прав

 

ГЗК предполагает межевание земельных участков, т.к. без межевания не возможен ГКУчёт.. ГЗУ осуществляет земельная кадастровая палата. Материалы межевания – это:

1. Состав земли;

2. Чертёж земельного участка;

3. Описание границ

4. Сведения о земельном участке: вид права, правообладатель кто, сведения о регистрации права, сведения о приоритете права,

Кадастровое дело формируется по каждому земельному участку. Это дело является основанием для регистрации прав в отделе юстиции.

Основные цели ведения ГЗК:

1. Государственное и муниципальное управление землёй;

2. Осуществлением гос. Контроля за за пользованием и охраной земли;

3. Осуществление мероприятий по улучшению почв;

4. Государственная регистрация прав

5. Массовой оценки земель;

6. Обоснование платы за землю;

7. Для налогообложение

 

Функции по ведению ГЗК осуществляет Федеральное Агентство по кадастру.

Кадастровый номер представляет собой; 23:43:04 11 038:0005, где:

23- Номер кадастрового округа (Субъекта Федерации)

43 - № кадастрового административного района;

04 - № кадастрового блока (выступает микрорайон района, города);

11 - № кадастрового массива

038 - № кадастрового квартала;

0005 - № земельного участка в границах кадастрового квартала.

 

ПРИНЦИПЫ ведения ГЗК

-единство правил и методик;

-непрерывность внесения сведений в ГЗК;

-открытость сведений;

-совместимость сведений земельного кодекса и кадастра;

-сведения о территориальных зонах земельный участков, о различный государственных структур.

 

Функции госу. Зем. кадастра.

Учёт земель	Регистрация земель	Оценка земель
1. Госуд кадастр учёт 2. Статистич учёт (количественный, 3. Специальный учёт (учёт качества - состав, тип, рельеф местности ит.д.	1.Регистрация прав (от учрежден юстиции) 2. Формирование единого гос реестра прав)	1. Индивидуальная оценка 2. Массовая оценка 3. Экологическая оценка земель

 

МАССОВАЯ оценка земель

Кадастровая оценка	Экономическая оценка	Бонитировка земель (при экономической оценке)
	1. Общая оценка 2. Частичная 3. Внутрихозяйственная	1.Оценка доброкачественности земель

 

Кадастровая оценка земель

Экономической оценке земли предшествует бонитировка почв. Бонитировка – это установление относительной пригодности той или иной почвы для её естественного плодородия, т.е. какая почва хуже, а какая лучше (содержание гумуса, глинозёма, величина гумусного слоя на 1 га и т.д.) Результаты бонитировки почв обозначены в баллах.

Оценка земель с/х назначения осуществляется двумя путями:

1. На основании рекомендации Минимущества % 568

2. На основании данных с/х предприятия.

 

1 МЕТОД

1) Оценить следует сначала весь массив, потом приступить к оценке отдельных участков, если это необходимо.

2) Необходимо сделать экспликацию, т.е. сделать перечень видов угодий: с/х назначения и не с/х назначения с указанием их площадей.

Источник информации для оценки:

1. почвенные карты с/х предприятия.

2. План земель предприятия с отображением границ

3. Структура посевных площадей на дату оценки (составляется ежегодной)

Структура может быть представлена следующими культурами:

1) Зерновые культуры;

2) Технические культуры

3) Овоще-бахчиевые

4) Картофель

5) Кормовые культуры (кукуруза на зерно, на силос, многолетние и однолетние травы)

6) Чистые и занятые пары

Всего посевов

4. технологические карты на возделывание культур – нормативный документ по по затратам на возделывание с/х культуры.

5. Нормальная урожайность основных с/х культур

6. Свободные цена на с/х продукцию

Бонитировка осуществляется по следующим баллам

1) Пашня – 1 балл

2) Сады – 1,05

3) Виноградники – 1,14

4) Рисовые земли- 1,14

5) Пастбища естественные 0,11

 

Оценка рыночной стоимости пашни

1. Рассчитать земельную ренту пашни как разницу между стоимостью валового дохода от растениеводства (животноводства) и затратами на производства с/х культур (животноводства) с учётом прибыли предпринимателя.

 

Р = (ВП- З) * ПП, где:

Р – величина земельной ренты;

ВП – валовая прибыль в руб / га;;

З – затраты в руб./га;

ПП – прибыль предпринимателя в %.

2. Рассчитать стоимость валового дохода на единицу площади как произведение нормальной урожайности на рыночную цену:

 

ВП = У*С, где:

У – урожай с 1 га;

С – рыночная цена в ц/га.

 

Нормальная урожайность – это нормативный показатель плодородия почв.

 

3. Анализируя структуру посевных площадей с/х предприятия, выбираем основные с/х культуры, традиционно возделываемые в данном предприятии. Если они составляют в структуре посевных площадей не менее 70 %, то они являются основными культурами.

4. Отобрав типичные для района расположения участки с/х культур, рассчитываем средневзвешенную урожайность на примере зерновых.

Таблица 1. Расчёт средневзвешенной нормальной урожайности зерновых культур.

Наименование почвенных разновидностей (группы почв)	Площадь почвенных разновидностей, или групп почв в га (S)	Нормальная урожайность ц/га (У)	Произведение площади на урожайность S* У
1. Чернозёмы обыкновенные, слабогумусные, маломощные, сильно смытые, легкоглинистые (шифр 328)			7000 руб.
2. Сверх мощные (шифр 0328)		42,6
3. Шифр 20328
4. шифр 562		33,4
ИТОГО		36440/1050= 34,7

 

5. Определяем урожайность остальных оценочных культур по отношению к урожайности зерновых по формуле:

 

У ост к-р = Ун. ср взв. * Кi, где:

Кi – коэффициент урожайности оценочных культур по отношению к урожайности зерновых (по данным Роснииземпроект)

 

Таблица 2. Расчёт урожайности культур по отношению к урожайности зерновых.

Наименование культур	Кi	УКнi
1. Зерновые	1,0	34,7 ц/га
2. Сах свёкла	8,2	284,54
3.Подсолнечник	0,53	18,39
4.Кукуруза на зерно	1,27	44,07
5.Кукуруза на силос	7,7	267,19
5.Многолетние травы на сено	1,4	48,58
6.Однолетние травы на сено	0,8	27,76

 

6. Определяем показатель зернового эквивалента (Уэ)

В основе расчёта зернового эквивалента лежит:

1. Определение чистого дохода от производства продукции по каждой оценочной культуре с учётом стоимости возделывания культуры и цен на продукцию с/х.

2. Рассчитываем разницу в доходности каждой культуры по отношению к доходности зерновых.

3. Полученные разности от каждой культуры умножаем на значение долей культуры в общей структуре посевных культур и затем суммируем.

4. Результаты, выраженные в рублях, переводим в объём зерна через цену его реализации и прибавляем к показателю нормальной урожайности зерновых. В итоге получаем урожайность в зерновом эквиваленте.

5. Расчёт производится по формуле

 

Уэ = Унорм ср.взв по зерну + Е Д/Цзерна, где:

Д – доход по каждой культуре с учётом коэффициента долевого участия.

Ц з – цена реализации зерна в руб./ц

 

6. Определяем материальные издержки по производству с/х продукции.

Технологические карты по возделыванию разных с/х культур содержат нормативные значения по всем видам затрат.

(Например, норма высева семян, норма внесения удобрений в ц/га, норма внесения ядохимикатов, но, рма расхода горючего, затраты труда и прочее).

Необходимо весь спектр издержек по каждой оценочной культуре определить в денежном выражении по рыночным ценам.

Основные статьи издержек учитываем в расчёте:

1. Прямые производственные расходы (покупка семян, удобрений, ядохимикатов, ГСМ), текущий ремонт средств производства, оплата труда, включая отчисления от фонда оплаты, возврат кредитов по обслуживанию долга, амортизация, или затраты по возмещению Основных Фондов, прочие затраты (по электроэнергии, страхованию, мелкий инвентарь) Эта величина обычно составляет 20-25 % от суммы прямых затрат.

2. Косвенные издержки и общехозяйственные- общепроизводственные расходы, оплата труда управленческого персонала (10-12 % от прямых затрат в растениеводстве по Росси в целом.

3. Налог на землю и другие налоги.

4. Прибыль предпринимателя необходимо отнести на площадь пашни, занятой под соответствующей культурой величину затрат в руб. на 1 га.

5. В табл. 3 вносим этот показатель

Разницу в доходе в пересчёте на зерновые составят – (минус) 1204,1 / 609 р/ц = - 2 ц/га.

Урожайность в зерновом эквиваленте 34,7 –2 = 32,7 ц/га

Стоимость валовой продукции составит 32,7 * 600 = 196 200 руб. /га

Определяем чистый доход от выращивания зерновых:

ЧД = СтВП –З = 196200 – 8350 = 11270 руб. /га

Важный фактор в расчёте ренты обусловлен местоположением пунктов сбыта с/х продукции, т.е. рассчитывается рентный доход, обусловленный местоположением участка. Он может быть с + и с -

Рента рассчитывается по формуле:

Р = +- (Эобл – Эхоз) Г*Т, где:

Эобл – средневзвешенный эквивалент расстояния внехозяйственных перевозок с/х грузов по области.(по материалам гос. Кадастровой оценки с/х угодий)

Эхоз – это те нехозяйственные расходы по конкретному объекту оценки или хозяйству (из гос кадастровой оценки с/х угодий)

Г – ср. грузоёмкость территорий в тоннах на 1 га.

Т – тариф грузоперевозок, т.е. стоимость перевозки с/х грузов на расстояние 1 км. в среднем по области. (на основании статистический данных)

 

Пример

Э обл = 30 кмю

Эхоз =52 км.

Г = 5 т/га (количество перевозимых грузов / площадь с/х угодий)

Т – 3,5 руб.

Р = (30 – 52) *5 *3,5 = - 385 руб. /га.

 

Чистый доход от выращивания продукции зерновых с учётом местоположения будет =:

ЧД = 11270 – 385 = 10885 руб. /га.

Если ещё есть затраты на животноводство, то их необходимо учесть.

Дороги оцениваются по месту их расположения - как улучшения. Затратным подходом.

Лесополосы определяются по УПВС

Коэффициент капитализации определяется кумулятивным методом.

 

Безрискова ставка = 11,7 %

Риск аграрного бизнеса = 5 %

Риск ликвидности = 5 %, но не более 10 %

Региональный риск = 5 %

ИТОГО = 27 %(округлённо)

Таким образом, рассчитываем стоимость земельного участка:

10885 р/га / 0,27 = 40315 р/га

Умножив на площадь посева, получим 42 330 750 руб. (40315 *1050)

(в таблице 3 можно взять фактическую среднюю 5-летнюю урожайность с 1 га.

Доходный подход

Доходный подход предполагает три метода оценки:

1. Метод капитализации земельной ренты;

2. Метод остатка;

3. Метод предполагаемого использования.

Основная формула первого метода:

С з.у. = ЗР / К= Арендные платежи / К.,где

С з.у. – стоимость зем участка;

ЗР – земельная рента;

А пл. – сумма арендных платежей (чистый доход)

К – коэффициент капитализации.

1.В качестве земельной ренты – доход от растениеводства (животноводства)

2.Можно использовать сумму арендных платежей в год. А если налог платит не Заказчик, то берётся чистый доход за минусом налога на землю.

3. Ставку капитализации определяем кумулятивным методом:

А) безрисковая ставка – это доходы по местным рынкам;

Б) риск на низкую ликвидность;

В) региональный риск;

Г)Страновой риск (если определяем в иностранной валюте);

Д)Дополнительный риск – увеличение арендной платы и т.д.)

Е)Премии за риск – не увеличение арендной платы.

В этом же подходе может быть метод определения ставки капитализации методом рыночной экстракции: по формуле

К = ЗР / S зем. уч-ка.

Метод остатка.

ПРИМЕР:

1. Стоимость недавно построенного здания = 450 тысяч $

2. Продолжительность экономической жизни его = 50 лет.

3. Ставка дохода на инвестиции, обеспечивающая конкурентоспособность данного проекта = 12 %

4. Общий чистый ожидаемый доход от всего земельно – имущественного комплекса =65000 $

 

Определить стоимость земельного участка.

 

1. Рассчитываем коэффициент капитализации по улучшениям. При этом норма возврата капитала = 1 / 50 = 2 %., а значит общая ставка капитализации – 12 % +2 = 14 %

2. Рассматривается целесообразность вложения капитала в недвижимость

3. Определяем доход, относимый к улучшениям:

ЧД = Ст. ул * К = 450 000 * 0,14 = 63 000 $

4. Определяем чистый доход относимый к земельному участку

Чдзу= 65 000 – 63 000 = 2000 $

4. Определяем стоимость зем участка:

5. Сзу = 2000 / 0.12 = 16 667 $