Принципы и базовые подходы к оценке стоимости собственности строительного предприятия.

Иерархия оценочной деятельности: Принципы-Подходы-Методы.

Принципы оценки - методические правила (фундаментальные идеи), на которых основывается процесс оценки недвижимости и позволяющие оценщику правильно учесть влияние всего многообразия факторов, присущих рынку недвижимости, на стоимость объекта недвижимости.

Подходы к оценке - совокупность методов (способов) расчетов, сгруппированных по вариантам использования имущества.

Методы оценки – конкретные способы расчета стоимости.

Виды принципов:

Связанные с землей

Принцип остаточной продуктивности: Остаточная продуктивность (пример с землей) измеряется как остаточный чистый доход, после того как были оплачены затраты на три других (кроме земли) фактора производства - труд, капитал и предпринимательство.

Принцип вклада: Стоимость отдельного элемента имущества зависит от величины его вклада в общую стоимость (всего объекта). Принцип подразумевает, что стоимость имущества зависит от его вклада в её величину элемента этого имущества.

Принцип изменяющейся доходности: По мере добавления ресурсов чистые доходы увеличиваются замедляющимися темпами, т.е. привлекаемые к объекту имущества ресурсы обладают свойством насыщения (убывающей отдачи).

Принцип сбалансированности: В соответствии с этим принципом любому способу использования имущества соответствует оптимальный (сбалансированный) набор факторов использования, при сочетании которых достигается наибольшая доходность используемого имущества.

Принцип оптимальных размеров: При существующем на данном сегменте рынка имущества тенденциях наибольшим спросом пользуются объекты имущества, обладающие определённой (оптимальной) величиной.

Принцип оптимального разделения и соединения: Имущественные права на объект оценки следует разделять или соединять таким образом, чтобы стоимость объекта в итоге достигла максимальной величины.

Связанные с рыночной средой

Принцип спроса и предложения: Заключается в требовании выявления взаимосвязи между потребностью в объекте имущества и ограниченностью его предложения. Равновесие между спросом и предложением определяет величину цены имущества.

Принцип конкуренции: При определённых рыночных условиях уровень прибыли на данном сегменте рынка превышает уровень, необходимый для оплаты факторов производства, на данном сегменте рынка обостряется конкуренция, что, в свою очередь, приводит к снижению среднего уровня доходности.

Принцип жизненного цикла: Стоимость имущества обычно не остаётся постоянной, а изменяются с течением времени. Типичный жизненный цикл объекта состоит из четырёх основных этапов: этап выведения объекта имущества на рынок; этап роста (развития); этап зрелости; этап упадка.

Принцип зависимости: Стоимость конкретного объекта недвижимого имущества подвержена влиянию окружающих объектов и сама влияет на стоимость других объектов в данном районе.

Принцип соответствия: Показывает, в какой мере архитектурный стиль, уровень соответствующих удобств и услуг, предлагаемых к продаже объектов недвижимого имущества, адекватен потребностям и ожиданиям рынка.

Основанные на представлениях пользователя

Принцип полезности: Предполагает способность имущества быть полезным, удовлетворять потребности пользователя в определённом месте и в течение определённого времени.

Принцип замещения: Максимальная стоимость имущества определяется наименьшей ценой, по которой может быть приобретено другое имущество с эквивалентной полезностью.

Принцип ожидания: Стоимость объекта имущества, способного приносить доход, определяется текущей стоимостью доходов, которые данный объект имущества принесёт в будущем.

Принцип наиболее эффективного использования

Наиболее эффективное использование (НЭИ) объекта имущества - это вариант использования, выбранный из рационально оправданных и правомочных вариантов, который юридически допустим, физически возможен, финансово оправдан, наиболее рентабелен (т.е. даёт оптимальный стоимостной результат, обеспечивает наивысшею текущую стоимость объекта на дату оценки).

Существует 3 подхода к оценке стоимости бизнеса:

Благо – затратный подход; Товар – сравнительный подход; Источник дохода – доходный подход

Затратный подход к оценке собственности

Основан на принципе замещения - изучаются возможности инвестора в приобретении имущества, исходя из того, что он, проявляя должную благоразумность, не заплатит за нее большую сумму, чем та, в которую обойдется создание аналогичного предприятия, как действующего имущественного комплекса.

Ср=f(ИЗД)

Ср = Наше+Долги нам-Наши долги

Ср= ∑А - ∑Пуч, где Пуч – пассивы учитываемые

Алгоритм определения стоимости по затратному подходу:

1. Анализ финансового состояния предприятия.

2. Выбор метода оценки.

3. Определение структуры и состава активов,

пассивов предприятия.

4. Выявление активов и пассивов, не учтенных

на балансе предприятия.

5. Расчет рыночной стоимости активов.

6. Расчет рыночной стоимости пассивов.

7. Расчет рыночной стоимости бизнеса.

Сравнительный подход к оценке собственности

Основан на принципах замещения рыночная стоимость объекта не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение объекта эквивалентной полезности.

и наиболее эффективного использования рыночная стоимость объекта оценки определяется исходя из наиболее эффективного варианта использования оцениваемого объекта.

Ср=f(Са), где Са- стоимость аналогов

Доходный подход к оценке собственности

Основан на принципах ожидания – типичный инвестор или покупатель приобретает имущество, ожидая в будущем доходы или выгоды. Стоимость имущества может быть определена, как его способность приносить доход/выгоду в будущем.

И наиболее эффективного использования: Ср=f(ДХ)

Алгоритм определения стоимости подоходному подходу:1. Определение основных доходоприносящих видов деятельности компании.2. Прогноз деятельности компании по основным направлениям.3. Прогноз величины доходов.4. Прогноз величины расходов.5. Моделирование денежного потока.6. Обоснование величины ставки дисконтирования и коэффициента капитализации.7. Определение текущей стоимости денежных потоков.

8. Внесение итоговых корректировок.