Факторы, влияющие на стоимость недвижимости

Можно выделить четыре фактора, влияющие на стоимость недвижимости.

1. Спрос – количество данного товара или услуг, находящее на рынке платежеспособных покупателей. Самый большой потенциальный спрос – на рынке жилья.

2. Полезность – способность имущества удовлетворять некоторые потребности человека. Полезность побуждает желание приобрести определенную вещь. Полезность жилья – комфортность проживания. Для инвестора, действующего на рынке недвижимости, наибольшей полезностью будет обладать земельный участок без ограничений на использование и застройку.

3. Дефицитность – ограниченность предложения. Как правило, при увеличении предложения определенного товара цены на данный товар начинают падать, при уменьшении предложения – расти.

4. Возможность отчуждаемости объектов – это возможность передачи имущественных прав, что позволяет недвижимости переходить из рук в руки (от продавца к покупателю), т. е. быть товаром. Раньше на землю в России была единая государственная собственность, поэтому земля не считалась товаром.

Таким образом, стоимость не является характеристикой, которая сама по себе присуща недвижимости: наличие стоимости зависит от желания людей, необходимо наличие покупательной способности, полезности и относительной дефицитности.

 

Вопрос 48.

Модель ЕВО или модель Эдвардса-Белла-Ольсона (Edwards-Bell-Ohlson) давно известна, тем не менее она приобрела признание благодаря статьям Джеймса Ольсона (James A. Ohlson) 1990 – 1995 годов, в которых он ссылался на статью Эдвардса и Белла (Edwards, Edgar O., and Philip W. Bell) "The Theory and Measurement of Business Income 1961-го года". Подобные модели были известны много раньше, их описание встречалось в работах 1938 г. Уильямса (Williams 1938) и Прайнрайха (Preinreich, 1938).

Модель EBO позволяет использовать преимущества доходного и имущественного подходов, так как стоимость предприятия определяется на основе текущей стоимости чистых активов и дисконтированного ДП сверх доходов, отклонений от нормализованной среднеотраслевой прибыли

Как известно, на идеальном рынке отсутствует фактор неопределенности и применяемые методы оценки будут давать одинаковый по величине результат РС предприятия. И нет информационной асимметрии, т.е всем участникам рынка известен будущий потенциал предприятия и, в этом случае, стоимость чистых активов равна текущей стоимости будущих доходов вне зависимости от его типа (чистый денежный поток, прибыль, дивиденды), который используется при дисконтировании.

Преимуществами данной модели можно считать следующие:

• модель устанавливает формальные связи между оценкой и числами бухучета;

• многосторонность модели и возможность её использования для анализа различий национальных систем учета. На основе модели ЕВО могут быть выработаны принципы «идеальной» учетной системы, с дальнейшей конвергенцией национальных систем учета в направлении указанном моделью;

• анализ на основе модели ЕВО выявляет существование значительной статистической связи: согласно исследованиям Франкела и Ли (Frankel and Lee, 1996) для большинства анализировавшихся стран оценка на основе модели остаточных доходов объясняла более чем 70% кросс-секционных отклонений в ценах.

• остальные фундаментальные экономические показатели, не использующиеся в модели ЕВО не оказывают существенного влияния на формирование внутренней стоимости бизнеса. Согласно работе Хэнда и Лэндсмена (Hand and Landsman, 1998), используемые в модели ЕВО исходные переменные: чистые активы, чистая прибыль и дивиденды определяют более 80% дисперсии;

Вопрос 49.

Пожалуй, наибольшее распространение у оценщиков в доходном подходе при оценке бизнеса получила модель дисконтирования свободных денежных потоков. В чем различия моделей и в чем мы видим преимущества использования в оценке модели ЕВО?

Ранее была показана эквивалентность моделей в рамках подхода Миллера-Модильяни. Однако для целей практического применения модель ЕВО обладает существенным преимуществом по сравнению с классическими методами DCF. В модели ЕВО используется доступная информация о стоимости имеющихся на момент оценки ценностей, тогда как модели дисконтирования денежных потоков по сути начинают отсчет с нуля, представляя стоимость любого имеющегося актива в виде некоего вклада в общий поток будущих доходов.

Поскольку любой прогноз сопряжен с неопределенностью, которая возрастает с увеличением периода прогнозирования, оценка дисконтированием денежных потоков оказывается более размытой по сравнению с оценкой ЕВО.

Точность оценки будет тем выше, чем больше априорной информации об оцениваемом бизнесе будет использовано. Исследования ряда авторов, проведенных на эмпирических данных, показывают что модель ЕВО дает лучшие результаты по сравнению с моделями дисконтирования денежных потоков

 

 

Вопрос 50.

В России осуществляется государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии Федеральным законом РФ от 21.07.97 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» Федеральная регистрационная служба РФ ведет Единый государственный реестр прав, который содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях. Договор купли-продажи недвижимости (здания, сооружения или земельного участка) заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (ст. 551 ГК РФ). Договор аренды недвижимости (здания, сооружения или земельного участка) заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 651 ГК РФ). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды недвижимости, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Несоблюдение этого требования влечет признание договора аренды недвижимости не заключенным. Вопрос 51 Согласно ст. 153 ГК РФ, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (т.е. на достижение правового результата). Общие условия (применимы ко всем сделкам): а) законность содержания (например, не должна ограничиваться правоспособность одной из сторон в двусторонней сделки); б) способность физических и юридических лиц, совершающих ее, к участию в сделке (например, в отношении юридических лиц – чтобы при заключении сделки, либо исполнительный орган не вышел за рамки своих полномочий, или специальной правоспособности юридического лица); в) соответствие воли и волеизъявления (например, во избежании, порока воли в силу тяжелых жизненных обстоятельств). Специальные условия (применимы к заключению сделок, где объект регулируется специальным гражданско - правовым режимом, в нашем случае, режим для объектов недвижимого имущества): а) соблюдение формы сделки (в данном случае, по общему правилу, форма сделки - письменная); б) содержание сделки (все существенные условия договора должны быть согласованны сторонами); в) государственная регистрация (в данном случае имеется в виду, или регистрация принадлежности прав на недвижимость по сделке; или регистрация самой сделки; или и то и другое). Сделки, связанные с покупкой недвижимостью, довольно многоступенчаты, они забирают уйму времени, а также необходимо иметь определенные знания и обладать некоторым опытом. Сделки с недвижимостью относятся к сделкам повышенного риска и ответственности, потому что все это связано с немалой суммой денег. Как правило, порядок оформления сделок с недвижимостью остается следующим. Стороны заключают между собой договор, который должен иметь подписи как покупателя, так и продавца. Далее порядок оформления любых сделок с недвижимостью может предполагать подключение нотариуса, и тогда этот договор попадает к нему на стол, вместе с другими сопутствующими документами. Проверив чистоту сделки, нотариус подписывает договор. Но на этом моменте сделку еще нельзя назвать совершенной. В дальнейшем порядок проведения сделки с недвижимостью предполагает необходимость регистрации договора. И особенностью сделок с недвижимостью можно считать тот факт, что даже после занесения договора в реестр сделку все равно еще не считают состоявшейся, и никто не имеет права претендовать на новую недвижимость, равно и требовать каких-либо денег. Таков порядок проведения сделок с недвижимостью – весь предыдущий этап являлся, по сути, только обеспечением совершения сделки и выдачей взаимных гарантий. Особенности сделок с недвижимостью заключаются и в том, что для осуществления самого процесса купли – продажи нужно написать еще один договор, и также зарегистрировать его, подав и все другие нужные документы. И только после этого сделку можно будет называть состоявшейся, новым владельцам жилья – переезжать, а прежним – требовать деньги за проданную недвижимость. Вопрос 52. Три основных подхода к оценке предприятия Выбор метода оценки во многом зависит от того, в каком финансовом состоянии находится предприятие в данный момент и каковы его перспективы. В зависимости от состояния и перспектив развития бизнеса расчет стоимости компании может основываться на применении следующих подходов: Затратный подход Доходный подход Сравнительный подход Затратный подход в оценке рассматривает стоимость предприятия с точки зрения понесенных издержек. Стоимость предприятия признается равной стоимости активов предприятия, оставшихся после погашения всех обязательств. Доходный подход считается наиболее приемлемым с точки зрения инвестиционных мотивов, поскольку под стоимостью предприятия в нем понимается не стоимость набора активов (здания, сооружения, машины, оборудование, нематериальные ценности и т.д.), а оценка потока будущих доходов. Доходный подход предполагает, что потенциальный инвестор не заплатит за данный бизнес сумму, большую, чем текущая стоимость будущих доходов от этого бизнеса. Причем существует две модели построения потока будущих доходов: денежный поток для собственного капитала, и для всего инвестированного капитала (учитывает и собственный и заемный капитал). Сравнительный подход предполагает, что стоимость предприятия определяется тем, за сколько оно может быть продано при наличии достаточно сформированного рынка. Другими словами, наиболее вероятной величиной стоимости оцениваемого предприятия может быть реальная цена продажи аналогичного предприятия, зафиксированная рынком. Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) все три подхода к оценке, но он вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. Согласование результатов и итоговое заключение о рыночной стоимости объекта оценки. В зависимости от конкретной ситуации, результаты каждого из трех подходов могут в большей или меньшей степени отличаться друг от друга. Выбор итоговой оценки стоимости зависит от назначения оценки, имеющейся информации и степени ее достоверности   Вопрос 53. Затратный подход в оценке бизнеса рассматривает стоимость предприятия с точки зрения понесенных издержек. Для осуществления этого предварительно проводится оценка обоснованной рыночной стоимости каждого актива в отдельности, затем определяется текущая стоимость обязательств и, наконец, из обоснованной рыночной стоимости суммы активов предприятия вычитается текущая стоимость всех его обязательств, результат показывает оценочную стоимость собственного капитала предприятия. Данный подход представлен двумя основными методами: • методом стоимости чистых активов; • методом ликвидационной стоимости. Расчет методом ликвидационной стоимости применяется при вынужденной продаже предприятия, поэтому для настоящей работы произведен расчет только методом стоимости чистых активов, который включает в себя несколько этапов: 1. Оценивается имущество предприятия по обоснованной рыночной стоимости; 2. Выявляются и оцениваются нематериальные активы; 3. Определяется рыночная стоимость финансовых вложений, как долгосрочных, так и краткосрочных; 4. Товарно-материальные запасы переводятся в текущую стоимость; 5. Оценивается дебиторская задолженность; 6. Оцениваются расходы будущих периодов; 7. Обязательства предприятия переводятся в текущую стоимость. 8. Определяется стоимость собственного капитала путем вычитания из обоснованной рыночной стоимости суммы активов текущей стоимости всех обязательств. Вопрос 54 Оценка пакета акций – это определение стоимости части активов бизнеса и нюансов, оказывающих влияние на его развитие, рост и функционирование. Акция – это, с финансовой стороны, долевая ценная бумага, которая способна удовлетворить право владельца на определенную часть имущества и дохода акционерного общества. Всегда важно выделить два вида пакета акций – контрольный (мажоритарный) и миноритарный. Главной особенностью оценки пакета акций, является то, что в данной процедуре учитываются существенные для данной процедуры факторы, не принимаемые во внимание в других видах оценки ценных бумаг - скидка, объясняющая недостаточный контроль, и обратное понятие – премия за контроль. Премия за контроль при расчетах по оценке пакета акций является коэффициентом, который увеличивает текущую стоимость акций из-за влияния отдельных, но берущихся во внимание факторов, а также наличия определенных свойств у оцениваемого пакета. И наоборот, скидка за недостаточный контроль при проведении процедуры оценки пакета акций означает коэффициент, который создается из-за отрицательного влияния отдельных факторов, берущихся во внимание, или по причине отсутствия необходимых свойств и характеристик. Как правило, средний показатель премии за контроль - это 30-40%, в то время как скидка за недостаточный контроль лежит в диапазоне 15-25%. Целей оценки пакета акций можно выделить несколько:   1. Определение вероятного уровня рыночной цены, выявление тенденций её изменения, прогнозирование изменения рыночной стоимости пакета акций и определение диапазона цен её изменения в целях покупки и продажи в будущем; 2. Определение уровня переоценки и недооцененности рынком тех или иных бумаг. Для этих целей осуществляется действительная оценка стоимости акций. Данная цена также называется, как теоретически правильная или учетная, фундаментальная. Она определяется экспертами компании «Активные Бизнес Консультации» на основе расчетов по различным методикам. Если рыночная стоимость пакета акций значительно выше их действительной стоимости, то такую цену можно считать завышенной, или переоцененной рынком. От приобретения таких акций инвестору рекомендуется воздержаться. Если же текущая рыночная цена пакета акций ниже действительной стоимости, то рыночные ожидания являются заниженными, а акции недооцененными. Такие акции зачастую называют акциями роста, поскольку они обладают высоким потенциалом роста курсовой стоимости. Данные цели оценки пакета акций являются важными для любого инвестора, желающего удачно вложить деньги и вернуть их с прибылью в будущем. Акции имеют следующие виды стоимости:   1. Номинальная стоимость пакета акций. Это средства, которые возвращаются акционеру в случае начала процедуры ликвидации общества. Определяется номинальная стоимость путем деления размера уставного капитала на количество акций, находящихся в обороте. На основе такой стоимости устанавливается рыночная и эмиссионная стоимость акций, а также дивиденды; 2. Эмиссионная стоимость пакета акций. Это стоимость акций, только размещенных предприятием. Эмиссионная стоимость может существенно отличаться от номинальной, как в меньшую, так и большую сторону; 3. Балансовая стоимость пакета акций. В первую очередь – это показатель бухгалтерского учета, который применяется для анализа финансовой деятельности компании. Также балансовая стоимость является «мерилом» акционерного капитала компании. Устанавливается балансовая стоимость путем разницы суммы обязательств компании и средств, вложенных в капитал владельцами привилегированных акций; 4. Ликвидационная стоимость пакета акций. Это стоимость акций, отражающая сумму активов (как материальных, так и нематериальных) компании, которая осталась бы неизменной даже при окончании деятельности компании и реализации или аукционной продажи активов, а также действующая в целях погашения обязательств и выплат по привилегированным акциям, находящимся в обороте; 5. Инвестиционная стоимость пакета акций. Это стоимость акций, реализуемых на фондовом рынке в соответствии с её характеристиками, свойствами и уникальными характеристики, существующими с точки зрения инвестора. Все акции, по их мнению, обладают двумя потенциальными источниками дохода: ежегодные выплаты по дивидендам и прирост капитала, базирующийся на повышении рыночного курса акций. Инвестиционная стоимость и является совокупностью средств, который инвестор сможет получить из этих двух источников, которая затем используется, как расчетов перспектив доходности акции; 6. Рыночная стоимость пакета акции. Это стоимость продаж акций на фондовой бирже, находящаяся не только в зависимости от соотношения спроса и предложения, но и размером дивиденда по акциям, темпами развития предприятия, биржевой конъюнктурой и общим состоянием рынка ценных бумаг; 7. Расчетная стоимость пакет акций. Это стоимость акций, которая определяется по результатам проведения оценки пакета акций с помощью технического анализа и моделирования. Для расчетной стоимости ценообразующими факторами являются индекс изменения соотношения цены и прибыли, а также индекс роста «чистой курсовой стоимости». Вопрос 55 В западной практике существует множество методов оценки компаний. Каждый из них имеет свои положительные и отрицательные качества. Из методов, базирующихся на оценке активов, в мировой практике используются метод чистых активов и метод ликвидационной стоимости. Для оценки предприятия методом чистых активов определяют рыночную стоимость всех его активов: материальных (земли зданий, оборудования, запасов), финансовых и нематериальных. НА ЗАПАДЕ в условиях развитого фондового рынка хороший индикатор для определения приблизительной стоимости компании - биржевая котировка акций, которая умножается на количество эмитированных акций. Разумеется, окончательная стоимость зависит от размеров контрольного пакета и определяется в процессе переговоров сторон. Для России такой подход практически неприемлем - на открытом фондовом рынке котируются акции лишь нескольких крупнейших компаний. Поэтому оценка российского бизнеса строится на других принципах и подходах, которые также заимствованы из западной практики. Для оценки недвижимости (земли и зданий) возможно использование трех методов: затратного, доходного и рыночных сравнений.   Вопрос 56 Оценщик запрашивает у Заказчика копии следующих документов, в зависимости от особенностей оцениваемого объекта:  свидетельство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (для государственного имущества могут быть представлены выписки из реестра государственного имущества);  договор аренды земельного участка,  решение органов власти о предоставлении (выделении) земельного участка;  иные документы, из которых может быть получена исчерпывающая информация о виде и объеме прав на земельный участок, здание (помещение), сооружение и передаточное устройство, входящие в состав объекта оценки.  документы, содержащие сведения о наличии обременении (ограничений) прав на объект оценки – договора залога (ипотеки), аренды (субаренды), доверительного управления, договор об охране памятника культуры (архитектуры), определение суда об аресте имущества, иные документы;  технический паспорт БТИ (выписка из техпаспорта БТИ)  справка БТИ о состоянии здания/помещения  экспликация  поэтажный план  иные документы, из которых может быть получена информация об объемно-планировочных решениях оцениваемых улучшений.  кадастровый план земельного участка  ситуационный план земельного участка  генеральный план  иные карты-схемы с обозначением строений на земельном участке.  справка о балансовой стоимости (остаточной и первоначальной стоимости) объекта оценки по состоянию на последнюю отчетную дату в отношении объектов, принадлежащих юридическому лицу.  данные об имуществе, которое не является недвижимым, но которое подлежит оценке в составе объекта оценки;  любые другие документы, устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, в том числе содержащие описание существующих прав на объект оценки;  сведения для оценки общеплощадочных сетей - общая протяженность сетей (с разбиением по отдельным участкам), диаметр и материал труб. глубина заложения труб, дополнительные элементы (включая устройство углов-поворотов, колодцев);  дополнительные сведения, находящиеся в распоряжении у Заказчика (по оцениваемой собственности), которые могут повлиять на результаты оценочных работ;  заключение инженерно-технических служб (ответственного лица) о состоянии объектов оценки (по возможности).   Вопрос 57 Вопрос 58 Предпродажная подготовка бизнеса (58) Этапы предпродажной подготовки бизнеса   На первом этапе предпродажная подготовка бизнеса подразумевает проведение следующих процедур. Первая – это правовой аудит (юридическая предпродажная проверка фирмы). Он выполняется с целью максимально ограничить любые юридические риски, которым может быть подвержен покупатель. Наша компания поможет вам эффективно решить все правовые нюансы по подготовке вашего бизнеса к продаже и предложит наиболее успешную стратегию выгодной реализации проекта. На втором этапе предпродажная подготовка бизнеса требует проведения налогового аудита. Это также очень важный момент, т.к. покупатель заинтересован в «чистоте» налоговой деятельности, которую осуществляла компания. Если предпродажная проверка фирмы выявит высокий налоговый риск, то стоимость бизнеса существенно снижается, а проект теряет инвестиционную привлекательность. Для рационального снижения налоговых рисков воспользуйтесь услугой бизнес-брокера – его профессиональные советы помогут навести порядок в налоговой сфере предприятия. На следующем этапе предпродажная подготовка бизнеса подразумевает оценку стоимости бизнеса. Покупатель всегда обращает внимание на этот важный показатель, ибо желает убедиться в том, что покупка вашего бизнеса для него – это рациональный шаг как по затраченным средствам, так и по дальнейшим финансовым вложениям. Оценочная предпродажная проверка фирмыосуществляется на основе финансового анализа, выведения стоимости активов и расчета сроков окупаемости вложенных в бизнес инвестиций. Согласно законодательству, оценочная предпродажная проверка фирмы должна проводиться по полному перечню критериев. Обратитесь в нашу профессиональную компанию – и мы проведем оценку вашего бизнеса по всем правилам, на основе законодательных требований и наших собственных методик, разработанных на основе многолетнего разностороннего опыта в сфере продаж готового бизнеса.   Вопрос 59. Имущественный подход основан на анализе активов предприятия и включает следующие методики: 1. методика накопления активов состоит в оценке имеющихся активов и применяется для расчета стоимости: · действующих предприятий, обладающих значительными активами, когда имеются возможность и необходимость в оценке нематериальных активов предприятия (напомним, для предприятий современных наукоемких отраслей ценность нематериальных активов может многократно превосходить стоимость материальных активов); · холдинговых или инвестиционных компаний, которые сами не создают массу чистого дохода; · в случае, когда у предприятия отсутствуют ретроспективные данные о производственно-хозяйственной деятельности, например предприятие недавно создано; · в случае, когда доходы предприятия в значительной степени зависят от контрактов (например, строительные организации), у предприятия отсутствуют постоянные заказчики или, наконец, значительную часть активов предприятия составляют финансовые активы — денежные средства, дебиторская задолженность, ликвидные ценные бумаги. 2. методика скорректированной балансовой стоимости — методика чистых активов в настоящее время чаще используется в процессе приватизации государственных и муниципальных предприятий. Эта методика менее трудоемкая, чем методика накопления активов, но дает и менее достоверный результат уровня стоимости предприятия. 3. методика расчета стоимости замещения. Ее суть заключается в определении текущей удельной или полной стоимости предприятия-аналога, базирующейся на определении текущих удельных или полных затрат на строительство современного предприятия, аналогичного оцениваемому. При реализации этой методики трудно определить степень износа внеоборотных активов оцениваемого предприятия. 4. методика расчета ликвидационной стоимости используется для ликвидируемых предприятий, а также когда текущие и прогнозируемые денежные потоки от производственной деятельности предприятия невелики по сравнению со стоимостью его чистых активов или когда стоимость предприятия при ликвидации может быть выше, чем при продолжении его деятельности.     Вопрос 60