Принципы управления объектами недвижимости.

Принципы управления объектами недвижимости.

Принципы управления рынком недвижимости во многом зависят от политических и экономических условий в стране, но одновременно они должны учитывать сложившийся мировой опыт. Достижение целей управления недвижимостью возможно лишь при соблюдении определенных принципов управления.

1. Разделение процедур — применение особых подходов к регулированию отношений различных видов недвижимости — жилых и нежилых помещений, земельных, лесных участков и других объектов.

2.. Открытость информации обо всех участниках и объектах рынка недвижимости для принятия деловых решений.

3..Гласность нормотворчества — публичное обсуждение проектов законов и других нормативных актов. Например, обсуждение программы жилищной реформы, затрагивающей интересы всех слоев населения.

4.Разделение полномочий между регулирующими органами — нормотворчество и нормоприменение — не должны совмещаться в одном лице.

5.Принцип единства нормативной базы, режима и методов регулирования объектов недвижимости на всей территории РФ.

6.Объекты недвижимости государственной и муниципальной собственности находятся в общем совместном владении и пользовании всего населения соответствующего региона.

7.Простота и понятность правил и процедур, установленных законодательными актами о недвижимости, надежность защиты собственников - добросовестных приобретателей от любого произвола.

8.Рациональное распределение функций управления рынком недвижимости между государственными органами и профессиональными участниками — коммерческими и общественными организациями (ассоциациями риелторов; оценщиков и др.).

9.Принцип равных возможностей, включающий в себя:

а) стимулирование государством конкуренции на рынке недвижимости через отсутствие преференций для отдельных его участников;

б) обеспечение конкурентности между участниками рынка как механизма объективного повышения качества объектов недвижимости и услуг на рынке, а также снижения их стоимости.

в) равенство всех участников рынка перед органами, осуществляющими управление, распоряжение государственной недвижимостью в соответствии с действующим законодательством осуществляют исполнительные органы государственной власти;

г) гласное и конкурсное распределение государственной поддержки различных проектов на рынке. Политика в области управления недвижимостью должна обеспечивать эффективное использование земель в соответствии с утвержденными схемами зонирования территории и исключительное адресное и обоснованное предоставление льгот по налогообложению с постепенным переходом от предоставления льгот по земельным платежам к адресным компенсационным выплатам из бюджета в соответствии с проводимой социальной политикой;

д) применение дополнительных мер защиты на рынке жилых помещений граждан группы риска — несовершеннолетних, одиноких пенсионеров, инвалидов и др.;

е) отсутствие преимуществ у государственных предприятий, функционирующих на рынке недвижимости перед коммерческими организациями. Приватизация государственной и муниципальной недвижимости и возмездная передача прав на негосударственные объекты должна производиться по рыночной стоимости, а не по инвентаризационной;

ж) запрет государственным органам давать публичные оценки профессиональным участникам рынка. Представительные органы государственной власти (федеральные, территориальные и муниципальные) в интересах населения принимают законы и иные нормативные правовые акты, устанавливающие порядок владения, пользования и распоряжения объектами недвижимости.

10.Сборы и налоговые платежи, взимаемые с объектов недвижимости, в том числе и по сделкам с ними, делятся по уровням управления в соответствии с установленными нормами.

11.Соблюдение преемственности российской системы управления рынком недвижимости, имеющей свою историю и традиции, с учетом мирового опыта регулирования прав собственности на различные объекты недвижимого имущества; его творческое осмысление и адаптацию к нашим отечественным условиям.

Эти принципы обеспечивают защиту потенциальных покупателей и собственников недвижимости от любого произвола со стороны недобросовестных участников рынка, рациональное использование земель и других объектов недвижимости, а также эффективную работу самого рынка.

 

 

Сущность и особенности недвижимости как товара.

К особенностям недвижимости как товара относят:
- неперемещаемость объекта в пространстве ограничивает возможности реализации сделки только параметрами регионального рынка,
- уникальность объектов – вследствие неповторимости комбинации весьма большого числа характерных признаков (абсолютные аналоги отсутствуют) – приводит к уникальности каждой сделки на рынке недвижимости;
- долговечность объекта обеспечивает присутствие его на рынке в качестве составной части предложения (скрытого или явного) в течение длительного времени при любых колебаниях конъюнктуры;
- ограниченность земельных ресурсов и длительность создания улучшений приводят к относительно низкой эластичности предложения этого товара и к соответствующим особенностям рыночного ценообразования;
- сложность структуры объекта с возможностью вариаций совокупности физических и юридических свойств, в сочетании с высокой сложностью рыночных процессов вынуждает участников сделок нести высокие транзакционные издержки при подготовке и реализации сделок;
- сложность рыночных процессов, сопровождаемая трудностями приобретения информации, усложняет задачи определения, проверки, закрепления прав, заключения договора купли-продажи, организации расчетов между покупателем и продавцом, вынуждая к использованию услуг посредников;
- низкая ликвидность приводит к существенному удлинению времени экспозиции при продаже недвижимости по рыночным ценам.

Метод прямого сравнительного анализа продаж: сущность преимущества и недостатки.

Называют методом рыночной индивидуализации. Рыночные метод – это метод оценки рыночной стоимости недвижимости исходя из данных о недавних продажах. Сравнительный подход к оценке – это совокупность методов оценки
стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Преимущества сравнительного подхода:
1. В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей.
2. В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция.
3. Статически обоснован.
4. Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов.
5. Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.
Недостатки сравнительного подхода:
1. Различия продаж.
2. Сложность сбора информации о практических ценах продаж.
3. Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки.
4. Зависимость от активности рынка.
5. Зависимость от стабильности рынка.
6. Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.

Частичные интересы; в сфере недвижимости.

Понятие и сущность ипотеки.

Ипотека – это залог недвижимого имущества.
Ипотечный кредит – это кредит, который обеспечивается недвижимой собственностью.
Ипотечное кредитование – это предоставление кредита под залог недвижимого имущества.
Создать систему ипотечного кредитования можно на основе развития первичного и вторичного рынков ипотечного капитала.
Состав первичного рынка ипотечного капитала: 1) кредиторы – они предоставляют заемный капитал; 2) заемщики-инвесторы, покупают недвижимость
для использования или инвестирования в коммерческой деятельности.
Вторичный рынок – это процесс купли-продажи закладных ценных бумаг, выпущенных на первичном рынке. Обеспечить первичных кредиторов возможностью реализовать первичную закладную ценную бумагу, а на полученный доход предоставить иной кредит на этом же рынке – это главная задача вторичного рынка ипотечного капитала.
Кредитор может распорядиться недвижимостью по своему усмотрению, если заемщик не возвращает кредит, в этом и состоит преимущество ипотечного кредитования. Недвижимость долговечна и ее цена стабильна.
Привлечение финансовых ресурсов на основе ипотеки получило наибольшее развитие на рынке недвижимости, потому что стоимость недвижимости не отвечает финансовым возможностям потенциальных покупателей, но кредит, полученный на покупку недвижимости, может служить в качестве обеспечения – обязательства по его возврату.
Основной проблемой ипотечного кредитования выступает недостаток долгосрочных финансовых ресурсов. Источником долгосрочных средств могут стать вклады частных лиц.
В 1998 г. произошедший финансово-экономический кризис привел к уменьшению реальных доходов населения и обесценил их сбережения, способствовал оттоку частных вкладов в Сбербанк. Одной из проблем является оценка платежеспособности потенциального заемщика исходя из реальных доходов.
Официальные доходы потенциальных заемщиков невысоки, потому что доля теневого сектора экономики очень велика, это затрудняет коммерческими банками принимать решения по кредитованию. Хорошо продуманная государственная налоговая политика ипотечного кредитования населения позволит вывести реальные доходы из «тени».
Развитие системы ипотечного кредитования – основное направление устранения наблюдаемого дисбаланса высокой стоимости недвижимости и финансовых возможностей большей части населения. За счет ипотеки можно финансировать большинство операций, которые связаны с недвижимостью во многих странах. Долгосрочный кредит под низкий процент позволит ускорить процесс приобретения жилья населением. В настоящее время, население вынуждено очень долго откладывать денежные средства на приобретение жилья в полном объеме. Очень широко используются традиционные походы к оценке недвижимости при принятии решений о финансировании инвестиций в недвижимость, при определении стоимости объектов, которые используются в качестве залога при предоставлении ипотечных кредитов.

 

 

Принципы управления объектами недвижимости.

Принципы управления рынком недвижимости во многом зависят от политических и экономических условий в стране, но одновременно они должны учитывать сложившийся мировой опыт. Достижение целей управления недвижимостью возможно лишь при соблюдении определенных принципов управления.

1. Разделение процедур — применение особых подходов к регулированию отношений различных видов недвижимости — жилых и нежилых помещений, земельных, лесных участков и других объектов.

2.. Открытость информации обо всех участниках и объектах рынка недвижимости для принятия деловых решений.

3..Гласность нормотворчества — публичное обсуждение проектов законов и других нормативных актов. Например, обсуждение программы жилищной реформы, затрагивающей интересы всех слоев населения.

4.Разделение полномочий между регулирующими органами — нормотворчество и нормоприменение — не должны совмещаться в одном лице.

5.Принцип единства нормативной базы, режима и методов регулирования объектов недвижимости на всей территории РФ.

6.Объекты недвижимости государственной и муниципальной собственности находятся в общем совместном владении и пользовании всего населения соответствующего региона.

7.Простота и понятность правил и процедур, установленных законодательными актами о недвижимости, надежность защиты собственников - добросовестных приобретателей от любого произвола.

8.Рациональное распределение функций управления рынком недвижимости между государственными органами и профессиональными участниками — коммерческими и общественными организациями (ассоциациями риелторов; оценщиков и др.).

9.Принцип равных возможностей, включающий в себя:

а) стимулирование государством конкуренции на рынке недвижимости через отсутствие преференций для отдельных его участников;

б) обеспечение конкурентности между участниками рынка как механизма объективного повышения качества объектов недвижимости и услуг на рынке, а также снижения их стоимости.

в) равенство всех участников рынка перед органами, осуществляющими управление, распоряжение государственной недвижимостью в соответствии с действующим законодательством осуществляют исполнительные органы государственной власти;

г) гласное и конкурсное распределение государственной поддержки различных проектов на рынке. Политика в области управления недвижимостью должна обеспечивать эффективное использование земель в соответствии с утвержденными схемами зонирования территории и исключительное адресное и обоснованное предоставление льгот по налогообложению с постепенным переходом от предоставления льгот по земельным платежам к адресным компенсационным выплатам из бюджета в соответствии с проводимой социальной политикой;

д) применение дополнительных мер защиты на рынке жилых помещений граждан группы риска — несовершеннолетних, одиноких пенсионеров, инвалидов и др.;

е) отсутствие преимуществ у государственных предприятий, функционирующих на рынке недвижимости перед коммерческими организациями. Приватизация государственной и муниципальной недвижимости и возмездная передача прав на негосударственные объекты должна производиться по рыночной стоимости, а не по инвентаризационной;

ж) запрет государственным органам давать публичные оценки профессиональным участникам рынка. Представительные органы государственной власти (федеральные, территориальные и муниципальные) в интересах населения принимают законы и иные нормативные правовые акты, устанавливающие порядок владения, пользования и распоряжения объектами недвижимости.

10.Сборы и налоговые платежи, взимаемые с объектов недвижимости, в том числе и по сделкам с ними, делятся по уровням управления в соответствии с установленными нормами.

11.Соблюдение преемственности российской системы управления рынком недвижимости, имеющей свою историю и традиции, с учетом мирового опыта регулирования прав собственности на различные объекты недвижимого имущества; его творческое осмысление и адаптацию к нашим отечественным условиям.

Эти принципы обеспечивают защиту потенциальных покупателей и собственников недвижимости от любого произвола со стороны недобросовестных участников рынка, рациональное использование земель и других объектов недвижимости, а также эффективную работу самого рынка.