Задачи управления недвижимостью.

Задачи управления недвижимостью.

Главная задача этого вида деятельности извлечение прибыли (от своего имени или по поручению собственника) от реализации полномочий владений, пользования и распоряжения недвижимостью.

Задачи застройщика. В качестве застройщика могут выступать муниципалитет, будущий владелец, сама строительная организация. Главная задача - управление проектом (организация и управление застройки, финансирование проекта, принятие решений, связанных с риском, организация технического надзора, юридическое закрепление формы владения).

Задачи владельца. Задачи владения включают в себя: управление собственностью, управление фондом помещений, организацию ухода и текущего ремонта, организацию услуг, предлагаемых пользователям и арендатора, а также управление персоналом, экономическое и юридическое управление.

Задачи пользователя. Эти задачи включают в себя определение потребности в помещениях в данный момент, приобретение и оборудование помещений, текущий ремонт, управление эффективным использованием помещений, поддержание услуги (уборка охрана и т.п.)

Задачи управляющего объектом недвижимости. Основной задачей в управлении недвижимостью является реализация программы наилучшего и наиболее эффективного ее использования. В связи с этим основными направлениями деятельности управляющего недвижимостью будут:

1. конкретизация целей потребителя при владении объектом недвижимости

2. консультирование собственника по вопросам состояния и анализа рынка недвижимости при управлении прав на объект на предмет соответствия объекта потребностям собственника

3. приемка объекта недвижимости в управление

4. физическая, правовая и экономическая экспертиза объекта недвижимости

5. анализ вариантов дальнейшего использования объекта и выбор наилучшего использования объекта с учетом потребностей потребителя.

6. разработка программы управления объектом и ее реализация с периодической корректировкой

7. представление интересов собственника перед третьими лицами

8. организация и ведение процедуры взаиморасчетов субъектов, участвующих в обеспечении жизнедеятельности объекта

9. ведение периодической отчетности перед собственником о ходе реализации программы управления.

 

6. Методология управления.

Методы управления – это способы осуществления управленческих воздействий на персонал для достижения целей управления организацией.

Рис. 1. Методы управления недвижимостью предприятия

При этом указанные методы управления могут быть разделены на уровни применения субъектами управления:

уровень предприятия;

уровень подразделений предприятия;

уровень отдельных специалистов.

Экономические методы управления

Экономические методы управления являются способами воздействия на персонал на основе использования экономических законов. Наиболее распространенными формами прямого экономического воздействия на персонал являются хозяйственный расчет и материальное стимулирование.

Хозяйственный расчет является методом, стимулирующим персонал в целом на соизмерение затрат на хозяйственную деятельность с результатами хозяйственной деятельности, экономное расходование ресурсов и материальную заинтересованность сотрудников в результатах труда. Материальное стимулирование осуществляется путем установления уровня материального вознаграждения (заработная плата, премии), компенсаций и льгот.

Административно-правовые и организационные методы управления

Административно-правовые методы являются способами осуществления управленческих воздействий на персонал, основанными на властных отношениях, дисциплине и системе административно-правовых взысканий.

Различают 4 основных способов административно-правового воздействия:

ü организационное и распорядительное воздействие;

ü дисциплинарная ответственность и взыскания;

ü материальная ответственность и взыскания;

ü административная ответственность и взыскания.

Организационное воздействие основано на действии утвержденных внутренних нормативных документов, регламентирующих деятельность персонала. К ним относятся: устав организации, организационная структура и штатное расписание, положения о подразделениях, коллективный договор, должностные инструкции, правила внутреннего распорядка.

Организационные методы управления - способы воздействия на организационные отношения для достижения конкретных целей. Различают организационные методы управления организационно-стабилизирующего, распорядительного и дисциплинарного воздействия.

Распорядительное воздействие направлено на достижение поставленных целей управления, соблюдение требований внутренних нормативных документов и поддержание заданных параметров системы управления путем прямого административного регулирования. К числу распорядительных воздействий относят: приказы, распоряжения, указания, инструкции, нормирование труда, координацию работ и контроль исполнения.
Указания и инструкции являются локальным видом распорядительного воздействия, ставят целью оперативное регулирование управленческим процессом и направлены на ограниченное число сотрудников. Инструктаж и координация работ рассматриваются как методы руководства, основанные на научении подчиненных правилам выполнения трудовых операций.

За совершение дисциплинарного проступка, т.е. неисполнение или ненадлежащее исполнение работником по его вине возложенных на него трудовых обязанностей, работодатель имеет право применить следующие дисциплинарные взыскания: замечание, выговор, увольнение по соответствующим основаниям.

Социально-психологические методы управления - способы воздействия на объект управления:

ü основанные на использовании социально-психологических факторов;

ü направленные на управление социально-психологическими отношениями, складывающимися в коллективе.

 

7.Типы структур управления.

8. Понятие и особенности управления операционной и инвестиционной недвижимостью.

Разделение недвижимости на операционную и инвестиционную основывается на способе использования недвижимости ее собственником: недвижимость рассматривается им либо как материальный базис, основа для осуществления какого-либо вида деятельности (бизнеса), либо как источник дохода без непосредственного ее использования

9. Основные способы управления операционной недвижимостью.

Рассматривается как часть активов предприятия (бизнеса), выступает как центр издержек, и основанная цель управления – минимизация затрат при требуемом качестве услуг, обеспечиваемых недвижимостью, и воспроизводство самой недвижимости как элемента производственного потенциала предприятия. Главным требованием к управлению в этом случае является обеспечение качественного и количественного соответствия недвижимости интересам производства и потребления, включая и воспроизводство самой недвижимости в соответствии с этими потребностями и их развитием.

В соответствии с этим управление операционной недвижимостью должно обеспечить решение следующих задач:

ü рациональное распределение имеющейся недвижимости по видам и направлениям деятельности;

ü поддержание недвижимости в работоспособном состоянии;

ü минимизация издержек по эксплуатации, содержанию и воспроизводству недвижимости в себестоимости продукции.

С юридической точки зрения для операционной недвижимости большое значение имеет право пользования. В данном случае право аренды имеет преимущества, так как освобождает пользователя от необходимости больших капитальных затрат по приобретению недвижимости и в меньшей степени привязывает пользователя к данному объекту недвижимости.

С точки зрения экономики, операционная недвижимость – центр издержек, поэтому цель управления ею – их минимизация. Управлениям операционной недвижимостью подчинено общим целям бизнеса. (например затраты должны быть не более 10% совокупных издержек по производству продукции или издержки по содержанию не должны превышать определенной суммы в год на единицу используемых площадей).

Вариант управления Преимущества Недостатки

 

· Внутреннее структурное подразделение Учет специфики объектов производственного назначения. Возможность покрытия убытков от основного вида деятельности за счет прибыли от коммерческого использования имущества (налоговые преимущества). Сформированная система отношений с контролирующими и проверяющими организациями. Осуществление деятельности по стандартам промышленного предприятия (приоритете основного вида деятельности). Отсутствие самостоятельности в инвестиционной деятельности. Сложный документооборот. Отсутствие мотивации сотрудников в условиях единой системы оплаты труда.

· Внешняя управляющая компания Высокий профессионализм в области управления коммерческой недвижимостью. Возможность привлечения целевых инвестиций. Сокращение затрат на содержание собственной службы управления объектами коммерческой недвижимости. Сохранение собственной службы по управлению операционной недвижимостью. Необходимость выделения объектов исключительно для коммерческого использования в условиях единого имущественного комплекса. Сложная система договорных отношений (эффективное сотрудничество обеспечивается набором договоров поручения, агентского, аренды и т.д.)

· Дочерняя компания Самостоятельность в принятии решений. Сокращение трудоемкости и издержек путем изменения документооборота, возможности совершенствования управления. Комплексный подход к управлению недвижимостью. Учет специфики объектов производственного назначения. Необходимость передачи имущества в собственность дочерней компании (риск выведения активов). Невозможность покрытия отрицательных результатов от основного вида деятельности за счет прибыли от коммерческого использования имущества.

· Обособленное подразделение (филиал) Комплексный подход к управлению собственностью. Учет специфики объектов производственного назначения. Реализация модели внутренней аренды. Возможность передачи всего имущественного комплекса на баланс филиала. Возможность мотивации и повышения квалификации сотрудников. Консолидированный бухгалтерский баланс. Изменение документооборота. Совершенствование управления. Ограниченность функций головной компанией. Ограниченность в применении счетов в соответствии с НК РФ.

 

10. Основные способы управления инвестиционной недвижимостью

Рассматривается как самостоятельный актив, выступает как центр прибыли, и основанная цель управления – максимизация дохода и стоимости имущества. Инвестиционная недвижимость не используется самим собственником в его хозяйственной или иной деятельности. Собственника интересует недвижимость как источник дохода (как правило, в виде арендных платежей и дохода от перепродажи). В этом случае возникают следующие вопросы:

- сколько стоит недвижимость?

- какой доход может обеспечить недвижимость и в течение какого времени?

- какова может быть цена недвижимости в будущем?

Интерес собственника связан со стоимостными характеристиками: ценой приобретения, приносимым в период владения доходом, выручкой от перепродажи недвижимости по истечении периода владения (величиной реверсии).

Управление инвестиционной недвижимостью должно быть сориентировано на максимизацию дохода от эксплуатации и ее стоимости. Набор правомочий собственника в данном случае должен быть расширен- не только право пользования, но и право распоряжения – право сдавать в аренду, передавать в управление, отчуждать в какой-либо форме.

Различия с точки зрения управления экономикой объекта: технические аспекты управления объектом подчинены финансовой цели – максимизация дохода, а в стратегическом смысле – увеличению стоимости недвижимости.

Критерий эффективности – соответствие результатов управления недвижимостью точно идентифицированным и формализованным целям собственника. Может быть разработан ряд показателей с помощью которых оценивается эффективность управления операционной недвижимостью: уровень затрат по содержанию недвижимости на единицу площади в абсолютном выражении, качество содержания недвижимости с точки зрения пользователей, доля затрат на содержание недвижимости в общих издержках предприятия. Показатели эффективности управления инвестиционной недвижимостью могут быть следующие: чистый операционной доход, величина реверсии, дисконтированных денежных потоков от недвижимости, срок окупаемости и т.д.

Основные особенности и сравнительная характеристика инвестиционной и операционной недвижимости:

Особенности и характеристики Инвестиционная недвижимость Операционная недвижимость

· Цели управления Максимизация дохода и стоимости недвижимости, поддержание технического состояния объекта недвижимости, минимизация затрат на техническое обслуживание и эксплуатацию недвижимости, повышение престижа собственника, развитие недвижимости Обеспечение основной деятельности собственника, поддержание технического состояния объекта недвижимости, минимизация затрат на техническое обслуживание и эксплуатацию недвижимости, развитие имущественного комплекса предприятия

· Место в структуре бизнеса Центр прибыли Центр издержек

· Исходная позиция при оценке эффективности управления Оценивается как самостоятельный бизнес Оценивается как инфраструктура бизнеса

· Показатели, отражающие степень достижения цели Чистый операционный доход, реверсия, дисконтированные денежные потоки, рост стоимости недвижимости Затраты на содержание и эксплуатацию недвижимости в структуре себестоимости продукции, выход продукции на единицу площади, сравнение альтернативного дохода (от сдачи в аренду) с фактическим

· Инструменты управления Арендные договора, оказание пакета услуг арендаторам, политика арендной платы Внутренняя аренды, соглашения об оказании услуг, бенчмаркетинг

· Необходимые условия для эффективного управления Профессиональное управление Выделение управления недвижимость в самостоятельную функциональную область в той или иной форме

Назначение объектов недвижимости может изменяться во времени. Операционная и инвестиционная недвижимость – это не ярлыки приклеенные навечно. Собственник или управляющий должны периодически возвращаться к этому вопросу и пересматривать свои взгляды в зависимости от того какие выгоды и издержки несет тот или иной вариант использования объекта. Кроме того важно помнить что один и тот же объект может принадлежать и к инвестиционной недвижимости (с точки зрения собственника) и к операционной (с точки зрения пользователя

 

 

11.Управления портфелем недвижимости.

Под управлением портфелем недвижимости понимают совокупность процессов формирования и развития управленческих решений, обеспечивающих наивысшую отдачу (эффективность) от проводимой собственником стратегии и тактики по рациональному использованию активов.

Портфель недвижимости — набор объектов недвижимости, сформированный для получения доходов на разных этапах существования портфеля в условиях деятельности рынка.

Цели формирования портфеля:

· Главная цель — оптимальный доход в условиях существующего рынка недвижимости.

· По отношению к объектам портфеля недвижимости могут быть сформированы следующие цели:

1. Устойчивый поток доходов за счет приобретения объектов и сдачи их в аренду.

2. Доход за счет приобретения объектов и организации на них бизнеса.

3. Получение дохода за счет приобретения объекта, его улучшения и последующей продажи или сдачи в аренду.

4. Доход от реализации построенных новых объектов по частям или в целом через риэлтеров.

5.Доход за счет финансирования строительства объектов путем выпуска ценных бумаг.

6. Доход в долгосрочной перспективе за счет строительства или приобретения объекта, его эксплуатации с последующей реализацией.

7. Защита капитала от инфляции за счет инвестиций в объекты недвижимости.

8. Получение льгот от налогообложения.

9. Цели у инвесторов зависят от:

— наличия собственных средств;

— желания получить доходы в краткосрочном или долгосрочном периоде;

— желания заниматься бизнесом — управлять портфелем недвижимости и др.

Основные принципы формирования портфеля.

Управляющий портфелем недвижимости (или управляющий инвестиционным портфелем недвижимости) отвечает за доходность доверенного ему портфеля (полностью или частично), состоящего из объектов недвижимости, а также за разработку и выполнение стратегической программы управления. С одной стороны, эта политика направлена на составление оптимального портфеля путем проведения хорошо сбалансированных инвестиций и изъятия средств с учетом распределения возможных инвестиционных рисков. С другой стороны, она направлена на оптимизацию соотношения риска и доходности с точки зрения эксплуатации и увеличения потребительной стоимости объектов. Управляющий портфелем на стратегическом уровне ставит задачи перед управляющим фондами на тактическом уровне и принимает окончательное решение об участии в реализации крупных инвестиционных проектов.

Выработка стратегической программы управления портфелем производится на основе результатов анализов портфеля, а также знания рынка.

Состав портфеля считается оптимальным с учетом рассредоточения инвестиционных рисков и зависит от входящих в него объектов, их типа, размеров, географического расположения и возраста.

Центральным аспектом управления портфелем являются инвестиции и, таким образом, получение максимальной прибыли на вложенные средства. Эта прибыль должна рассматриваться в непосредственном сочетании с возможными инвестиционными рисками. Таким образом, деятельность управляющего портфелем направлена на управление рисками и контроль за ними.

Управляющий портфелем также отвечает за полученный доход на вложенные в портфель средства в долгосрочной перспективе и за увеличение потребительной стоимости включенных в портфель объектов.

Как следует из вышесказанного, суть управления портфелем заключается в определении исходных пунктов стратегии, которым должен соответствовать состав портфеля, и в реализации этой стратегии. Конкретно это означает прежде всего определение тех комбинаций готовой строительной продукции и рынков, с которыми организация хотела бы работать. При этом все возможные риски (рискованность) данных комбинаций имеют решающее значение в выборе оптимального портфеля. Определение состава портфеля осуществляется на различных уровнях, например, на уровне секторов рынка (офисные и торговые помещения, жилье) или стран (США, Западная или Восточная Европа)

12.Анализ доходности объектов недвижимости.

Управление объектами недвижимости, как мы выяснили ранее, направлено на достижение максимальной эффективности от его использования и/или достижение максимальной стоимости собственности.

Данные о доходе генерируемом объектом недвижимости, могут быть рассмотрены на следующих уровнях:

1. Потенциальный валовый доход (ПВД)

2. Действительный (эффективный) валовый доход (ДВД)

3. Чистый операционный доход (ЧОД)

4. Поток наличных денежных средств до налогооблажения, доход на собственный капитал (ДСК)

Потенциальный валовый доход – доход, который можно получить от недвижимости при 100 %-й занятости без учета всех потерь и расходов.

Традиционно сложилось так, что при оценке и анализе доходности недвижимости основным источником доходов считается сдача в аренду объекта недвижимости. Аренда объекта проявляется, как правило, в двух основных формах:

· Аренда объекта в целом (здание, земельный участок);

· Аренда части объекта (комнаты, квартиры, офиса в бизнес-центре, номера в гостинице, парковочного места, гаража в кооперативе, палаты или койко-места в коммерческой больнице, кресла в кинотеатре и т.п.).

Величина арендной ставки отражает величину затрат арендатора и арендодателя. С учетом распределения операционных расходов по объекту недвижимости различают полную, общую аренду (общая рента) с включение в арендную плату всех статей операционных расходов, т.е. все операционные расходы по объекту несет арендодатель, чистую аренду (чистая рента) с исключением из арендной платы всех операционных расходов, т.е. все операционные расходы по объекту несет арендатор, и распределенную аренду с включением в арендную плату обусловленной договором аренды части операционных расходов, расчеты по которым с подрядчиками производит арендодатель.

Действительный валовый доход – предполагаемый доход при полном функционировании объекта недвижимости с учетом потерь от незанятости, смены арендаторов и их неплатежей. На этом же уровне учитываются прочие доходы, получаемые от функционирования недвижимости и не включаемые в основную арендную плату.

Потери арендной платы происходят из-за неполной занятости объекта оценки, смены арендаторов и неуплаты арендной платы. Обычно эти потери выражают в процентах от дохода, которые обосновываются расчетом на основании изучения рыночных данных для конкретного сектора рынка недвижимости и определяются для каждого местного рынка.

Коэффициент неиспользования площадей:

Kнз=Dп*(Тс/Na)

Dп – средняя оборачиваемость арендопригодных площадей (доля площадей, по которым в течение года перезаключаются договора аренды);

Тс – средний период, в течение которого площади свободны;

Na – число арендных периодов в году.

Коэффициент неплатежей

Кнп= Dнпл*(Тнпл/Na)

Dнпл – прогнозируемый размер неплатежей (относящихся только к помещениям, которые предполагаются быть занятыми арендаторами);

Тнпл – средний период, за который арендная плата не была внесена;

Na – число арендных периодов в году.

При прогнозе доходов используется метод сценариев с вариациями от пессимистического до оптимистического, причем в качестве первого рассматривается вариант, в котором одновременно устанавливаются минимально возможные ставки арендной платы и максимально возможные ставки арендной платы, а в оптимистическом сценарии, напротив, максимально возможные потери, а в оптимистическом сценарии, напротив, максимально возможные ставки арендной платы сопровождаются минимально возможными потерями. Очевидно, что такая «сценарная разработка» позволяет управляющему оценить возможности «провала» бюджета и принять меры для минимизации и компенсации возможных потерь.

Таким образом, чистый операционный доход рассчитывается следующим образом:

1. Потенциальный валовый доход

- потери доходов от недозагрузки (недоиспользование актива)

- потери от неплатежей

+ дополнительные доходы

2. Действительный валовый (эффективный) доход.

3. – Операционные расходы:

Текущие расходы, связанные с повседневной технической эксплуатацией объекта недвижимости.

Постоянные расходы, величина которых не зависит от уровня загрузки объекта (использования актива).

Переменные расходы, изменяющиеся в зависимости от загрузки объекта.

Резерв на замещение конструктивных элементов предусматривает периодическую замену быстроизнашивающихся конструктивных элементов и затраты, необходимые для поддержания объекта в состоянии, пригодном к эксплуатации, т.е. затраты на техническое обслуживание и текущий ремонт. Сумма резерва не может превышать среднюю величину фактических расходов на текущий ремонт и техническое обслуживание за последние три года. (см 32 НК РФ).

4. Чистый операционный доход.

5. – расходы по обслуживанию долга.

6. Поток денежных средств до налогооблажения.

Формирование и расчет системы показателей, отражающих доходность объектов недвижимости, - основа для принятия инвестиционных решений, например, о приобретении, преобразовании или перепрофилировании объекта, о его отчуждении, эффективности работы управляющего и т.д.

Вместе с тем сами по себе они еще не представляют достаточной информации для принятия эффективных управленческих решений.

Оценить, насколько эффективно или неэффективно управление объектом, можно двумя основными путями:

- через сравнение показателей, отражающих доходы и расходы поданному объекту, с аналогичными (желательно лучшими) рыночными данными;

- через сравнение фактических показателей с модельными данными, которые могут быть получены на основе анализа ННЭИ недвижимости.

Как посчитать затраты. Существует несколько способов планирования расходов на эксплуатацию объектов недвижимости. Первый метод - доходный. Сумма валового дохода объекта недвижимости принимается за 100%, и на каждую статью расходов приходится строго определенный процент. Например, расходы на обслуживание бизнес-центров классов В и С будут распределяться так: эксплуатация объекта (техническое обслуживание, текущий ремонт, уборка, зарплата персонала, накладные и обеспечивающие расходы и т. п.) - 10-15% дохода; расходы на управление (вознаграждение УК) - 6-8%; коммунальные услуги (водо-, тепло-, газо-, электроснабжение) - 5-7%; обеспечение безопасности -4-5%.

При расчете стоимости эксплуатации объекта недвижимости расходным методом та или иная статья расходов определяется исходя из площади объекта недвижимости и составляет фиксированную величину, принятую для бизнес-центра определенного класса. Она не зависит от его валового дохода.

Для рационализации затрат оценка эксплуатации может быть проведена на любой стадии существования объекта недвижимости (имущественного комплекса).

Многие консультанты забывают о том, что прежде чем рассчитывать стоимость текущей эксплуатации, ее надо «запустить». А это серьезные единовременные затраты, которые упускаются из виду. Они зависят от классности объектов и программы эксплуатации, в среднем составляя стоимость эксплуатационных услуг за три месяца.

13. Виды затрат при управлении объектами недвижимостью.

Операционные расходы – это периодические фактические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта. Точность определения операционных расходов необходима для обеспечения точности расчета чистого операционного дохода и денежного потока до налогооблажения, а также потока доходов после налогооблажения (чистой прибыли), в основном используемых при принятии инвестиционных решений.

Операционные расход могут быть разделены на постоянные и переменные, а также расходы на замещение.

К постоянным относят расходы, которые не зависят от степени заполняемости объекта. Обычно это налог на недвижимость, эксплуатационные расходы и страховые суммы за здание в целом или за его конструктивные элементы. Страхование бизнеса и личной собственности не относятся к постоянным расходам и не учитываются в расчетах.

К переменным относят расходы, которые связаны с интенсивностью использования объекта оценки и уровнем предоставляемых услуг. Для каждого вида недвижимости характерны некоторые отличия в составе переменных расходов, однако практически для любого объекта недвижимости имеют место следующие основные виды расходов:

· На управление;

· По заключение договоров аренды;

· На заработную плату обслуживающего персонала;

· Коммунальные – газ, электричество, вода тепло, канализация;

· На уборку;

· На содержание, техническое обслуживание и ремонт;

· На содержание территории и автостоянки;

· По обеспечению безопасности и т.д.

Расходы на управление не зависят от того, кто управляет – сам владелец или управляющий по контракту. Они определяются либо по фактическим затратам, либо в процентах от действительного валового дохода в зависимости от вида недвижимости.

Расходы по заключению договоров аренды включают оплату агентов, ведение и сохранность договоров аренды. Для давно функционирующего объекта эти расходы могут быть включены в состав затрат на содержание объекта недвижимости. Однако для вновь вводимого в эксплуатацию объекта недвижимости расходы на привлечение будущих арендаторов и заключение первых договоров могут быть значительными и относятся к капитальным вложениям (строительство нового объекта). При расчете чистого операционного дохода расходы по оформлению аренды могут быть либо учтены в году выплаты, либо распределены на весь срок аренды.

Расходы на заработную плату включают оплату персонала, непосредственно занятого технической эксплуатацией объекта недвижимости.

Расходы на коммунальные услуги рассчитываются по прошлым объемам их потребления или из сравнительного анализа функционирования подобных объектов. При анализе этой статьи расходов следует обратить внимание на распределение оплаты коммунальных услуг между владельцем и арендатором.

Расходы на уборку определяются в виде ставки на единицу площади независимо от того, будет уборкой заниматься обслуживающий персонал или специальная фирма. Эти расходы аналогичны расходам горничных в гостиницах и могут возлагаться или на владельца, или на арендатора.

Расходы на содержание, техническое обслуживание и ремонт включают оплату регламентных работ, мелкого, среднего, текущего ремонта, ремонта инженерного оборудования здания. Сумма этих расходов связана с суммой расходов на замещение конструктивных элементов.

Расходы на содержание территории и автостоянки целиком зависят от сложности эксплуатации и могут быть включены в арендную плату арендаторам, которые ими пользуются.

Расходы по обеспечению безопасности зависят от местных условий и размеров охраняемой недвижимости. В эту статью включаются расходы на организацию пропускного режима, патрулирование, содержание охранных систем и оборудования.

14. Понятие операционного и финансового левериджа.

Леверидж (от англ. leverage — действие рычага):

Соотношение вложений капитала в ценные бумаги с фиксированным доходом (облигации, привилегированные акции) и вложений в ценные бумаги с нефиксированным доходом (обыкновенные акции).

Производственный (операционный) леверидж. Соотношение постоянных и переменных расходов компании и влияние этого отношения на операционную прибыль, то есть на прибыль до вычета процентов и налогов. Если доля постоянных расходов велика, то компания имеет высокий уровень производственного левериджа. И даже небольшое изменение объёмов производства может привести к существенному изменению операционной прибыли.

Эффект производственного рычага = маржинальный доход (Выручка-Переменные расходы) / прибыль

Финансовый леверидж. Соотношение заёмного капитала и собственного капитала компании и влияние этого отношения на чистую прибыль. Компания с высокой долей заёмного капитала называется финансово зависимой компанией. Компания, финансирующая свою деятельность за счёт только собственного капитала, называется финансово независимой компанией.

Расходы на замещение предусматривают усиление, «протезирование», периодическую замену быстро изнашивающихся конструктивных элементов и затраты, необходимые для поддержания объекта в состоянии, пригодном к эксплуатации, т.е. затраты на техническое обслуживание и текущий ремонт.

Обычно к этим элементам относят:

· Кровлю, покрытие пола, а также другие конструктивные элементы с коротким сроком экономической жизни (сроком технической эксплуатации, определяемым межремонтным периодом);

· Внутренние инженерно – технические системы (Тепло-, водоснабжения, водоотведения, электро- и газоснабжения) и слаботочные системы (радио, телефон, аудио – и видеосистемы, телевидение, пожаро-охранные системы);

· Механическое оборудование;

· Пешеходные дорожки, подъездные дороги и т.д.

К этой же статье расходов относят расходы на текущий ремонт арендуемых помещений перед размещением нового арендатора, если ремонт оплачивает владелец.

В состав расходов на замещение могут быть включены только затраты некапитального характера.

Под расходами на обслуживание долга понимаются платежи по погашению ипотечных кредитов.

15. Фазы управленческого цикла.

Выбор того или иного способа управления объектами недвижимости является одной из ключевых составляющих любого инвестиционного процесса, так как именно от эффективности реализации функций управления зависит достижимость запланированного результата. Вследствие чего рассмотрим фазы управленческого цикла в разрезе этапов управления процессом создания инвестиционных объектов недвижимости. Выделяют 4 основных фазы такого цикла: концепция, бизнес-план, управление, заверщение

В фазе концепция предварительно определяются ключевые параметры управления объектом недвижимости и проектируется юридическая форма дальнейших отношений между управляющей компанией и учредителями управления.

Концепция управления должна включать следующие разделы:

· Цели владельца и задачи разработки концепции;

· Краткую характеристику объекта и конкурентного кружения;

· Предварительный анализ наиболее эффективного функционального использования;

· Принципы и форму организации управления, в том числе выбор способа управления объектов недвижимости;

· Прогноз доходов и расходов;

· Оценку коммерческой эффективности проекта.

Основное внимание в фазе концепции должно быть уделено анализу рынка и окружения объекта, выбору варианта ЛНЭИ объекта и на этой основе позиционированию объекта на рынке.

Анализ рынка проводят по следующему алгоритму:

1. Общие характеристики рынка недвижимости (региона или города) и его отличительные особенности (степень развитости рынка, основные субъекты, представленные на нем, наличие специфических субъектов и мотивов поведения на рынке, не характерных для иных региональных рынков).

2. Анализ спроса на рынке недвижимости (мотивы приобретения недвижимости, потенциальные приобретатели и пользователи недвижимости на различных сегментах рынка, характеристика основных типов потребителей; факторы спроса на различные типы и виды недвижимости).

3. Анализ предложения на рынке недвижимости (структура и объемы предложения по сегментам рынка, основные виды недвижимости, представленные на рынке).

4. Анализ перспектив и тенденций развития регионального рынка недвижимости (прогноз макроэкономической и региональной ситуации: темпы роста валового регионального продукта, инфляции, структурные сдвиги в экономике региона, развитие ситуации на финансовом рынке, динамика доходов населения; прогноз объемных и ценовых характеристик рынка недвижимости, спроса и предложения, рыночной активности и конкуренции на рынке).

5. Анализ конкурентной среды (существующие и потенциальные конкурирующие объекты, их преимущества и недостатки, возможности дифференциации продукта или объекта на рынке).

Второе важное направление в этой фазе – это анализ ЛНЭИ. Во внимание должны быть приняты как характеристики и состояния объекта, так и состояние и тенденции развития его окружения. Наиболее существенные характеристики и тенденции развития:

1. Площадь (общая, полезная, арендная)

2. Цена предложения (для выставляемых на продажу или предлагаемых в аренду объектов)

3. Этажность здания

4. Расположение в здании (этаж, вход, вид из окон)

5. Состояние помещения

6. Удаленность от центра

7. Транспортная доступность (транспортная ма