Виды операций на рынке недвижимости.

Сделка – это действие юридического или физического лица, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Заключение сделки – это подписание документов о действиях, направленных на установление, прекращение или изменение правоотношений физических или юридических лиц, а также о переходе банковских документов ценных бумаг, денег от одного лица к другому.
У каждой сделки есть правовая цель, которая называется основанием (каузой). Кауза должна быть законной и осуществимой. Сделка признается осуществимой если соблюдаются следующие условия:
1) сделка заключена дееспособными гражданами;
2) сделка совершена на основе сознательного волеизъявления сторон и направлена на конкретный результат;
3) сделка осуществляется в соответствии с целями, которые будут отвечать уставной деятельности.
Сделки можно подразделить на несколько видов:
1) по числу сторон: односторонние, двухсторонние, многосторонние
2) по форме совершения: нотариально удостоверенные; в простой письменной форме.
Все формы должны быть зарегистрированы в Государственном реестре;
3) по моменту возникновения: реальные; формальные;
4) по обязанности сторон: возмездные; безвозмездные;
5) по определенности взаимных обязательств сторон при заключении сделки: коммуникативные – конкретно определены объем, уровень и отношение взаимных обязательств; условные – возникновение и прекращение обязательств зависит от условия, наступление которого заранее неизвестно;
6) по способу заключения: заключаемые лично; заключаемые на предъявителя по доверенности;
7) по месту совершения: сделки на организованном рынке (конкурс, аукцион); сделки на неорганизованном рынке;
8) по законности содержания: действительные; недействительные.
Сделки признают недействительными, если они не соответствуют требованиям закона. Недействительные сделки бывают двух видов: ничтожные и оспоримые, т. е. абсолютно и относительно недействительные.
Оспоримая сделка недействительна по решению суда.
Ничтожная недействительна с самого начала ее совершения.
Реституция влечет признание недействительности.
Различают следующие виды реституции:
1) двусторонняя – когда каждая из сторон возвращает другой все приобретенное по сделке в денежной или в натуральной компенсации;
2) односторонняя – когда все исполненное обратно получает только добросовестная сторона, а вторая – передает в доход государства.
Согласно ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации все сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации, которая выступает как единственное доказательство существования прав на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, перехода и прекращения. Несоблюдение этих требований влечет недействительность сделки независимо от признания ее таковой судом.

5. Особенности ипотечного кредитования на рынке жилья.

Процесс ипотеки регламентируется Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в ред. Федеральных законов от 30.12.2004 г. № 216-ФЗ).
По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя за изъятиями, установленными федеральным законом.
Залогодателем может быть сам должник по обязательству обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).
Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.
К залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.
Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде другом договоре, причинении вреда если иное не предусмотрено федеральным законом.
Обязательства, обеспечиваемые ипотекой, подлежат бухгалтерскому учету кредитором и должником, если они являются юридическими лицами, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о бухгалтерском учете.
Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.
Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).
Если в договоре об ипотеке указана общая твердая сумма требований залогодержателя, обеспеченных ипотекой, обязательства должника перед залогодержателем в части, превышающей эту сумму, не считаются обеспеченными ипотекой.
По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе:
1) земельные участки;
2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.
Часть имущества, раздел которого в натуральном виде невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки.

6. Сегменты рынка недвижимости и их характеристика.

Под сегментацией недвижимого имущества понимают разделение недвижимости на определенные однородные группы показателей.
Рынок недвижимости сегментирован, сегменты данного рынка можно выделить по следующим параметрам:
1. по экономическому содержанию и функциональному назначению объектов по данному показателю выделяют следующие виды рынков:
а) рынок жилья
Б) рынок объектов промышленного назначения
В) рынок с/хоз. назначения
Г) рынок коммерческой недвижимости.
2) по виду объекта. Это рынки зданий, сооружений, предприятий, помещений и других объектов;
3. по географическому признаку выделяют:
А) муниципальный рынок
Б) региональный рынок
В) национальный
Г) мировой.
4. по инвестиционной мотивации
5. по цене и качеству продукта
6. по типу прав собственности на недвижимости.
Типы прав:
неограниченные права собственности, права на аренду, права на недра, ограниченные по времени права, права на участие к кондоминиумах и т.д.
4) по степени готовности к эксплуатации рынки существующих объектов, незавершенное строительство, новое строительство;
5) по типу участников: индивидуальных продавцов и покупателей, промежуточных продавцов, коммерческих фирм, муниципальных образований;
6) по виду сделок: купля-продажа, аренда, вещные права, ипотека;
7) отраслевая принадлежность: промышленность объектов, общественных зданий и сельскохозяйственных объектов;
8) по форме собственности: государственных и муниципальных объектов, частных объектов;
9) способ совершения сделок: первичный и вторичный рынок, организованный и неорганизованный, традиционный и компьютеризированный, биржевой и внебиржевой.
Основные сегменты рынка недвижимости – это рынок жилья, рынок земли и рынок нежилых помещений. Рынок жилья подразделяется на:
1) городской жилищный фонд, который, в свою очередь, подразделяется на жилье низкого качества, типовое жилье, дома улучшенной планировки, застройки сталинских времен, элитное жилье;
2) рынок загородного жилья, его формирование связано со снятием ограничений на индивидуальное загородное строительство.
Рынок нежилых помещений. На данном рынке количество операций намного меньше, но в связи с очень высокой стоимостью объектов недвижимости оно является привлекательным для лиц, работающих на этом рынке.
Земля – это составная часть в любом объекте недвижимого имущества.
Особенности рынка недвижимости:
1) локальность;
2) невысокая взаимозаменяемость объектов;
3) сезонные колебания цен;
4) сделки необходимо подвергать государственной регистрации;
5) вложение капитала в недвижимость.
В России рынок недвижимости начал формироваться после введения в начале 1990-х г г. права частной собственности на недвижимое имущество и проведения приватизации, в связи с этим государство стало не единственным собственником объектов недвижимости.
Рынки различных регионов недвижимости имеют значительные отличия. Эти отличия обусловлены экономическими или природными условиями, региональной правовой базой, которая формируется местными властями. '