Управление рынком недв-и : сущность, цели и задачи.

Управление рынком недв-и: сущность, цели и задачи.

Общее управление объектом недв-и – это полный комплекс мероприятий, направленный на получение максимальной прибыли для владельца собств-и.

Основные цели управления рынком недвижимости:
- реализация конституционных прав граждан на недвижимоеимущество и обязанностей, связанных с владением им;
- установление на рынке определенного порядка и условий для работы всем его участникам;
- защита участников от недобросовестности, мошенничестваи преступных организаций и лиц;
- обеспечение свободного ценообразования на объекты недвижимости в соответствии с предложением и спросом;
- создание условий для инвестиций, стимулирующих предпринимательскую деятельность в сфере производства;
- оздоровление экологической среды, достижение экономического роста, снижение безработицы, решение жилищной проблемы и других общественных целей;
- справедливое налогообложение недвижимого имущества и участников рынка недвижимости;
- создание благоприятных условий решения жилищной проблемы в стране и регионах.

Цель упр-я недв-ю – ожидаемый рез-т от владения, распоряжения и пользования соотв. объектом недв-и.

Осн. объектом упр-я явл. объект недв-и – юридич-и обособленная часть недв-го имущества, сост. из земельного участка или его доли и всех связанных с ним зданий и сооруж (или их частей). В кач. объектов управл-я могут выступать также и имущественные комплексы.

Применительно к каждому объекту недв-и д.быть определена и зафиксирована цель, кот. он преследует. Задачи управления недв-ю опред-ет собственник в зависимости от целей (максим-ия дохода, увеличение ликвидности объекта недв-и)

1. Экономич-е задачи упр-я недвиж-ю:

·Планиров-е и бюджетирование доходов и расходов по недв-и

·Привлечение инвестиций

·Анализ эксплуатац-х расходов и их снижение

2. Технические

·Клининг

·Орг-я охраны объекта недв-и

·Отношения с субподрядчиками по эксплуатации

·Отнош-я с коммун-ми службами т.д.

3. Правовые

·Подготовка и заключение договоров

·Представление интересов в соотв. органах

·Разрешение в спорных вопросах

·Правовые консультации

·Регистрация договоров аренды

___________________________________________________________________________________________

Принципы управления рынком недв-и

Принципы управления рынком недвижимости во многом зависят от политических и экономических условий в стране, но одновременно они должны учитывать сложившийся мировой опыт. Применение профессион-го сист-го подхода способно создать действенную систему управления недв-ю (принципы целенаправленности упр., экономич-ой обоснованности экономич-х решений, наилучшего и наиболее эффект-го использования, единство и комплексность системы управления)

Достижение сформулированных целей возможно при учете следующих принципов управления.

Разделение процедур — применение особых подходов к регулированию отношений различных видов недвижимости - жилых и нежилых помещений, земельных, лесных участков и других объектов.

Открытость информации обо всех участниках и объектах рынка недвижимости для принятия деловых решений.

Гласность нормотворчества — публичное обсуждение проектов законов и других нормативных актов. Например, обсуждение программы жилищной реформы, затрагивающей интересы всех слоев населения.

Конкурентность как механизм повышения качества услуг на рынке и снижения их стоимости.

Разделение полномочий между регулирующими органами — нормотворчество и нормоприменение — не должны вмещаться в одном лице.

Объекты недвижимости государственной и муниципальной собственности находятся в общем совместном владении и пользовании всего населения соответствующего региона.

Простота и понятность правил и процедур, установленных законодательными актами о недвижимости, надежность защиты собственников — добросовестных приобретателей от любого произвола.

Применение дополнительных мер защиты на рынке жилых помещений граждан группы риска — несовершеннолетних, одиноких пенсионеров, инвалидов и др.

Рациональное распределение функций управления рынком недвижимости между государственными органами и профессиональными участниками — коммерческими и общественными организациями (ассоциациями риэлторов; оценщиков и др.).

Политика в области управления недвижимостью должна обеспечивать эффективное использование земель в соответствии с утвержденными схемами зонирования территорий и исключительное адресное и обоснованное предоставление льгот по налогообложению с постепенным переходом от предоставления льгот по земельным платежам к адресным компенсационным выплатам из бюджета в соответствии с проводимой социальной политикой.

Представительные органы государственной власти (федеральные, территориальные и муниципальные) в интересах населения принимают законы и иные нормативные правовые акты, устанавливающие порядок владения, пользования и распоряжения объектами недвижимости.

Распоряжение государственной недвижимостью в соответствии с действующим законодательством осуществляют исполнительные органы государственной власти.

Приватизация государственной и муниципальной недвижимости и возмездная передача прав на негосударственные объекты должна производиться по рыночной стоимости, а не по инвентаризационной.

Сборы и налоговые платежи, взимаемые с объектов недвижимости, в том числе и по сделкам с ними, делятся по уровням управления в соответствии с установленными нормами.

Соблюдение преемственности российской системы управления рынком недвижимости, имеющей свою историю и традиции, с учетом мирового опыта регулирования прав собственности на различные объекты недвижимого имущества; его творческое осмысление и адаптацию к нашим отечественным условиям. ___________________________________________________________________________________________

Виды и направления управления недвижимости

Управление нед-м имущ-ом – это комплексный подход к развитию и управлению недвижимости.

Управл-е недв. Может быть внутр. и внешним.

Вн. управл-е – это деятельность субъекта рынка недв-и, регламентир-ая ее собств. нормативными док-ми.

Внешн. управл-е недв-ю – это деятельность гос. структур или их уполномоченных, направленная на создание нормативной базы и контроля за соблюдением всеми субъектами рынка недв-ти установ-х норм и правил.

С т. зр. роли недв-и выделяют 2 вида упрал-я:

1. коммерческое (недв-ть не используется собственником и не предназначенная для сдачи в аренду)

2. операционная недв-ть, т.е. это недв-ть, занимаемая собственником и используемая им для реализации своих функций.

В завис-и от вида недв-и можно выд. управление жилой и нежилой недв-ю. Упр. жилой мож. быть типичное и специфичное. Упр. нежилой недв-ю делится на 2 направл.: управл офисной недв.(вокзалы,поликлин.) и управл. производств. комплексами.

-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Доверительное управление

Договор довер-го управления имуществом закреплен ГК (гл.53). По договору доверит-го упр-я имуществом одна сторона передает др. стороне на опред срок имущество в доверит-е управление, а др. сторона обязуется осущ-ть управление этим имуществом в интересах учредителя управления или лица-выгодопреобретателя.

Предметом дог-ра довер-го управления и соотв. объектом дов. упр. признается поступающее в довер-ое управление имущество, кот. юридически обособляется. Обычно данные договора явл. возмездными.

Данный договор относится к категории реальных, т.е. считается заключенным в момент передачи имущества для управления недв-ым имущ-ом с момента их гос. регистрации.

При доверительном управлении собственник вправе передавать другим лицам свои права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему недвижимым имуществом, оставаясь его собственником, например, при сдаче недвижимого имущества в аренду. На этом основана и предусмотренная возможность передать недвижимое имущество в доверительное управление другому лицу, что не влечет перехода к последнему (доверительному управляющему) права собственности на переданное недвижимое имущество. Доверительное управление является способом осуществления собственником принадлежащих ему правомочий, одной из форм реализации правомочия распоряжения, но вовсе не установлением нового права собственности на недвижимое имущество.

----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- довер-го управления имуществоиествоия им для реализации своих функций.

ренду)

ктами рынка недв-ти установ-х норм и правил.

 

Признаки классификации РН

1.По способу совершения сделок:

· первичный РН

· вторичный РН

2.В зависимости от вида объекта:

· Р земли

· Р зданий

· Р помещений

· Р многолетних насаждений

3.По географич фактору

· местный

· городской

· региональный

· национальный

· мировой

4.По функциональному назначению

· производств здания

· жилье

· непроизводств здания и сооружения

5.По отраслевой принадлежности

· промышл объекты

· с/х объекты

· обществ объекты

6.По форме собственности

· государств

· частная

7.По типу участников

· индивид комп.

· частный комп

· гос комп

· страховой комп

· коммерческий комп

8.По виду сделок

· купля-продажа

· аренда

· ипотека

· рента

· обмен

· приватизация

· страхование

9.По степени готовности к эксплуатации

· рынки существ-щих объектов

· рынки незавершенного строительства

· новое строительство

10.По мнению зарубежных специалистов

· Категория А (объекты Н, использ для ведения бизнеса)

· Категория Б (Н для вложения инвестиций с целью получ-я дохода)

· Категория В(избыточная Н, выставленная на продажу из-за невозможности ее использов-я в бизнес)

-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

17. Сегментация рынка недвижимости.
При описании структуры рынка недвижимости применяют три наиболее распространенных подхода:

• институциональный;
• объектный;
• воспроизводственный.

Институциональный подход предполагает описание видов деятельности на рынке недвижимости с точки зрения правовых норм, правил и стандартов, типичных способов его осуществления и регулирования, т. е. как самостоятельный институт, а также с указанием взаимосвязи между институтами.

Объектный подход предполагает классифицировать деятельность на рынке недвижимости с точки зрения объекта гражданских правоотношений (земля, искусственные сооружения, а также соответствующие им права собственности).

Воспроизводственный подход предполагает описание структуры рынка через призму отношений, возникающих в процессе цикла воспроизводства недвижимости.

Рынок недвижимости имеет разветвленную структуру, и его можно сегментировать по различным признакам.

По способу совершения сделокна рынке недвижимости выделяют следующие его составляющие.

Первичный рынок – это экономическая ситуация, когда недвижимость как товар впервые поступает на рынок.

На вторичном рынке недвижимость выступает как товар, ранее бывший в употреблении и принадлежащий определенному собственнику – физическому или юридическому лицу.

Организованный рынок – это хоз. оборот недвижимости и прав на нее в строгом соответствии с действующ. законодательством с участием лицензированных проф. посредников. Этот рынок гарантирует юр. чистоту сделок и защиту прав их участников. Неорганизованный (уличный) рынок не всегда обеспеч. надежность совершаемых операций.

По виду объекта (товара): земельный рынок, рынок зданий, сооружений, предприятий, помещений, многолетних насаждений, вещных прав и иных объектов.

По географическому фактору: каждый регион и район может представлять собой отдельный рынок; даже в различных районах отдельного города могут существовать различные рыночные условия (местный, городской, региональный, национальный, мировой).

По стоимости: рынок дорогой недвижимости, массовый рынок относительно недорогой недвижимости.

По степени готовности к эксп-ции: сущ. объектов, незавершенного строительства, нового строительства.

По форме собственности: государственных и муниципальных объектов, частных, др.

По виду сделок: купли-продажи, аренды, инвестиций, ипотеки, залога и др.

По использованию:рынок жилья, рынок нежилых помещений, рынок нед-ти промышл. и сельскохоз. назнач..

Сегментация Р является основой для след этапа исследования- позиционирование, объектом кот может быть как фирма или ее услуги, так и отдельным объектом Н.

Главное при сегментации на РН- представитель сегмента должен представлять собой однородное по своим представителям и требованиям сообщество потребителей и является достаточным множеством для выявления закономерности тенденций в их поведении.

Позиционирование -отнесение к-л продукта к опред сегменту Р, а также опред его место в рамках сегмента. В кач-ве продукта может выступать объект Н, предлагаемая услуга, сама фирма.

Позиционируя продукт предприниматель должен показать его место на Р и одновременно его отличие от имеющихся, т.е его достоинство.

-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Сделки с жилыми помещениями

Для признан. жилого дома в кач стоимостного объекта права необходимо наличие совок юр фактов: 1наличие решения об отводе зем участка для строительства и обслуживания,2 сдача в эксплуатацию, 3 регистрация в соответствующих органах. СТ 1 Жилищного кодекса РБ: жилой дом – здание, в котором более половины площади пола занято жилыми помещениями.

Жилое помещение – помещение предназначен и пригодное для проживания граждан. Особый порядок купли/продажи жилых домов и квартир регилир законодательством. Не подлежат продаже жилые помещения в общежитиях, служ жилых помещения, жил помещ, находящиеся на территории радиоактивного загрязнения, квартиры, расположенные в обособленных военных городках Мин оброны, жил помещ соц пользования, жил помещ ав специальных домах, жил пом, построенные с привлечением льготного кредита до полного его погашения. Для совершения сделки с недвижимостью нотариусу должны быть представлены документы, подтверждающие право собственности на недвижимость. Это могут быть договоры купли-продажи, дарения, мены, ренты и другие договоры, свидетельства о праве на наследство, регистрационные удостоверения и свидетельства о регистрации, выданные органами государственной регистрации недвижимого имущества, решения суда и др. Согласно жилищному законодательству лица, проживающие в жилом помещении, имеют право проживания и пользования этим жилым помещением. При отчуждении жилого помещения, в котором проживают члены семьи собственника, требуется их согласие на отчуждение. Если в отчуждаемом жилом помещении проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, для отчуждения этого жилого помещения требуется разрешение органов опеки и попечительства.

Сделки об отчуждении могут совершаться как с целым жилым помещением, так и с долей в праве собственности на жилое помещение. При продаже или мене доли в жилом помещении продавец обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий сделки. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу. Продажа жилых помещений, приобретенных с привлечением льготных кредитов, в течение трех лет со дня его погашения может осуществляться соответствующему исполкому. При отказе райгорисполкома от покупки жилого помещения, построенного с привлечением льготного кредита, продажа, дарение либо мена указанного жилого помещения в течение трех лет со дня его погашения осуществляется с разрешения этого исполкома. До погашения льготного кредита решение исполкома о разрешении на отчуждение указанного жилого помещения может приниматься только с согласия АСБ «Беларусбанк». Согласие граждан оформляется заявлением, согласие органов опеки – решением местного исполнит. органа. Право собственности на жилые помещения и земельные участки подлежат государственной регистрации. Сделка об отчуждении такого имущества удостоверяется при условии представления нотариусу документа, подтверждающего государственную регистрацию имущества на имя отчуждателя. Для отчуждения жилого помещения нотариусу представляется выписка из регистрационной книги о правах, ограничениях (обременениях) прав на изолированное помещение, капитальное строение, земельный участок. При отчуждении жилых домов нотариус проверяет права собственника жилого дома на земельный участок, на котором расположен дом, поскольку в соответствии с действующим законодательством покупателю одновременно с передачей права собственности на жилой дом передаются и права на земельный участок, необходимый для обслуживания этого жилого дома.

-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

23. способы приобретения жилья за рубежом:

1покупка вторичного жилья (от 10-30% доход) 2 инвестиции в кредит 3 покупка и сдача в аренду (4-5 % годовых) 4покупка недвижимости на начальных стадиях строительства для послед перепродажи 5войти в долю, участие в паевом инвестиционном фонде недвижимости,6перестройка с последующей продажей.

-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Сервитут

– предоставление права ограниченного пользования чужим недвижимым имуществом (право прохода, проезда, прокладки коммуникации и т.д.)

Устанавливается 2 способами:1. по соглашению собственников соседствующей недвижимости, 2. по решению суда в случае не достижения соглашения между собственниками.

Сервитут — это право одного лица пользоваться в установленном объеме недвижимым имуществом другого лица. Земельный кодекс устанавливает два вида сервитутов — публичный сервитут и частный сервитут.

Частный сервитут заключается в предоставлении собственника и владельца земельного участка права ограниченного пользования соседним участком, например для обеспечения прохода и проезда через соседний участок, прокладки и эксплуатации линий передач связи, обеспечения водоснабжения и других нужд собственника первого участка которые не могут быть реализованы без установления сервитута.

Публичный сервитут представляет собой установленные законодательством ограничения прав на землю. Публичные сервитуты устанавливаются в интересах не отдельного собственника земельного участка, а для обеспечения интересов государства, муниципалитета, или местного населения.

К публичным сервитутам относятся:! право прохода или проезда через земельный участок;! право использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры;! право размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;! право проведения дренажных работ на земельном участке;! право забора воды и водопоя;! право прогона скота через земельный участок;! сенокоса или пастьбы скота на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям, обычаям, за исключением таких земельных участков в пределах земель лесного фонда;! право использования земельного участка в целях охоты, ловли рыбы в расположенном на земельном участке замкнутом водоеме, сбора дикорастущих растений в установленные сроки и в установленном порядке;! право временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ;! право свободного доступа к прибрежной полосе. Если публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным актом, то частный сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего земельного участка. Но при этом сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи залога.

И публичный и частный сервитуты могут быть срочными или постоянными.

Собственник земельного участка, обремененного сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут. Такое же требование соразмерной платы возможно и при установлении публичного сервитута.

Как и все другие права на землю сервитуты подлежат государственной регистрации.

-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Оц деят-ть на р. н.

оценка – процесс и результат определения стоимости недвижимости. Процесс оценки – определенная последовательность процедур, используемая для получения стоимости. Оценка стоимости- расчетная или экспертная оценка стоимости имущества или какого –либо имущ права, проводимая оценщиком или экспертом-оценщиком.

Под оценочной деятельностью поним деят юр лиц и физ лиц по установлению стоимости объекта оценки с использ определенных правил и методик, а также правовых отношений, возник между оценщиком и заказчиком в процессе проведения оценки.

Главная задача оценки - оценить имущ права владельца (рын стоимость) для возможной последующей передачи этих прав.

Оценка различных видов стоимости недвиж имущества производится для следующих целей:

1исполнение права наследования или судебного приговора

2купли/продажи или сдачи в аренду.

3внесение объекта недвижимости в качестве вклада в уставный фонд организации

5ипотечного кредитования 6 для переоценки основных средств

7для кадастровой оценке 8 для страхования 9 для ликвидации и т д.

-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

 

Доходный подход

Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта нед-ть способна принести.

Доходный подход - это совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых от нее доходов.

Для преобразования будущих доходов от недвижимости в текущую стоимость осущ. капитализация дохода.

Капитализация дохода - это процесс, определяющий взаимосвязь буд. дохода и текущей стоимости объекта.

Базовая формула доходного подхода (IRV - формула):

V=I/R, где V - стоимость недвижимости,

I - ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости. Под доходом обычно подразумевается чистый операционный доход, который способна приносить недвижимость за период,

R - норма дохода или прибыли - это коэффициент или ставка капитализации.

Коэфф-т капитализац. - норма дохода, отражающ. взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки.

Различают два вида капитализации:

- прямая капитализация;
- капитализация дохода по норме отдачи на капитал.

При прямой капитализации рассматривают две величины: годовой доход и ставка капитализации.

Ставка капитализации - это отношение рыночной стоимости имущества к приносимому им чистому доходу.

Ожидаемый доход определяется в результате анализа доходов в течении периода владения недвижимостью.

Ставка дисконтирования - норма сложного процента, которая применяется при пересчете в определенный момент времени стоимости денежных потоков, возникающих в результате использования имущества.

Этапы доходного подхода:

1. Расчет суммы всех возможных поступлений от объекта оценки.
2. Расчет действительного валового дохода.
3. Расчет расходов, связанных с объектом оценки:

- условно-постоянные;- условно-переменные (эксплуатационные);- резервы.

4. Определение величины чистого операционного дохода.
5. Преобразование ожидаемых доходов в текущую стоимость.

Недостатки:

1. трудность применения по отношению к объектам, не приносящим дохода;

2. ограниченные возможности прогнозирования ожидаемых денежных потоков организации;

3. погрешность определения рисков бизнеса;

4. погрешность определения стоимости привлеченного капитала.

Преимущества:

1. учитывает целесообразность совместного использ. комплекса активов пред-тия по сравнению с раздельным их использ-м;

2. базируется на оценке потенциальных выгод от использования объектов недвижимости;

3. позволяет рассчитать текущ. стоимость будущих потоков и определить оптимальный объем инвестиций.

-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Сравнительный подход

Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Условия применения сравнительного подхода:

1.Объект не должен быть уникальным.
2. Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок.
3. Факторы,влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой нед-ти, должны быть сопоставимы.

Основные требования к аналогу:

- аналог похож на объект оценки по основным экономическим, материальным, технич. и др. характер-кам;
- сходные условия сделки.

Сравнительный подход базируется на принципах:

- замещения;
- сбалансированности;
- спроса и предложения.

Этапы сравнительного подхода:

- изучение рынка;
- сбор и проверка достоверности инфо о предлагаем.на продажу или недавно продан. аналогах объекта оц-ки;
- сравнение данных об отобранных аналогах и объекте оценки;
- корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки;
- установление стоимости объекта оценки.

Для определения итоговой стоимости оцениваемой недв-ти необход. корректировка сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущ. расчетов с учетом значимости каждого показателя. Наиболее важным является точное опред. поправочных коэффициентов.

Преимущества сравнительного подхода:

1. В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей.
2. В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция.
3. Статически обоснован.
4. Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов.
5. Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

Недостатки сравнительного подхода:

1. Различия продаж.
2. Сложность сбора информации о практических ценах продаж.
3. Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки.
4. Зависимость от активности рынка.
5. Зависимость от стабильности рынка.
6. Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.

При данном подходе используют след. методы:

1. метод рынка капитала(опред.рын.ст-ти оцениваемого предприятия на основании данных фондового рынка)

2. метод сделок (определение рын. ст-ти оцениваемого предприятия на основании рын. данных о ценах приобретения контрольных пакетов акций предприятий-аналогов).

-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Затратный подход

Затратный метод заключается в определении рыночной стоимости объекта недвижимости на основании данных о стоимости собственных источников и рассчитывается как разница между суммой всех активов предприятия и его обязательствами. Данный подход рассматривает рын. стоимость объекта недвижимости с точки зрения понесенных издержек на его создание и основан на анализе активов предприятия.

V = VI + Vв – Ин + Кос + Пр, где VI – стоимость участка земли; Vв – стоимость улучшений (прямых затрат на строительство зданий и сооружений); Ин – накопленный износ улучшений; Кос – косвенные затраты (расходы в процессе строительства или после завершения строительства, необходимые для нормального функционирования недвижимости или подготовки ее к продаже (затраты на маркетинг));

Пр – предпринимательская прибыль.

Для оценки рыночной стоимости земельного участка используются следующие методы:

1) метод 85 DM (впервые был применен в ГДР): стоимость определяется путем умножения самой низкой стоимости в регионе на коэффициенты, учитывающие специфические условия местонахождения; применяется в условиях полного отсутствия земельного рынка;

2) метод сравнения продаж (сравниваем разные стоимости);

3) метод сравнительных стоимостей;

4) метод техники остатка (определяется стоимость через известный настоящий или будущий доход);

5) метод сравнения городов;

6) метод аллокации (метод переноса): определение стоимости происходит по удельному весу стоимости земли в стоимости недвижимости, или в стоимости здания объекта-аналога;

7) метод капитализации: применяется если участок земли сдается в аренду отдельно от зданий и сооружений;

8) метод затрат на освоение;

9) адаптированный метод капитализации дохода.

В основе этого подхода лежит принцип замещения.

Этапы затратного подхода:

- расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного использования (С_з);
- расчет затрат на новое строительство оцениваемых строений (С_нс);
- расчет накопленного износа (И_н):
- физ. износ - износ, связанный со снижением работоспособности объекта в результате естественного физ. старения и влияния внешних неблагоприятных факторов;
- функциональный износ - износ из-за несоответствия совр. требованиям, предъявл. к подобным объектам;
- внешний износ - износ в результате изменения внешних экономических факторов;
- расчет стоимости улучшений с учетом накопленного износа: Су=С_нс-С_и;
- определение итоговой стоимости недвижимости: С_зп= С_з+С_у.

Преимущества затратного подхода:

1. При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным.

2. Данный подход является целесообразным и/или единственно возможным в следующих случаях:

- анализ наилучшего и наиболее эффективного земельного участка;
- технико-экономический анализ нового строительства и улучшений;
- оценка общественно-государственных и специальных объектов;
- оценка объектов на малоактивных рынках;
- оценка для целей страхования и налогообложения.

Недостатки затратного подхода:

1. Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости.
2. Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда.
3. Несоотв-вие затрат на приобретение оценив. объекта нед-ти затратам на новое строительство точно такого же объекта, так как в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ.
4. Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений.
5. Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений.
6. Отдельная оценка земельного участка от строений.
7. Проблематичность оценки земельных участков.

----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Оценка рын. стоим-ти нед-ти

В теории оценки приносящей доход недвижимости известно три основных подхода к оценке, на базе которых строятся конкретные методы оценки недвижимости: затратный подход, доходный подход, рыночный подход (сравнительный подход).

Затратный – подход, основанный на предположении, что затраты на строительство объекта (за минусом износа) в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, является приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости всего объекта недвижимости.

Доходный – подход к оценке, базирующийся на предположении, что между стоимостью объекта недвижимости и доходом, который этот объект может приносить, существует определенное соотношение.

Рыночный – подход, основанный на анализе фактических сделок купли-продажи аналогичных объектов недвижимости и сравнении их с оцениваемым объектом и внесении соответствующих поправок на различия, которые имеются между сопоставимыми объектами и оцениваемым объектом.

Правильный выбор подхода к оценке конкретного объекта недвижимости является залогом адекватной оценки. При развитом рынке и информационной инфраструктуре все три подхода теоретически должны давать одинаковую оценку стоимости недвижимости. Однако такая ситуация – довольно редкое явление. Это связано с тем, что рынок недвижимости является несовершенным рынком.

-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Виды страховых полисов.

Типы страховых полисов:

1. Страхование самого строения
2. страхование личного имущества
3. страхование гражданской ответ-ти владельцев жилых помещений
4. титульное страхование
5. страхование имущества предприятий и т.д.

-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Методы исчисления гудвилла

1. Прямые: синтетические

a) С пом. показателя дел.активности. (Обычно это объем продаж, средний за посл. 3 года, с корректировкой на основе ряда выборочных исследований и оценочной шкалы налоговых органов). Исп. для оценки ст-ти коммерч. Орг-й, где Г. – показатель, хар-щий способность достичь опр. объема продаж. Преим-во – простота, но оценка м.б. произведена с погрешностями.

b) С пом. финансового результата. Пр-тие не только имущ. Комплекс, но и инвестиции. Смысл - Г. появл. там, где рез-т пр-тия превышает тот, кот. оно должно получить в норм. условиях только благодаря своим осязаемым элементам, стоимость кот. м.б. измерена с пом. пок-ля чистых скорректированных активов. Рез-т отраж. в прибыли и рентабельности.

2. Косвенные. Наиболее распространенный – немецкий м-д/ м-д практиков. Ст-ть пр-тия опр. как среднее значение величины дохода и чистых скорректир. активов. Г.= ½ (доход – чистые скоррект. активы). -----------------------------------------------------------------------------------------------------------------

43. Коэффициент Тобина: сущность, содержание.

КОЭФФИЦИЕНТ ТОБИНА - отношение рыночной цены компании к цене замещения ее реальных активов (зданий, сооружений, оборудования, запасов, остатков денег на счетах). Коэффициент назван по фамилии экономиста, впервые предложившего исследовать такое соотношение. Рыночная цена компании наиболее достоверно проявляется лишь при реальной покупке ее другой компанией. Поэтому часто наиболее достоверное значение К.Т. можно получить на основе данных о слияниях и поглощениях. В остальных случаях это данные о капитализации компаний.

Данные многих современных компаний показывают, что в последние десятилетия К.Т. увеличивается, что свидетельствует о том, что все большую часть активов компаний занимают их нематериальные активы. Если цена компании в несколько раз превосходит цену ее материальных активов, то это означает, что ее нематериальные активы — талант ее персонала, эффективность управляющих систем, менеджмент, связи с потребителем — составляют основную часть ее совокупного капитала. Покупатель, таким образом, приобретает в основном не физические активы, а активы, представляющие собой набор талантов, возможностей, способностей и идей.

Компании сегодняшнего дня сильно отличаются от компаний прошлого прежде всего новой структурой основного капитала. Сегодня не материальные запасы определяют этот капитал, не основные фонды, а инф