Особенности сделок с Н. Общая характеристика.

Сделка -это осознанные действия граждан, юр лиц и ИП, направленные на установление, изменение или прекращение их прав о обязанностей.

Цель любой сделки - приобретение права собственности или правопользования имуществом.

Законом устан. Требования к сделкам с Н граждан:

1.общие условия удостоверения сделок(граждане должны быть правоспособными и дееспособными; соответствие воле и волеизъявлению)

2.требования дополняющие и конкретизирующие общие условия и устанавл порядок заключения и осуществления таких сделок.

Сделки с Н соверш только в письменной форме, путем заключения договора, кот имеет 2 значения:

1.юр факт, порождающий права и обязанности;

2.само правоотношение, сод-е кот составляет эти права и обязанности;

Сделки могут быть односторонними и многосторонними.

Сделка счит действительной при соблюдении след условий:

1.законность сод-я

2.правоспос-ть и дееспос-ть лиц, соверш сделку

3.соответствие воле и волеизъявлению участниками сделки

4.соблюдение формы сделки

Недейств-ть сделки может быть:

1.оспоримыми, т.е сделки признанные недействит по решении суда;

2.ничтожными, т.е сделки недействительные с самого начала ее совершения:

· Совершена с целью заведомо противной основопорядка или нравственности;

· Волеизъявление не соотв подленной воле;

· Нарушены формы сделки и требования о ее гос. регистрации;

· Сторона сделки недееспособна;

· Сделки юр лица выходят за пределы его правоспособности.

-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

19) Сущность, виды, содержание сделок с объектами Н

Операции с Н имущ-вом- это действия юр, физ лиц и ИП с объектами Н.

Основные группы сделок:

1.Со сменой собственника:

· Купля-продажа

· Мена(обмен)

Мена - каждая из сторон обязуется передать в собственность др стороне один объект Н в обмен на др.

· Рента

· Дарение

· Приватизация

· Продажа предприятий как имущественного комплекса

· Наследование по закону или завещанию

· Реализация обязательств(залог/долги)

· Изъятие и уничтожение

2.Изменение правопользования и владения:

· Аренда

· Лизинг

· Сервитут

· Совместная деятельность

· Вклад в УФ

· Ипотека

· Безвозмездное пользование

3.С изменением состава собственника:

· Акционирование

· Оформление кредита под залог имущества

· Долевое строительство

· Расселение

· Вступление в кондаминимум(совместное домовладение)

4.С добавлением иных субъектов прав:

· Инвестирование средств

· Строительство/реконструкция

· Передача в доверительное управление

· Страхование и т.д.

5.По способу совершения сделок:

· Первичный Р

· Вторичный Р

-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Сделки с земельным участками

Специфические особенности сделок с зем участками связаны с тем, что зем участки должны обладать как признакам земельного права, так гражд права.

Законодательством установлены предельные размеры зем участков, кот могут быть в собственности РБ.

1.для ведения личного подсобного хоз-ва, до 1га с учетом площади зем участка, предоставл для строительства и обслуживания жилого дома.

2.для строит-ва и обслуж жил дома в городах (от 0,05 до 0,15га); в сельской местности и поселках гор типа(от 0,15 до 0,25га).

3.для ведения коллективного садоводства и дачного строительства (до 0,15га).

Законодательством установл след основания возникновения права частной собственности граждан на зем участок:

1.акт местных сполнит и распорядит органов о передаче зем участков, наход в гос собственности в частную собственность.

2.договоры и иные сделки предусмотренные законодательством.

3.судебные решения, кот устанавливают право частной собственности на землю

4.иные основания.

-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Сделки с садовыми участками и дачами

В соотв с действ законодательством граждане могут получить зем участки как для коллективного, так и для ндивид садоводства и дачного строительства. В наст время решающее значение для садоводческого товарищества и дачного кооператива имеет только его собственный устав, кот разработан на основе ГК РБ.

Территория дачно-строительного кооператива делится на земли общего пользования индивид земельные участки.

Специфика правового режима садовых строений как объектов Н проявл в строго целевом их назначении.

Дачи и садовые дома могут отчуждаться только вместе с зем участками.

Собственники дачи сад домов вправе их продать, подарить, передать в залог, аренду, безвозмездное пользование, обменять, заключить договор пожизненного содержания с иждивением, может наследоваться по закону или по завещанию. Т.к сад дома и дачи не включ в жилищный фонд, они не могут быть переданы др лицам по договору найма жилого помещения, но они могут быть переданы во временное пользование

-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Сделки с жилыми помещениями

Для признан. жилого дома в кач стоимостного объекта права необходимо наличие совок юр фактов: 1наличие решения об отводе зем участка для строительства и обслуживания,2 сдача в эксплуатацию, 3 регистрация в соответствующих органах. СТ 1 Жилищного кодекса РБ: жилой дом – здание, в котором более половины площади пола занято жилыми помещениями.

Жилое помещение – помещение предназначен и пригодное для проживания граждан. Особый порядок купли/продажи жилых домов и квартир регилир законодательством. Не подлежат продаже жилые помещения в общежитиях, служ жилых помещения, жил помещ, находящиеся на территории радиоактивного загрязнения, квартиры, расположенные в обособленных военных городках Мин оброны, жил помещ соц пользования, жил помещ ав специальных домах, жил пом, построенные с привлечением льготного кредита до полного его погашения. Для совершения сделки с недвижимостью нотариусу должны быть представлены документы, подтверждающие право собственности на недвижимость. Это могут быть договоры купли-продажи, дарения, мены, ренты и другие договоры, свидетельства о праве на наследство, регистрационные удостоверения и свидетельства о регистрации, выданные органами государственной регистрации недвижимого имущества, решения суда и др. Согласно жилищному законодательству лица, проживающие в жилом помещении, имеют право проживания и пользования этим жилым помещением. При отчуждении жилого помещения, в котором проживают члены семьи собственника, требуется их согласие на отчуждение. Если в отчуждаемом жилом помещении проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, для отчуждения этого жилого помещения требуется разрешение органов опеки и попечительства.

Сделки об отчуждении могут совершаться как с целым жилым помещением, так и с долей в праве собственности на жилое помещение. При продаже или мене доли в жилом помещении продавец обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий сделки. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу. Продажа жилых помещений, приобретенных с привлечением льготных кредитов, в течение трех лет со дня его погашения может осуществляться соответствующему исполкому. При отказе райгорисполкома от покупки жилого помещения, построенного с привлечением льготного кредита, продажа, дарение либо мена указанного жилого помещения в течение трех лет со дня его погашения осуществляется с разрешения этого исполкома. До погашения льготного кредита решение исполкома о разрешении на отчуждение указанного жилого помещения может приниматься только с согласия АСБ «Беларусбанк». Согласие граждан оформляется заявлением, согласие органов опеки – решением местного исполнит. органа. Право собственности на жилые помещения и земельные участки подлежат государственной регистрации. Сделка об отчуждении такого имущества удостоверяется при условии представления нотариусу документа, подтверждающего государственную регистрацию имущества на имя отчуждателя. Для отчуждения жилого помещения нотариусу представляется выписка из регистрационной книги о правах, ограничениях (обременениях) прав на изолированное помещение, капитальное строение, земельный участок. При отчуждении жилых домов нотариус проверяет права собственника жилого дома на земельный участок, на котором расположен дом, поскольку в соответствии с действующим законодательством покупателю одновременно с передачей права собственности на жилой дом передаются и права на земельный участок, необходимый для обслуживания этого жилого дома.

-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

23. способы приобретения жилья за рубежом:

1покупка вторичного жилья (от 10-30% доход) 2 инвестиции в кредит 3 покупка и сдача в аренду (4-5 % годовых) 4покупка недвижимости на начальных стадиях строительства для послед перепродажи 5войти в долю, участие в паевом инвестиционном фонде недвижимости,6перестройка с последующей продажей.

-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Сервитут

– предоставление права ограниченного пользования чужим недвижимым имуществом (право прохода, проезда, прокладки коммуникации и т.д.)

Устанавливается 2 способами:1. по соглашению собственников соседствующей недвижимости, 2. по решению суда в случае не достижения соглашения между собственниками.

Сервитут — это право одного лица пользоваться в установленном объеме недвижимым имуществом другого лица. Земельный кодекс устанавливает два вида сервитутов — публичный сервитут и частный сервитут.

Частный сервитут заключается в предоставлении собственника и владельца земельного участка права ограниченного пользования соседним участком, например для обеспечения прохода и проезда через соседний участок, прокладки и эксплуатации линий передач связи, обеспечения водоснабжения и других нужд собственника первого участка которые не могут быть реализованы без установления сервитута.

Публичный сервитут представляет собой установленные законодательством ограничения прав на землю. Публичные сервитуты устанавливаются в интересах не отдельного собственника земельного участка, а для обеспечения интересов государства, муниципалитета, или местного населения.

К публичным сервитутам относятся:! право прохода или проезда через земельный участок;! право использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры;! право размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;! право проведения дренажных работ на земельном участке;! право забора воды и водопоя;! право прогона скота через земельный участок;! сенокоса или пастьбы скота на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям, обычаям, за исключением таких земельных участков в пределах земель лесного фонда;! право использования земельного участка в целях охоты, ловли рыбы в расположенном на земельном участке замкнутом водоеме, сбора дикорастущих растений в установленные сроки и в установленном порядке;! право временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ;! право свободного доступа к прибрежной полосе. Если публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным актом, то частный сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего земельного участка. Но при этом сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи залога.

И публичный и частный сервитуты могут быть срочными или постоянными.

Собственник земельного участка, обремененного сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут. Такое же требование соразмерной платы возможно и при установлении публичного сервитута.

Как и все другие права на землю сервитуты подлежат государственной регистрации.

-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Оц деят-ть на р. н.

оценка – процесс и результат определения стоимости недвижимости. Процесс оценки – определенная последовательность процедур, используемая для получения стоимости. Оценка стоимости- расчетная или экспертная оценка стоимости имущества или какого –либо имущ права, проводимая оценщиком или экспертом-оценщиком.

Под оценочной деятельностью поним деят юр лиц и физ лиц по установлению стоимости объекта оценки с использ определенных правил и методик, а также правовых отношений, возник между оценщиком и заказчиком в процессе проведения оценки.

Главная задача оценки - оценить имущ права владельца (рын стоимость) для возможной последующей передачи этих прав.

Оценка различных видов стоимости недвиж имущества производится для следующих целей:

1исполнение права наследования или судебного приговора

2купли/продажи или сдачи в аренду.

3внесение объекта недвижимости в качестве вклада в уставный фонд организации

5ипотечного кредитования 6 для переоценки основных средств

7для кадастровой оценке 8 для страхования 9 для ликвидации и т д.

-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------