Участники инвестиционной деятельности в недвижимости

Традиционно участников процесса финансирования недвижимости делят на следующие категории:

– республиканские и местные органы власти и управления;
– кредитно-финансовые учреждения;
– инвесторы и пр.

Республ-ие и местные органы власти и управления обеспечивают экономико-правовые отношения между участниками процесса финансирования недвижимости. Государство обеспечивает соблюдение норм и правил, связанных с функционированием рынка недвижимости; регулирует вопросы зонирования, градостроительного развития и регистрации прав собственности на объекты недвижимости; устанавливает льготы либо накладывает ограничения на инвестиции в недвижимость. Кроме того, государство выступает как собственник множества объектов недвижимости.

Кредитно-финансовые учреждения предоставляют капитал инвесторам, не располагающим достаточными средствами.

В качестве инвесторов выступают физические и юридические лица (резиденты и нерезиденты), которые приобретают недвижимость и поддерживают ее в функционально пригодном состоянии.

Инвесторов можно разделить на два типа:

1) активные – финансируют и занимаются строительством, развитием или управлением объекта;
2) пассивные – только финансируют проект, не принимая в нем дальнейшее участие.

В настоящее время на рынке недвижимости получил развитие девелопмент – особый вид профессиональной деятельности по управлению инвестиционным проектом в сфере недвижимости, одна из задач которой заключается в снижении рисков, связанных с развитием недвижимости. Девелопер – организатор, деятельность которого можно разбить на три этапа:

1) анализ возможности реализации проекта: учитываются состояние и тенденции изменения законодательства, потребительских предпочтений, финансово-экономических условий, перспективы развития региона;

2) разработка плана реализации проекта: определяется площадь требуемого для реализации проекта земельного участка, выбирается местоположение с соответствующим окружением, коммуникациями, выполняется оценка эффективности проекта. Затем определяются источники финансовых ресурсов, получается разрешение на строительство и т.п.;

3) реализация инвестиционного проекта: привлечение финансовых ресурсов, проектно-строительных организаций, контроль хода строительства, аренда или продажа объекта полностью или по частям.

Источники финансирования капитальных вложений: государственные средства, средства местного бюджета (муниципальные), собственные финансовые ресурсы предприятий и частных лиц, привлеченные средства, средства инвесторов.

-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Сущность и виды инвестиций.

Инвестиции – это накопленные сбережения инвестора, которые вкладываются в приобретение собственности и имеют потенциальную способность приносить доход или иной полезный результат.

Осн. виды инвестиций:

1.реальные – инвестиции в отрасли материального производства (долгосроч. перспектива);

2.финансовые – инвестиции в ценные бумаги;

3.интеллектуальные – инвестиции в образование, опыт, квалификацию;

4.высокорискованные;

5.малорискованные;

6.краткосрочные (до 1 года);

7.долгосрочные и т.д.

Существуют следующие формы дохода от инвестирования в недвижимость:

– увеличение стоимости недвижимости за счет изменения рыночных цен, приобретения новых и развития старых объектов;
– будущие периодические потоки денежных средств;
– доход от перепродажи объекта в конце периода владения.

Привлекательность инвестирования в недвижимость объясняется следующими факторами:

– в момент приобретения недвижимости инвестор получает пакет прав, в то время как многие объекты инвестирования не влекут за собой права собственности;
– сохранностью вложенных денежных средств вообще (в обычных условиях недвижимость невозможно потерять, похитить) и инфляцией в частности (инфляционные процессы сопровождаются ростом цен на недвижимость и доходов от нее);
– возможностью получать от недвижимости доход в денежном выражении и иной полезный эффект проживания, престижности владения определенным объектом и т.п.

Инвестиции в недвижимость имеют такие положительные черты, как возможность многолетнего использования объекта и сохранения капитала.

-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Цели инвестиций в нед-ть.

Цели:

1.получение ден. доходов,

2.прирост капитала за счёт увеличения стоимости нед-ти вследствие изменения рыночных цен, развития или реконструкции объектов.

3.длительная эксплуатация объекта.

4.получение дохода от перепродажи объекта в конце периода владения и т.д.

Инвестирование в недвижимость, приносящую доход, является наиболее прибыльным. Привлекательность приобретения доходной недвижимости заключается в отдаче от инвестиций после погашения операционных расходов. Однако в этом случае выше риск из-за низкой ликвидности недвижимости и длительности срока окупаемости вложенных средств.

-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Относительный уровень риска инвестиций в нед-ть

Относит. Ур. риска инвестиций в нед-ть:

Уровень риска	Инструменты инвестирования в нед-ть
1. низкий уровень	1. право преимущественной аренды
2. ниже среднего	2. закладные (ипотека)
3. средний	3. гибридные обязательства
4. выше среднего	4. использ. собственного капитала
5. высокий	5. заёмный капитал
6. очень высокий	6. опционы

В>\У>П – критич. риск

П>\У - выгода

У>В – катастрофа

Выделяются следующие источники риска инвестиций в недвижи­мость:

- тип недвижимости;
- спрос и предложение на рынке;
- местоположение;
- соблюдение условий аренды;
- износ объектов;
- законодательное регулирование и изменение налогообложения;
- инфляция;
- реинвестирование.

Риск отражает возможность отклонения фак­тических итоговых данных от ожидаемых запла­нированных результатов. Риски зависят от спе­цифики инве­стиционного проекта, доходности, стабильности на данном рынке.

Рассмотрим основные риски, связанные с фи­нансированием недвижимо­сти:

– кредитный риск – потери, если заемщик не производит платежей;
– риск процентных ставок – вероятность того, что ставка по кредиту кор­ректируется реже, чем по привлеченным средствам в условиях роста процент­ных ставок;
– риск досрочного погашения – потери при досрочном погашении кре­дита с фиксированной ставкой процента;
– риск предварительных обязательств – риск финансирования кредитов, по которым фиксиро­ванная ставка процента определена до начала финансиро­вания;
– риск ликвидности – вероятность того, что кредитору для платежей по своим обязательствам будет недостаточно средств, получаемых в каче­стве по­гашения задолженности по выданным кре­дитам;
– риск изменения условий мобилизации фон­дов – потери в случае уменьшения стоимости фондов (базовой ставки) при кредитовании с фик­сиро­ванной надбавкой (относительно базовой ставки).

Риэлт. деятельность:сущность и перечень работ.

Риэлтерская деятельность — деятельность, осуществляемая юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по доверенности) по совершению от его имени и за его счет либо от своего имени, но за счет и в интересах заинтересованного лица гражданско-правовых сделок с объектами недвижимости и правами на них.

Риэлт. деят. в РБ является посреднической деятельностью коммерческих организаций по содействию при заключении исполнений, прекращении договоров на строительство, купли-продажи, мены, аренды, иных сделок с объектами нед-ти, правами на них.

Постановление Министерства юстиции РБ, гос комитета по имуществу РБ от 01.09.2006 №50/31 «Об утверждении перечня работ, осуществляемых риэл. организацией при оказании услуг»:

1. консультации по сделкам с объектами нед-ти,
2. предоставление инфо о спросе и предложении на объекты нед-ти.
3. подбор вариантов сделки с объектами нед-ти
4. организация и проведение согласования условий предстоящей сделки.
5. помощь в подготовке (оформлении) док-тов, связанных с осуществлением сделки с объектом нед-ти.

-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Требования предъявляемые к риэлт. организациям.

Требования:

1. лицензирование риэлт. деят. (лицензия выдаётся сроком на 5 лет). Лицензирование – право на осуществление данного вида деятельности.
2. риэлтерской деятельностью имеют право заниматься только юр. лица
3. минимальное количество (риэлтеров) специалистов чётко определено законодательством (штат риэлт. организации состоит из:

· руководителя

· риэлтеров(не менее 5)

· для обособляемого подразделения достаточно 1

· агентов по операциям с нед-ю (их количество не может превышать количество риэлтеров более, чем в 3 раза).

1. Договор обязательного страхования, которое выдаётся Белгосстрахом (в данном случае договор обязательного страхования ответственности в течение всего срока его действия не может быть менее десятитысячно кратного размера баз. вел., установленной на дату заключения договора. Страховому возмещению не подлежит моральный вред, упущенная выгода, штраф (пеня, неустойка).
2. наличие книги замечаний и предложений
3. документ, содержащий порядок оплаты риэлт. услуг.
4. кассовый суммирующий аппарат (спец. компьютерная система для осуществления приёма денежных средств),
5. наличие книги регистрации договоров (форма этой книги установлена законодательством)
6. наличие нежилого помещения соответств. требованиям технических, нормативных, правовых актов (санитарно-гигиенич. акты)
7. наличие базы данных объектов нед-ти.
8. и др.

-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

45.3. Специалисты по риэлт деятельности: требования, принципы поведения.

Специалисты:

1. Руководитель:

· дееспособный /ограниченно дееспособный

· правоспособный

· отсутствие судимости за умышленное преступление

· срок увольнения из правоохранительных судебных или др. органов за виновные действия должен быть более 3 лет и т.д.

· руководитель не может быть назначен без наличия высшего образования и стажа работы (3 ≤ лет)

2. Риэлтер – работник риэлт. организации, имеющий свидетельства об аттестации выданной в установленном законодательством порядке.

Требования:

1. наличие высшего образования (экономическое, юр. или строительное)

2. стаж работы 1≤года по специальности, соот-й образованию либо в качестве агента по операциям с нед-ю.

3. сдавшему аттестационный экзамен (срок действия 5 лет)

3. Агент по операциям с нед-ю – работник риэлт. организации, не имеющий свидетельство об аттестации риэлтером, оказывающий от имени этой риэлт. организации отдельные риэлт. услуги:

1. представление потребителю инфо о спросе и предложении на объекты нед-ти

2. подбор вариантов сделки с объектом нед-ти

3. помощь риэлтеру в подготовке (оформлении) документов.

Принципы поведения:

Деятельность специалиста по риэлтерской деят. основывается на след. принципах:

1. пр. законности
2. компетентности
3. справедливости
4. добросовестности

Постановлением Министерства юстиции РБ №14 от 15.03.2006 утвердило правила проф. этики специалиста по риэлт. деятельности.

-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------