Особенности оценки различных объектов недвижимости

Оценка объектов доходной недвижимости имеет следующие особенности:

1необходимость исхода из предложения об относительно длительном периоде по сравнению с ценными бумагами, вкл несколько циклов развития рынка недвижимости, так как такой подход позволяет планировать более устойчивые потоки доходов и прирост стоимости активов.

2стоимость получения достоверной и своевременной информации о сделке на рынке недвижимости требует наиболее тщательного выбора периода времени для оценки актива.

Оценка залога: Оценка залога позволяет установить справедливое соотношение между стоимостью закладываемого имущества и размером кредита, а также способствует предотвращению разногласий между сторонами сделки.

Оценка квартиры: Подразумевает определение рын стоимости права собственности.

Оценка земли и зем участков: При оценке необходимо учитывать сумму приобретенных прав, наличие сервитута на зем участке, финансовые и имущественные интересы.

-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Классификация видов оценки недвижимости

Оценка недвижимости бывает массовая и индивидуальная.

Массовая оценка недвижимости – это оценка большого числа объектов недвижимости на конкретную дату с использованием стандартных методик и статистического анализа. При этом унифицируется процедура оценки большого числа объектов.

При массовой оценке на заключительном этапе проверяется используемая для расчетов модель и контролируется качество получаемых результатов.

При этом результаты, полученные с помощью модели массовой оценки, сравниваются с реальными ценами продаж и оцениваются отклонения уровня оценки по каждой группе аналогичных объектов.

Индивидуальная оценка недвижимости – это оценка конкретного объекта на определенную дату. Она необходима для защиты результатов оценки в судах, для определения стоимости объектов специального назначения и т.п.

Индивидуальная оценка проводится в несколько этапов, объединенных в понятие «процесс оценки», на заключительном этапе которого осуществляется согласование результатов, полученных с использованием различных подходов к оценке недвижимости.

Массовая оценка – приближенная, а индивидуальная – точная, полученная в результате тщательного анализа реальных данных об аналогах объекта оценки.

Процесс оценки недвижимости состоит из этапов, выполняемых последовательно специалистом-оценщиком для определения ее стоимости.

Итак, проведение оценки включает в себя несколько этапов:

– установление количественных и качественных характеристик объекта оценки;
– анализ рынка, к которому относится объект оценки;
– выбор метода или методов оценки в рамках каждого из подходов к оценке и осуществление необходимых расчетов;
– обобщение результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;
– составление и передача заказчику отчета об оценке.

 

-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Доходный подход

Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта нед-ть способна принести.

Доходный подход - это совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых от нее доходов.

Для преобразования будущих доходов от недвижимости в текущую стоимость осущ. капитализация дохода.

Капитализация дохода - это процесс, определяющий взаимосвязь буд. дохода и текущей стоимости объекта.

Базовая формула доходного подхода (IRV - формула):

V=I/R, где V - стоимость недвижимости,

I - ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости. Под доходом обычно подразумевается чистый операционный доход, который способна приносить недвижимость за период,

R - норма дохода или прибыли - это коэффициент или ставка капитализации.

Коэфф-т капитализац. - норма дохода, отражающ. взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки.

Различают два вида капитализации:

- прямая капитализация;
- капитализация дохода по норме отдачи на капитал.

При прямой капитализации рассматривают две величины: годовой доход и ставка капитализации.

Ставка капитализации - это отношение рыночной стоимости имущества к приносимому им чистому доходу.

Ожидаемый доход определяется в результате анализа доходов в течении периода владения недвижимостью.

Ставка дисконтирования - норма сложного процента, которая применяется при пересчете в определенный момент времени стоимости денежных потоков, возникающих в результате использования имущества.

Этапы доходного подхода:

1. Расчет суммы всех возможных поступлений от объекта оценки.
2. Расчет действительного валового дохода.
3. Расчет расходов, связанных с объектом оценки:

- условно-постоянные;- условно-переменные (эксплуатационные);- резервы.

4. Определение величины чистого операционного дохода.
5. Преобразование ожидаемых доходов в текущую стоимость.

Недостатки:

1. трудность применения по отношению к объектам, не приносящим дохода;

2. ограниченные возможности прогнозирования ожидаемых денежных потоков организации;

3. погрешность определения рисков бизнеса;

4. погрешность определения стоимости привлеченного капитала.

Преимущества:

1. учитывает целесообразность совместного использ. комплекса активов пред-тия по сравнению с раздельным их использ-м;

2. базируется на оценке потенциальных выгод от использования объектов недвижимости;

3. позволяет рассчитать текущ. стоимость будущих потоков и определить оптимальный объем инвестиций.

-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Сравнительный подход

Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Условия применения сравнительного подхода:

1.Объект не должен быть уникальным.
2. Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок.
3. Факторы,влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой нед-ти, должны быть сопоставимы.

Основные требования к аналогу:

- аналог похож на объект оценки по основным экономическим, материальным, технич. и др. характер-кам;
- сходные условия сделки.

Сравнительный подход базируется на принципах:

- замещения;
- сбалансированности;
- спроса и предложения.

Этапы сравнительного подхода:

- изучение рынка;
- сбор и проверка достоверности инфо о предлагаем.на продажу или недавно продан. аналогах объекта оц-ки;
- сравнение данных об отобранных аналогах и объекте оценки;
- корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки;
- установление стоимости объекта оценки.

Для определения итоговой стоимости оцениваемой недв-ти необход. корректировка сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущ. расчетов с учетом значимости каждого показателя. Наиболее важным является точное опред. поправочных коэффициентов.

Преимущества сравнительного подхода:

1. В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей.
2. В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция.
3. Статически обоснован.
4. Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов.
5. Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

Недостатки сравнительного подхода:

1. Различия продаж.
2. Сложность сбора информации о практических ценах продаж.
3. Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки.
4. Зависимость от активности рынка.
5. Зависимость от стабильности рынка.
6. Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.

При данном подходе используют след. методы:

1. метод рынка капитала(опред.рын.ст-ти оцениваемого предприятия на основании данных фондового рынка)

2. метод сделок (определение рын. ст-ти оцениваемого предприятия на основании рын. данных о ценах приобретения контрольных пакетов акций предприятий-аналогов).

-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Затратный подход

Затратный метод заключается в определении рыночной стоимости объекта недвижимости на основании данных о стоимости собственных источников и рассчитывается как разница между суммой всех активов предприятия и его обязательствами. Данный подход рассматривает рын. стоимость объекта недвижимости с точки зрения понесенных издержек на его создание и основан на анализе активов предприятия.

V = VI + Vв – Ин + Кос + Пр, где VI – стоимость участка земли; Vв – стоимость улучшений (прямых затрат на строительство зданий и сооружений); Ин – накопленный износ улучшений; Кос – косвенные затраты (расходы в процессе строительства или после завершения строительства, необходимые для нормального функционирования недвижимости или подготовки ее к продаже (затраты на маркетинг));

Пр – предпринимательская прибыль.

Для оценки рыночной стоимости земельного участка используются следующие методы:

1) метод 85 DM (впервые был применен в ГДР): стоимость определяется путем умножения самой низкой стоимости в регионе на коэффициенты, учитывающие специфические условия местонахождения; применяется в условиях полного отсутствия земельного рынка;

2) метод сравнения продаж (сравниваем разные стоимости);

3) метод сравнительных стоимостей;

4) метод техники остатка (определяется стоимость через известный настоящий или будущий доход);

5) метод сравнения городов;

6) метод аллокации (метод переноса): определение стоимости происходит по удельному весу стоимости земли в стоимости недвижимости, или в стоимости здания объекта-аналога;

7) метод капитализации: применяется если участок земли сдается в аренду отдельно от зданий и сооружений;

8) метод затрат на освоение;

9) адаптированный метод капитализации дохода.

В основе этого подхода лежит принцип замещения.

Этапы затратного подхода:

- расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного использования (С_з);
- расчет затрат на новое строительство оцениваемых строений (С_нс);
- расчет накопленного износа (И_н):
- физ. износ - износ, связанный со снижением работоспособности объекта в результате естественного физ. старения и влияния внешних неблагоприятных факторов;
- функциональный износ - износ из-за несоответствия совр. требованиям, предъявл. к подобным объектам;
- внешний износ - износ в результате изменения внешних экономических факторов;
- расчет стоимости улучшений с учетом накопленного износа: Су=С_нс-С_и;
- определение итоговой стоимости недвижимости: С_зп= С_з+С_у.

Преимущества затратного подхода:

1. При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным.

2. Данный подход является целесообразным и/или единственно возможным в следующих случаях:

- анализ наилучшего и наиболее эффективного земельного участка;
- технико-экономический анализ нового строительства и улучшений;
- оценка общественно-государственных и специальных объектов;
- оценка объектов на малоактивных рынках;
- оценка для целей страхования и налогообложения.

Недостатки затратного подхода:

1. Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости.
2. Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда.
3. Несоотв-вие затрат на приобретение оценив. объекта нед-ти затратам на новое строительство точно такого же объекта, так как в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ.
4. Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений.
5. Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений.
6. Отдельная оценка земельного участка от строений.
7. Проблематичность оценки земельных участков.

----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------