Рынок недвижимости и его особенности

 

По утверждению западных теоретиков оценки, а именно Фридмана, Харрисона и Ордуэя, рынок недвижимости – это совокупность сделок, совершенных с недвижимостью, совокупность информационного обеспечения этих сделок, совокупность операций по управлению и финансированию работ в области недвижимости.

Рынок недвижимости имеет свои особенности:

- ограниченность продавцов и покупателей

- период времени для реализации товара на рынке недвижимости очень высокий

- ликвидность недвижимости ниже ликвидности других товаров

- трудность получения информации

 

Сегментация рынка недвижимости

 

Сегментация – разделение рынка на однородные типические группы:

- рынок жилья

* городской жилой фонд

* рынок загородного жилья

- рынок нежилых помещений (коммерческая недвижимость)

* производственные

* офисные

* торговые

* складские и т.д.

- рынок земельных участков

 

Рыночные структуры

 

Различают следующие субъекты рынка недвижимости:

- покупатели (физические и юридические лица)

- продавцы (физические и юридические лица; особое место у строительных компаний)

- РОО (Российское общество оценщиков)

- Институт независимых оценщиков

- Лига независимых экспертов

- а также: оценочные фирмы, агентства недвижимости, риэлтерские фирмы (продают свои услуги), брокеры (агенты и посредники, представляющие сделки и интересы продавца или покупателя), юридические фирмы, страховые компании, девелоперы (профессиональные предприниматели-застройщики), банки, государственная служба оценки недвижимости (учет и контроль за операциями с недвижимостью), общественные организации оценщиков.

 

Основная задача объединенных организаций: поддержка своих членов по вопросам оценки в методическом и информационном направлении и повышении квалификации.

 

 

Лекция 2. 12.09.11г.

Тема: Понятие недвижимости и признаки ее классификации.

Чтобы считать объект оценки недвижимостью, необходимо решить вопрос: что является недвижимостью, а что не является? А для этого выделяют ее существенные признаки и состояние.

1) Связь с землей

2) Степень подвижности

3) Длительность существования этого объекта

4) Состояние в процессе использования

 

К недвижимости относятся объекты, которые:

А) неподвижны

Б) прочная связь с землей

В) многократно используется длительное время

Г) сохраняет свою натурально-вещественную форму в течение всего срока жизни.

 

Классификация объектов недвижимости:

1) ПО функциональному назначению

- производственные объекты – это те, которые прямо или косвенно участвуют в создании товара, продукции

- непроизводственные – не участвую в создании продукции (склады, офисы)

2)

3)

- производственные объекты – это те, которые прямо или косвенно участвуют в создании товара, продукции

- непроизводственные – не участвую в создании продукции (склады, офисы)

2) По происхождению:

- не производимые (земельные участки, недра)

- воспроизводимые (здания, сооружения)

3) По степени готовности к эксплуатации:

- введенные в эксплуатацию

-незавершенное строительство

4) По форме собственности:

- государственные

- частные

- коллективные, совместные

5) По отраслевой принадлежности:

- промышленности

- объекты транспорта, связи

-с\х и др.

 

К недвижимости относятся:

А) здания

Б) сооружения

В) земля

 

Земля группируется следующим образом:

- с\х земли

- земли населенных пунктов

- земли промышленности, транспорта, связи

- земли обороны

- земли природоохранного, оздоровительного и историко-культурного назначения

- земли водного фонда

- земли лесного фонда

 

Здания классифицируются следующим образом:

- по функциональному назначению:

производственные

обслуживающие

жилые

культурно-бытовые

- по этажности:

одноэтажные

двухэтажные

многоэтажные

высотные (больше 24)

- по типу строительного материала:

деревянные

панельные

кирпичные

монолитные

саманные

- в зависимости от воздухообмена:

с естественным

механические

кондиционирование

- по виду освещения:

искусственное

смешанное

 

Сооружения группируются:

- по функциональному назначению:

коммуникационные

транспортные сооружения

водоканализационные

гидротехнические

- по виду строительного материала:

кирпичные

деревянные

металлические

железо-бетонные

 

Основные сделки, выполняемые с недвижимостью

1) купля-продажа.

2) Аренда

3) Лизинг

4) Ипотека

5) Наследование

6) Дарение

7) Обмен

8) Безвозмездное пользование имуществом

9) Страхование

10) Продажа предприятия целиком

 

Какой бы формы не совершалась сделка с недвижимостью, обязательно должна присутствовать заключительная стадия завершения сделки, а именно гос.регистрация вот этой сделки. Это юридический акт признания и подтверждение государства возникновения или прекращения прав на недвижимое имущество и право а имущество возникает с момента регистрации.

 

Тема: организация работ по оценке недвижимости.

Процесс оценки – это последовательность действий, выполняемых в ходе определения стоимости объекта. Включает в себя следующие этапы:

1) Постановка задачи:

- описывается объект, его месторасположение, статус и физический состав.

- устанавливается цель оценки

- в зависимости от цели определяется вид стоимости

- устанавливается точная дата оценки

2) Составление плана работ:

- составляется график работ

- определяются источники и способы сбора информации

- выбирается метод оценки

- определяется гонорар (вознограждение), который устанавливается на основании трудовых затрат с учетом сложности работ

- определяются затраты на сбор и обработку информации

3) Сбор и обработка данных, касающееся не только самого объекта, но и его окружения:

- экология

4) Оценка земельного участка. Участок оценивается отдельно.

5) Оценка стоимости самого здания

6) Согласование. Окончательное заключение о стоимости объекта дает директор.

7) Составляется отчет об оценке. Содержание отчета следующее:

- наименование объекта и подробная характеристика

- месторасположение (город, район)

- сведения о земельном участке

- данные о здании, дается схема самого здания, указывается год постройки, год последнего ремонта, общая площадь, количество этажей, вид строительного материала

- указываются цели оценки и виды стоимости

- показываются все расчеты стоимости

- подпись всех лиц, участвующих в оценке. Утверждение отчета директором.

 

Типовая структура оценочной фирмы

Директор – осуществляет интересы фирмы во внешних организациях и осуществляет общее руководство

Зам.директора – выдает задания своим подчиненным, контролирует их работу и оценивает их работу

Маркетологи – осуществляют сбор необходимой информации. Изучают рынок недвижимости. Определяют факторы влияющие на стоимость объектов и устанавливают количественное выражение этого влияния.

Инженеро-строители – оценивают физическое состояние объекта, определяют степень износа.

Оценщики – производят расчет стоимости и составляют отчет.

 

Лекция 3. 20.09.11 г.

Тема: Принципы оценки и виды стоимости.

1. Виды стоимости при оценке недвижимости.

Работа по оценке недвижимости определяется с определения цели оценки. А в соответствии с целью определяется вид стоимости. Существуют следующие 3 понятия оценки:

- цена. Показывает фактическую сумму денежных средств, которая была бы заплачена за аналогичный объект в сопоставимых условиях.

- издержки. Представляет собой сумму денежных средств, которая необходима для создания объекта.

- стоимость. Наиболее вероятная цена, которую можно получить при продаже данной недвижимости

Все виды стоимости можно разделить на 2 основных вида:

1) стоимость в обмене. Отражает влияние рынка и имеет объективный характер, т.к. определяется типичными для данного сектора рынка экономическими условиями.

2) стоимость в использовании. Отражает ценность конкретного объекта для потребителя и она субъективна.

Классификация стоимостей:

- рыночная. Эта стоимость характерна для данного объекта на открытом и конкурентном рынке и представляет собой отношение типичного продавца и типичного покупателя.

- нормативно рассчитываемая. Определяется по существующим методикам и нормативам, которая выпускается соответствующими органами.

- восстановительная. Это стоимость воспроизводства в современных условиях ранее созданных объектов.

- страховая. Стоимость недвижимости, которая определяется для цели страхования и фиксируется в страховом полисе.

- стоимость функционирующей недвижимости. Это стоимость объекта, который после его купли-продажи будет функционировать и приносить доход.

- инвестиционная стоимость. Это стоимость недвижимости рассматриваемой как флаг в реализацию какого-либо инвестиционного проекта.

- потребительская. Это стоимость – субъективная ценность недвижимости для владельца.

- ликвидационная. Это стоимость объекта, который после совершения сделки будет распродан по частям.

 

На стоимость недвижимости оказывают влияние различные факторы. В СА факторы, влияющие на стоимость можно разделить на следующие уровни:

1) А) политические (законы о собственности, законы об операциях с недвижимостью, закон о залоге, налоговое законодательство, политическая стабильность)

Б) экономические (спрос и предложение, состояние и перспективы строительства, состояние рынка недвижимости)

В) физические факторы (экология, географические факторы, сейсмические)

Г) социальные (структура населения, плотность застройки,

2) Уровень влияния локальных факторов (месторасположение объекта, его характеристики, окружение объекта и условия продажи)

3) Уровень влияния факторов, связанных с самим объектом (стройматериалы, облицовка, архитектурный стиль, технические характеристики)

 

2. Принципы оценки.

Для проведения оценки недвижимости необходимо логическое системное осмысление объекта оценки. На это направлены принципы оценки. Все принципы оценки делятся на 4 группы:

1) Характеризуется представление покупателя на рынке недвижимости

А) принцип полезности - отражает способность недвижимости удовлетворять определенные потребности покупателя в данном месте в течение определенного времени.

Б) принцип замещения – предполагается, что разумный покупатель не заплатит за данную недвижимость больше наименьшей цены, запрашиваемые за другой объект с эквивалентной полезностью

В) ожидание – обуславливает связь текущей стоимости недвижимости и будущих выгод, связанных с ее использованием.

 

2) Характеризует влияние на стоимость именно самого объекта недвижимости

А) вклад – величина изменения (возрастания/уменьшения) вследствие наличия или отсутствия какой-либо дополнительной составляющей.

Б) возрастающие и убывающие доходы. по мере добавления ресурсов чистые доходы будут увеличивать до определенной величины, достигает определенной точки, а затем темпы роста снижаются, либо стабилизируются.

В) сбалансированный. При использовании конкретного земельного участка необходимо иметь рациональную структуру, располагающейся на нем недвижимости.

Г) экономическая величина – определяет взаимосвязь характера недвижимости и земельного участка на котором он расположен.

 

3) Характеризует влияние рыночной среды на стоимость

А) зависимость – взаимное влияние стоимости конкретного объекта и его окружение (ситус).

Б) соответствия – отражает влияние приоритетов и предпочтения рынком определенных характеристик недвижимости на ее стоимость.

В) спрос и предложение

Г) конкуренция на рынке

Д) принцип изменения – показывает, что стоимость недвижимости не остается постоянной, а меняется со временем.

 

 

Лекция 4. 27.09.11 г.