Предмет и метод экономики недвижимости

Предмет и метод экономики недвижимости

 

Проведение экономических преобразований в стране привело к образованию различных видов рынков, в том числе и рынка недвижимости, и появилась необходимость оценки стоимости отдельных объектов и целых предприятий.

Появилась необходимость стандартизации и регулирования оценочной деятельности. По мере становления рынка недвижимости появились следующие нормативные и законодательные акты и документы:

- 03.07.91 Верховным Советом РФ был принят закон «О приватизации государственных и муниципальных предприятий». В этом законе было сказано, что при подготовка к приватизации предприятия необходимо оценить его капитал.

- в 1994 президентом России был введен в действие ГК РФ, где также было указано о необходимости расчета стоимости предприятия

- в 1998 был принят ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ». В данном документе представляется регулирование оценочной деятельности.

- в последствие были приняты и другие законы, такие как «Об акционерных обществах», «закон об Обществах с Ограниченной Ответственностью», ФЗ «О несостоятельстве (банкротстве) предприятий».

Кроме данных документов существуют: «Международные стандарты оценки» (МСО), «Федеральные стандарты оценки» (3), «Стандарты РОО» (24).

 

Органом регулирования оценочной деятельности является Национальный совет.

Основные функции Национального совета:

- обслуживание вопросов государственной политики в области оценочной деятельности

- разработка федеральных стандартов оценки

- формирование предложений о совершенствовании правового и экономического регулирования оценочной деятельности

- защита прав и законных интересов саморегулируемых организации оценщиков.

 

Дисциплина «экономика недвижимости» читается на всех экономических факультетах всех ВУЗов и является обязательной. Наука «ЭН» является самостоятельной наукой и имеет свой предмет и методы.

Предмет науки «ЭН»: изучение методов оценки недвижимости

Метод науки: данная наука использует свои методы:

- затратный

- сравнительный (аналоговый)

- доходный

 

ЭН имеет взаимосвязь с другими науками.

 

Рынок недвижимости и его особенности

 

По утверждению западных теоретиков оценки, а именно Фридмана, Харрисона и Ордуэя, рынок недвижимости – это совокупность сделок, совершенных с недвижимостью, совокупность информационного обеспечения этих сделок, совокупность операций по управлению и финансированию работ в области недвижимости.

Рынок недвижимости имеет свои особенности:

- ограниченность продавцов и покупателей

- период времени для реализации товара на рынке недвижимости очень высокий

- ликвидность недвижимости ниже ликвидности других товаров

- трудность получения информации

 

Сегментация рынка недвижимости

 

Сегментация – разделение рынка на однородные типические группы:

- рынок жилья

* городской жилой фонд

* рынок загородного жилья

- рынок нежилых помещений (коммерческая недвижимость)

* производственные

* офисные

* торговые

* складские и т.д.

- рынок земельных участков

 

Рыночные структуры

 

Различают следующие субъекты рынка недвижимости:

- покупатели (физические и юридические лица)

- продавцы (физические и юридические лица; особое место у строительных компаний)

- РОО (Российское общество оценщиков)

- Институт независимых оценщиков

- Лига независимых экспертов

- а также: оценочные фирмы, агентства недвижимости, риэлтерские фирмы (продают свои услуги), брокеры (агенты и посредники, представляющие сделки и интересы продавца или покупателя), юридические фирмы, страховые компании, девелоперы (профессиональные предприниматели-застройщики), банки, государственная служба оценки недвижимости (учет и контроль за операциями с недвижимостью), общественные организации оценщиков.

 

Основная задача объединенных организаций: поддержка своих членов по вопросам оценки в методическом и информационном направлении и повышении квалификации.

 

 

Лекция 2. 12.09.11г.

Тема: Понятие недвижимости и признаки ее классификации.

Чтобы считать объект оценки недвижимостью, необходимо решить вопрос: что является недвижимостью, а что не является? А для этого выделяют ее существенные признаки и состояние.

1) Связь с землей

2) Степень подвижности

3) Длительность существования этого объекта

4) Состояние в процессе использования

 

К недвижимости относятся объекты, которые:

А) неподвижны

Б) прочная связь с землей

В) многократно используется длительное время

Г) сохраняет свою натурально-вещественную форму в течение всего срока жизни.

 

Классификация объектов недвижимости:

1) ПО функциональному назначению

- производственные объекты – это те, которые прямо или косвенно участвуют в создании товара, продукции

- непроизводственные – не участвую в создании продукции (склады, офисы)

2)

3)

- производственные объекты – это те, которые прямо или косвенно участвуют в создании товара, продукции

- непроизводственные – не участвую в создании продукции (склады, офисы)

2) По происхождению:

- не производимые (земельные участки, недра)

- воспроизводимые (здания, сооружения)

3) По степени готовности к эксплуатации:

- введенные в эксплуатацию

-незавершенное строительство

4) По форме собственности:

- государственные

- частные

- коллективные, совместные

5) По отраслевой принадлежности:

- промышленности

- объекты транспорта, связи

-с\х и др.

 

К недвижимости относятся:

А) здания

Б) сооружения

В) земля

 

Земля группируется следующим образом:

- с\х земли

- земли населенных пунктов

- земли промышленности, транспорта, связи

- земли обороны

- земли природоохранного, оздоровительного и историко-культурного назначения

- земли водного фонда

- земли лесного фонда

 

Здания классифицируются следующим образом:

- по функциональному назначению:

производственные

обслуживающие

жилые

культурно-бытовые

- по этажности:

одноэтажные

двухэтажные

многоэтажные

высотные (больше 24)

- по типу строительного материала:

деревянные

панельные

кирпичные

монолитные

саманные

- в зависимости от воздухообмена:

с естественным

механические

кондиционирование

- по виду освещения:

искусственное

смешанное

 

Сооружения группируются:

- по функциональному назначению:

коммуникационные

транспортные сооружения

водоканализационные

гидротехнические

- по виду строительного материала:

кирпичные

деревянные

металлические

железо-бетонные

 

Основные сделки, выполняемые с недвижимостью

1) купля-продажа.

2) Аренда

3) Лизинг

4) Ипотека

5) Наследование

6) Дарение

7) Обмен

8) Безвозмездное пользование имуществом

9) Страхование

10) Продажа предприятия целиком

 

Какой бы формы не совершалась сделка с недвижимостью, обязательно должна присутствовать заключительная стадия завершения сделки, а именно гос.регистрация вот этой сделки. Это юридический акт признания и подтверждение государства возникновения или прекращения прав на недвижимое имущество и право а имущество возникает с момента регистрации.

 

Тема: организация работ по оценке недвижимости.

Процесс оценки – это последовательность действий, выполняемых в ходе определения стоимости объекта. Включает в себя следующие этапы:

1) Постановка задачи:

- описывается объект, его месторасположение, статус и физический состав.

- устанавливается цель оценки

- в зависимости от цели определяется вид стоимости

- устанавливается точная дата оценки

2) Составление плана работ:

- составляется график работ

- определяются источники и способы сбора информации

- выбирается метод оценки

- определяется гонорар (вознограждение), который устанавливается на основании трудовых затрат с учетом сложности работ

- определяются затраты на сбор и обработку информации

3) Сбор и обработка данных, касающееся не только самого объекта, но и его окружения:

- экология

4) Оценка земельного участка. Участок оценивается отдельно.

5) Оценка стоимости самого здания

6) Согласование. Окончательное заключение о стоимости объекта дает директор.

7) Составляется отчет об оценке. Содержание отчета следующее:

- наименование объекта и подробная характеристика

- месторасположение (город, район)

- сведения о земельном участке

- данные о здании, дается схема самого здания, указывается год постройки, год последнего ремонта, общая площадь, количество этажей, вид строительного материала

- указываются цели оценки и виды стоимости

- показываются все расчеты стоимости

- подпись всех лиц, участвующих в оценке. Утверждение отчета директором.

 

Типовая структура оценочной фирмы

Директор – осуществляет интересы фирмы во внешних организациях и осуществляет общее руководство

Зам.директора – выдает задания своим подчиненным, контролирует их работу и оценивает их работу

Маркетологи – осуществляют сбор необходимой информации. Изучают рынок недвижимости. Определяют факторы влияющие на стоимость объектов и устанавливают количественное выражение этого влияния.

Инженеро-строители – оценивают физическое состояние объекта, определяют степень износа.

Оценщики – производят расчет стоимости и составляют отчет.

 

Лекция 3. 20.09.11 г.

Тема: Принципы оценки и виды стоимости.

1. Виды стоимости при оценке недвижимости.

Работа по оценке недвижимости определяется с определения цели оценки. А в соответствии с целью определяется вид стоимости. Существуют следующие 3 понятия оценки:

- цена. Показывает фактическую сумму денежных средств, которая была бы заплачена за аналогичный объект в сопоставимых условиях.

- издержки. Представляет собой сумму денежных средств, которая необходима для создания объекта.

- стоимость. Наиболее вероятная цена, которую можно получить при продаже данной недвижимости

Все виды стоимости можно разделить на 2 основных вида:

1) стоимость в обмене. Отражает влияние рынка и имеет объективный характер, т.к. определяется типичными для данного сектора рынка экономическими условиями.

2) стоимость в использовании. Отражает ценность конкретного объекта для потребителя и она субъективна.

Классификация стоимостей:

- рыночная. Эта стоимость характерна для данного объекта на открытом и конкурентном рынке и представляет собой отношение типичного продавца и типичного покупателя.

- нормативно рассчитываемая. Определяется по существующим методикам и нормативам, которая выпускается соответствующими органами.

- восстановительная. Это стоимость воспроизводства в современных условиях ранее созданных объектов.

- страховая. Стоимость недвижимости, которая определяется для цели страхования и фиксируется в страховом полисе.

- стоимость функционирующей недвижимости. Это стоимость объекта, который после его купли-продажи будет функционировать и приносить доход.

- инвестиционная стоимость. Это стоимость недвижимости рассматриваемой как флаг в реализацию какого-либо инвестиционного проекта.

- потребительская. Это стоимость – субъективная ценность недвижимости для владельца.

- ликвидационная. Это стоимость объекта, который после совершения сделки будет распродан по частям.

 

На стоимость недвижимости оказывают влияние различные факторы. В СА факторы, влияющие на стоимость можно разделить на следующие уровни:

1) А) политические (законы о собственности, законы об операциях с недвижимостью, закон о залоге, налоговое законодательство, политическая стабильность)

Б) экономические (спрос и предложение, состояние и перспективы строительства, состояние рынка недвижимости)

В) физические факторы (экология, географические факторы, сейсмические)

Г) социальные (структура населения, плотность застройки,

2) Уровень влияния локальных факторов (месторасположение объекта, его характеристики, окружение объекта и условия продажи)

3) Уровень влияния факторов, связанных с самим объектом (стройматериалы, облицовка, архитектурный стиль, технические характеристики)

 

2. Принципы оценки.

Для проведения оценки недвижимости необходимо логическое системное осмысление объекта оценки. На это направлены принципы оценки. Все принципы оценки делятся на 4 группы:

1) Характеризуется представление покупателя на рынке недвижимости

А) принцип полезности - отражает способность недвижимости удовлетворять определенные потребности покупателя в данном месте в течение определенного времени.

Б) принцип замещения – предполагается, что разумный покупатель не заплатит за данную недвижимость больше наименьшей цены, запрашиваемые за другой объект с эквивалентной полезностью

В) ожидание – обуславливает связь текущей стоимости недвижимости и будущих выгод, связанных с ее использованием.

 

2) Характеризует влияние на стоимость именно самого объекта недвижимости

А) вклад – величина изменения (возрастания/уменьшения) вследствие наличия или отсутствия какой-либо дополнительной составляющей.

Б) возрастающие и убывающие доходы. по мере добавления ресурсов чистые доходы будут увеличивать до определенной величины, достигает определенной точки, а затем темпы роста снижаются, либо стабилизируются.

В) сбалансированный. При использовании конкретного земельного участка необходимо иметь рациональную структуру, располагающейся на нем недвижимости.

Г) экономическая величина – определяет взаимосвязь характера недвижимости и земельного участка на котором он расположен.

 

3) Характеризует влияние рыночной среды на стоимость

А) зависимость – взаимное влияние стоимости конкретного объекта и его окружение (ситус).

Б) соответствия – отражает влияние приоритетов и предпочтения рынком определенных характеристик недвижимости на ее стоимость.

В) спрос и предложение

Г) конкуренция на рынке

Д) принцип изменения – показывает, что стоимость недвижимости не остается постоянной, а меняется со временем.

 

 

Лекция 4. 27.09.11 г.

Суть метода и цели

 

При определении стоимости недвижимости доходным методом исходят из положения, что она определяется текущей стоимостью доходов, которые будут получены в различные периоды времени в будущем.

Доходный подход используется, если:

- при функционировании недвижимость будет приносить доход

- невозможно определить стоимость другими методами

Стоимость денежной единицы в силу протекающих в экономике процессов не остается неизменной, поэтому возникает необходимость иметь экономико-математический аппарат, который позволяет соизмерить текущую стоимость и будущие доходы.

 

Функций денежной единицы

При оценке стоимости недвижимости используются 2 расчетных инструмента: сложный процент и дисконтирование. Применению расчетных инструментов предшествует определение 4 элементов: сумма денежных средств (доходов и расходов), времени получения этих сумм (определяется на основе прогноза периода владения или срока перепродажи), риски (как неизбежное условие осуществления любого предпринимательского проекта), ставка дохода на вложения в оцениваемый объект.

Так как в практике существует огромное разнообразие значений ставок дохода, время получения этих доходов, величины этих доходов, то в теории оценки все расчеты были формализованы, в результате чего были установлены закономерности, которые получили название «6 функций денежной единицы»:

- F1

- F4

- F2

- F3

- F5

- F6

Функция	Что известно	Что определяется
F1	Текущая стоимость	Будущая стоимость
F4	Будущая стоимость	Текущая стоимость
F2	Серия равных платежей	Будущая стоимость
F3	Будущая стоимость	Серия равных платежей
F5	Серия равных платежей	Текущая стоимость
F6	Текущая стоимость	Серия равных платежей

Лекция 7 18.10.11 г.

Методы рекапиталлизации.

Рекопиталлиззация – это процесс возврата основной суммы капитала.

Существует несколько способов:

- прямолинейный (метод Ринга). Этот метод целесообразно испольозовать когда ожидается, что поток дохода будет систематически снижаться, а возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями.

 

Пример:

Условия инвестирования: сумма = 2000, срок равен 5лет, ставка дохода на инвестиции составляет 12%

	12% 2000
	12%, 1600
	12%, 1200
	12, 800
	12, 400
Проценты
Возмещение инвестиций
Год
Сумма

 

Решение: ежегодно прямолинейная норма возврата капитала составляет 20%, т.к. за 5 лет будет списано 100% актива. (100/5 = 20). В этом случае R=32%. (20+12). Ежегодно будет возвращаться 20% первоначальных инвестиций (400). Наряду с процентным доходом на ивестициии. Выплачиваемый проценты в абсолютном выражении из года в год будут убывать, т.к. они начисляются на убывающий остаток основной суммы

192%

 

- метод Инвуда

- метод Хоскольда

 

Лекция 8. 25.10.11 г.

Цели оценки

В практической деятельности очень часто приходится оценивать не отдельные объекты, а целые предприятия.

Наиболее характерными случаями возникновения потребности оценки бизнеса является:

1) купля-продажа акций предприятия на рынке ценных бумаг (для акционерных обществ).

2) купля-продажа доли (вклада) в уставный капитал товарищества или ООО.

3) продажа предприятия целиком по аукциону или конкурса при процедуре банкротства.

4) передача предприятия в аренду.

5) реорганизация предприятия (слияние, разделение, поглощение, ликвидация предприятия, проводимая по решению собственников).

6) осуществление инвестиционного проекта развития предприятия.

7) получение кредита под залог всего имущества предприятия (ипотека).

При оценке стоимости предприятия чаще всего используются следующие виды стоимости:

- рыночная стоимость (чаще всего)

- инвестиционная

- ликвидационная

Принципы оценки такие же как при оценке недвижимости.

Метод чистых активов

Этапы расчета:

- изучается бух.баланс, вносятся корректировки.

- определяется стоимость чистых активов. Суммируются все внеоборотные активы, прибавляются все оборотные активы за минусом НДС минус долгосрочные обязательства и минус краткосрочные обязательства (исключая доходы будущих периодов).

- стоимость предприятия по этому методу будет равно: стоимость чистых активов +/- излишек или недостаток собственных оборотных средств. (СОС – запасы = излишек или недостаток)

Сравнительный подход.

Предмет и метод экономики недвижимости

 

Проведение экономических преобразований в стране привело к образованию различных видов рынков, в том числе и рынка недвижимости, и появилась необходимость оценки стоимости отдельных объектов и целых предприятий.

Появилась необходимость стандартизации и регулирования оценочной деятельности. По мере становления рынка недвижимости появились следующие нормативные и законодательные акты и документы:

- 03.07.91 Верховным Советом РФ был принят закон «О приватизации государственных и муниципальных предприятий». В этом законе было сказано, что при подготовка к приватизации предприятия необходимо оценить его капитал.

- в 1994 президентом России был введен в действие ГК РФ, где также было указано о необходимости расчета стоимости предприятия

- в 1998 был принят ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ». В данном документе представляется регулирование оценочной деятельности.

- в последствие были приняты и другие законы, такие как «Об акционерных обществах», «закон об Обществах с Ограниченной Ответственностью», ФЗ «О несостоятельстве (банкротстве) предприятий».

Кроме данных документов существуют: «Международные стандарты оценки» (МСО), «Федеральные стандарты оценки» (3), «Стандарты РОО» (24).

 

Органом регулирования оценочной деятельности является Национальный совет.

Основные функции Национального совета:

- обслуживание вопросов государственной политики в области оценочной деятельности

- разработка федеральных стандартов оценки

- формирование предложений о совершенствовании правового и экономического регулирования оценочной деятельности

- защита прав и законных интересов саморегулируемых организации оценщиков.

 

Дисциплина «экономика недвижимости» читается на всех экономических факультетах всех ВУЗов и является обязательной. Наука «ЭН» является самостоятельной наукой и имеет свой предмет и методы.

Предмет науки «ЭН»: изучение методов оценки недвижимости

Метод науки: данная наука использует свои методы:

- затратный

- сравнительный (аналоговый)

- доходный

 

ЭН имеет взаимосвязь с другими науками.