Среда функционирования об недвиж.

Экономическая среда функционирования об недв создается силой взаимоотношений рынка факторов производства, рынка капитала, рынка товаров и услуг между собой, а так же взаимоотношений этих рынков с государством, фирмой и домохозяйствами.

Экон среда формирует спрос, предлож, цены на недвижимость. Принципы распределения объектов между пользователями, а так же критерии выборов вариантов наилучшего т наиболее эффективного использования объектов.

Соц среда обусловлена спосбностью недвижимости как предмета личного потребления удовлетворять потребности человека.

Физическая среда функционирования объекта создается природой, природными явлениями, а также результатами изменения природы человеком. Эта среда формирует материальные условия функционирования и развития недвижимости.

Физическая среда, внешняя по отношению к объекту, обладает следующими характеристиками:

1.климат

2.предрасположенность к природным катастрофам

3.экология и предрасположенность к техногенным катастрофам

4.рельеф местности

5.характер ландшафта

6.характер застройки – с выделением ее типа

7.характер застройки – с выделением ее характеристик

8.обеспеченность территории инфраструктурой

Правовая среда функционирования объекта недвижимости формируется системой органов законодательной, исполнительной и судебной власти и их институтов во взаимодействии с хозяйствующими субъектами, собственниками имущества и рынками, с применением властных полномочий на основании нормативных актов. Правовая среда создает систему стимулов и ограничений для функционирования и развития недвижимости.

К основным характеристикам правовой среды относят [3]z:\CorvDoc\infopedia4\4 СЕМЕСТР\менеджмент недвижимости\эк.недвижимости\14.htm - bmk52#bmk52:

· уровень законодательных и нормативно-правовых гарантий прав собственности;

· уровень сложности процедур оформления прав и обеспечения функционирования объекта;

· стабильность принципов фискальной и таможенной политики;

· нормативно-правовое обеспечение гарантий прав инвесторов;

· законодательное обеспечение правил зонирования территории и градостроительства;

· уровень ограничений на функционирование и развитие объектов со стороны органов охраны памятников, ведомств;

· наличие правовых ограничений для мигрантов и иностранных граждан;

· уровень политических рисков как причин изменений нормативов, регламентов и правил функционирования рынка недвижимости.

-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Функции и особенности рынка недвижимости

Рынок недвиж- система правовых, экономических, организационных, культурных отношений между субъектами рынка недвижимости по поводу создания, формирования, распределения, обмена, потредления полезных свойств, а так же прав и обязанностей вытекающих из обладания объектом недвижимости.

Рынок недвижимости, как сектор рыночной экономики, имеет большое значение, что подтверждается:

· колоссальной стоимостью национального богатства, материализованного в недвижимости, из которого по крайней мере половина может быть вовлечена в рыночный оборот и приносить ренту – владельцам, доход – предпринимателям, налоговые и другие платежи – в федеральный, региональные бюджеты, бюджеты муниципальных образований;

· достигнутой уже сегодня высокой долей рынка недвижимости в валовом национальном продукте;

· достигнутым в ряде регионов и городов высоким уровнем доходов бюджета от первичной продажи, сдачи в аренду государственной и муниципальной недвижимости (в том числе земли);

· высоким уровнем сборов в бюджет от налогов на недвижимость и сделок с ней;

· большим количеством рабочих мест, созданных в ходе становления и развития рынка недвижимости.

Особенности Рынка недвиж:

1.низкая ликвидность

2. локализация рынка

3.высокая степень гос регулирования

4.цикличный характер

5.рынок несовершен конкуренции

Рынок недвижимости в национальной экономике выполняет следующие функции:

• эффективное решение социальных задач, связанных с созданием и использованием полезных свойств недвижимости;
• отчуждение полных или частичных прав собственности на объекты недвижимости от одного экономического субъекта к другому и защиту его прав;
• свободное формирование цен на объекты и услуги;
• перераспределение инвестиционных потоков между конкурирующими видами объектов недвижимости;
• перераспределение инвестиционных потоков между конкурирующими способами использования земель.

-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

 

15. Структура рынка недвижимости
Рынок недвижимости представляет собой совокупность следующих структурных элементов:

1.объектов недвижимости;

2.экономических субъектов, оперирующих на рынке;

3.процессов функционирования рынка;

4.инфраструктуры рынка

Признаки объекта недвижимости: стационарность, уникальность, долговременность, длительность создания, ограниченность, невоспроизводимость земли.
Экономическими субъектами рынка недвижимости являются:

1.продавцы (арендодатели).

2.покупатели (арендаторы).

3.профессиональные участники рынка недвижимости.

Различают следующих профессиональных участников: институциональные и неинституциональные участники рынка недвижимости.

Институциональные участники рынка недвижимости – субъекты, представляющие интересы государства и действующим от его имени. Относят организации следующего профиля:

1.организации, регулирующие градостроительное развитие, землеустройство и землепользование

2.земельные органы, занимающиеся инвентаризацией земли, созданием земельного кадастра, зонированием территорий, оформлением землеотвода,

3.органы архитектуры и градостроительства, занимающиеся;

4.органы экспертизы градостроительной и проектной документации;

5.органы, ведающие инвентаризацией и учетом строений;

6.органы технической, пожарной и иной инспекции;

7.проектировщики, строители, специалисты по технической эксплуатации, финансируемые из бюджета;

8.органы-регистраторы прав на недвижимость и сделок с ними;

9.государственные нотариусы.

Неинституциональные участники рынка недвижимости – субъекты, работающим на коммерческой основе. Относят организации следующего профиля:

1.брокеры;

2.оценщики недвижимости;

3.финансисты (банкиры);

4.девелоперы;

5.редевелоперы;

6.управляющие недвижимостью;

7.проектировщики и строители, работающие на коммерческой основе;

8.юристы;

9.страховщики;

10. участники фондового рынка недвижимости;

11. аналитики;

12. финансовые аналитики;

13. маркетологи, специалисты по связям с общественностью и рекламе;

14. информационно-аналитические издания и другие СМИ;

15. специалисты по информационным технологиям, обслуживающие РН;

16. специалисты в области обучения и повышения квалификации персонала;

17. любые специалисты – сотрудники и члены национальных и международных профессиональных объединений рынка недвижимости.

-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Признаки классификации РН

1.По способу совершения сделок:

· первичный РН

· вторичный РН

2.В зависимости от вида объекта:

· Р земли

· Р зданий

· Р помещений

· Р многолетних насаждений

3.По географич фактору

· местный

· городской

· региональный

· национальный

· мировой

4.По функциональному назначению

· производств здания

· жилье

· непроизводств здания и сооружения

5.По отраслевой принадлежности

· промышл объекты

· с/х объекты

· обществ объекты

6.По форме собственности

· государств

· частная

7.По типу участников

· индивид комп.

· частный комп

· гос комп

· страховой комп

· коммерческий комп

8.По виду сделок

· купля-продажа

· аренда

· ипотека

· рента

· обмен

· приватизация

· страхование

9.По степени готовности к эксплуатации

· рынки существ-щих объектов

· рынки незавершенного строительства

· новое строительство

10.По мнению зарубежных специалистов

· Категория А (объекты Н, использ для ведения бизнеса)

· Категория Б (Н для вложения инвестиций с целью получ-я дохода)

· Категория В(избыточная Н, выставленная на продажу из-за невозможности ее использов-я в бизнес)

-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

17. Сегментация рынка недвижимости.
При описании структуры рынка недвижимости применяют три наиболее распространенных подхода:

• институциональный;
• объектный;
• воспроизводственный.

Институциональный подход предполагает описание видов деятельности на рынке недвижимости с точки зрения правовых норм, правил и стандартов, типичных способов его осуществления и регулирования, т. е. как самостоятельный институт, а также с указанием взаимосвязи между институтами.

Объектный подход предполагает классифицировать деятельность на рынке недвижимости с точки зрения объекта гражданских правоотношений (земля, искусственные сооружения, а также соответствующие им права собственности).

Воспроизводственный подход предполагает описание структуры рынка через призму отношений, возникающих в процессе цикла воспроизводства недвижимости.

Рынок недвижимости имеет разветвленную структуру, и его можно сегментировать по различным признакам.

По способу совершения сделокна рынке недвижимости выделяют следующие его составляющие.

Первичный рынок – это экономическая ситуация, когда недвижимость как товар впервые поступает на рынок.

На вторичном рынке недвижимость выступает как товар, ранее бывший в употреблении и принадлежащий определенному собственнику – физическому или юридическому лицу.

Организованный рынок – это хоз. оборот недвижимости и прав на нее в строгом соответствии с действующ. законодательством с участием лицензированных проф. посредников. Этот рынок гарантирует юр. чистоту сделок и защиту прав их участников. Неорганизованный (уличный) рынок не всегда обеспеч. надежность совершаемых операций.

По виду объекта (товара): земельный рынок, рынок зданий, сооружений, предприятий, помещений, многолетних насаждений, вещных прав и иных объектов.

По географическому фактору: каждый регион и район может представлять собой отдельный рынок; даже в различных районах отдельного города могут существовать различные рыночные условия (местный, городской, региональный, национальный, мировой).

По стоимости: рынок дорогой недвижимости, массовый рынок относительно недорогой недвижимости.

По степени готовности к эксп-ции: сущ. объектов, незавершенного строительства, нового строительства.

По форме собственности: государственных и муниципальных объектов, частных, др.

По виду сделок: купли-продажи, аренды, инвестиций, ипотеки, залога и др.

По использованию:рынок жилья, рынок нежилых помещений, рынок нед-ти промышл. и сельскохоз. назнач..

Сегментация Р является основой для след этапа исследования- позиционирование, объектом кот может быть как фирма или ее услуги, так и отдельным объектом Н.

Главное при сегментации на РН- представитель сегмента должен представлять собой однородное по своим представителям и требованиям сообщество потребителей и является достаточным множеством для выявления закономерности тенденций в их поведении.

Позиционирование -отнесение к-л продукта к опред сегменту Р, а также опред его место в рамках сегмента. В кач-ве продукта может выступать объект Н, предлагаемая услуга, сама фирма.

Позиционируя продукт предприниматель должен показать его место на Р и одновременно его отличие от имеющихся, т.е его достоинство.

-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------